Технический план: область использования. Необходимость при регистрации объектов в ЕГРН – 2019


Содержание

  1. Технический план – документ кадастрового документооборота
  2. Технический план – это...
  3. Кто занимается разработкой техплана
  4. Задачи, требущие наличие технического плана
  5. Виды технических планов
  6. Технический план – не кадастровый и не технический паспорт объекта
  7. Техплан при самовольном строительстве

 

1. Технический план – документ кадастрового документооборота

 

История появления технического плана построенного:

  • жилого дома:
    • на садовом или дачном участке
    • на участке для ИЖС или ЛПХ
  • гаража
  • магазина
  • производственного здания
  • жилого комплекса
  • газопровода
  • ЛЭП
  • т.д.

стала отражением процессов, унифицирующих систему кадастрового учёта и регистрации объектов недвижимости.

Вся масса объектов на территории страны подлежит государственному учёту.

Его цели:

  • разработка перспективных планов развития
  • налогообложение, основанное на качественных показателях объектов:
    • местоположение
    • количественный состав
    • техническое состояние
    • уровень благоустройства
    • стоимость
    • другие параметры и характеристики

Государственная база учёта возведённых и незавершённых объектов жилого фонда содержит:

  1. полную информацию:
    • о зданиях
    • об отдельных частях зданий
  2. технические планы этих объектов

Техническим планам жилых строений присваивается кадастровый номер.

Объект вносится в Единый государственный реестр недвижимости. Он обладает соответствующей кадастровой стоимостью. С неё начисляется налог.

С начала 2017 года в России вступили в силу новые правила регистрации объектов любого назначения. Они изложены в положениях ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ).

Регистрационные новшества коснулись и частных построек. Основанием для постановки недвижимости на кадастровый учёт и внесения в единую базу Росреестра стали технические планы:

Введение новых правил кадастрового учёта и регистрации не исключило из рассмотрения проблемы легализации самовольно возведённых объектов. Регулирующим рычагом при этом выступили технические планы. 

 

2. Технический план – это...

 

Технический план объекта – документальный материал с уникальными характеристиками объекта. По ним устанавливается точная идентификация:

  • здания, построенного на земельном участке
  • квартиры или комнаты в многоквартирном доме (МКД)
  • помещений в общежитии или магазине
  • т.д.

Состав сведений в техническом плане регламентированный. Его форма, порядок подготовки, содержащиеся в нём сведения, а также форма декларации об объекте недвижимости, требований к её подготовке, состав содержащихся в ней сведений утверждены Приказом Минэкономразвития России (№ 953 от от 18 декабря 2015 года).

Информация технического плана об объекте используется для постановки  его на кадастровый учёт.

Технический план состоит из текстовой и графической частей.

Содержание текстовой части:

  • площадь объекта
  • этажность
  • наличие отдельных частей:
    • пристроек
    • вспомогательных помещения и сооружений
    • лоджий
    • балконов
  • количество вспомогательных помещения и сооружений
  • расположение:
    • здания на земельном участке
    • квартир и коммерческих помещений в МКД
    • офисов в деловом центре
    • торговых залов в гипермаркете
  • т.д.

Содержание графической части:

  • планы и чертежи:
    • объектов
    • помещений
    • частей помещений

выполненные в ходе кадастровых работ. Геодезические измерения проводятся с контурной привязкой объектов к координатам поворотных точек  земельных участков. Для помещений внутри здания делается привязка к контуру здания.

Привязка позволяет:

  1. с точностью определять местоположение здания
  2. исключить неоднозначные толкования о расположении объекта

Результаты привязки стали основой для кадастрового учёта объекта.  Следствие введения техплана – удобная возможность получения выписок из ЕГРН об объекте недвижимости с требуемым объёмом сведений и характеристик.

Материалы технического плана достаточны для решения задач, связанных:

  • с получением разрешения:
    • на строительство объекта
    • на ввод объекта в эксплуатацию
  • с дальнейшей регистрацией объекта в ЕГРН

Условие для разработки технического плана и получения разрешения на строительство – присутствие земельного участка, на котором находится здание, в реестре кадастрового учёта.

 

3. Кто занимается разработкой техплана

 

Изготовлением технического плана объекта занимается аттестованный кадастровый инженер. Техплан заверяется его личной подписью с указанием номера квалификационного аттестата.

Аттестат – документальное подтверждение ответственности инженера за достоверность использованных и полученных данных.

Полномочия кадастрового инженера, регламент выполнения им работ и порядок оформления технического плана установлены:

  1. ФЗ 218 ФЗ от 13.07.2015
  2. Приказами Минэкономразвития России

Перед проведением полевых геодезических работ кадастровый инженер делает анализ документов, предоставленных заказчиком.

Он удостоверяет наличие:

  • разрешения на строительство, выданное органами государственной власти
  • разрешения на сдачу в эксплуатацию нового объекта недвижимости
  • уведомления застройщика о планируемом и завершённом строительстве
  • техпаспорта объекта:
    • если объектом является многоэтажное строительство
  • первоначальной проектной документации на объект многоэтажного строительства
  • других материалов:
    • в зависимости от состава выполняемых работ и особенностей объекта

Технический план – результат работы кадастрового инженера. В плане содержатся:

  • сведения об исследуемом объекте недвижимости:
    • будут внесены в государственный кадастр для постановки объекта на учёт
  • точное описание местоположения контура объекта:
    • для привязки к конкретному земельному участку, на котором находится объект

Объектами могут быть:

  • частный или приусадебный дом
  • погреб
  • хозяйственные постройки
  • гараж в гаражно-строительном кооперативе
  • сооружение
  • линейный объект
  • многоквартирный жилой дом
  • объект незавершённого строительства
  • объекты другого назначения

В случае, когда объект планируется снести, дополнительно составляется акт обследования. Он необходим для снятия объекта с учёта капитального строительства.

При отсутствии проектных материалов делаются обмеры строения. Они необходимы для определения  площади и конфигурации помещений.

Технический план необходим для получения разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства.

 

4. Задачи, требующие наличия технического плана

 

  1. Постановка на кадастровый учёт новых зданий и сооружений:
    • жилых объектов
    • нежилых объектов
    • коммерческих объектов
    • линейных объектов
    • нежилых помещений
    • квартир в МКД
    • газопроводов
    • водопроводов
    • нефтепроводов
    • ЛЭП
    • гаражей
    • бань
    • т.д.
  2. Внесение изменений в кадастровые сведения ЕГРН:
    • после проведённой реконструкции
    • после перепланировки объекта недвижимости
    • вследствие выявленной ошибки 
  3. Постановка на кадастровый учёт объектов незавершённого строительства:
    • при необходимости регистрации права собственности
  4. Легализация объекта недвижимости:
    • не поставленного на кадастровый учёт
    • с не зарегистрированым правом собственности

 

5. Виды технических планов

 

Содержание технических планов различается в соответствии с назначением объектов.

Технический план на частный жилой дом

Готовится при условии:

  1. проведённого кадастрового учёта земельного участка
  2. при наличии:
    • или разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию
    • или декларации

Техплан на часть жилого дома:

Готовится при условии выполненного кадастрового учёта жилого дома 

Техплан на садовый дом

  1. готовится при при условии выполненного кадастрового учёта земельного участка
  2. при наличии:
    • или разрешения на ввод дома в эксплуатацию
    • или декларации

Техпланы на постройки на участке:

  • технический план гаража
  • технический план сарая
  • технический план погреба

Готовятся при при условии выполненного кадастрового учёта земельного участка и при наличии декларации об объекте недвижимости:

Техплан на многоквартирный дом (МКД):

  • готовится при условии кадастрового учёта земельного участка
  • при наличии разрешения на ввод МКД в эксплуатацию

Техплан на квартиру в многоквартирном доме:

Готовится при условии выполненного кадастрового учёта МКД

Техплан на квартиру после перепланировки:

Готовится при наличии акта приемки выполненных работ по переустройству и перепланировке помещения

Техплан на машино-место:

Готовится при условии кадастрового учёта здания или сооружения, в котором находится машино-место

Техплан на гаражный бокс в ГСК

Готовится при наличии:

  1. справки ГСК
  2. или разрешенияна ввод объекта в эксплуатации
  3. или декларации

Техпланы на жилые и нежилые помещения внутри зданий или строений:

Готовятся при условии, что здание и строения стоят на кадастровом учёте

Техплан на объект незавершённого строительства:

  • готовится при при условии кадастрового учёта земельного участка
  • при наличии разрешения на строительство или декларации

Техпланы на вновь построенные здания и сооружения:

  • жилые и нежилые
  • коммерческие
  • линейные
  • гидротехнические
  • объёмные объекты
  • все другие виды оъектов

Готовятся при при условии кадастрового учёта земельных участков

 

6. Технический план – не кадастровый и не технический паспорт объекта

 

Технический план не является кадастровым и техническим паспортом объекта.

Чтобы понять, почему это так, нужно:

  1. сравнить его с ними
  2. выявить главные особенности каждого
  3. разобраться с причинами введения в документооборот технического плана

Технический паспорт объекта недвижимости готовится специалистами БТИ. Он содержит технические характеристики объекта и подробные инженерные сведения:

  • о площади
  • о назначении 
  • о сроке постройки
  • об износе:
    • всего здания
    • отдельных помещений и конструкций
  • о материале стен
  • о материалах внутренней отделки
  • о состоянии инженерно-технических сетей
  • об остаточной стоимости

Этот документ остаётся актуальным для целого ряда задач и по сей день.

Кадастровые паспорта объектов недвижимости сменили технические паспорта в 2008 году. Они выдавались до 1 января 2013 года. Занимались этим 2 разные службы:

  1. кадастровая палата:
    1. выдавала кадастровые паспорта на земельные участки
  2. БТИ:
    1. выдавали паспорта на объекты капитального строительства:
      • дома
      • квартиры
      • помещения
      • здания
      • сооружения

БТИ занимались техническим учётом строений ещё с советских времен. Документом, подтверждавшим право собственности или иное право на объект недвижимости, было свидетельство. Получали его в третьей службе – в ЕГРП.

С 2014 года БТИ были наделены дополнительными полномочиями по подготовке межевых планов. Они стали альтернативными службами в сфере кадастровых работ. Такая ситуация одновременно создала:

  • возможность выбора организации, готовящей документы для регистрации собственности и для  сделок
  • путаницу в понимании того, к кому же, всё-таки, нужно обратиться.

Кадастровый паспорт содержал сведения о конкретном объекте. Они фиксировались в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).

Информационная база велась в Россрестре:

  1. объекту недвижимости присваивался идентификационный номер
  2. описывались технические признаки

Сведения об объекте выдавались:

  • или в форме выписки из кадастрового паспорта:
    • с основными данными об объекте
  • или в виде кадастрового паспорта:
    • с полной информацией об объекте

В 2020 году Приказом Росреестра № П/0329 от 04.09.2020 были обновлены и утверждены:

  • формы кадастровых паспортов и выписок. из ЕГРН
  • состава сведений, содержащихся в кадастровых паспортах и выписках
  • порядка заполнения кадастровых паспортах и выписок
  • требований к формату документов, содержащих сведения ЕГРН и предоставляемых в электронном виде
  • иных видов предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН

 

7. Технический план при самовольном строительстве

 

Отсутствие разрешительных документов на возведение жилого дома – причина признания его самовольной постройкой. В случае подачи документов в ЕГРН учёт и регистрация объекта будут приостановлены. Потребуется технический план. 

«Дачная амнистия» продлена до 1 марта 2026 года. Она касается тех, кто намерен оформить права на ранее построенные дома, будь то летняя дача или капитальное жилое здание на участке, предназначенном для ведения садоводства. Регистрация садовых и жилых домов производится по техническому плану и декларации.

Прежний порядок направления в администрацию уведомлений:

  • о планируемом строительстве/реконструкции
  • об окончании строительства/реконструкции

может использоваться по желанию застройщика, но технический план при этом останется необходимым документом.   

Самовольное строительство дома на участке ИЖС или ЛПХ, начатое до 3 августа 2018 года, можно узаконить:

  • без суда
  • по уведомлению
  • без разрешения на строительство
  • без разрешения на ввод в эксплуатацию

Следует помнить о том, что жилые и садовые дома должна «вписываться» в предельные параметры. Необходимо также учитывать ограничения, установленные законодательством. Они могут быть связаны, например, с нахождением садового участка в границах зоны с особыми условиями использования территорий.

Гаражи оформляются в собственность по «гаражной амнистии».

 

Полезная информация

 

  • Декларация об объекте недвижимости – документ для регистрации капитальных строений, не требующих получения РНС – здесь
  • Упрощённая схема технологического присоединения для садоводов, дачников, юрлиц, ИП – 2021 – читать здесь
  • «Дачная амнистия» 2021 – 2026: новые возможности – читать здесь
  • Риски от установления красной линии на земельном участке – здесь 
  • Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
  • С нормами строительства на садовых участках можно ознакомиться здесь
  • Земельный налог для физических лиц с 2020 года – здесь
  • Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
  • С особенностями подключения к электричеству в СНТ в ОНТ с 2019 года можно ознакомиться здесь
  • Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019 )можно здесь
  • Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
  • О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь
  • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
  • Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь
  • Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь
  • С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь


Поделиться:






наверх