Главная → Ответы на частые вопросы (FAQ) → Расторжение аренды муниципальной земли – по соглашению сторон и по суду


Расторжение аренды муниципальной земли – по согласию и суду


Содержание

  1. Отказ от аренды муниципального/государственного земельного участка
  2. Порядок прекращения арендных отношений
  3. Порядок расторжения договора аренды земельного участка

 

1. Отказ от аренды муниципального/государственного земельного участка

 

Ситуации, при которых расторжение договора аренды земельного участка становится актуальной задачей как для арендатора, так и для владельца земли, достаточно распространённые. В законодательстве им отведено скрупулёзное внимание.

Прекращение арендных отношений по требованию одной из сторон возможно как в судебном порядке, так и путём одностороннего отказа стороны от исполнения договора во внесудебном порядке.  Оба способа во зависят от ряда факторов:

  • условия, которые стороны договора аренды изложили в своём соглашении (договоре)
  • полнота и добросовестность выполнения  тех обязательств, что установлены для каждой из сторон
  • наличие или отсутствие фактов нарушений сторонами договора его условий и обязательств сторон 

Под арендой земельного участка, находящегося в государственной/муниципальной собственности, понимается его временное использование на договорных условиях. Это форма сделки с земельной недвижимостью, при которой одна сторона (арендодатель – государство или муниципалитет) предоставляет другой стороне (арендатору – гражданину или юридическому лицу) право использовать принадлежащий ей земельный участок (статья 22 ЗК РФ, глава 34 ГК РФ):

  • за плату
  • на основании договора аренды участка
  • в течение некоторого периода времени – срока аренды

Арендатор должен эксплуатировать земельный участок, который он арендует:

  • не нарушая условий, прописанных в документе
  • в строгом соответствии с прямым назначением ЗУ
  • с обязательным выполнением условий внесения арендной платы установленных в договоре аренды (статья 614 ГК РФ)

Нарушение этих требований становится причиной прекращения действия арендного договора.

Срок предоставления земельного участка в аренду прописывается в договоре:

  • регламентируется:
    • Земельным кодексом РФ (статья 39.8)
    • ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статья 10.1) 
  • зависит от целевого использования участка

Из положений ЗК РФ следует, что участки, принадлежащие муниципалитету или государству, могут передаваться на следующие предельные ;минимальые и максимальные) сроки:

  • до 49 лет – в случаях:
    • размещение линейных объектов
    • предоставление собственнику здания и сооружения, расположенных на ЗУ – собственник дома/здания/сооружения, а также собственники помещений, расположенных в этих зданиях и сооружениях, имеют право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится их недвижимость
  • от 3 до 49 лет – при аренде ЗУ, предназначенных с/х производства
  • 20 лет – при аренде участков:
    • под ИЖС
    • для ЛПХ в границах населённого пункта 
  • от 3 до 10 лет – при аренде ЗУ, используемых для строительства и реконструкции зданий и сооружений
  • 5 лет – для аренды ЗУ, предоставленных без торгов гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления деятельности КФХ (пункт 3 статьи 10.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») 
  • до 3 лет:
    • при аренде участка, выделенного гражданину под сенокос, выпас скота и огород
    • для окончания строительства незавершённого ОКС
  • не более 2 лет – для проведения работ, связанных с использованием недр:
    • срок аренды начинается с момента окончания действия лицензии
  • равен сроку действия договора о комплексном развитии территории – при комплексном освоении территории юридическим лицом 
  • равен сроку действия охотхозяйственного соглашения – при аренде земельных и лесных участков для добычи охотничьих ресурсов в границах охотничьих угодий
    • соглашения могут заключаться на срок от 20 до 49 лет

В зависимости от длительности периода аренды ЗУ договоры являются:

  1. краткосрочными – при аренде до 1 года
  2. среднесрочными – при сроке аренды 1–5 лет
  3. долгосрочными – при длительности аренды от 5 до 49 лет
  4. бессрочными – в случае, когда период действия договора не обговорен сторонами:
    • договор считается заключённым на неопределённый срок
    • удобны тем, что арендатор или арендодатель могут в любой момент отказаться от исполнения договора – при условии предупреждения другой стороны о принятом решении 

Аренда ЗУ выгодна для тех, кто не вправе, не желает или не может купить земельный участок:

  • является способом временного пользования земельным участком без его приобретения
  • в ряде случаев предусматривает возможность оформление земельного участка в собственность арендатора
  • имеет возможность продления и прекращения 

