Схема расположения земельного участка на КПТ – регламент подготовки и утверждения


Содержание

  1. Задачи до подготовки схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории
  2. СРЗУ – часть плана кадастрового квартала
  3. Содержание СРЗУ
  4. Обязательные сведения в СРЗУ
  5. Регламент подготовки СРЗУ
  6. Лица, обеспечивающие подготовку СРЗУ на КПТ
  7. Требования к составлению СРЗУ
  8. Подготовка СРЗУ на сайте Росреестра
  9. Инструкция Росрестра по подготовке СРЗУ в электронном форме
  10. Порядок утверждения СРЗУ
  11. Основания для отказа в утверждении СРЗУ
  12. Применение СРЗУ  

 

Задачи до подготовки схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории

 

Подаче заявления претендента на получение без проведения торгов  публичного земельного участка (ЗУ), то есть находящегося в государственной или муниципальной собственности, предшествует большая работа:

  • поиск свободного ЗУ или свободной земельной территории, из которой будет возможно выделить участок
  • подготовка к составлению схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории (СРЗУ на КПТ)

Уже на этом стартовом этапе нужно учесть множество обстоятельств, чтобы не получить отказ администрации в утверждении схемы. Понятно, что такой факт – как «опущенный шлагбаум» на пути к достижению поставленной цели. Придётся вернуться в исходную позицию – к поиску участка или доработке схемы.

При выборе подходящего ЗУ нужно учесть те причины, которые могут послужить законным основанием для принятия властями отрицательного решения по представленной схеме. Они изложены в статье 39.16 ЗК РФ.

В случае удачного выбора ЗУ подготовка схемы его расположения на КПТ будет хоть и сложной, но оправданной – при условии, что участок не попадает в территорию, для которой утверждён проект планировки или проект межевания.

Существуют ли специфические нюансы при подготовке СРЗУ? Однозначно – да. Их развёрнутый анализ – тема настоящей статьи.

 

СРЗУ – часть плана кадастрового квартала 

 

Схема расположения земельного участка (СРЗУ) на кадастровом плане территории (КПТ) – это план кадастрового квартала, сфокусированный на той его области, где по результатам проведённых геодезических измерений проектируется ЗУ из государственных/муниципальных участков или земель. 

Исходные сведения для подготовки СРЗУ – материалы кадастрового плана территории, в границах которой расположен проектируемый (образуемый) земельный участок. Они позволяют:

  • фиксировать местоположение образуемого участка на плане
  • графически отобразить границы образуемого ЗУ с их привязкой на местности 
  • определить размеры и площадь проектируемого земельного участка

При подготовке СРЗУ в обязательном порядке учитываются:

  • утверждённые документы территориального планирования
  • правила землепользования и застройки
  • проекты планировки территории (ППТ)
  • землеустроительная документация
  • положения об особо охраняемой природной территории
  • наличие зон с особыми условиями использования территорий
  • положение о ЗУ общего пользования и установленных «красных линиях»
  • местоположение:
    • границ земельных участков
    • зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства

 

Содержание СРЗУ

 

Содержание схемы расположения земельного участка/земельных участков на КПТ раскрыто в статье 11.10 ЗК РФ. Сформулировать кратко её положения можно так:

  • СРЗУ представляет собой изображение границ образуемого ЗУ или образуемых земельных участков на КПТ
  • в СРЗУ указываются:
    • проектная площадь каждого образуемого ЗУ
    • кадастровый номер ЗУ
    • условные номера – в случае, если предусматривается образование двух и более участков
  • при подготовке СРЗУ учитываются:
    • требования федерального законодательства в области территориального планирования, градостроительства и использования территорий
    • потенциал развития территорий
    • существующие природные факторы
    • особенности сложившегося землеустройства и застройки
    • действующие проекты планировки территории
  • СРЗУ готовится в электронной форме
  • возможна подготовка схемы на бумажном носителе – для случая, когда подготовку СРЗУ на КПТ обеспечивает гражданин в целях образования ЗУ для предоставления без проведения торгов:
    • гражданин имеет право выбора формы схемы ЗУ по своему усмотрению – или в виде электронного документа, или в виде документа на бумажном носителе
  • СРЗУ подлежит утверждению (в соответствии с принадлежностью ЗУ):
    • или органом государственной власти
    • или органом местного самоуправления

 

Обязательные сведения в СРЗУ 
 

Основные материалы для составления СРЗУ на КПТ извлекаются из сведений госкадастра для территории кадастрового квартала, внутри которого находится проектируемый ЗУ.

СРЗУ может составляться на один ЗУ или на несколько участков.

СРЗУ содержит информацию и материалы:

  • проектируемая площадь каждого образуемого ЗУ
  • координаты характерных (наиболее важных) точек границ каждого формируемого участка в системе координат, принятой для ведения ГКН
  • отображение границ (с  использованием условных обозначений и указанием кадастровых номеров существующих участков и кадастрового квартала) – в СРЗУ на бумажном носителе:
    • образуемого/образуемых ЗУ
    • учтённых ЗУ
    • исходных земельных участков
  • схематичное изображение:
    • границ территорий общего пользования
    • красных линий
    • местоположения объектов естественного или искусственного происхождения, облегчающих ориентирование на местности (в СРЗУ на бумажном носителе):
      1. реки
      2. овраги
      3. автомобильные и железные дороги
      4. ЛЭП и иные сооружения
      5. здания, объекты незавершённого строительства
      6. условные номера каждого из образуемых участков при составлении СРЗУ на 2 и более участков
  • сведения об органе, утверждающем схему
  • сведения о документе об утверждении СРЗУ

Примеры схем расположения ЗУ на КПТ – в «подвале» статьи.

 

 

Регламент подготовки СРЗУ 
 

Порядок подготовки СРЗУ изложен в пунктах 2 – 11 статьи 11.10 ЗК РФ.

Схему земельного надела на КПТ могут готовить:

  • публичные органы власти
  • физические лица или организации, интересы которых затрагивает данный участок

 

Лица, обеспечивающие подготовку СРЗУ на КПТ

 

Гражданин

При предоставлении ЗУ без проведения торгов. Подготовка схемы может осуществляться по выбору гражданина:

  • или в форме электронного документа
  • или в форме документа на бумажном носителе

Гражданин и юридическое лицо

При образовании ЗУ для его предоставления без проведения торгов:

Исключение – случаи образования ЗУ из земель/земельных участков, расположенных:

  1. на территории городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя
  2. в границах населённых пунктов

Гражданин и юридическое лицо

При образования ЗУ путем раздела земельного участка, находящегося в государственной/муниципальной собственности, предоставленного гражданину или юридическому лицу:

  • на праве аренды
  • на праве безвозмездного пользования

Юридическое лицо

При образовании ЗУ путём раздела земельного участка, находящегося в государственной/муниципальной собственности и предоставленного юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования

Собственники ЗУ, предназначенных для ведения ЛПХ, огородничества, садоводства, ИЖС

При образовании ЗУ путём перераспределения участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения:

  • ЛПХ
  • огородничества
  • садоводства
  • ИЖС

и земель/участков, находящихся в государственной/муниципальной собственности

Приобретатель ЗУ, изъятого для государственных или муниципальных нужд

При образовании ЗУ для последующего изъятия для государственных/муниципальных нужд может быть обеспечена лицом, в пользу которого изымается земельный участок

Орган государственной власти или орган местного самоуправления

А) При реализации участка путём аукциона:

  • орган, осуществляющий выдел земли, направляет в Росреестр электронную схему:
    • необходимо для того, чтобы до момента регистрации права на ЗУ на месте его расположения не произошло образование другого участка
  • заявитель несёт все расходы, связанные с изготовлением и получением СРЗУ.

Б) При предоставлении органам власти ЗУ, находящихся в государственной/муниципальной собственности в соответствии со статьёй 39.2, статьями 9 – 11 ЗК РФ:

  • статья 9
    • представлено описание полномочий Российской Федерации, отражённых далее в статьях 10 – 11 ЗК РФ, касающихся в том числе вопроса предоставления ЗУ органам власти
  • статья 10
    • резервирование и изъятие земельных участков для нужд субъектов РФ
    • разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов РФ
  • статья 10.1
    • перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта РФ
  • статья 11
    • резервирование земель для муниципальных нужд
    • изъятие земельных участков для муниципальных нужд
    • установление ПЗЗ территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований
    • разработка и реализация местных программ использования и охраны земель

 

Требования к составлению СРЗУ
 

СРЗУ – один из главных документов для получения прав на землю. Схема готовится по установленным правилам. Требования к её подготовке изложены в приказе Минэкономразвития России №762 от 27.11.2014. Схема должна быть оформлена для утверждения в электронной форме.

