«Гаражная амнистия» 2021 – 2026. Оформление гаражей и участков под ними после старта закона


фото

документы

Текст закона

Текст закона

Содержание

  1. «Гаражная амнистия» – порядок оформления гаражей по закону
  2. Основные цели «гаражного закона»
  3. Уточнение «гаражных понятий»
  4. Объекты «гаражной амнистии»  
  5. Земельные условия
  6. Субъекты права по «гаражному закону»
  7. Документы для участия в «гаражной амнистии»
  8. Регламент оформления прав собственности на гараж и землю под ним
  9. Заключение 

 

«Гаражная амнистия» – порядок оформления гаражей по закону
 

Упрощённый порядок регистрации гаражной недвижимости (индивидуальных гаражей и участков под ними) изложен в ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 79-ФЗ). Подписан Президентом РФ 5 апреля 2021 года. 
 
Закон вступил в силу 1 сентября 2021 года. Срок его действия 5 лет – до 1 сентября 2026 года. 

Новые законодательные положения вызвали необходимость внесения Земельный и Градостроительный кодексы РФ, в ряд федеральных законов, нормативно-правовых актов соответствующих корреспондирующих поправок. Изменения сделаны также в ФЗ 218 – в статьях и разделах о кадастровом учёте и регистрации нежилых построек в составе комплекса гаражей. 

Закон разделил все гаражи в гаражных кооперативах на две части

  1. построенные до 30 декабря 2004 года
  2. построенные после указанной даты

Регистрации по «амнистии» подлежит только «старая» часть автомобильной обители.

С 20.12.2004 начал действовать новый Градостроительный кодекс РФ (№190-ФЗ от 29.12.2004). Вместе с ним «включились» требования, по которым права собственности на недвижимость регистрируются сразу после её постройки (статья 40 федерального закона № 218-ФЗ).  

Миллионы гаражей в гаражных сообществах строились до принятия этих изменений. Права собственности на них до сих пор вообще никак не оформлены, хотя гаражи возводились легально ещё в советские времена. Их владельцы оказались лишёнными прав на свои гаражи, хотя и пользуются ими долгие годы. Земля под гаражами была и остаётся в муниципальном или государственном владении. Приватизировать её было практически нельзя.

Проблема заключалась в отсутствии необходимых документов как на гаражи, так и на земельные участки под ними и, соответственно, в невозможности оформить одно без другого.

«Гаражная амнистия» позволит устранить сложившуюся коллизию – в упрощённом порядке провести оформление в собственность индивидуальных гаражей и участков под ними, если права на эту недвижимость не были зарегистрированы до 2005 года. Она избавит граждан от «хождения по мукам»:

  • процедура регистрации гаражных владений максимально упрощена
  • органы местного самоуправления будут оказывать помощь при оформлении земельных участков и самих гаражей

Не будут оформляться те гаражи, участки земли под которыми не выделялись ни постановлениями исполкомов, ни другими подобными актами. Отдельно стоящие гаражи инвалидов войны и других льготников, землеотвод на которые существует, могут быть легализованы.

Гаражи на землях СНТ или в частном секторе, под «амнистию»» не попадают. Они считаются вспомогательными объектами и регистрируются по другому.

 

Основные цели «гаражного закона»

 

В русском лексиконе у слова «гараж» есть множество значений. Подчас они специфичны, но вполне точно отражают сложившуюся функциональную приспособленность гаражных строений:    

  • традиционная – место (помещение):
    • для стоянки, ремонта и хранения автомобилей
    • для незаменимых личных складов
  • «гаражно-экономическая» – помещения, где могут работать спортивные залы, душевые, закусочные и всякое другое:
    • в гаражах не только хранят автомобили, но занимаются нелегальным производством товаров и оказанием услуг
  • «бюджетно-практичная» – места проживания (гаражи научились переделывать под квартиры)
  • взвинчивающая нервы – гаражные места и сами гаражи как разбитое корыто у одной старухи из известной пушкинской сказки: их невозможно ни оформить по закону, ни продать, ни подарить, ни передать по наследству    

Гаражное пространство и гаражное сообщество – так это вообще удивительное понятие. В него ещё с советских времён вкладывалось представление о своеобразных «мужских клубах» с интересами, выходящими далеко за пределы автомобильной тематики.