Традиционное причина прекращения арендных отношений – истечение срока действия договора аренды ЗУ:

  • истечение срока действия соглашения влечёт за собой:
    • прекращение действия договора аренды ЗУ
    • передачу ЗУ обратно арендодателю – по акту приёма/передачи 
  • если договором предельный период аренды ЗУ не определён, то стороны имеют право отказаться от арендных отношений в любое время (пункт 2 статьи 610 ГК РФ)

Завершение срока аренды ЗУ не означает, что запись в ЕГРН об аренде ЗУ будет погашена автоматически. Чтобы такое погашение произошло, в Росреестр вправе обратиться любая из сторон договора. Как правило, это делает арендодатель, заинтересованный в снятии зарегистрированного обременения в виде аренды ЗУ.

 

2. Порядок прекращения арендных отношений

 

Расторжение договора аренды муниципальной/государственной земли для различных случаев, при которых возникает необходимость прекратить его действие по тем или иным основаниям, регулируется Гражданским и Земельным кодексами РФ.
 
Основными обстоятельствами, влекущими прекращение арендных отношений, становятся такие:  

  • завершение срока действия соглашения
  • необходимость прекратить отношения, возникшая у одной из сторон
  • нарушение договорных условий или обязательств одной из сторон:
    • данное обстоятельство в ряде случаев становится предметом спора, при котором одна сторона хочет получить компенсацию от другой стороны
    • нередко споры по договорам доходят до суда

При прекращении арендных отношений по любому основанию предусматривается обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю – с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Односторонний отказ возможен, если есть основания для расторжения договора аренды земельного участка. Инициаторами могут выступать как арендодатель, так и арендатор.

 

2.1. Нормы Гражданского кодекса РФ, касающиеся прекращения аренды ЗУ

 

  1. статья 450 – определяет основания расторжения арендных отношений:
    • соглашение сторон
    • решение суда на основании требования одной из сторон – только для случаев:
      1. существенное нарушение договора другой стороной
      2. иные случаи, предусмотренные ГК РФ, другими законами или договором
  2. статья 450.1 –  устанавливает условие одностороннего отказа от договора аренды для стороны, которой право на такой отказ предоставлено по договору или в силу закона:
    • односторонний отказ от исполнения договора возможен по предварительно сделанному уведомлению другой стороны об отказе от арендных отношений по договору – при одновременно выполняемыз условиях:
      • наличие оснований
      • добросовестные/разумные действия в пределах, предусмотренных договором, ГК РФ, другими законами, правовыми актами
    • договор прекращается с момента получения уведомления 
  3. статья 451 – определяет условия расторжения по суду договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств:
    • по причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения
    • исполнение договора без изменения его условий:
      • способно нарушить соотношение имущественных интересов сторон
      • может причинить для заинтересованной стороны столь большой ущерб,  что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора
    • риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона
    • последствия расторжения договора распределяются между сторонами расходов, понесённых ими в связи с исполнением этого договора – по принципу справедливости
    • если расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечёт для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях – по решению суда в исключительных случаях выполняется изменение договора 
  4. статья 452 – устанавливает условия обращения в суд одной из сторон договора аренды ЗУ с требованием о его расторжении:
      • только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор
      • неполучение ответа на предложение расторгнуть договор:
        • в срок, указанный в предложении:
          • или в срок, установленный договором аренды или законом
        • в срок 30 дней – при отсутствии срока предоставления ответа, установленного договором аренды 
  5. статья 610 – детализирует ситуации активности и прекращения арендных отношений в зависимости от срока действия договора аренды: 
    • договор аренды считается заключённым на неопределённый срок – в случае, если в договоре не установлен период его действия
      • каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договор, предупредив (уведомив) об этом другую сторону за 3 месяца 
      • договором или законом может быть установлен иной срок – для предупреждения о прекращении договора аренды с неопределённым сроком
    • для отдельных видов аренды законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора
      • действие договора аренды с неопределённым сроком прекращается по истечении предельного срока
      • договор аренды со сроком действия более предельного срока – считается заключённым на предельный срок и прекращается по его окончании 
  6. статья 619 – содержит условия, касающиеся расторжения договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке: 
    • использование арендатором имущества:
      • с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями
      • с существенным ухудшением имущества
      • с просрочкой арендной платы более 2 раз подряд по истечении срока платежа, установленного договором
      • с невыполнением капитального ремонта ремонта имущества в установленные сроки – если это обязанность арендатора по договору аренды
      • с нарушением иных оснований досрочного расторжения договора
    • обязательное направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок
  7. статья 620 – содержит условия, касающиеся расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке:
    • арендодатель:
      • не предоставляет имущество в пользование арендатору
      • создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества
      • не производит капитальный ремонт имущества в сроки, установленные договором – если это обязанность арендодателя по договору аренды, а при отсутствии такой обязанности – в разумные сроки
    • переданное арендатору имущество имеет недостатки:
      • препятствующие пользованию
      • не были заранее известны арендатору 
      • не должны были быть обнаружены арендатором при осмотре или проверке исправности имущества при заключении договора
    • имущество: в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования
  8. статья 622 – устанавливает требования к возврату арендатором арендуемого имущества по истечение срока аренды:
    • возвращение арендуемого имущества арендодателю – обязанность арендатора:
      • по окончании срока аренды
      • в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором
    • внесение арендатором просроченной арендной платы в полном объёме – по требованию арендодателя
    • возмещение арендатором убытков, если анесённая просроченная арендная плата не покрывает убытков, причинённых арендодателю 

Из указанных норм следует, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца до планируемого срока прекращения арендных отношений.

Также предусматривается прекращение аренды ЗУ по добровольному взаимному согласию, которое фиксируется дополнительным документом, – Соглашением о расторжении договора аренды ЗУ, заключённому между арендодателем и арендатором.
 
В зависимости от причин, обусловивших необходимость расторжения, арендные правоотношения прекращаются разными способами:

  • в судебном порядке – по требованию одной из сторон
  • во внесудебном порядке:
    1. если право на односторонний отказ от договора предусмотрено его условиями или законом
    2. по добровольному обоюдному согласию:
      • в таком случае сложности с досрочным расторжением договора аренды не возникают
      • стороны подписывают между собой  дополнительное соглашение, по которому договор аренды утрачивает силу и арендные отношения прекращаются официально 

 

3. Порядок расторжение договора аренды земельного участка

 

3.1.  Прекращение аренды ЗУ в одностороннем порядке по инициативе арендодателя

 

Если администрация муниципалитета (арендодатель) выявит факт нарушения  арендатором условий договора аренды земельного участка, она имеет право инициировать процедуру расторжения арендных отношений в одностороннем порядке.

В Земельном кодексе РФ (статья 46) перечислены основания, влекущие прекращение арендных отношений в судебном порядке по инициативе государства или муниципалитета, предоставивших ЗУ в аренду:

  1. использование ЗУ не по целевому назначению
  2. использование ЗУ, вызывающее:
    • существенное снижение плодородия земель с/х назначения
    • причинение вреда окружающей среде
    • порчу земель
  3. использование ЗУ, происходящее с невыполнением:
    • обязанностей по рекультивации земель
    • обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв
    • обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению
  4. неиспользование ЗУ, предназначенного для с/х производства, жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет – если более длительный срок не установлен федеральным законом
  5. создание или возведение арендатором самовольной постройки на арендуемом земельном участке
  6. невыполнение арендатором обязанностей о сносе самовольной постройки на арендуемом земельном участке
  7. неисполнение арендатором решения о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями

Также предусмотрены иные случаи расторжения договора аренды:  

  • при расторжения арендатором договора о комплексном развитии территории
  • установление зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), в границах которой полностью или частично расположен участок
    • если использование ЗУ в соответствии с его разрешённым использованием (ВРИ ЗУ) невозможно в связи с установлением ЗОУИТ
  • изъятие ЗУ для государственных или муниципальных нужд 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Они касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора (статья 619 ГК РФ). 

Невыполнение арендных обязанностей одной из сторон рассматривается другой стороной как нарушение правовых отношений – например:

  • арендатор не оплатил арендную плату в согласованные договором сроки
  • для собственника ЗУ невнесение арендной платы – это несоблюдение соглашения

Для устранения  ошибки, совершённой арендатором, предусмотрен предупредительный способ – уведомление о неисполнении такого-то пункта арендного договора, которым собственник ЗУ:

  1. информирует арендатора о нарушении  
  2. предлагает выполнить обязательства по договору в разумные сроки

Если же арендатор не реагирует на уведомление муниципалитета с изложенным в нём предложением погасить арендную задолженность и продолжает игнорировать свои обязательства, арендодатель вправе направить ему другое уведомительное письмо – с предложением прекратить правовые отношения по действующей аренде. 