Вместе с тем, приказом разрешена подготовка СРЗУ на бумажном носителе – для случая, когда претендент на получение ЗУ без торгов выбирает бумажную форму. При этом выбор электронного формата для него не исключается.  

Для обоих вариантов формы СРЗУ используются специальные технологические и программные средства, которые устанавливаются на персональный компьютер:

XML-схема, используемая для формирования XML-документа – схемы расположения земельного участка/земельных участков на КПТ, в форме электронного документа – скачать на сайте Росреестра 

С помощью программных средств:

  • вычисляется площадь образуемого ЗУ:
    • допустимое превышение площади, полученной при проведении кадастровых работ,  над проектной площадью – не более чем 10%
  • составляется список координат характерных точек границ каждого образуемого ЗУ
  • вычерчиваются границы ЗУ

На видео – пример подготовки схемы расположения ЗУ на КПТ с помощью плагина Румб.NET. На 1 этапе подготовлен чертёж СРЗУ на КПТ. На 2 этапе создан XML-документ:

 

Действующее земельное законодательство не устанавливает требования к лицам, которые могут подготовить СРЗУ на КПТ. 

 

Подготовка СРЗУ на сайте Росреестра

 

Подготовить электронную версию схемы можно при помощи официального сайта Росреестра:

  • нанести границы образуемого земельного участка на КПТ
  • посмотреть его площадь
  • отредактировать сформированные границы
  • проверить участок на предмет наличия пересечений с границами иных наделов

Для доступа к сервису подготовки СРЗУ пользователь должен:

  • зарегистрироваться на сайте Росреестра
  • завести Личный кабинет

Далее, в окне «Личный кабинет зарегистрированного пользователя», нужно перейти по ссылке «Подготовка схемы расположения земельного участка». Сервис обеспечивает:

  • загрузку кадастрового плана территории в графический редактор
  • формирование границ земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории
  • формирование схемы расположения земельного участка или земельных участков

Подготовка СРЗУ в  виде электронного докумнта обойдется:

  • физическим лицам – в 100 рублей
  • юридическим – в 200 рублей
  • сотрудникам органов госвласти – доступ к сервису бесплатный

 

Инструкция Росрестра по подготовке СРЗУ в электронном форме

 

Для физических лиц и сотрудников органов госвласти, желающих самостоятельно подготовить СРЗУ в электронном виде, Росреестр разработал инструкцию «Руководство пользователя»:

  • с разъяснениями используемых терминов и понятий
  • с изложением требований к программному обеспечению (ПО) на компьютере
  • с указанием нормативных документов
  • с  пошаговой последовательностью действий для создании СРЗУ – от момента входа на сайт до финала:
    • с подробными текстовыми пояснениями
    • с иллюстрациями
    • с демонстрацией графических изображений карты, появляющихся на экране монитора после каждого действия
    • с расшифровкой названий используемых инструментов и порядка их применения    

Основные тематические блоки инструкции 

  1. Запуск сервиса подготовки схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории
  2. Загрузка кадастрового плана территоии
  3. Настройка карты
  4. Формирование из земель:
    • формирование границ ЗУ из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
  5. Перераспределение
    • формирования границ ЗУ путём перераспределения нескольких смежных земельных участков
  6. Раздел существующего земельного участка
    • формирования границ ЗУ или земельных участков путём раздела существующего ЗУ
  7. Проверка корректности формирования границ ЗУ
  8. Формирование файла СРЗУ

Ремарка

Выбор формата цифрового файла СРЗУ и подготовка электронной версии схемы в самостоятельном порядке, несомненно, имеют массу плюсов:

  • разработка документа происходит «в уютных домашних условиях»
  • небольшая стоимость за использование программного продукта: всего 100 рублей и дополнительно 800 рублей за получение КПТ в электронном виде – не слишком обременительны 
  • использование программных средств – интуитивно понятно
  • поставщик услуг – проверенный и надёжный (Росреестр, всё-таки)

Возможности кажутся чудесными, а задача – простой. Сервис помогает сэкономить время и денежные средства при оформлении документов на объекты недвижимости.