Почему так происходит? Ответ очень прозаичный – не было закона или хоть какого-то специального нормативного правового акта, регламентирующего деятельность гаражных кооперативов.

Так было до поры, пока уже в наше время законодатель не разработал упрощённый порядок оформления в собственность гаражей и земельных участков под ними.

В народе этот порядок окрестили «гаражной амнистией», прекрасно понимая, что законодатель пытается:

  • наладить учёт гаражных построек
  • избавить владельцев гаражей от тягот их оформления 
  • «простить» долги по налогам на гаражи за 15 лет, а земельные участки под ними предоставить бесплатно в собственность или почти даром в аренду
  • установить контроль за строительством гаражей
  • ввести налогообложение

По сути, это основные задачи, которые решались в ходе проработки «гаражного закона». В подробном изложении их можно представить так:     

  1. необходимость юридического определения понятия «гараж» 
  2. урегулирование правового статуса гаражных строений и деятельности гаражно-строительных кооперативов – ввиду обострения ситуаций, обусловленных разными обстоятельствами:
    • большинство гаражей была построена в советские времена – до начала действия ГрК РФ
    • сооружения не имеют легального статуса в современном правовом представлении, но машиноместа не относятся к самовольным постройкам
    • смешение понятий «машино-место» и «гаражный кооператив»
    • отсутствие прав на ЗУ, на котором стоит гараж – участки для размещения гаражей, не предоставленные (по бумагам сегодняшнего дня), в реальности заняты гаражами более 15 лет
  3. урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки под ними – приведение к современным нормам:
    • прав на объекты гаражного назначения
    • прав на земельные участки под гаражами
  4. выведение из тени недвижимого гаражного имущества населения – миллионов гаражей, построенных, но не зарегистрированных из-за отсутствия правоустанавливающих документов:
    • владелец гаража не может формально доказать, что является таковым – приходится отстаивать свои права только через суд
    • невозможность законного распоряжения имуществом создаёт угрозу сноса
  5. исключение судебной инстанции при оформлении права собственности на гаражи
  6. увеличение налогооблагаемой базы:
    • пока имущество не зарегистрировано в Росреестре, нет поступления налога в бюджет
  7. создание нового сектора цивилизованного рынка недвижимости

 

Уточнение «гаражных понятий»

 

Закон о гаражах установил равнозначность понятий:

  • «гаражный кооператив»
  • «гаражно-строительный кооператив»
  • «гаражный потребительский кооператив» 

Признаны гаражами:

  • объекты, имеющие наименование или назначение «гаражный бокс» – в соответствии:
    • с правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами
    • с записями ЕГРН
  • предоставленные инвалидам до дня вступления в силу настоящего Федерального закона: 
    • гаражи, являющиеся некапитальными сооружениями, возведённые до дня вступления в силу настоящего закона 
    • места стоянки для технических и других средств передвижения инвалидов

В гражданско-правовой оборот введены понятия:

  • «индивидуальный гараж»:
    • может иметь подвал/погреб, общие с другими гаражами стены, крышу и фундамент
  • «машино-­место»
  • «территория гаражного назначения»
  • «коллективный гараж»
  • «некапитальный гараж»:
    • для предоставления инвалидам вне очереди места для возведения гаражей или автостоянки вблизи их места проживания
  • «гаражный кооператив»

Перечисленные капитальные помещения и объекты имеют фундамент, расположены на соответствующей территории. Они признаются полноценными нежилыми помещениями.

«Амнистия»» устанавливает запрет на использование гаражей любого типа (включая машино-места) в предпринимательских целях.

 

Объекты «гаражной амнистии»      

 

«Гаражный закон», в первую очередь, «амнистирует» капитальные гаражи, возведённые до даты вступления в действие ГрК РФ (29.12.2004), установившего правила строительства и регистрации прав на гаражи, машино-места как на объекты недвижимости.
 
Это капитальные гаражные стационарные укрытия для автомобилей:

  • 1-этажные
  • без жилых помещений
  • имеющие фундамент и стены

Под амнистию попадает земля не только под капитальными строениями. В связи с тем, что большинство гаражей в гаражных кооперативах (ГК) не отвечают указанным характеристикам, действие амнистии расширено на все гаражные сооружения, входящие в состав ГК.

Оформить землю под некапитальным металлическим гаражом можно в том случае, если он построен до 2005 года на участке, который предоставлялся владельцу как члену гаражного кооператива.

Ликвидация гаражного кооператива не является препятствием для оформления гражданином прав на гараж и занятый им земельный участок.

 

Амнистируемые гаражные строения

  • гаражи-боксы в составе гаражных и гаражно-строительных кооперативов (ГСК), расположенных на участках, ранее выделенных кооперативам под строительство гаражей, которые:
    • могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду
    • иметь общие крышу, фундамент и коммуникации
  • входящие в состав ГСК некапитальные сваренные металлические конструкции, не имеющие фундамента и стен 
  • отдельно стоящие капитальные постройки   

Все эти объекты признаются недвижимостью. Они подлежат регистрации в ЕГРН. Для владельцев гаражей это упростит подвод коммуникаций, избавит от опасений по поводу возможного сноса, позволит проводить законные сделки. 

 

Не амнистируемые гаражи

Под «гаражную амнистию» не попадают:

  • самовольно построенный гараж, возведённый на заведомо чужом участке, не выделявшемся гражданину
  • гаражи, признанные в судебном порядке самовольными постройками, подлежащими сносу
  • разборные металлические «ракушки» ­– некапитальные гаражи:
    • отсутствуют фундамент и стены
    • признаются самовольными постройками
    • являются движимыми объектами, не подлежащими регистрации 
  • гаражи, являющиеся вспомогательными объектами:
    • к индивидуальным жилым домам
    • к садовым домам
    • к объектам производственного, промышленного и коммерческого назначения  
  • гаражи-объекты вспомогательного использования, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности по ремонту, обслуживанию и мойке автомобилей
  • подземные гаражи, находящиеся:
    • в многоквартирных домах
    • в объектах коммерческого назначения
  • гаражи, предназначенные для хранения техники и оборудования, необходимых для обеспечения деятельности органов власти и транспортных организаций
  • гаражи, возведённые после 30.12. 2004

 

Земельные условия 

 

Главное условие предоставления земли, на которой находится гаражное строение, – она должна быть в собственности муниципалитета или государства.

До 1 сентября 2026 года гражданин имеет право на предоставление земельного участка под гаражом в собственность бесплатно в следующих случаях:  

  • участок для размещения гаража был предоставлен/передан гражданину какой-либо организацией:
    • в том числе той, где он работал
  • участок для размещения гаража был выделен гражданину или право на использование ЗУ возникло по иным основаниям, чем предоставление/передача участка от организации
  • участок для размещения гаража был предоставлен гражданину органом власти
  • участок образован из ЗУ, предоставленного/выделенного гаражному кооперативу на праве бессрочного пользования или иной организации, при которой был организован такой кооператив: 
    • достался гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива
    • право гражданина на ЗУ возникло на основании документа, устанавливающего распределение участков между членами кооператива – кооператив распределил гараж гражданину

Если же участок под гаражом ограничен в обороте, он будет предоставляется в аренду – с установлением арендной платы не выше размера земельного налога на такой участок. 

Например, гараж находится на земле, которую ГСК арендует у муниципалитета. Получить участок в собственность сразу не получится. Сначала он будет предоставлен только на арендных условиях. Получить его в собственность бесплатно можно будет после того, как гараж, построенный до введения ГрК РФ, будет оформлен в качестве объекта недвижимости с зарегистрированным правом собственности. Вопрос передачи земли из аренды в собственность поручен муниципальным образованиям. Только с «благословения» властей Росреестр формирует новые объекты недвижимости.

Другой вариант – кооператив выкупает арендуемую землю, после чего участки под гаражами можно получить в собственность

Не стоит игнорировать предоставленное право на амнистию. Государственные органы могут изъять землю у владельцев и снести гаражный комплекс с целью застройки или перепланировки городской территории.

Лучше своевременно предупредить возможные риски, ведь  немало старых гаражных кооперативов, созданных в прошлом веке, оказалась в окружении жилых районов. Земля под ними вызывает пристальное внимание застройщиков.

 

Новые земельные возможности «закона о гаражах»

 

1. Некапитальные гаражи без предоставления участков

Предусматривается размещение гаражей, являющихся некапитальными сооружениями:

  • на основании схемы размещения таких объектов, утверждаемой органом местного самоуправления 
  • без предоставления земельного участка гражданину и установления сервитута

2. Право прохода или проезда к гаражам

Использование гражданами земельных участков общего пользования для прохода или проезда к гаражам:

  • осуществляется свободно
  • без взимания платы

3. Гарантии для инвалидов

Люди с ограниченными возможностями имеют приоритетное право на использование земельного участка

  • для размещения гаража
  • для стоянки их транспортного средства вблизи места жительства
    • места для стоянки предоставляются бесплатно

 

Субъекты права по «гаражному закону»

 

Оформить гараж и землю сможет не только первый собственник, но и его наследники, а также граждане, купившие гаражи у первоначальных владельцев. 

На «гаражную амнистию» вправе рассчитывать:  

  • владельцы гаражей
  • владельцы строений, которые приобрели их до 2004 года:
    • члены ГСК (гаражно-строительных кооперативов), получившие машино-места в советский или постсоветский период
  • граждане, которым было передано членство в гаражных кооперативах
  • граждане, которые приобрели гаражи у первоначальных владельцев
  • наследники граждан, получивших или построивших гараж, которым были распределены участки под строительство гаража
  • граждане, приобретшие гараж по соглашению:
    • в том числе по возмездным сделкам
  • инвалиды – «амнистия» предоставляет им внеочередное право:
    • на получение ЗУ для строительства индивидуального гаража
    • на место, где будет размещен некапитальный гараж

Упрощённый порядок регистрации гаражей и земли под ними – это право, а не обязанность владельцев гаражных объектов. Если человек воспользуется правом, предоставленным ему государством, уровень правовой защиты его гаражного объекта будет значительно выше. Оформить собственность, чтобы быть не на «птичьих правах», а полным хозяином, всё-таки, огромное благо. Подал заявку – и спи спокойно.

После постановки на кадастровый учёт гараж, как и любая недвижимость, будет облагаться налогом. Став собственником, гражданин сможет на законных основаниях распоряжаться недвижимостью и совершать с ней любые сделки – продать, подарить, вписать в завещание или дарственную, передать по наследству. В случае изъятия земли под муниципальные/государственные нужды – получить компенсацию.

«Гаражная амнистия» – механизм сам по себе весьма очень полезный. Она поможет людям в тех случаях, когда не возникает разногласий с муниципалитетами и властями более высокого ранга. Но окажется «смертным приговором» для ГСК, которые пытаются опротестовать вынесенный им вердикт властей об изъятии земли. Механизмов принудительного выкупа достаточно много. Есть, к примеру, федеральный закон, названный в народе «олимпийским», который позволяет властям так делать:

  • для государственных нужд
  • под строительство инфраструктурных объектов
    • например, ради автомобильных или железных дорог. 

Это значит, что гаражи, находящиеся вдоль линейных объектов, потенциально остаются под угрозой.

У владельцев гаражей, намеренных проигнорировать «амнистию», всё же возникает уязвимость перед муниципальными властями. Не исключается, что они, в силу тех или иных обстоятельств, могут получить предписание «освободить землю». 

 

Документы для участия в «гаражной амнистии»


 
Право на «гаражную амнистию» возникнет в случае доказательства гражданином факта владения ЗУ под гаражом. Подтвердить нужно документами, на основе которых был предоставлен/выделен участок. Они являются неотъемлемыми приложениями к заявлению о предоставлении земельного участка под гаражом.

Чтобы стать полноправным хозяином владельцу гаража нужно

  • подать заявление в местный орган власти (в том числе через МФЦ)
  • приложить к заявлению любой документ, подтверждающий право на постройку

При отсутствии официальных бумаг, подтверждающих:

  1. предоставление или иное выделение ЗУ (распорядительный акт муниципального образования или организации)
  2. возникновение права на использование ЗУ по иным основаниям 

К заявлению можно приложить один или несколько из следующих документов, свидетельствующих о праве на гараж или участок под ним (по выбору):

  • договор о подключении гаража к сетям инженерно-технического обеспечения
  • договор об уплате коммунальных услуг в связи с использованием гаража
  • квитанции об уплате коммунальных услуг
  • документ, подтверждающий проведение государственного технического учёта до 01.01.2013, в котором:
    • гражданин указан в качестве правообладателя
    • указан год постройки гаража, датированный до 30.12.2004
  • членская книжка участника гаражного кооператива
  • решение общего собрания членов гаражного кооператива о распределении о распределении гражданину гаража и/или земельного участка
  • документ, подтверждающий выплату гражданином паевого взноса в гаражном кооперативе за индивидуальный гараж или машино-место
  • выписка из ЕГРЮЛ о гаражном кооперативе, членом которого является гражданин
  • документ, содержащий сведения ЕГРЮЛ о ликвидации гаражного кооператива
  • документ, содержащий сведения об исключении гаражного кооператива из ЕГРЮЛ в связи с прекращением деятельности юридического лица
  • технический план на гараж
  • схема расположения участка на кадастровом плане территории (СРЗУ на КПТ)
    • если отсутствует проект межевания территории

Если ни одного из перечисленных документов у владельца гаража нет, на помощь придут местные власти. Региональное руководство, исходя из местных условий, вправе определить дополнительные основания. Это позволит гражданам беспрепятственно оформить гараж и бесплатно приобрести право на землю под гаражом.

После согласования заявления право собственности на землю (или аренды, если участок нельзя приватизировать) оформляется одновременно:

  • с государственным кадастровым учётом гаража
  • с регистрацией прав собственности на гараж

 

Регламент оформления прав собственности на гараж и землю под ним

 

До момента вступления в силу закона о гаражах муниципалитеты и регионы готовились к «гаражной амнистии» – разрабатывали законодательную базу:

  • по содействию гражданам в оформлении гаражей и земельных участков под ними
  • по проведению кадастровых работ для гаражных объектов, на которые распространяется амнистия  

Предоставление гражданам ЗУ, находящихся в государственной/муниципальной собственности, на которых уже построены гаражи, будет выполняться в порядке, установленном действующей главой V.1 ЗК РФ с учётом особенностей, связанных с положениями закона о «гаражной амнистии».
 
Предусматривается одновременный государственный кадастровый учёт и государственная регистрация права собственности:

  • на гараж, возведённый до вступления в действие ГрК РФ
  • на ЗУ под гаражом

Для оформления гаражной недвижимости владельцу нужно подать в местную администрацию только одно заявление – о предоставлении участка под существующим гаражным объектом:

  • в заявлении необходимо указать, что гараж возведен до дня введения в действие ГрК РФ
  • к заявлению нужно приложить любой документ, подтверждающий факт владения гаражом

Местные органы власти обязаны

  1. принять заявление гражданина о предоставлении владельцу гаража и ЗУ в собственность бесплатно
  2. самостоятельно выполнить дальнейшие действия:
    • в течение 5 рабочих дней с момента принятия решения подать заявление о постановке ЗУ на кадастровый учёт, провести регистрацию земли и гаража
    • после государственной регистрации прав на участок и гараж передать собственнику выписки из ЕГРН

Госпошлина за регистрацию не предусмотрена, так как заявление от имени владельцев гаражей будет подавать муниципалитет. 

С момента направления в администрацию заявления с документами и техническим планом гаража до оформления ЗУ в собственность должно пройти не более 20 рабочих дней.

 

Заключение

 

По результатам закона о «гаражной амнистии» гаражные постройки обретут юридический статус, а владельцы гаражей, воспользовавшиеся упрощённым порядком их оформления и регистрации собственности, получат право свободно распоряжаться собственным имуществом.

Предполагается, что произойдёт увеличение стоимости гаражных объектов и будут созданы возможности для их выгодной продажи. Это объективные факторы перспективной интенсивной застройки гаражных кооперативов и развития районов их расположения.

 

Полезно знать

 

  • Подключение к электросетям в СНТ и ОНТ по новым эффективным правилам – с 20 октября 2021 года – здесь
  • Строительство частного дома в охранной зоне ЛЭП – только при решении о согласовании с сетевой организацией – здесь
  • О требованиях к строительству жилых домов и других ОКС в приаэродромной территории (ПАТ) с 1 июля 2021 года – здесь
  • Темы законопроекта о продлении «дачной амнистии» до 1 марта 2031 года – здесь
  • Сельский туризм: новое эффективное направление фермерства – 2022 – читать здесь
  • О торговле непосредственно на фермерском участке – читать здесь
  • Новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года – здесь
  • Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь


Поделиться:






наверх