Муниципальные участки в аренду и в собственность на аукционе

Содержание

 

1. Получение государственной или муниципальной земли – не сказка 
2. Качество государственных и муниципальных участков
3. Извещения об аукционе
4. Участники аукционных торгов
5. Аукцион по продаже участков или на предоставление права аренды
6. Заявки на участие в аукционе
7. Задаток
8. Документы для участия в торгах
9. Отказ заявителю на участие в аукционе
10. Результаты аукциона
11. Заключение договора аренды (договора купли-продажи) земельного участка по итогам проведения аукциона
12. Аукцион, образование ЗУ для его продажи или предоставления в аренду через торги по инициативе гражданина или юридического лица  

 

1. Получение государственной или муниципальной земли – не сказка 

 

Земля была и остаётся основой человеческой жизнедеятельности. Для строительства жилого комплекса, садового дома, автотрассы, любого производства, магазина, детского сада, школы, спортивного комплекса, больницы, крестьянской фермы, логистического центра, базы отдыха нужен земельный участок. Без него невозможно заниматься задачами, не связанными со строительством, – пчеловодством, сенокошением, выращиванием овощей, с/х культур, выпасом скота и т.д.   

Участки покупаются или берутся в аренду на вторичном рынке. Дорого–сердито, но, всё-таки, приемлемо. Это распространённый и привычный способ «приземления».

Другой путь, ведущий к достижению цели, – получение государственной или муниципальной земли. Вариантов превращения претендента в правообладателя земельного участка при этом несколько:

1. участие в аукционе по продаже участков с победным результатом (статья 39.12 ЗК РФ)
2. участие в аукционе на предоставление права аренды и статус победителя в нём (статья 39.12 ЗК РФ)
3. подбор участка в самостоятельном порядке, образование участка по согласованию с властями, инициирование аукциона по продаже или по предоставлению права аренды при условии лидерства на аукционных торгах (пункт 4 статьи 39.11 ЗК РФ)   

Изучить порядок предоставления участков от государства и муниципалитета – дело полезное. Может пригодиться.

 

2. Качество государственных и муниципальных участков 

 

Земельные наделы, подготовленные властями для аукционов, имеют различное функциональное и целевое назначение. Оно предполагает использование участков в интересах будущих владельцев:

• ИЖС
• ЛПХ в границах населённого пункта
• садоводство
• осуществление деятельности КФХ
• сельскохозяйственное производство
• размещение нестационарных торговых объектов
• комплексное освоение территории
• строительство, реконструкция существующих объектов в целях их  приспособления для современного использования
• т.д.

За счёт администраций по всем участкам проводится большой объём работ:

• подбираются территории, соответствующие целевому использованию, максимально приближенные к сетям инженерных коммуникаций    
• проводятся кадастровые работы
• выполняется формирование участков или подготовка документов, необходимых для дальнейшей постановки участков на государственный кадастровый учёт
• решаются вопросы об инженерно-техническом обеспечении земельных наделов 

Результаты работ свидетельствуют о реальной подготовленности участков к эксплуатации – все они:

• свободны от притязаний третьих лиц
• обеспечены схемой расположения:
  • в случае образования ЗУ или отсутствия проекта межевания территории
• укомплектованы документами, содержащими сведения о ЗУ, необходимыми для государственного кадастрового учета (по результатам кадастровых работ) и регистрации права аренды:
  • для случая образования ЗУ в соответствии с проектом межевания территории или схемой расположения участка
• ставятся на государственный кадастровый учёт для проведения государственной регистрации прав на ЗУ на основании заявления органа власти:
  • за исключением случаев образования ЗУ из земель или из участка, государственная собственность на которые не разграничена 
• обладают доступом к инженерным коммуникациям
• обеспечены ТУ (техническими условиями) подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения:
  
  • за исключением случаев:
    1. ВРИ ЗУ не предусматривает возможность строительства зданий, сооружений
    2. проводится аукцион на право заключения договора аренды ЗУ для комплексного освоения территории

По мере подготовки участков принимаются решения о проведении торгов. 

 

3. Извещения об аукционе

 

Стандартная форма проведения аукциона – электронная.

Торги в электронной форме не проводятся в случаях, если ЗУ предоставляется:

• гражданам:
  • для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
  • для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
  • для садоводства
• гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам:
  • для осуществления КФХ его деятельности
  • для сельскохозяйственного производства

Условия аукциона, порядок и условия заключения договора аренды (договора купли-продажи) земельного участка с участником – предмет публичной оферты (статья 435 ГК РФ). 

Организатор торгов готовит и утверждает документацию об аукционе, адресованную всем лицам, заинтересованным в приобретении ЗУ. 

Извещение о проведении торгов появляется не менее, чем за 30 до дня проведения торгов: 

• оно публикуется на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов: www.torgi.gov.ru
  • доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы
• организатор аукциона обеспечивает опубликование извещения по месту нахождения земельного участка:
  • на сайте администрации
  • в СМИ, в которых официально публикуются правовые акты администрации  

Извещения о проведении аукциона по продаже земельных участков и прав на заключение договоров аренды ЗУ содержит:

• сведения:
  • об организаторе аукциона
  • об уполномоченном органе
• реквизиты решения о проведении аукциона
• указание места, даты, времени и порядка проведения аукциона
• перечень участков, их характеристики, схему расположения
• сведения о стартовой цене участков и «шаге аукциона»
• сведения о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения:
  
  • пример 1
  • пример 2
  • пример 3

Предмет аукциона – право на заключение договора аренды (или договора купли/продажи) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Торги ведутся отдельно по каждому участку. Объединение в один лот аукциона двух или нескольких ЗУ не допускается. Победителем торгов становится участник, предложивший наибольшую цену участка.

 

4. Участники аукционных торгов

 
Участниками аукциона на получение права аренды ЗУ могут быть подавшие заявки на участие в торгах:

• граждане
• юридические лица
• предприниматели
• иностранные юридические лица
• лица без гражданства

Существуют ограничения по категориям участников торгов. Они связаны с целями использования участков (пункт 10 статьи 39.11 ЗК РФ):

• на ЗУ, предоставляемые гражданам для ИЖС, ЛПХ, садоводства, вправе рассчитывать только физические лица
• на ЗУ для осуществления деятельности КФХ могут претендовать только граждане (физические лица) и крестьянско-фермерские хозяйства
• на ЗУ для комплексного освоения территории (КОТ) – только юридические лица
• на ЗУ из перечней государственного и муниципального имущества – субъекты малого и среднего предпринимательства:
  • хозяйственные общества
  • хозяйственные товарищества
  • хозяйственные партнерства
  • производственные кооперативы
  • потребительские кооперативы
  • крестьянские (фермерские) хозяйства
  • индивидуальные предприниматели

 

5. Аукцион по продаже участков или на предоставление права аренды

 

Аукционы проводятся в форме торгов – в соответствии со статьями 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

Участки разного назначения, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, предоставляются по итогам аукционов:

• на арендных условиях:
  • по результатам аукциона на право заключения договора аренды ЗУ, инициированного государством или муниципалитетом, на котором проводятся торги по участкам, подготовленным самими властями
  • по результатам аукциона на право заключения договора аренды ЗУ, инициированного будущим участником торгов, который подобрал участок в самостоятельном порядке
• в собственность:
  • по итогам торгов по продаже ЗУ, организованных администрацией
  • с заключением договора купли/продажи ЗУ 

 

6. Заявки на участие в аукционе

 

«Билетом» для участия в торгах является заявка претендента (заявителя) на получение права аренды участка:

• заявитель – претендент на заключение договора аренды (договора купли/продажи), подавший заявку на участие в аукционе:
  • любое юридическое лицо – независимо от формы собственности, организационно-правовой формы, места нахождения, а также места происхождения капитала
  • любое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель
• заявка на участие в аукционе – письменное подтверждение согласия заявителя участвовать в аукционе на условиях, указанных в извещении и документации об аукционе, поданное в срок и по форме, установленной документацией об аукционе:
  • заявка на участие в аукционе включает полный комплект документов
  • составляется на русском языке и заполняется по всем пунктам:
    • документы от иностранных юридических и физических лиц,  должны быть легализованы или удостоверены апостилем, иметь нотариально заверенный перевод на русский язык (если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации)
  • сведения в заявке с прилагаемыми к ней документами не должны допускать двусмысленного толкования
  • заявка с прилагаемыми к ней документами, а также «Опись документов»:
    1. сшиваются в единую книгу со сквозной нумерацией листов
    2. заверяются на прошивке оригиналами подписи руководителя заявителя (для юридических лиц) с указанием должности и расшифровкой Ф.И.О. или оригиналом подписи заявителя (для физических лиц и индивидуальных предпринимателей) с указанием Ф.И.О.
    3. скрепляются печатью (опечатаны) на обороте (для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей (в случае наличия) с указанием количества листов
  • при подготовке заявки и документов, входящих в состав заявки, не допускается применение факсимильных подписей

Каждый претендент вправе подать только 1 заявку. В случае установления факта подачи им 2 и более заявок в отношении одного и того же лота при условии, что ранее поданные заявки не отозваны, заявитель теряет право участвовать в аукционе. Все заявки лоту возвращаются ему без рассмотрения.

Установленная форма заявки указывается в каждом извещении о проведении ауециона по продаже земельных участков и прав на заключение договоров аренды ЗУ.

 

7. Задаток

 

В счёт обеспечения оплаты приобретаемого на аукционе имущества заявитель должен внести задаток. Он вносится:

• единым платежом
• в срок, указанный в извещении, но не позднее даты рассмотрения заявок
• в форме безналичного расчёта исключительно в рублях Российской Федерации
• на расчётный счет организатора аукциона по зачислению задатков по банковским реквизитам, указанным в извещении:
  • в платёжном документе в графе «Назначение платежа»» необходимо указать: «Задаток на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды (договора купли-продажи) земельного участка по местоположению: __»
  • сокращения названий при оформлении платёжного поручения (квитанции) об оплате задатка не допускаются
  • заявителю-плательщику необходимо указывать свой ИНН в соответствующей графе платёжного поручения (квитанции)
  • реквизиты банка заявителя, указанные в заявке, должны соответствовать реквизитам, указанным в платёжном документе (квитанции) о перечислении задатка
  • внесение суммы задатка третьими лицами не допускается 
• копия платёжного поручения или квитанция об оплате, подтверждающие перечисление задатка, представляются заявителями одновременно с документами, входящими в состав заявки
• документом, подтверждающим поступление задатка, является выписка со счёта организатора аукциона

Приём документов на участие в аукционе прекращается за 5 дней до дня проведения торгов.
 
При изменении решения об участии в торгах заявку можно отозвать, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона. Сделать отзыв нужно до окончания срока приёма документов.

Внесённые в качестве задатка денежные средства будут возвращены в течение 3 дней со дня получения извещения об отзыве.

В случае отзыва заявки позднее дня окончания срока их приёма задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона (обычно в течение 3 рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона).

В такой же срок выполняется возврат задатка:

• лицам, не допущенным к участию в аукционе
• лицам, участвовавшим в аукционе, но не ставшими победителями

 

8. Документы для участия в торгах

 

Для участия в аукционе заявители представляют следующие документы (в срок, установленный в извещении о проведении торгов):

1. заявка на участие:
   • по форме, установленной в извещении о проведении аукциона 
   • с указанием кадастрового номера земельного участка и цели его использования 
   • с указанием банковских реквизитов счёта (для возврата задатка)
2. копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для граждан)
3. сведения из ЕГРЮЛ и ЕГРИИП о юридических лицах и индивидуальных предпринимателях, являющихся заявителями на участие в торгах, ими не предоставляются:
   • запрос сведений выполняет организатор аукциона – в порядке межведомственного электронного взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, регистрирующем юридические лица и физические лица в качестве ИП
4. сведения из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства:
   • если заявителем является субъект малого и среднего предпринимательства, претендующий на право заключения договора аренды ЗУ, включённого в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества
5. документы о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства, с переводом на русский язык, заверенные надлежащим образом: 
   • если заявителем является иностранное юридическое лицо
6. документы, подтверждающие внесение задатка:
   • заключённое соглашение о задатке 

Ответственность за достоверность представленной информации и документов несет заявитель. Статус участника он приобретает с момента оформления организатором аукциона протокола рассмотрения заявок.

 

9. Отказ заявителю на участие в аукционе

 

Заявка на участие в аукционе может быть отклонена, а заявитель не будет допущен к торгам в следующих случаях:

1. не предоставлены документы, необходимые для участия в торгах
2. представлены недостоверные сведения
3. не поступил задаток на дату рассмотрения заявок
4. заявка подана лицом, не имеющим права быть:
   • участником конкретного аукциона
   • покупателем земельного участка
   • приобретателем ЗУ в аренду
5. выявлено, что в реестре недобросовестных участников аукциона числятся: 
   • заявитель, являющийся юридическим лицом
   • учредители (участники) и члены коллегиальных исполнительных органов заявителя
   • лица, исполняющих функции единоличного исполнительного органа заявителя

Заявителям, признанным участниками, и заявителям, не допущенным к участию в торгах, организатор аукциона направляет уведомления о принятых в отношении них решениях не позднее дня, следующего после дня подписания протокола рассмотрения заявок.

 

10. Результаты аукциона

 

Результаты аукциона оформляются протоколом, который готовит его организатор аукциона.

Протокол составляется в 2 экземплярах:

• один передается победителю
• второй остаётся у организатора аукциона

Протокол размещается на официальном сайте Российской Федерации для  www.torgi.gov.ru, а также в СМИ, в которых официально публикуются правовые акты администрации.

Организатор аукциона направляет победителю или единственному участнику экземпляры подписанного проекта договора аренды (договора купли-продажи) земельного участка в течение 10 дней со дня составления протокола.

 

11. Заключение договора аренды (договора купли-продажи) земельного участка по итогам проведения аукциона

 

Договоры заключаются не ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов: www.torgi.gov.ru.

Договор купли/продажи ЗУ

Цена договора: 

• договор заключается по цене предложенной победителем аукциона
• по начальной цене предмета аукциона – в случае заключения договора с единственным участником торгов  

Договор аренды ЗУ

Размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды ЗУ определяется в размере, предложенном победителем.

В случае заключения договора с единственным его участником, принявшим участие в аукционе, плата  устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

За первый год аренды земельного участка он обязан в течение 3 рабочих дней после даты проведения аукциона до подписания договора аренды земельного участка:

1. перечислить 100% суммы за вычетом суммы внесённого задатка
2. представить организатору аукциона платёжный документ для подтверждения оплаты 

В последующие периоды аренды ЗУ арендная плата вносится по графику платежей, установленному договором аренды ЗУ. 

Уклонение победителя от подписания договора

Если договор аренды (договор купли-продажи) ЗУ, направленный победителю, не был подписан им и представлен организатору аукциона в течение 30 дней, то организатор аукциона должен:

• предложить заключить договор участнику, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона
• указать цену договора, предложенную победителем

В случае, если в течение 30 дней со дня направления участнику, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, проекта договора аренды (договора купли-продажи) ЗУ этот участник не представил организатору аукциона подписанный им договор, то организатор аукциона вправе:

1. объявить о проведении повторного аукциона
2. распорядиться участком иным образом (в соответствии с ЗК РФ)

Задатки, внесённые победителем/единственным участником, не заключившим в установленном порядке договор аренды (договор купли/продажи) земельного участка вследствие уклонения от заключения договора, не возвращаются.

Сведения о победителе, уклонившемся от заключения договора аренды (договора купли-продажи) ЗУ, являющегося предметом аукциона, включаются в реестр недобросовестных участников аукциона.

