Технический план. Область использования

1. Содержание
2. Технический план – документ кадастрового документооборота
3. Технический план – это...
4. Кто занимается разработкой техплана
5. Задачи, требущие наличие технического плана
6. Виды технических планов
7. Технический план – не кадастровый и не технический паспорт объекта
8. Техплан при самовольном строительстве

 

1. Технический план – документ кадастрового документооборота

 

История появления технического плана построенного:

• жилого дома:
  • на садовом или дачном участке
  • на участке для ИЖС или ЛПХ
• гаража
• магазина
• производственного здания
• жилого комплекса
• газопровода
• ЛЭП
• т.д.

стала отражением процессов, унифицирующих систему кадастрового учёта и регистрации объектов недвижимости.

Вся масса объектов на территории страны подлежит государственному учёту. Его цели:

• разработка перспективных планов развития
• налогообложение, основанное на качественных показателях объектов:
  • местоположение
  • количественный состав
  • техническое состояние
  • уровень благоустройства
  • стоимость
  • другие параметры и характеристики

Государственная база учёта возведённых и незавершённых объектов жилого фонда содержит:

1. полную информацию:
   • о зданиях
   • об отдельных частях зданий
2. технические планы этих объектов

Техническим планам жилых строений присваивается кадастровый номер.

Объект вносится в Единый государственный реестр недвижимости. Он обладает соответствующей кадастровой стоимостью. С неё начисляется налог.

С начала 2017 года в России вступили в силу новые правила регистрации объектов любого назначения. Они изложены в положениях ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ).

Регистрационные новшества коснулись и частных построек. Основанием для постановки недвижимости на кадастровый учёт и внесения в единую базу Росреестра стали технические планы:

• статья 21 (пункт 4) ФЗ 218
• статья 24 ФЗ 218

Введение новых правил кадастрового учёта и регистрации не исключило из рассмотрения проблемы легализации самовольно возведённых объектов. Регулирующим рычагом при этом выступили технические планы. 

2. Технический план – это...

 

Технический план объекта – документальный материал с уникальными характеристиками объекта. По ним устанавливается точная идентификация:

• здания, построенного на земельном участке
• квартиры или комнаты в многоквартирном доме (МКД)
• помещений в общежитии или магазине
• т.д.

Состав сведений в техническом плане регламентированный. Его форма, порядок подготовки, содержащиеся в нём сведения, а также форма декларации об объекте недвижимости, требований к её подготовке, состав содержащихся в ней сведений утверждены Приказом Росреестра от 15 марта 2022 года № П/0082)

Информация технического плана об объекте используется для постановки  его на кадастровый учёт.

Технический план состоит из текстовой и графической частей.

Содержание текстовой части:

• площадь объекта
• этажность
• наличие отдельных частей:
  • пристроек
  • вспомогательных помещения и сооружений
  • лоджий
  • балконов
• количество вспомогательных помещения и сооружений
• расположение:
  • здания на земельном участке
  • квартир и коммерческих помещений в МКД
  • офисов в деловом центре
  • торговых залов в гипермаркете
• т.д.

Содержание графической части:

• планы и чертежи:
  • объектов
  • помещений
  • частей помещений

выполненные в ходе кадастровых работ. Геодезические измерения проводятся с контурной привязкой объектов к координатам поворотных точек  земельных участков. Для помещений внутри здания делается привязка к контуру здания.

Привязка позволяет:

1. с точностью определять местоположение здания
2. исключить неоднозначные толкования о расположении объекта

Результаты привязки стали основой для кадастрового учёта объекта.  Следствие введения техплана – удобная возможность получения выписок из ЕГРН об объекте недвижимости с требуемым объёмом сведений и характеристик.

Материалы технического плана достаточны для решения задач, связанных:

• с получением разрешения:
  • на строительство объекта
  • на ввод объекта в эксплуатацию
• с дальнейшей регистрацией объекта в ЕГРН

Условие для разработки технического плана и получения разрешения на строительство – присутствие земельного участка, на котором находится здание, в реестре кадастрового учёта.

3. Кто занимается разработкой техплана

 

Изготовлением технического плана объекта занимается аттестованный кадастровый инженер. Техплан заверяется его личной подписью с указанием номера квалификационного аттестата.

Аттестат – документальное подтверждение ответственности инженера за достоверность использованных и полученных данных.

Полномочия кадастрового инженера, регламент выполнения им работ и порядок оформления технического плана установлены ФЗ 218 ФЗ от 13.07.2015.

Перед проведением полевых геодезических работ кадастровый инженер делает анализ документов, предоставленных заказчиком.

Он удостоверяет наличие:

• разрешения на строительство, выданное органами государственной власти
• разрешения на сдачу в эксплуатацию нового объекта недвижимости
• уведомления застройщика о планируемом и завершённом строительстве
• техпаспорта объекта:
  • если объектом является многоэтажное строительство
• первоначальной проектной документации на объект многоэтажного строительства
• других материалов:
  • в зависимости от состава выполняемых работ и особенностей объекта

Технический план – результат работы кадастрового инженера. В плане содержатся:

• сведения об исследуемом объекте недвижимости:
  • будут внесены в государственный кадастр для постановки объекта на учёт
• точное описание местоположения контура объекта:
  • для привязки к конкретному земельному участку, на котором находится объект

Объектами могут быть:

• частный или приусадебный дом
• погреб
• хозяйственные постройки
• гараж в гаражно-строительном кооперативе
• сооружение
• линейный объект
• многоквартирный жилой дом
• объект незавершённого строительства
• объекты другого назначения

В случае, когда объект планируется снести, дополнительно составляется акт обследования. Он необходим для снятия объекта с учёта капитального строительства.

При отсутствии проектных материалов делаются обмеры строения. Они необходимы для определения  площади и конфигурации помещений.

Технический план необходим для получения разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства.

 

Примеры технических планов

 

1. технический план здания – здесь
2. технический план дома в СНТ – здесь

4. Задачи, требующие наличия технического плана

 

1. Постановка на кадастровый учёт новых зданий и сооружений:
   • жилых объектов
   • нежилых объектов
   • коммерческих объектов
   • линейных объектов
   • нежилых помещений
   • квартир в МКД
   • газопроводов
   • водопроводов
   • нефтепроводов
   • ЛЭП
   • гаражей
   • бань
   • т.д.
2. Внесение изменений в кадастровые сведения ЕГРН:
   • после проведённой реконструкции
   • после перепланировки объекта недвижимости
   • вследствие выявленной ошибки 
3. Постановка на кадастровый учёт объектов незавершённого строительства:
   • при необходимости регистрации права собственности
4. Легализация объекта недвижимости:
   • не поставленного на кадастровый учёт
   • с не зарегистрированым правом собственности

5. Виды технических планов

 

Содержание технических планов различается в соответствии с назначением объектов.

Технический план на частный жилой дом

Готовится при условии:

1. проведённого кадастрового учёта земельного участка
2. при наличии:
   • или разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию
   • или декларации

Техплан на часть жилого дома:

Готовится при условии выполненного кадастрового учёта жилого дома 

Техплан на садовый дом

1. готовится при при условии выполненного кадастрового учёта земельного участка
2. при наличии:
   • или разрешения на ввод дома в эксплуатацию
   • или декларации

Техпланы на постройки на участке:

• технический план гаража
• технический план сарая
• технический план погреба

Готовятся при при условии выполненного кадастрового учёта земельного участка и при наличии декларации об объекте недвижимости:

Техплан на многоквартирный дом (МКД):

• готовится при условии кадастрового учёта земельного участка
• при наличии разрешения на ввод МКД в эксплуатацию

Техплан на квартиру в многоквартирном доме:

Готовится при условии выполненного кадастрового учёта МКД

Техплан на квартиру после перепланировки:

Готовится при наличии акта приемки выполненных работ по переустройству и перепланировке помещения

Техплан на машино-место:

Готовится при условии кадастрового учёта здания или сооружения, в котором находится машино-место

Техплан на гаражный бокс в ГСК

Готовится при наличии:

1. справки ГСК
2. или разрешенияна ввод объекта в эксплуатации
3. или декларации

Техпланы на жилые и нежилые помещения внутри зданий или строений:

Готовятся при условии, что здание и строения стоят на кадастровом учёте

Техплан на объект незавершённого строительства:

• готовится при при условии кадастрового учёта земельного участка
• при наличии разрешения на строительство или декларации

Техпланы на вновь построенные здания и сооружения:

• жилые и нежилые
• коммерческие
• линейные
• гидротехнические
• объёмные объекты
• все другие виды оъектов

Готовятся при при условии кадастрового учёта земельных участков

6. Технический план – не кадастровый и не технический паспорт объекта

 

Технический план не является кадастровым и техническим паспортом объекта.

Чтобы понять, почему это так, нужно:

1. сравнить его с ними
2. выявить главные особенности каждого
3. разобраться с причинами введения в документооборот технического плана

Технический паспорт объекта недвижимости готовится специалистами БТИ. Он содержит технические характеристики объекта и подробные инженерные сведения:

• о площади
• о назначении 
• о сроке постройки
• об износе:
  • всего здания
  • отдельных помещений и конструкций
• о материале стен
• о материалах внутренней отделки
• о состоянии инженерно-технических сетей
• об остаточной стоимости

Этот документ остаётся актуальным для целого ряда задач и по сей день.

Кадастровые паспорта объектов недвижимости сменили технические паспорта в 2008 году. Они выдавались до 1 января 2013 года. Занимались этим 2 разные службы:

1. кадастровая палата:
   1. выдавала кадастровые паспорта на земельные участки
2. БТИ:
   1. выдавали паспорта на объекты капитального строительства:
      • дома
      • квартиры
      • помещения
      • здания
      • сооружения

БТИ занимались техническим учётом строений ещё с советских времен. Документом, подтверждавшим право собственности или иное право на объект недвижимости, было свидетельство. Получали его в третьей службе – в ЕГРП.

С 2014 года БТИ были наделены дополнительными полномочиями по подготовке межевых планов. Они стали альтернативными службами в сфере кадастровых работ. Такая ситуация одновременно создала:

• возможность выбора организации, готовящей документы для регистрации собственности и для  сделок
• путаницу в понимании того, к кому же, всё-таки, нужно обратиться.

Кадастровый паспорт содержал сведения о конкретном объекте. Они фиксировались в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).

Информационная база велась в Россрестре:

1. объекту недвижимости присваивался идентификационный номер
2. описывались технические признаки

Сведения об объекте выдавались:

• или в форме выписки из кадастрового паспорта:
  • с основными данными об объекте
• или в виде кадастрового паспорта:
  • с полной информацией об объекте

В 2020 году Приказом Росреестра № П/0329 от 04.09.2020 были обновлены и утверждены:

• формы кадастровых паспортов и выписок. из ЕГРН
• состава сведений, содержащихся в кадастровых паспортах и выписках
• порядка заполнения кадастровых паспортах и выписок
• требований к формату документов, содержащих сведения ЕГРН и предоставляемых в электронном виде
• иных видов предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН

 

7. Технический план при самовольном строительстве

 

Отсутствие разрешительных документов на возведение жилого дома – причина признания его самовольной постройкой. В случае подачи документов в ЕГРН учёт и регистрация объекта будут приостановлены. Потребуется технический план. 

«Дачная амнистия» продлена до 1 марта 2026 года. Она касается тех, кто намерен оформить права на ранее построенные дома, будь то летняя дача или капитальное жилое здание на участке, предназначенном для ведения садоводства. Регистрация садовых и жилых домов производится по техническому плану и декларации.

Прежний порядок направления в администрацию уведомлений:

• о планируемом строительстве/реконструкции
• об окончании строительства/реконструкции

может использоваться по желанию застройщика, но технический план при этом останется необходимым документом.   

Самовольное строительство дома на участке ИЖС или ЛПХ, начатое до 3 августа 2018 года, можно узаконить:

• без суда
• по уведомлению
• без разрешения на строительство
• без разрешения на ввод в эксплуатацию

Следует помнить о том, что жилые и садовые дома должна «вписываться» в предельные параметры разрешённого строительства. Необходимо также учитывать ограничения, установленные законодательством. Они могут быть связаны, например, с нахождением садового участка в границах зоны с особыми условиями использования территорий.

Гаражи оформляются в собственность по «гаражной амнистии».

 

Полезная информация

 

• Декларация об объекте недвижимости – документ для регистрации капитальных строений, не требующих получения РНС – здесь
• Упрощённая схема технологического присоединения для садоводов, дачников, юрлиц, ИП – 2021 – читать здесь
• «Дачная амнистия» 2021 – 2026: новые возможности – читать здесь
• Риски от установления красной линии на земельном участке – здесь 
• Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
• С нормами строительства на садовых участках можно ознакомиться здесь
• Земельный налог для физических лиц с 2020 года – здесь
• Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• С особенностями подключения к электричеству в СНТ в ОНТ с 2019 года можно ознакомиться здесь
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019 )можно здесь
• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
• О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
• Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь
• Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь
• С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь