Что можно строить на участках для деятельности КФХ

Содержание

1. Судьба ВРИ ЗУ «КФХ»
2. Фермерское хозяйствование
3. Новая застройка на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ)
4. ПЗЗ – источник сведений о порядке использования и застройки фермерских участков
5. Жилой дом на участке для фермерского хозяйствования – миф или реальность?
6. Гостевые дома для сельского туризма
7. Точки торговли с/х продукцией на фермерской земле
8. Некоторые особенности деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства

 

ВНИМАНИЕ!

Принят новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года. Подробности здесь

 

1. Судьба ВРИ ЗУ «КФХ» 

 

Вид разрешённого использования земельного участка определяет функциональное назначение объекта капитального строительства, который можно возвести на этом участке.   

Следствием несоответствия возведённого здания установленному  ВРИ ЗУ становится признание такого объекта недвижимости самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ).

Какая же участь постигнет уже существующие жилые дома и капитальные здания на фермерских участках? Будут ли они считаться самовольными, если наименования ВРИ:

• «крестьянско-фермерское хозяйство» (КФХ)
• «фермерское хозяйство» (ФХ)
• «крестьянское хозяйство» (КХ)

исключены из перечня в действующем Классификаторе (Приказ Росреестра № П/0412 от 10.11.2020)? Этих видов использования ЗУ в нём нет.

Удаление указанных видов использования ЗУ из квалификационного перечня – результат детализации порядка эксплуатации земельных участков, проведённой законодателем. 

Ранее разрешённый вид использования «КФХ» (ФХ и КХ) оказался «разбитым на несколько самостоятельных вариантов» в составе направлений с/х деятельности:  

• растениеводство
• выращивание зерновых и иных с/х культур
• овощеводство
• животноводство
• скотоводство
• свиноводство
• пчеловодство
• т.д. 

Из наименования ВРИ крестьянской-фермерское хозяйство полностью преобразовалось в организационную форму деятельности на земле с/х назначения. Для её осуществления требуется регистрация КФХ как единоличного или коллективного хозяйства (не юридического лица). 

Допустимые на участках:

• хозяйственная деятельность
• застройка  зданиями и сооружениями или запрет на строительство

указываются в классификационном перечне ВРИ ЗУ. Его положения, после вступления их в законную силу, были применены в муниципальных образованиях для доработки ПЗЗ.

В них были откорректированы:

• границы территориальных зон
• градостроительные регламенты
• наименования ВРИ ЗУ

Направления с/х деятельности полностью соответствуют задачам фермерского хозяйствования, связанного с собственным производством сельхозпродукции и дальнейшими задачами:

• её переработки и хранения 
• транспортировки (перевозки)
• реализации

Для фермерского хозяйствования разрешено строительство необходимых сооружений и зданий:

• капитальные склады
• овощехранилища
• цеха по переработке с/х продукции
• фермы для содержания скота или птиц
• ангары
• амбары
• теплицы
• гаражи
• т.д.

Прежние наименования видов использования участков «КФХ», «ФХ» и «КХ» стали «архаичными». Они исчезли из классификационного перечня, но сохранились в ранних документах на землю: 

• в сведениях из ЕГРН
• в свидетельствах и кадастровых паспортах, сохраняющих свою актуальность 

если землевладельцы не привели существующее наименование ВРИ в соответствии с Классификатором в установленном порядке.

Необходимость в изменении «имени» ВРИ ЗУ не возникнет в следующих случаях:

1. участок КФХ (ФХ и КХ) и объекты недвижимости фермеры и впредь планируют эксплуатировать в том состоянии, что уже есть:
   • использовать земельный надел по его назначению, то есть для осуществления крестьянского-фермерской деятельности
   • использовать возведённые постройки и жилой дом, в котором разрешена регистрация, поставленные в ГКН до вступления в силу Классификатора ВРИ ЗУ, в соответствии с их ВРИ  
2. без застройки земельного надела новыми капитальными зданиями и сооружениями   

Участки КФХ (ФХ и КХ) и возведённые и ранее зарегистрированные в ЕГРН постройки на них сохраняют свою роль как недвижимые объекты при сделках:

• купле/продаже
• обмене
• дарении
• наследовании
• залоге
• т.д.

Правовой режим таких участков и хозяйственная деятельность на них, как и прежде, регулируется федеральным законом №74-ФЗ. Он также доработан и соответствует произошедшим изменениям в Классификаторе.

2. Фермерское хозяйствование

 

Фермерство – особый стиль хозяйствования в аграрном производстве. Оно свойственно сельскому укладу жизни.

Фермерским хозяйством занимаются люди, связанные родством или свойственными отношениями. Они владеют земельным участком с/х назначения, на котором ведут хозяйственную и производственную деятельность (предпринимательское дело). Такой бизнес основан на личном участии каждого члена хозяйства. 

Направления фермерской деятельности отражены в наименованиях ВРИ ЗУ и ОКС в Классификаторе (раздел с кодом 1.0  «Сельскохозяйственное использование»). 

На эти «имена» придётся ориентироваться:

1. при выборе вида планируемого фермерства в соответствии с установленным градостроительным регламентом территориальной зоны земельного участка
2. при застройке земельного надела, используемого для фермерского хозяйствования 

Возможность строительства сооружений и зданий установлена не для всех ВРИ земельных наделов, включённых раздел 1 Классификатора.

 

Участки для фермерской деятельности 

 

Фермерская деятельность весьма многообразна по своим направлениям. Она осуществляется на земле с/х назначения. И хотя для неё больше нет «специального» вида использования земель (ВРИ «КФХ»), ею можно заниматься на земельных участках с расширившимся спектром возможной эксплуатации.

Разрешённое использование сельхозземель указано в Классификаторе. Оно представлено 19 направлениями с/х деятельности (наименованиями ВРИ ЗУ), обозначенных кодами.

Каждый ВРИ ЗУ:

• отражает особенности направления с/х деятельности:
  • в наименовании ВРИ ЗУ
• конкретизирует дополнительные условия:
  • возможность строительства объектов недвижимости
  • запрет на застройку
  • размещение соответствующих сооружений
  • производство и переработка с/х продукции 
  • т.д.

Характер фермерской деятельности соотносится со следующими ВРИ земельных участков.

Код 1.1. Растениеводство

• участки предназначены для ведения с/х работ по выращиванию культур
  • содержание данного ВРИ применимо по отношению строительства объектов недвижимости по позициям 1.2-1.6

Код 1.2. Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур

допускается осуществление с/х работ с использованием с/х культур:

• зерновых
• бобовых
• кормовых
• технических
• масличных
• эфиромасличных
• иных с/х культур

Код 1.3. Овощеводство

• осуществление деятельности, связанной с выращиванием:
  • бахчевых культур
  • картофеля
  • групп с/х культур:
    1. листовых
    2. луковичных
    3. плодовых
• допускается строительство теплиц

Код 1.4. Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур

осуществление хозяйственной деятельности на с/х угодьях, связанной с производством:

• чая
• лекарственных культур
• цветочных культур

Код 1.5. Садоводство

земельные участки, предназначенные для выращивания:

• садово-ягодных растений
• винограда
• прочих многолетних культур

Код 1.6. Выращивание льна и конопли

осуществление хозяйственной деятельности: связанной с выращиванием льна и конопли:

• в том числе на с/х угодьях

Код 1.7. Животноводство

ведение хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием продукции для животноводства, в том числе:

• покос сена
• выпас крупного и мелкого рогатого скота
• разведение племенного животноводства
• размещение зданий и прочих сооружений:
  • для животных
  • для хранения и переработки с/х культур

Данный стандарт ВРИ может сочетаться с позициями 1.8 – 1.11, 1.15, 1.19, 1.20 Классификатора.

Код 1.8. Скотоводство

• осуществление деятельности на сельхозугодиях, которые используются:
  • для разведения крупного рогатого скота:
    1. овцы
    2. коровы
    3. лошади
    4. олени
    5. верблюды
  • для сенокоса
  • для выпаса крупного рогатого скота
  • для производство кормов
• размещение зданий и сооружений для крупного рогатого скота
• для размещения племенных животных
• для разведения племенной продукции или материала

Код 1.9. Звероводство

• осуществление деятельности, связанной с разведением пушных зверей в неволе:
  • размещение зданий и сооружений:
    1. для разведения пушнины
    2. для переработки пушнины
    3. для хранения кормов

Код 1.10. Птицеводство

• осуществление разрешённой деятельности, связанной с выращиванием и разведением всех категорий домашней птицы (в том числе из группы водоплавающих)
• размещение зданий, построек и прочих объектов
  • для содержания:птиц
  • для разведения животных
  • для разведения птиц:
    1. с одновременной первичной переработкой птицы
• разведение племенных животных и птиц:
  • в том числе семенного материала

Код 1.11. Свиноводство

Осуществление производственных целей по содержанию свиней:

• размещение зданий и сооружений, используемые под свинокомплексы общего предназначения
• размещение зданий для переработки и хранения кормов для свиней
• разведение племенного материала и продукции

Код 1.12. Пчеловодство

• осуществление хозяйственной деятельности, с использованием продукции пчеловодства:
  • разведение пчёл и прочих полезных насекомых
  • содержание ульев
  • размещение сооружений и оборудования, используемых для переработки продуктов пчеловодства

Код 1.13. Рыбоводство

• осуществление деятельности, связанной с содержанием и разведением рыб (подтипы аквакультур)
• размещение зданий и сооружений предназначенных для поддержания жизни и разведения аквакультур

Код 1.14. Научное обеспечение сельского хозяйства

• проведение научной, а также селекционной работы
• ведение сельского хозяйства:
  • как предмет научной деятельности для отбора образцов растительного и животного миров
• размещение коллекций для растений генетической группы

Код 1.15. Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции

• здания и сооружения, используемые:
  • для производственных целей
  • для хранения с/х продукции
  • для первичной глубокой переработки с/х продукции

Код 1.17. Питомники

• производственное выращивание, а также промышленная реализация:
  • подроста для деревьев и кустарников, применяемые исключительно в целях ведения сельского хозяйства
  • иных с/х культур для получения рассады и семян
• строительство с последующим размещением сооружений, предназначенных для исключительного развития указанных видов с/х производства

Код 1.19. Сенокошение

покос травы, сбор и заготовка сена

3. Новое строительство на участках для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ)

 

В случае, когда на участке с существующим ВРИ КФХ (ФХ и КХ) планируется строительство нового ОКС, требующего получения разрешения на его возведение, необходимо привести наименование вида использования участка в соответствие с Классификатором.

Требование вполне логично и очевидно:

1. ВРИ ЗУ – один из элементов градостроительного регламента
2. градостроительный регламент территориальной зоны:
   
   • содержит набор ВРИ ЗУ, установленных для неё правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) в соответствии с наименованиями по Классификатору
   • определяет порядок использования и застройки ЗУ  
3. назначение ОКС на участке должно соответствовать градостроительному регламенту территориальной зоны, в которую включён участок, то есть ВРИ ЗУ по Классификатору
4. существующий ВРИ ЗУ «КФХ» не соответствует квалификационному перечню
5. для подготовки к строительству требуется привести вид использования ЗУ в соответствие с квалификационным перечнем    

Присвоить ЗУ вид использования, разрешённый градостроительным регламентом и соответствующий Классификатору, можно в следующем порядке:

1.  или подать заявление в МФЦ (простой заявительный порядок):
   • если выбранный ВРИ ЗУ относится к основным видам в градостроительном регламенте территориальной зоны
2. или через процедуру проведения общественных слушаний (с их положительным результатом, разумеется):
   • если выбранный ВРИ относится к условно разрешённым видам использования         

Условием изменения ВРИ ЗУ является наличие в муниципальном образовании материалов территориального планирования:

1. проекта планирования и межевания территории (ППТиПМ)
2. схем градостроительного зонирования территории поселения 
3. градостроительного регламента, установленного ПЗЗ для территориальной зоны, в которую включён ЗУ 

При отсутствии хотя одного из этих утверждённых документов:

• изменение ВРИ ЗУ становится невозможным
• разрешение на строительство не выдаётся

4. ПЗЗ – источник сведений о порядке использования и застройки фермерских участков

 

Значимость ПЗЗ в решении вопросов изменения ВРИ ЗУ и застройки земельных наделов трудно переоценить Они подробно «рассказывают»:

• об установленных территориальных зонах
• о градостроительных регламентах в территориальных зонах, включающих:
  • состав основных, условно разрешённых и вспомогательных видах использования земельных участков
  • параметры разрешённого строительства
  • ограничения в использовании и застройке участков
• о порядке:
  • внесения изменений в ПЗЗ
  • смены ВРИ ЗУ при выборе нового вида из состава основных и условно разрешённых ВРИ
  •  изменения параметров ОКС
  • о других сведениях, полезных для землепользователей и застройщиков     

При необходимости изменения существующего ВРИ ЗУ «для ведения крестьянского-фермерского хозяйства» (КФХ, КХ, ФХ) на тот, что соответствует Классификатору, нужно ознакомиться с градостроительным регламентом территориальной зоны земельного участка.

В случае, когда наименование этой зоны владельцу земельного надела не известно, необходимо:

1. в отделе архитектуры и градостроительства в муниципалитете заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) или Выписку из ПЗЗ:
   • о градостроительном регламенте территориальной зоны ЗУ
   • о видах разрешённого использования участков в территориальной зоне, к которой относится земельный надел с таким-то кадастровым номером
2. изучить полученные материалы и ознакомиться:
   • с градостроительным регламентом
   • с установленными в территориальной зоне ВРИ ЗУ
   • с видами и параметрами ОКС, размещение которых допускается к размещению в территориальной зоне
   • с обременениями и ограничениями в использовании и застройке ЗУ
   • с другими сведениями 
3. из состава основных или условно разрешённых видов использования выбрать тот ВРИ участка, что соответствует планируемой задаче
4. подать заявление в МФЦ или в муниципальную комиссию по ПЗЗ с приложением соответствующих документов и изложением цели: 
   1. или об изменении существующего ВРИ участка или ОКС
   2. или об изменении параметров ОКС
   3. т.д.     

Правила землепользования и застройки – документ открытого пользования. Они представлены на официальных сайтах администраций муниципальных образований. 

С действующими ПЗЗ можно ознакомиться и при непосредственном обращении в администрацию муниципалитета.

5. Жилой дом на участке для фермерского хозяйствования – миф или реальность?

 

Руководители крестьянских (фермерских) хозяйств настойчиво ставят перед законодателем вопрос о разрешении строительства жилого дома на собственных земельных участках. 

Нужда в жилом доме становится особенно острой, когда земельный надел расположен не в том муниципальном образовании, в котором проживает фермер. В таких ситуациях фермеры вынуждены использовать для пребывания на участке временные приспособленные помещения. А это сдерживает развитие животноводства, кролиководства или птицеводства, снижает эффективность использования земли.

Исправление создавшегося положения дел позволит:

• стимулировать развитие семейных фермерских хозяйств
• улучшить условия производства
• использовать земли эффективнее 
• повысить качество жизни фермеров

Проблема не осталась без внимания. Тема строительства жилого дома на земельном участке, предоставленном для осуществления деятельности КФХ, была включена в ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 299-ФЗ от 02.07.2021).

Впоследствии, в соответствии со статьёй 6 этого закона в ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» №74-ФЗ были внесены изменения. 

 

Суть изменений

 

1. В состав имущества фермерского хозяйства его прежних видов, будет входить жилой дом (пункт 1 статьи 6 ФЗ 74-ФЗ).
2. Статья 11 ФЗ 74-ФЗ дополнена пунктом с содержанием: 
   • уточняющим параметры жилого жилого дома
   • устанавливающим запрет:
     • на образование земельного участка под  домом
     • на перепродажу земельного участка под  домом   

На земельном участке, используемом для осуществления деятельности фермерского хозяйства, стало возможным строительство одного жилого дома.

Параметры жилого дома

• количество этажей – не более 3
• общая площадь – не более 500 м²
•  площадь застройки под домом – не более 0.25% от площади земельного участка
• назначение – для проживания членов фермерского хозяйства

Дополнительные требования

1. Образование земельного участка под жилым домом не разрешается
   • за исключением случаев прекращения фермерского хозяйства
2. Отчуждение жилого дома проводится совместно с отчуждением:
   • или земельного участка, предоставленного для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности
   • или прав на земельный участок, предоставленный для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности

Весомое уточнение

Строительство жилого дома на участках разрешено только при условии реального фермерства.

По этой причине, из прежде используемой формулировки «для ведения КФХ», слово «ведение» исключено:

• во всех статьях Земельного кодекса РФ
• в иных федеральных законах

Оно заменено на «для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства». 

 

6. Гостевые дома для сельского туризма

 

Федеральный закон «О внесении изменений в статью 19 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и Федеральный закон «О развитии сельского хозяйства» (№160-ФЗ от 22.05. 2024):

1. снял ограничение по временному размещению путешественников
2. установил для фермеров возможность 
   • оказывать услуги в сфере сельского туризма
   • размещать туристов в гостевых домах на с/х земле

Подробности – здесь.

 

7. Точки торговли с/х продукцией на фермерской земле

 

Также Законом №160-ФЗ от 22.05. 2024 разрешена торговля с/х продукцией на фермерском участке – с размещением точек торговли непосредственно на фермерской земле (детали здесь):

• на установленном отдельном прилавке, в павильоне или киоске
• в выделенном помещении, расположенном в здании, строении, сооружении, входящих в состав имущества фермерского хозяйства

 

8. Некоторые особенности деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства

 

Крестьянское (фермерское) хозяйство – это организационно-правовая форма деятельности. 

В КФХ объединяются граждане:

• связанные:
  • или родством (супруги, дети)
  • или отношениями (свойством) между родственниками супругов
• имеющие имущество, находящееся в общей собственности
• совместно осуществляющие производственную и иную хозяйственную деятельность, основанную на их личном участии:
  • производством, переработкой, хранением, транспортировкой и реализацией с/х продукции)

В соответствии с положениями статьи 1 ФЗ 74-ФЗ: 

1. Фермерское хозяйство занимается предпринимательством без образования юридического лица.

Оно подчинено требованиям гражданского законодательства. Предпринимательская деятельность регулируется как деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями. 

2. Крестьянское (фермерское) хозяйство может признано сельскохозяйственным товаропроизводителем. 

В этом случае оно имеет право на льготное налогообложение прибыли (пункт 1.3 статьи 284 НК РФ):

• или  применять специальный налоговый режим в виде уплаты единого сельскохозяйственного налога (ЕСХН)
• или платить налог на прибыль по нулевой ставке по деятельности, связанной с реализацией произведенной с/х продукции

Основное условие для получения фермерским хозяйством статуса сельскохозяйственного товаропроизводителя – доля выручки должна составлять не менее 70% в общем размере годовых доходов от реализации произведенной продукции:

1. растениеводства
2. сельского и лесного хозяйства
3. животноводства
4. выращивания и доращивания рыб и других водных биологических ресурсов или их вылова

 

Полезная информация

 

• О торговле непосредственно на фермерском участке – читать здесь
• Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
• О практической полезности  кадастрового плана территории (КПТ) – здесь  
• Предоставление публичных земельных участков из земель с/х назначения для фермерства и ведения ЛПХ – здесь
• О новом подходе к комплексному развитию территорий поселений (КРТ) и достижению жилищного комфорта граждан – читать здесь
• Как получить участок от муниципалитета или государства – читать здесь
• Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать здесь
• Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
• О порядке включения участков в границы населённых пунктов – читайте здесь
• Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
• С нормами строительства на дачных участках можно ознакомиться здесь
• Земельный налог для физических лиц с 2020 года – здесь
• Как используются участки в пожизненном наследуемом владении (ПНВ) – здесь