При выявлении арендодателем существенного ухудшения состояния земельного участка к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению причинённого ущерба в судебном порядке.

Арендодатель вправе инициировать досрочное расторжение арендных отношений с перспективой соответствующих судебных решений:

  • в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств (пункт 2 статьи 450 ГК РФ)
  • если основанием для досрочного прекращения аренды послужила длительная просрочка уплаты арендных платежей (более 2 месяцев), арендодатель вправе добиваться возврата задолженности

Доказательные действия арендатора

При несогласии с решениями администрации муниципалитета арендатор имеет право обратиться с жалобой на эти решения, собрав все доказательства своего исполнения договора аренды и своей деятельности на арендованном участке – это могут быть:

  • фотографии
  • копии платежей
  • протоколы
  • другие документы, подтверждающие добросовестную деятельность и использование участка 

В письменном обращении арендатору нужно:

  • указать на все нарушения со стороны арендодателя и предложить ему устранить их
  • изложить:
    • замечание о своём несогласии с расторжением договора
    • просьбу сохранить договор аренды ЗУ

Если перечисленные меры не привели к желаемому результату или арендатор не получил удовлетворительного ответа от муниципалитета, он может обратиться:

  • в вышестоящие органы государственной власти с жалобой на действия администрации
  • в суд, чтобы защитить свои права, доказать отсутствие нарушений, предотвратить расторжение договора аеренды ЗУ или достигнуть мирового соглашения с администрацией муниципалитета по поводу прекращения арендных отношений

В обоих случаях арендатор должен предоставить всю необходимую документацию, доказывающую его правоту и обосновывающую нарушение со стороны арендодателя.

 

3.2. Расторжение договора аренды ЗУ в одностороннем порядке по инициативе арендатора


 
Прекращение права аренды земельного участка по инициативе арендатора возможно:

  • без проблем – только в том случае, если стороны придут к взаимному согласию
  • в судебном порядке

Обратиться в суд имеет смысл при наличии оснований, вытекающих из статей ГК РФ:

  1. арендодатель:
    • не передал имущество своевременно 
    • передал имущество с явными недостатками
    • самовольно изменил первоначальные условия без согласия арендатора 
    • существенно нарушил условия соглашения:
      • существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ)
  2. в договоре аренды ЗУ не регламентирован срок его действия:
    • перед подачей заявления об отказе от аренды земельного участка нужно направить арендатору соответствующее уведомление
    • расторжение арендных отношений допускается в любое время, но не менее, чем за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора
  3. у арендатора:
    • возникли обстоятельства, являющимися основаниями, по которым допускается досрочное одностороннее расторжение договора (статья 450 ГК РФ)
    • существенно изменилась ситуация и возникли обстоятельства, препятствующие исполнению обязательств по договору аренды ЗУ (статья 451 ГК РФ)

Арендодатель может отказать в досрочном расторжении договора, если были выявлены нарушения, совершённые арендатором:

  • невыполнение обязательств по договору
  • использование ЗУ не по назначению
  • невнесение арендной платы более 2 месяцев
  • иные

Если устранение нарушений, которым должен заняться арендатор, не влечёт за собой судебных разбирательств, то рассмотрение арендодателем обращения о расторжении арендных отношений возобновится после представления арендатором фактов, доказывающих, что нарушения устранены.   

 

3.3. Прекращение аренды ЗУ по добровольному соглашению сторон


 
Соглашение о расторжении договора аренды ЗУ:

  • определяет условия и порядок расторжения договора аренды между арендодателем и арендатором
  • составляется в период действия договора – до окончания срока его действия 
  • совершается в той же форме, что и сам договор (пункт 1 статьи 452 ГК РФ):
    • готовится как самостоятельный документ – в случае, если арендодатель не возражает против досрочного прекращения аренды ЗУ
    • с указанием в соглашении даты прекращения аренды и зафиксированных последних расчётлв между сторонами

Если односторонний отказ от исполнения договора аренды предусмотрен в его условиях, то отказ арендатора или арендодателя от договора будет являться правомерным. Заключения какого-либо дополнительного соглашения о расторжении арендных отношений не требуется. 

В любом случае, первый шаг стороны, инициирующей прекращение аренды ЗУ, – направление другой стороне уведомления о прекращении арендных отношений (пункт 2 статьи 610 ГК РФ) 

  • готовится:
    • в письменной форме
    • в 2 экземплярах
  • должно содержать  причины, которые являются основанием для расторжения договора
  • направляется за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора:
    • лично – с получением удостоверения о его принятии: вторая сторона проставляет на образце уведомления заявителя отметку с датой и подписью
    • по почте заказным письмом
    • через МФЦ
    • через официальный сайт арендодателя
    • через личный кабинет на портале Госуслуги

Самый простой вариант прекращения арендных отношений –  если обе стороны согласны прекратить аренду раньше срока. В таком случае они совершают соответствующие действия:

  • передача обратно предмета аренды с подписанием акта приёма/передачи земельного участка
  • закрытие договора аренды ЗУ путём заключения дополнительного соглашения, составленного в форме, аналогичной договору.

Если же появились разногласия, то следующим этапом станет обсуждение сути уведомления или его конкретных положений – в целях разработки взаимоприемлемого решения.

В ходе переговоров могут быть установлены дополнительные условия расторжения договора аренды ЗУ, который использовался без нарушений. Обусловлено это рядом причин. К примеру такие – на весь срок действия арендных отношений для каждой стороны договором определены соответствующие условия и обязательства:

  • арендатор должен вносить арендные платежи в течение всего срока аренды ЗУ  
  • арендодатель ща весь срок аренды должен получить арендную плату в полном объёме 

Сторона, для которой арендные обязательства стали «тяжким ярмом», может предложить другой стороне расторгнуть договор по взаимному согласию – но это не всегда вызывает согласие другой стороны. К примеру, получатель платежей уже подсчитал свои прибыли от аренды, а нарушение этих планов вполне может вызвать спор. В этом случае договор может быть расторгнут путём соглашения, дополненного пунктами:

  • о компенсации:
    • за преждевременное расторжение контракта
    • упущенной выгоды
    • затрат в связи с арендой
  • о штрафных санкциях

После достижения консенсуса в спорах и договорённости об окончании срока действия договора аренды необходимо составить документ, который будет подписан обеими сторонами – то есть заключить Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка:

  1. составляется в свободной форме и в письменном виде
  2. включает в себя следующие основные разделы:
    • название документа, его номер, дату и место заключения 
    • реквизиты договора аренды, который подлежит расторжению
    • данные об арендаторе:
      • паспорт гражданина
      • свидетельство о государственной регистрации юридического лица
      • свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя  
    • данные об арендодателе
    • состояние, в котором находится объект аренды
    • причины расторжения договора – например:
      • истечение срока аренды
      • нарушение условий договора
      • конкретные другие обстоятельства, достаточные для подачи заявления
    • условия, которые должны быть выполнены при расторжении договора
      • копии документов, подтверждающих выполнение обязательств и условий договора, указанные в заявлении
      • в некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы или справки – например, о просроченной арендной плате
    • финансовые обязательства возлагаются на участников Соглашения:
      • условия о возможной компенсации в пользу той или иной стороны и другие важные моменты, на которых бизнес-партнеры завершают сделку
      • при необходимости в документе прописывают определенные финансовые обязательства (штрафы, пени и т. д.)
    • продолжительность рассмотрения претензий
    • условие об отсутствии взаимных претензий по состоянию объекта аренды
    • порядок передачи земли
    • дата, с которой договор аренды ЗУ будет считаться расторгнутым
    • реквизиты и адреса сторон – в разделе подписей сторон

Передача земельного участка обратно арендодателю оформляется актом приёма-передачи.

Соглашение о расторжении договора аренды ЗУ при сроке до 1 года  составляется в 2 экземплярах – по одному для каждой из сторон

  • прикладывается к основному договору
  • становится неотъемлемой частью договора аренды земельного участка

Если договор аренды ЗУ был зарегистрирован в Росреестре (при аренде участка на срок больше 1 года), то Соглашение о прекращении арендных отношений также нужно зарегистрировать:

  1. документ составляется в 3 экземплярах, один из которых остаётся в Росреестре
  2. регистрация соглашения выполняется в случае, если срок аренды был больше 1 года и обременение зарегистрировано в Росреестре
  3. соглашение о расторжении договора нужно представить в Росреестр, чтобы уполномоченный орган внёс изменения в ЕГРН:
    • нужно подать заявление и приложить к нему
      • соглашение о расторжении
      • акт приёма-передачи недвижимости
      • уведомление с решением прекратить арендные отношения
      • документы, подтверждающие личность сторон
    • госпошлину платить не надо
  4. арендатор:
    • имеет право, но не обязан обращаться в Росреестр, потому что прекращение обременения – в интересах арендодателя
    • должен самостоятельно подать заявление только в том случае, если стороны расторгли договор и решили, что обязанность снять обременение возлагается на арендатора

 Если стороны заключили соглашение о расторжении, то оно действует вне зависимости от снятия обременения в Росреестре.

 

3.4. Расторжение договора аренды ЗУ в судебном порядке по инициативе одной из сторон

 

При получении отказа или отсутствии ответа на уведомление одной из сторон о прекращении арендных отношений по истечении 30 дней со дня направления уведомления – сторона, направившая уведомление (арендатор или арендодатель), вправе обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию по месту нахождения земельного участка:

  • юридическое лицо – в арбитражный суд
  • физическое лицо – в городской или районный суд  

Унифицированной формы искового документа нет. В нём рекомендуется отразить следующую информацию:

  • наименование суда
  • данные истца и ответчика
  • обстоятельства, предшествующие конфликту
  • характеристика участка
  • основания расторжения договора аренды
  • требования, с их законодательным обоснованием (не обязательно);
  • список документов, прилагаемых к иску
  • дату и подпись истца

К судебному разбирательству стороны прибегают также в случае, когда  они не смогли урегулировать разногласия самостоятельно. Если суд придёт к выводу, что оснований для расторжения соглашения достаточно, он вынесет соответствующее решение. После его вступления в законную силу действие договора аренды прекращается.

Договор аренды ЗУ может быть расторгнут по решению суда – по требованию одной из сторон в связи:

  1. с существенным нарушением договора другой стороной:
    • под существенным понимается нарушение, совершённое одной из сторон договора, которое влечёт за собой причинение ущерба, отчего другая сторона несёт значительные потери:
  2. с иными случаями, предусмотренными Гражданским Кодексом РФ, другими законами или договором – такие случаи с основаниями закреплены, в частности, в статье 619 ГК РФ:
    • арендодатель может потребовать вернуть земельный участок, если установит, что арендатор:
      • существенно нарушает условия договорённости
      • пользуется имуществом с нарушением его назначения, оговоренного в договоре, или вытекающего из природы самой вещи
      • существенно ухудшает имущество (ЗУ)
      • 2 раза подряд не вносит аренду
      • не делает капитальный ремонт, если такое обязательство за ним закреплено

При нарушении допущенном арендатором, свою правоту арендодателю придётся доказать в судебном порядке:

  • вначале (ло подачи иска) – направить арендатору письмо, в котором изложит требование к арендатору исправить допущенные нарушения (последний абзац статьи 619 ГК РФ)
  • в дополнении к требованию об исправлении нарушения – направит арендатору предложение расторгнуть договор досрочно

В том случае, если арендатор выполнит поставленные перед ним требования в установленный или разумный срок, арендодатель теряет право на обращение в суд.

Таким образом,  досрочно расторгнуть договор по суду можно только в случае, если арендатор после направления требования об исправлении допущенных нарушения по-прежнему не выполняет свои обязательства.

После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда, что ЗУ будет тут же возвращён. Тогда арендодателю придётся выполнить повторное обращение в суд – для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования. Как правило, арендодатель уже в первом иске выставляет сразу два требования:

  1. иск о досрочном расторжении договора аренды ЗУ
  2. иск об истребовании имущества из чужого пользования

После первого судебного процесса арендодатель может получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возвращение земельного участка.

 

Полезно знать

 

  1. «Летающие помощники» для фермеров, дачников и туристов. Правила использования личных дронов – 2024 – здесь
  2. Межевой план – защитник границ земельного участка. Функции плана. Порядок подготовки – 2024 – здесь
  3. Фермерское хозяйствование – с/х бизнес. От выбора ниши до регистрации КФХ по правилам 2024 года – здесь
  4. Необычные налоги былых и нынешних времён. Закон Метабо с налогом на ожирение – здесь
  5. Основные ВРИ ЗУ – базовые направления деятельности в территориальных зонах – здесь
  6. Условно разрешённый вид использования земельного участка (УРВИ ЗУ) – порядок получения – здесь
  7. Кемпинг – требования к участку и местам размещения туристов. Субсидии на модульные домики в 2024 году – здесь
  8. Задача – купить участок. Что нужно учесть при его выборе – 2024 – здесь
  9. Изменения по земельному налогу. Условия применения повышающих коэффициентов – с 01.01.2024 – здесь
  10. Строительство жилых домов, зданий и сооружений в охранной зоне ЛЭП по новым условиям их размещения – с 01.09.2023 – здесь

 


Поделиться:





наверх