Тем не менее, нельзя исключать ошибки и недочёты, которые могут быть выявлены после завершения подготовки схемы (неточности в оформлении, в условных обозначениях, в «привязке» участка к ориентирам и т.д.). Специалист сумеет справиться с ними быстро и грамотно, как, наверное, и продвинутый пользователь программных продуктов. Но будут ли единственными случаи появления ошибок у пользователя-дилетанта? Попыток всё переделать заново может оказаться много, и, как следствие, «денежных вложений» в достижение цели тоже.

Стоит призадуматься. К оформлению схемы предъявляются строгие правила. Может лучше доверить подготовку СРЗУ профессионалу – кадастровому инженеру и быть уверенным в результате? Оно того стоит.

Взаимодействие с кадастровым инженером правильнее начать до изготовления СРЗУ на КПТ – с проведения топографической съёмки участка и всех объектов, расположенных на нём. Не лишним будет согласование схемы с сетевыми организациями, линейные объекты которых, возможно, пока не поставлены на кадастровый учёт – то есть сведениями о них обладают только сами сетевые компании. За время строительства на своём ЗУ, например газопровод, проходящий вблизи участка, обретёт юридический статус, а его владелец зарегистрирует охранную зону этого линейного объекта. По такой причине могут возникнуть сложности при вводе построенного здания в эксплуатацию.      

 

Порядок утверждения СРЗУ

 

Созданная в электронной форме СРЗУ направляется для рассмотрения и принятия решения о её утверждении (в зависимости от принадлежности участка):

  1. или в исполнительный орган государственной власти
  2. или в орган местного самоуправления

Срок рассмотрения предоставленной СРЗУ – 1 месяц. По его истечении придёт ответ:

  1. с решением об утверждении схемы
  2. с отказом в утверждении СРЗУ 

В решении об утверждении СРЗУ в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию, указываются (пункт 14 статья 11.10 ЗК РФ):

  • площадь ЗУ, образуемого в соответствии со схемой
  • адрес ЗУ
  • описание местоположения ЗУ – при отсутствии адреса
  • кадастровый номер участка
  • кадастровые номера земельных участков, из которых, в соответствии со схемой, предусмотрено образование ЗУ – в случае образования ЗУ из участка, сведения о котором внесены в ЕГРН
  • территориальная зона, в границах которой образуется ЗУ
  • вид разрешённого использования образуемого ЗУ – в случаях:
  • категория земель, к которой относится образуемый ЗУ

Образование ЗУ по утверждённой СРЗУ происходит также в случае, когда границы ЗУ, образуемого по утверждённой СРЗУ, пересекаются с границами участка/участков, образуемых:

  • в соответствии с проектом межевания территории, утверждённым после дня утверждения СРЗУ
  • до истечения срока действия решения об утверждении СРЗУ  

В решении об утверждении СРЗУ делаются акценты на права гражданина, подавшего заявление на проведение кадастрового госучёта образуемого ЗУ, и на регистрацию права собственности публичных органов власти на образуемый ЗУ:

  1. на право гражданина или юридического лица, обратившихся с заявлением об утверждении СРЗУ:
    • на обращение без доверенности с заявлением о государственном кадастровом учёте образуемого ЗУ
    • на обращение без доверенности с заявлением о государственной регистрации образуемого ЗУ
  2. о государственной регистрации права собственности на образуемый ЗУ:
    • Российской Федерации
    • субъекта РФ
    • муниципалитета

Указанные акценты детализируют тот факт, что до регистрации ЗУ в ЕГРН гражданин не является правообладателем/собственником образуемого участка. 

Орган власти в течение 5 дней должен отправить решение об утверждении СПЗУ и саму схему в Росреестр. При этом СРЗУ, подготовленная в виде электронного документа, заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица органа власти, утвердившего такую схему.

Результат направления решения и СРЗУ:

  • постановка участка на кадастровый учёт
  • возникновение права собственности/аренды/пользования на ЗУ в рамках его утверждённых границ

После этого новоявленный правообладатель/собственник ЗУ может запросить выписку из ЕГРН.

Сведения, содержащиеся в решении и схеме, подлежат отображению на кадастровых картах, предназначенных для использования неограниченным кругом лиц (пункт 20 статьи 11.10 ЗК РФ)

Срок действия решения об утверждении СРЗУ – 2 года.

