Главная → Ответы на частые вопросы (FAQ) → Переуступка права аренды муниципального/государственного земельного участка – 2023


Переуступка права аренды муниципального участка – 2023


фото

документы

Примерная форма уведомления

Примерная форма уведомления

Примерная форма договора (1 вариант)

Примерная форма договора (1 вариант)

Примерная форма договора (1 вариант)

Примерная форма договора (1 вариант)

Примерная форма договора (1 вариант)

Примерная форма договора (1 вариант)

Примерная форма договора (1 вариант)

Примерная форма договора (1 вариант)

Примерная форма договора (1 вариант)

Примерная форма договора (1 вариант)

Примерная форма договора (2 вариант)

Примерная форма договора (2 вариант)

Содержание

  1. Правовая основа процедуры переуступки прав на арендуемый земельный участок
  2. Категории арендаторов по сделкам переуступки арендных прав на землю
  3. Стороны сделки переуступки арендных прав на ЗУ
  4. Зависимость регламента передачи арендных прав на землю от срока аренды 
  5. Особенности уведомления и договора переуступки арендных прав на ЗУ
  6. Итоги процедуры переуступки арендных прав на участок 

 

1. Правовая основа процедуры переуступки прав на арендуемый земельный участок

 

Вопрос об уступке арендуемого земельного участка под ИЖС, строительство магазина, установку павильона, иные цели возникает по разным причинам – к примеру:

  • у арендатора исчезла необходимость эксплуатации участка
  • арендатор не имеет возможности вносить арендные платежи
  • у арендатора изменилось направление деятельности, для которой разрешённое использования участка не допускает строительство необходимых объектов

«Освободиться» от аренды участка можно двумя способами:

  1. расторгнуть договор аренды земельного участка по мотивирированным обстоятельствам
  2. переуступить арендуемый участок другому лицу, передав ему права, изложенные в договоре аренды, и согласовав такую передачу с арендодателем:
    • получение прежним арендатором разового платежа от нового арендатора по сделке продажи арендных прав (сделка ППА – продажа права аренды) – требование необязательное 

К передаче прав путём переуступки, в процессе которой одна сторона уступает, а вторая принимает не сам объект, а лишь право аренды на недвижимость, применяются нормы имущественной сделки купли-продажи, если иные обстоятельства не вытекают из положений договора (пункт 4 статьи 454 ГК РФ).

Из этого следует, что стороны сделки по переуступке арендных прав должны (статья 389 ГК РФ):

  • составить документ переуступки арендных прав в письменной форме
  • провести обязательную регистрацию процедуры переуступки в Росреестре
  • уплатить госпошлину за осуществление регистрации (статья 333.33 НК РФ)

Правовые последствия сделки по переуступке арендных прав наступают после её регистрации (статья 164 ГК РФ).

Переуступка прав и обязанностей арендатора, установленных по договору аренды земельного участка (ЗУ), находящегося в государственной/муниципальной собственности, – процедура передачи права аренды земли и связанных с нею обязательств, от одного арендатора к другому: 

  • разрешена законодательством:
  • переуступка арендных прав относится к разряду имущественных сделок (отмечено выше)
  • в результате переуступки происходит замена арендатора в договоре аренды ЗУ
  • ответственным по договору аренды ЗУ перед арендодателем становится лицо, которому переданы права и обязанности,  – новый арендатор
    • с прежнего арендатора такая ответственность снимается с момента перехода прав и обязанностей по договору

 

2. Категории арендаторов по сделкам переуступки арендных прав на землю

 

Законодательством предусмотрено, что использовать процедуру переуступки арендуемых муниципальных/государственных участков разрешается не всем категориям арендаторов.

Не допускается заниматься переуступкой арендных прав на ЗУ (пункт 5 статьи 22 ЗК РФ):

  1. гражданам и фермерским хозяйствам – арендаторам участков с/х назначения, находящихся в государственной/муниципальной собственности и предоставленных для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства
    • запрет на передачу прав и обязанностей по договору аренды ЗУ другому лицу продублирован также Законом №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пункт 9 статьи 9)
  2. резидентам особых экономических зон -– арендаторам земельных участков
  3. участникам свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя:
    • если ЗУ предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключённых в соответствии с Законом № 377-ФЗ от 29.11.2014
  4. субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим ЗУ, включённые в перечни государственного/муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ от 24.07.2007 

Прочие категории арендаторов муниципальной/государственной земли наделены возможностью передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (пункт 5 статьи 22 ЗК РФ), в том числе:

  • отдать арендные права земельного участка в залог
  • внести арендные права в качестве:
    • вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества
    • паевого взноса в производственный кооператив

3. Стороны сделки переуступки арендных прав на ЗУ

 

В передаче прав и обязанностей по договору аренды ЗУ участвуют 3 стороны:

  1. арендодатель (собственник ЗУ) – муниципалитет/государство
  2. арендатор ЗУ, планирующий передачу арендуемого ЗУ другому лицу
  3. третье лицо, претендующее на переуступку договора аренды ЗУ от существующего арендатора

Переуступка арендуемого участка может быть осуществлена в одном из двух вариантов, применимых для соответствующих сроков действия договора аренды 

  1. при сроке аренды менее 5 лет
    • в порядке переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности
    • с согласия собственника земли (арендодателя)
  2. при сроке аренды более 5 лет
    • в порядке переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности – без необходимости получать согласие арендодателя

Обязательное уловие для обоих вариантов – письменное уведомление арендодателя о планируемой переуступке арендных прав на ЗУ,  которое должен подготовить «старый» арендатор и направить его собственнику земли (арендодателю). 

В переуступке арендуемого участка другому лицу может быть отказано, если арендатор нарушает какое-либо из условий договора аренды.

 

3.1. Функции арендодателя в процедуре переуступки арендуемого участка
 

Перед проведением процедуры переуступки договора аренды ЗУ собственник ЗУ (арендодатель), в лице муниципалитета или государства:  

  • должен получить уведомление о том, кто именно планируется в качестве нового арендатора ЗУ:  
  • установить правомерность процедуры переуступки арендных прав – её соответствие требованиям законодательства 

Арендодатель принимает соответствующее решения в отношении земельного участка (запретить или разрешить передачу ЗУ новому арендатору) – в зависимости от следующих обстоятельств:

  1. полнота выполнения условий договора аренды прежним арендатором на момент планируемой передачи прав и обязанностей по нему
  2. отсутствие проблем, обусловленных одной или рядом причин, которые могут препятствовать осуществлению переуступке арендных прав на ЗУ:
    • задолженность по арендным платежам
    • использование ЗУ происходит не в соответствии с его разрешённым использованием
    • участок предоставлен арендатору для осуществления деятельности КФХ
    • наличие объектов, возведение которых существующим арендатором выполнено самовольно или не в соответствии с целевым назначением ЗУ
    • наличие прав третьих лиц, в результате передачи им этих прав арендатором
    • установлены обременения:
    • земля стала предметом судебного разбирательства
    • арест имущества
    • действуют регистрационные ограничения
    • иные 
  3. отсутствие договорённостей о передаче арендных прав, достигнутых между арендатором и третьим лицом, претендующим на арендуемый ЗУ

4. Зависимость регламента передачи арендных прав на землю от срока аренды 

 

Процедура передачи арендных прав на землю происходит с учётом арендодателем обстоятельств, допускающих возможность передачи прав на участок другому лицу:

  • установленных законодательством
  • изложенных в действующем договоре аренды ЗУ

Регламент процедуры зависит от срока аренды ЗУ

 

4.1. Регламент передачи арендных прав на землю при долгосрочной аренде

 

При аренде ЗУ, находящегося в государственной/муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ):

  • арендатор ЗУ, в пределах срока договора аренды участка, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу:
    • без согласия арендодателя, но при условии его уведомления
  • переуступка арендных прав землю выполняется в порядке уведомления собственника ЗУ о смене арендатора:
    • уведомление направляется после оформления договора уступки права по договору аренды ЗУ
    • договор уступки права заключается между прежним и новым арендаторами
  • не допускаются:
    • изменение условий договора аренды ЗУ без согласия его арендатора
    • ограничение прав арендатора ЗУ, установленных договором аренды ЗУ
  • по требованию арендодателя возможно досрочное расторжение договора аренды ЗУ, заключённого на срок более чем 5 лет,  – только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором

 

4.2. Регламент передачи арендных прав на землю при срокн аренды до 5 лет

 

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем 5 лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя. Для этого арендодателю направляются:

  1. уведомление о планируемой смене арендатора
  2. договор уступки права, заключённый между прежним и новым арендаторами

По итогу рассмотрения поступивших документов арендодатель оформляет дополнительное соглашение о замене прежнего арендатора на нового арендатора:

  • заключается между новым арендатором и владельцем земли (арендодателем)
  • готовится на основании договора уступки права по действующему договору аренды земельного участка
  • является дополнением к действующему договору аренды
  • подлежит государственной регистрации – в соответствии с  положениями ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданского кодекса РФ:

5. Особенности уведомления и договора переуступки арендных прав на ЗУ

 

5.1.Уведомление о смене арендатора ЗУ

 

Для осуществления переуступки арендных прав и обязанностей новому  арендатору прежний арендатор должен подать арендодателю уведомление о намерении переуступить права аренды другому лицу.

В уведомлении нужно указать:

  • сведения о новом арендаторе, к которому перейдут права и обязанности, вытекающие из договора аренды ЗУ
  • причины передачи права аренды ЗУ на другое лицо
  • реквизиты договора аренды ЗУ, который был заключён между арендатором и землевладельцем (арендодателем)

К уведомлению нужно приложить пакет документов, подтверждающих право на передачу:

  • договор аренды ЗУ
  • договор переуступки арендных прав на муниципальный/государственный ЗУ
  • копии паспортов сторон
  • другие необходимые документы

В случае положительного решения по итогам рассмотрения поступивших документов арендодатель заключает с новым арендатором дополнительный договор аренды ЗУ (соглашение)

  • по соглашению определяются новые условия и новый арендатор
  • соглашение становится приложением к действующему договору аренды ЗУ

По результатам заключённого соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости, которым является муниципалитет или государство..

Примечание

Примерная форма уведомления о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка приведена в разделе «Документы» (в правой части настоящей страницы). 

 

5.2. Договор переуступки права аренды муниципального/государственного ЗУ 

 

Договор передачи права аренды ЗУ – обязательный документ:

  • представляет собой соглашение, по которому основной арендатор переуступает право на арендуемый ЗУ другому лицу
  • должен быть составлен в письменной форме
  • не имеет регламентированной формы и индивидуален для конкретной ситуации
  • согласовывается с собственником ЗУ (арендодателем), который выступает одной из сторон договора и6 соответственно, подписантом договора

Основные положения договора переуступки арендных прав на муниципальный/государственный ЗУ 

Предметом договора является решение о том, что прежний арендатор, с согласия арендодателя, обязуется передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды, а новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности.

Договор должен содержать:

  1. характеристики передаваемого ЗУ:
    • местонахождение участка
    • кадастровый номер
    • разрешённое использование
    • общая площадь
    • информация о том, что ЗУ находится в муниципальной (государственной) собственности
    • обременения участка
    • ограничения использования
    •  разрешительные документы на застройку участка
    • кадастровый план участка – как приложение к договору
    • иная информация – о том что ЗУ не изъят из оборота, его оборот не ограничен
  2. гарантию прежнего арендатора в юридической чистоте объекта – то есть информацию:
    • участок не обременён правами третьих лиц
    • третьи лица не имеют преимущественного права покупки ЗУ
    • права арендодателя или третьих лиц на участок не оспариваются
    • ЗУ не находится арестом
    • арендатору ничего не известно о возможности изменения назначения использования участка, о возможности изъятия участка для государственных, муниципальных или публичных нужд
  3. данные о прежнем и новом арендаторах
  4. объём передаваемых прав и обязанностей
  5. размер арендной платы по договору аренды и порядок ее внесения
  6. размер платы за переуступку права аренды с указанием срока внесения платы
  7. права нового арендатора
  8. обязанности нового арендатора:
    • использовать участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту
    • своевременно производить арендные платежи за землю, установленные таким-то пунктом договора аренды ЗУ
    • не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на земле
    • не нарушать права других землепользователей и природопользователей
    • выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле
  9. обязанности сторон:
    • аредодателя
    • арендатора
    • нового арендатора

Договор направляется арендодателю для согласования – в случае, если договор аренды ЗУ не превышает 5 лет. 

В соответствии с положениями заключаемого договора прежний арендатор обязан:

  1. передать новому арендатору все необходимые документы, удостоверяющие его права, а именно
    • договор аренды участка со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися его неотъемлемой частью
    • свидетельство о государственной регистрации права арендатора – выписку из ЕГРН
    • иные документы, имеющиеся у арендатора и относящиеся к договору, по которому происходит уступка прав
  2. сообщить новому арендатору все иные сведения, имеющие значение для осуществления новым арендатором своих прав арендатора по требованиям, указанным договорам

Прежний арендатор несёт ответственность за достоверность передаваемых документов и гарантирует наличие и передачу всех прав и обязанностей, уступленных новому арендатору. Передача прав и обязанностей оформляется передаточным актом.

При рассмотрении поступившего соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору долгосрочной аренды ЗУ арендодатель вправе:

  • выразить своё мотививированное несогласие с выбором нового арендатора, подписавшего соглашение (договор о переуступке прав «старым» арендатором) – путём внесения в договор аренды ЗУ пункта о запрете переуступки прав и обязанностей
  • изменить размер арендной платы одной из сторон
  • внести условия досрочного расторжения договора:
    • к примеру, условие погашения «старым» арпндатором образовавшейся задолженности по арендным платежам  

Примечание

Два варианта примерной формы соглашения (договора) о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка приведены в разделе «Документы» (в правой части этой страницы). 

 

6. Итоги процедуры переуступки арендных прав на участок 
 

По завершении процедуры переуступки прав и обязанностей по договору аренды ЗУ другому лицу фиксируются:

  • собственником земли остаётся муниципалитет/государство – арендодатель
  • вместо прежнего арендатора ЗУ таковым становится другой временный пользователь ЗУ – новый арендатор, принимающий на себя
  • обязательства по выполнению условий договора аренды ЗУ с соответствующими обязательствами и правами на земельный участок
  • обязанности нового арендатора действуют в пределах срока договора аренды ЗУ, заключённого с прежним арендатором
  • новый арендатор земельного участка становится лицом, ответственным перед арендодателем по договору аренды ЗУ
    • за исключением случая передачи арендных прав в залог (пункт 5 статьи 22 ЗК РФ)  

Если запрет на право передачи земли отсутствует, в договоре аренды ЗУ указано, что планируемые действия «старого» арендатора не запрещены, арендодатель выразил согласился с условиями соглашения между «старым» и новым арендаторами,  сделка по переуступке прав и обязанностей состоится без проблем.

 

Полезно знать

 

  1. Необычные налоги былых и нынешних времён. Закон Метабо с налогом на лишний вес – здесь
  2. Основные ВРИ ЗУ – базовые направления деятельности в территориальных зонах – здесь
  3. Условно разрешённый вид использования земельного участка (УРВИ ЗУ) – порядок получения – здесь
  4. Кемпинг – требования к участку и местам размещения туристов. Субсидии на модульные домики в 2024 году – здесь
  5. Задача – купить участок. Что нужно учесть при его выборе – 2024 – здесь
  6. Изменения по земельному налогу. Условия применения повышающих коэффициентов – с 01.01.2024 – здесь
  7. Строительство в охранной зоне ЛЭП на новых условиям – с 01.09.2023 – здесь
  8. Расторжение договора аренды муниципальной/государственной земли – в каких случаях по соглашению сторон и когда только по суду? – здесь
  9. Археологическая разведка на земельных участках перед началом строительства ОКС – здесь
  10. Условия выкупа без торгов арендованных государственных или муниципальных участков – в 2023 году – здесь
  11. Регламент согласования архитектурно-градостроительного облика (АГО) капитальных объектов – с 1 сентября 2023 года – здесь

 


Поделиться:





наверх