 

12. Аукцион, образование ЗУ для его продажи или предоставления в аренду через торги по инициативе гражданина или юридического лица 
 

Законодательство разрешает гражданам и юридическим лицам, заинтересованных в предоставлении государственных или муниципальных земельных участков:

1. заниматься образованием ЗУ для их продажи или предоставления в аренду путём проведения аукциона
2. быть инициаторами аукциона

В этом случае образование ЗУ и подготовка аукциона осуществляются в следующем порядке:

1. претендент на получение ЗУ выполняет подготовку схемы расположения земельного участка:
   • если ЗУ предстоит образовать
   • если не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование участка
2. примечание:
   • подготовка схемы расположения ЗУ не допускается в случае его образования из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов РФ – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населённых пунктов
3. претендент обращается в уполномоченный орган администрации с заявлением об утверждении схемы расположения ЗУ с указанием в нём цели использования участка
4. уполномоченный орган:
   • выполняет проверку оснований для поданного заявления
   • в срок не более 2 месяцев со дня поступления заявления направляет заявителю решение:
     • или об утверждении схемы расположения ЗУ с её приложением
     • или об отказе в утверждении схемы расположения ЗУ с изложением оснований для такого решения  

В процессе проверки поступивших от заявителя материалов уполномоченный орган вправе приостановить рассмотрение поступившего заявления по следующим причинам:

• на момент поступления заявления об утверждении схемы расположения ЗУ на рассмотрении уже находится схема расположения земельного участка, представленная ранее другим лицом 
• местоположение участков, образование которых предусмотрено этими схемами, частично или полностью совпадает

Решение о приостановке направляется заявителю. Возобновление рассмотрения заявления будет возможным в случае отказа в утверждении схемы расположения ЗУ, ранее направленной другим заявителем.

В случае получения решения об утверждении схемы расположения ЗУ далее претенденту предстоит:

1. выполнить кадастровые работы – в целях образования участка:
   
   • или в соответствии с утверждённым проектом межевания территории
   • или в соответствии с утвержденной схемой расположения ЗУ
2. провести государственный кадастровый учёт ЗУ
3. провести государственную регистрацию права государственной или муниципальной собственности (не своего права):
   • за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена

Следующий шаг претендента – обращение в администрацию (в её уполномоченный орган) с заявлением о проведении аукциона с указанием:

• кадастрового номера образованного ЗУ
• цели использования участка

Дальнейшие действия уполномоченного органа:

1. обращение с заявлением о государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на земельный участок, образованный в соответствии с проектом межевания территории или с утвержденной
   • за исключением случаев
     • ЗУ  образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, и случаев
     • земельный участок не может быть предметом аукциона 
2. получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения,
   • если наличие таких условий является обязательным условием для проведения аукциона
3. проверка наличия или отсутствия оснований для отказа, при которых участок не может быть предметом аукциона (пункт 8 статьи 39.11 ЗК РФ): 
4. принятие в срок не более 2 месяцев со дня поступления заявления
   • решения о проведении аукциона
   • или решения об отказе в проведении аукциона при наличии хотя бы одного из оснований для отказа

При положительном решении претендент на получение участка становится участником аукционных торгов и вступает «в гонку за лидерство». 

 

Полезно знать

 

1. Строительство частного дома в охранной зоне ЛЭП – только при решении о согласовании с сетевой организацией – здесь
2. Сельский туризм: новое эффективное направление фермерства – 2022 – читать здесь
3. Новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года – здесь
4. Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
5. С положениями «гаражной амнистии» 2021 – 2026 можно ознакомиться здесь
6. О практической полезности  кадастрового плана территории (КПТ) – здесь  
7. Регламент подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ) – здесь
8. Предоставление публичных земельных участков из земель с/х назначения для фермерства и ведения ЛПХ – здесь
9. Упрощённая схема технологического присоединения для садоводов, дачников, юрлиц, ИП – 2021 – читать здесь
10. «Дачная амнистия» 2021 – 2026: новые возможности – читать здесь
11. О новом подходе к комплексному развитию территорий поселений (КРТ) и достижению жилищного комфорта граждан – читать здесь