 

Основания для отказа в утверждении СРЗУ

 

Аргументы для отклонения подготовленной СРЗУ при её анализе и для принятия властями отрицательного решения изложены в пункте 16 статьи 11.10 ЗК РФ:

  • несоответствие СРЗУ требованиям, установленным в соответствии с пунктом 12 статьи 11.10 ЗК РФ: 
    • форме
    • формату
    • требованиям к подготовке
  • полное или частичное совпадение местоположения ЗУ, образование которого предусмотрено СРЗУ, с местоположением ЗУ, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении СРЗУ, срок действия которого не истёк
  • разработка СРЗУ выполнена с нарушением требований к образуемым ЗУ – несоответствие СРЗУ:
    • утверждённому проекту планировки территории
    • землеустроительной документации
    • положению об особо охраняемой природной территории
  • ЗУ расположен в границах территории с утверждённым проектом межевания территории
  • разработка СРЗУ проведена с нарушением требований к образуемым ЗУ, предусмотренных статьей 11.9 ЗК РФ:
    • по предельным (максимальным и минимальным) размерам ЗУ, установленным градостроительными регламентами
    • по предельным (максимальным и минимальным) размерам ЗУ, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется
    • по предельным (максимальным и минимальным) размерам ЗУ, в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются
    • границы образуемых ЗУ пересекают границы муниципальных образований и (или) границы населённых пунктов 
    • образование ЗУ приводит к невозможности разрешённого использования расположенных на таких ЗУ объектов недвижимости
    • нарушение запрета на раздел, перераспределение или выдел земельных участков,  при сохранении в отношении образуемых ЗУ установленного обременения/ограничения, не позволяющего использовать указанные ЗУ в соответствии с разрешённым использованием
    • образование ЗУ приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости, к другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию и охране земель, а также нарушает требования, установленные ЗК РФ и другими федеральными законами
    • нарушение запрета на образование ЗУ, границы которого пересекают границы:
      1. территориальных зон
      2. лесничеств
      3. лесопарков

Отказ в утверждении СРЗУ и, соответственно, в предоставлении ЗУ произойдёт при выявлении хотя одного из указанных случаев. 

 

Применение СРЗУ 


 
Задачи с применением СРЗУ (пункты 4 – 8 статьи 11.10 ЗК РФ):

  1. продажа ЗУ, не имевшего:
    • или кадастрового номера
    • или номера по проекту межевания территории 
  2. образовании новых ЗУ
  3. изменение границ уже существующих публичных участков, расположенных на землях, находящихся в государственной/муниципальной собственности
  4. образование нового ЗУ из публичных земель для предоставления физическому или юридическому лицу без торгов
  5. образование ЗУ из публичных земель:
    • для продажи 
    • для предоставление в аренду через торги (аукцион)
  6. образование нового ЗУ путём раздела существующего публичного участка для предоставления на праве бессрочного пользования 
  7. выдел участка для последующего его изъятия в пользу государства или муниципалитета для государственных/муниципальных нужд
  8. перераспределение участков, находящихся в собственности физических лиц и предназначенных:
    • для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
    • для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
    • для ведения садоводства
    • для ведения огородничества
  9. подготовка межевого плана для постановки ЗУ на кадастровый учёт и получения кадастрового номера участка
  10. подготовка материалов:
    • для получения разрешения на строительство
    • для снятия обременения, установленного после срока начала строительства здания
    • для разбирательства споров по границам ЗУ

Во всех остальных случаях образование ЗУ выполняется на основании утверждённого проекта планировки и межевания территории.

Схема расположения земельного надела на плане кадастра – основание для преобразования участка из государственной/муниципальной собственности в частную (при условии, что отсутствует проект межевания).

Любой образуемый участок без СРЗУ нельзя поставить на кадастровый учёт в качестве объекта недвижимости. Если земля не будет учтена в государственном кадастре, собственник не сможет использовать свой надел по назначению и распоряжаться им.

 

Консультационные услуги


 
Стоимость услуги компании «Земельный вопрос» по привлечению на основе анализа ситуации кадастрового инженера для уточнения площади и границ ЗУ, выполнения работ, связанных с перераспределением ЗУ, с подготовкой межевого и технического планов, подготовки СРЗУ (только для Санкт-Петербурга и Ленинградской области)  –  пункт 20 раздела «Тарифы»:

3 000 руб. 

 

Полезно знать

 

  • Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
  • С положениями «гаражной амнистии» 2021 – 2026 можно ознакомиться здесь


Поделиться:





Документы










+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх