Вспомогательные строения и сооружения. Строительство – 2023

Содержание

1. Характеристики вспомогательных объектов
2. Критерии отнесения объектов к вспомогательным строениям и сооружениям – 2023
   • 2.1. При строительстве нежилых капитальных объектов
   • 2.2. При строительстве частных жилых, садовых, блокированных домов
3. Исключение РНС и уведомлений при строительстве вспомогательных объектов
4. Требования к соблюдению норм и правил при строительстве вспомогательных объектов
5. Условия кадастрового учёта вспомогательных объектов и регистрации прав на них 

1. Характеристики вспомогательных объектов  

 

Понятие «объекты вспомогательного использования» известно многим застройщикам земельных участков. Вспомогательные объекты создаются при необходимости. Они обеспечивают функционирование или обслуживание основного здания и делают его экономически более целесообразными. Планируя строительство капитального объекта, застройщики нередко принимают решение о создании вспомогательных строений и сооружений.  

Ответить однозначно на вопрос, что такое объекты вспомогательного использования, невозможно:

• им не дано определения  в Градостроительном кодексе РФ
• они не обладают правовым статусом и не являются отдельными объектами гражданского оборота
• они имеют специфические особенности:
  • предназначены для обслуживания и эксплуатации основных капитальных объектов
  • создаются при наличии основного объекта, по отношению к которому выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
  • не имеют возможности самостоятельного использования для иной деятельности, кроме той, что связана с капитальными объектами

К признакам вспомогательных строений/сооружений относятся:

1. капитальность и некапитальность объектов:
   • дом, баня или гараж могут быть как капитальными строениями, так и нет:
     • капитальные строения – стационарные, прочно связаны с ЗУ (с землёй – через заглубленный фундамент), их нельзя передвинуть с места без урона всей конструкции, можно оформить в собственность
     • некапитальные постройки – жёстко не привязаны к участку, в ЕГРН их не регистрируют
     • примечание:
       • определение капитальных объектов данов части 10 пункта 1 статьи 1 ГрК РФ
       • определение некапитальных объектов дано в части 10.2 пункта 1 статьи 1 ГрК РФ
2. факт непосредственной связи с основным зданием:
   • в том числе – технологической
3. сопровождение эксплуатации основного объекта, для которого они создаются:
   • выполняют обслуживающую функцию по отношению к основному объекту 
4. отсутствие:
   • хозяйственного назначения и функции основного объекта
   • возможности самостоятельного использования для другой деятельности
5. размещение:
   • на том же земельном участке, что и основной объект
   • по отношению к участку с основным объектом и при условии технологической связи с основным объектом:
     • на смежных участках
     • на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект

Примеры

1. бассейн:
   • расположенный на загородном участке рядом с жилым/садовым домом – является сооружением вспомогательного назначения
   • строящийся для спортивных и развлекательных целей как самостоятельное сооружение – не может относиться к строениям вспомогательного назначения 
2. контрольно-пропускной пункт:
   • расположенный при въезде на территорию складского комплекса или промышленного предприятия – выполняет для них вспомогательную функцию
   • расположенный при въезде на автостоянку, представляющую собой огороженную бетонную площадку, на которой больше нет никаких строений или сооружений – является основным, а не вспомогательным объектом

При отсутствии определения вспомогательных объектов в главном градостроительном законе разъяснения о том, какие именно объекты нужно считать вспомогательными, «легли на плечи» ряда других правовых документов, которыми установлено следующее:

1. объекты вспомогательного использования, связанные со строительством или реконструкцией капитального здания/сооружения, относятся к пониженному уровню ответственности по ГОСТ 27751-88:
   • в соответствии с идентификационными признаками, изложенными в ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (№384-ФЗ от 30.12.2009 ) – пункт 10 статьи 4
2. под объектами вспомогательного использования следует понимать объекты, предназначенные для обслуживания/эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности (Письмо Минстроя России № 9394-ДВ/08 от 16.03 2020):
   1. возведение вспомогательных зданий/сооружений возможно при наличии на земельном участке основного капитального объекта, для обслуживания которого планируется возведение объекта вспомогательного использования
   2. при наличии РНС основного объекта застройщик может самостоятельно определять очередность строительства объектов на участке:
      • к примеру, построить, в соответствии с проектной документацией, вспомогательный объект до возведения основного
   3. допустимость возведения объектов вспомогательного использования должна обеспечиваться требованиями к основному капитальному объекту, которые устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ):
      • с соблюдением предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции ОКС
   4. не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования ОКС, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами – пример:
      • на ЗУ в качестве основного объекта построено здание торгового центра – тогда другой объект с аналогичным назначением (капитальное здание магазина, имеющее параметры, меньшие в сравнении со зданием торгового центра, и расположенное на этом же земельном участке) не может считаться объектом вспомогательного использования

2. Критерии отнесения объектов к вспомогательным строениям и сооружениям – 2023

 

Постановлением Правительства РФ (№703 от 04.05.2023) утверждены критерии отнесения строений/сооружений к объектам вспомогательного использования, при возведении которых не требуется разрешение на строительство.

• дата вступления в силу – 01.09.2023
• срок действия – 5 лет (до 1 сентября 2028 года)  

В постановлении не установлен конкретный перечень строений, которые могут быть отнесены к вспомогательным объектам. Цель документа иная: 

1. введение правила принятия решения по оценке зданий/сооружений в качестве объектов вспомогательного использования для различных случаев строительства – с учётом:
   
   • расположения
   • площади
   • высотных и иных характеристик
2. определение характеристик вспомогательных сооружений и построек, которые могут возводиться рядом с основным зданием без выдачи разрешения на строительство (РНС)

По сути, в постановлении перечислены критерии для вспомогательных построек, которые можно возвести:

• в дачном секторе, на участках ИЖС, для ведения ЛПХ (приусадебные участки), блокированной застройки
• при строительстве основных капитальных объектов нежилого назначения

Таким образом, вспомогательными строениями могут быть признаны не только бани и теплицы, сооружённые рядом с дачей или загородным домом, но и хозяйственные постройки другого функционала, расположенные рядом с основными зданиями промышленных, коммерческих и других объектов.

Постановлением Правительства РФ (№703) сформированы 3 группы критериев с выделением для них общих положений:

1. вспомогательные объекты создаются для эксплуатации основного объекта
2. строения/сооружения будут считаться объектами вспомогательного использования только при условии их соответствия хотя бы одному из установленных критериев
3. для строительства вспомогательных объектов не требуется получение РНС
4. каждый объект планируемого вспомогательного использования должен соответствовать ВРИ земельного участка, на котором он будет создаваться:
   • критерии отнесения строений/сооружений к вспомогательным объектам увязаны с перечнем видов разрешённого использования земельных участков, указанных в Классификаторе ВРИ ЗУ

 

2.1. Критерии отнесения объектов к вспомогательным строениям/сооружениям при строительстве нежилых капитальных объектов

 

Данные критерии сформулированы для двух групп строений/сооружений, которые обеспечивают экслуатацию капитальных объектов, создаваемых для производственной, коммерческой или иной деятельности (но не для проживания).

В соответствии с критериями, к таким вспомогательным объектам будут относиться:

1. Строения/сооружения – при условиях:

• строятся или построены на одном земельном участке с основным объектом
• строительство строений/сооружений:
  • предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту
  • предназначено для обслуживания основного объекта 

Пример

Гараж, согласованный в проекте основного дома, не являющийся его конструктивной частью, будет считаться вспомогательным объектом 

2. Строение/сооружение, которое создаётся в целях обеспечения эксплуатации основного объекта:

1. имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту
2. не является:
   • особо опасным объектом
   • технически сложным объектом
   • уникальным объектом
3. не требует установления санитарно-защитных зон (СЗЗ)
4. общая площадь – не более 1 500 м²
5. размещается:
   • или на земельном участке, на котором расположен основной объект
   • или на земельных участках за пределом ЗУ с основным объектом (при условии, что строение/сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом):
     • на земельных участках, смежных с ЗУ, на котором расположен основной объект
     • на земельном участке, не имеющем общих границ с ЗУ, на котором расположен основной объект

2.2. Критерии отнесения объектов к вспомогательным постройкам при строительстве жилых капитальных объектов

 

Третья группа критериев предусмотрена для бытовой и хозяйственной деятельности граждан на частных земельных участках.

Объектами вспомогательного использования будут считаться капитальные и некапитальные постройки, обеспечивающие необходимые функции основного капитального объекта, построенного или строящегося в целях проживания людей, коммунально-бытовой деятельности. При этом вспомогательные объекты должны отвечать установленным критериям: 

Строение/сооружение:

1. располагается на ЗУ, предоставленном для следующих целей:
   
   • индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
   • ведение ЛПХ – личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)
   • блокированная жилая застройки
   • ведение гражданами садоводства для собственных нужд
2. является:
   
   • сараем
   • баней
   • теплицей
   • навесом
   • погребом
   • колодцем
   • другой хозяйственной постройкой (в том числе временной)
   • сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд
3. имеет высотные этажные и характеристики:
   • количество надземных этажей строения/сооружения – не превышает 3 этажа
   • высота строения/сооружения – не превышает 20 м
4. соответствует ВРИ ЗУ, на котором постройка, сооружение созданы или создаются

Хозяйственные постройки, возводимые на садовых участках, могут быть также временными –  к примеру:

• теплицы
• навесы
• погреба
• колодцы
• другие сооружения и постройки, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд

3. Исключение РНС и уведомлений при строительстве вспомогательных объектов

 

По причине вступления в действие критериев, изложенных в Постановлении  Правительства РФ, Управление Росреестра подготовило письмо «Об объектах вспомогательного использования» (№14-5293-ТГ/23 от 16.06.2023) – с разъяснениями по большому кругу вопросов:

1. об определении в качестве вспомогательных объектов
   • хозяйственных построек на садовых участках
   • иных некапитальных строений (включая временные)
2. об отсутствии необходимости получения РНС и согласия администраций муниципальных образований на строительство объектов вспомогательного использования
3. об особенностях осуществления кадастрового учёта капитальных вспомогательных объектов  и регистрации прав на них
4. об исключении объектов вспомогательного использования, не отвечающие критериям отнесения объектов к недвижимым, из процедур их постановки на кадастровый учёт и оформления
5. др.

Объекты вспомогательного использования возводятся (часть 3 пункта 17 статьи 51 ГрК РФ):

1. без получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию
2. без направления уведомления, предусмотренного статьёй 51.1 ГрК РФ):
   • о планируемом строительстве
   • об окончании строительства

В случае, когда вспомогательное строение не включено в проектную документацию строительства жилого или садового дома, отдельные уведомительные согласования строительства, к примеру, бани или летней кухни, не требуется. 

Вспомогательные объекты должны соответствовать утверждённым критериям. Такие строения будут считаться законными

• за их постройку не будут штрафовать
• их не придётся сносить по требованию властей или судебным решениям

Если же возведённое здание/сооружение не соответствует ни одному из ритериев вспомогательных объектов, оно признаётся незаконным – самовольной постройкой (пункт 1 статьи 222 ГК РФ). Подлежит санкциям:

• приведению в состояние, соответствующее хотя бы одному из одному из критериев, определяющих статус постройки как объекта вспомогательного использования 
• сносу по решению суда:
  • в случае невыполнения предписания о приведении в соответствующее состояние
  • за счёт лица, осуществившее самовольное строительство 

4. Требования к соблюдению норм и правил при строительстве вспомогательных объектов

 

При возведении вспомогательных строений требуется соблюдать

• разрешённые параметры капитальных и вспомогательных строений 
• противопожарные, санитарные и другие градостроительные требования
• нормы расстояний между постройками на участке ИЖС

Высота построек на приусадебных участках или участках, где ведётся индивидуальное жилищное строительство, не должна превышать 3 этажей или 20 м. Эти критерии распространяются на хозяйственные постройки – баню, сарай или теплицу. Превышение высоты жилого или хозяйственного строения на даче – одна из распространенных причин, по которой постройку придётся снести.

На садовых участках нельзя игнорировать правила строительства туалета на участке – его нужно расположить на расстоянии:  

• 12 м – от других построек
•  8 м – от колодца или скважины
• 2 м – от забора

Туалет должен иметь герметичную ёмкость, где будут собираться отходы для их последующей откачки.

Типичные нарушения: 

1. несоблюдение отступа от других находящихся рядом построек (в том числе основных или вспомогательных) при строительстве сарая, бани, летней кухни – пример: 
   • на участке стоит деревянный сарай на расстоянии 1 м от жилого дома или от забора с соседом – это повод для беспокойства, так как нарушен противопожарный разрыв, что может спровоцировать угрозу при пожаре
   • при проверке указанный факт нарушений станет основанием для штрафа и последующего за ним требования о сносе опасной постройки
2. несоблюдение отступа по меже между вспомогательной постройкой и границей земельного участка
3. несоответствие требованиям пожарной безопасности –  если вспомогательное строение возведено из легковоспламеняющихся горючих материалов
4. несоответствие критериям высоты и этажности у жилых и вспомогательных строений

Контролирующие органы проводили и будут проводить выборочные проверки и реагировать на жалобы соседей. За выявленные нарушения санитарных, пожарных и других правил и норм могут быть наложены штрафы, Такие нарушения чреваты признанием построек незаконными с дальнейшим вынесением предписания о сносе конструкции

Если нет серьёзных нарушений в планировке или санитарных требованиях, соблюдены все необходимые отступы от границ участков и основных построек, то никакого штрафа не будет. Тем более, не возникнет проблема сноса бани и любой другой вспомогательной постройки. 

 

5. Условия кадастрового учёта вспомогательных объектов и регистрации прав на них 

 

Правовые положения, касающиеся кадастрового учёта строений/сооружений вспомогательного использования и оформления прав на них

• изложены в статьях главы 3 Закона №218-ФЗ
• конкретизированы в Письме Росреестра «Об объектах вспомогательного использования» (№14-5293-ТГ/23 от 16.06.2023) 

Капитальные объекты вспомогательного использования, обладающие признаками недвижимости, нужно поставить на кадастровый учёт.

Зарегистрировать право на вспомогательные объекты можно только в том случае, если они признаны недвижимостью:

• соответствуют требованиям, предъявляемым к недвижимому имуществу (прочно связаны с землей)
• не имеют признаков самовольной постройки

Регистрация права и/или кадастровый учёт на вспомогательные здания/ сооружения проводится в общем порядке, установленном для регистрации прав.

1. для подготовки документов к регистрации и учёту в ГКН необходимо обратиться к кадастровому инженеру – для изготовления технического плана в электронном виде и на бумажном носителе
2. основанием для подготовки технического плана на вспомогательный объект капитального строительства является:
   • проектная документация на строительство основного объекта, включающая в себя данные о вспомогательном объекте
   • иной документ, подтверждающий вспомогательный характер объекта – для тех случаев, когда изготовление проектной документации не требуется:
     • например, заключение специализированной организации, согласно которому здание относится к объекту вспомогательного использования

Государственный кадастровый учёт регистрации прав не выполняется, если строения и сооружения вспомогательного использования (часть 19 пункта 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ)

не являются:

• объектами капитального строительства:
  • представляют собой некапитальные строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и которые можно переместить без несоразмерного ущерба их назначению 
• объектами недвижимости:
  • навесы
  • торговые павильоны
  • киоски
  • иные некапитальные (включая временные)

Регистрационные действия для таких вспомогательных объектов становятся невозможными. При подаче документов на их регистрацию и кадастровый учёт будет произведена приостановка регистрационных действий. 

Не подлежат государственному кадастровому учёту и государственной регистрации прав объекты вспомогательного использования, не отвечающие критериям отнесения объектов к недвижимым. Такие объекты:

• не являются отдельными объектами гражданского оборота
• не имеют самостоятельного функционального назначения
• выполняют лишь обслуживающую функцию по отношению к земельному участку и расположенному на нем зданию – к ним относятся:
  • заборы
  • рекламные щиты
  • элементы благоустройства – площадки и мощения из асфальта, бетона, которые улучшают полезные свойства земельного участка
  • подпорная стена, удерживающая массив грунта на уклонах от сползания или обрушения
  • септики, колодцы канализационные и водопроводные (инженерные сооружения, являющиеся составной частью коммунальных сетей) 

 

Полезно знать

 

1. Основные ВРИ ЗУ – базовые направления деятельности в территориальных зонах – здесь
2. Условно разрешённый вид использования земельного участка (УРВИ ЗУ) – порядок получения – здесь
3. Кемпинг – требования к участку и местам размещения туристов. Субсидии на модульные домики в 2024 году – здесь
4. Задача – купить участок. Что нужно учесть при его выборе – 2024 – здесь
5. Изменения по земельному налогу. Условия применения повышающих коэффициентов – с 01.01.2024 – здесь
6. Строительство жилых домов, зданий и сооружений в охранной зоне ЛЭП по новым условиям их размещения – с 01.09.2023 – здесь
7. Расторжение договора аренды муниципальной/государственной земли – в каких случаях по соглашению сторон и когда только по суду? – здесь
8. Археологическая разведка на земельных участках перед началом строительства ОКС – здесь
9. Условия выкупа без торгов арендованных государственных или муниципальных участков – в 2023 году – здесь
10. Переуступка права аренды муниципального/государственного земельного участка – 2023 – здесь
11. Регламент согласования архитектурно-градостроительного облика (АГО) капитальных объектов – с 1 сентября 2023 года – здесь