Линии регулирования застройки земельного участка

Содержание

1. Линии градостроительных ограничений – «инструменты влияния» на строительство
2. Линии регулирования застройки (ЛРЗ) земельного участка
3. Минимальные отступы от границ участка – это контур «пятна застройки»
4. «Красные линии»
5. Роль ГПЗУ
6. Ответственность за пересечение ЛРЗ

 

1. Линии градостроительных ограничений – «инструменты влияния» на строительство

 

Возведение новых объектов капитального строительства (ОКС)   сопряжено с соблюдением требований градостроительного регламента, установленного для территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок (ЗУ), где будет строиться ОКС.

Градостроительный регламент определяет параметры разрешённого строительства для будущего капитального объекта:

• детализируя размеры земельного участка, на котором он будет возводиться,
• уточняя площадь той части территории ЗУ, которая должна быть отведена под застройку
• устанавливая минимальную величину удаление строения от границ ЗУ
• устанавливая высотность строения 

На «градостроительном языке» параметры «звучат» так (статья 38 ГрК РФ):  

1. предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков
   • в том числе их площадь
2. минимальные отступы от границ ЗУ – в целях определения мест допустимого размещения ОКС (зданий, строений, сооружений):
   • строительство ОКС за пределами таких мест запрещено
3. предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений
4. максимальный процент застройки в границах ЗУ
   • определяется как отношение суммарной площади ЗУ, которая может быть застроена, ко всей площади ЗУ 

Минимальные отступы от границ земельных участков – один из видов предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке:

• устанавливаются в процессе утверждения ПЗЗ и градостроительного зонирования территории поселения:
  • в проекте межевания территорий поселения
  • отображаются в чертеже градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) – в виде контуров, обозначающих допустимое место застройки с его отступами от границ участка
• регулируют застройку земельного участка: 
  • действуют внутри территории земельного участка, а не его пределами
  • используются в целях определения места на ЗУ, где допустимо размещение зданий и сооружений
  • устанавливает запрет на возведение зданий и сооружений за пределами отступов от границ ЗУ
    • при установленном нулевом отступе от границ ЗУ совпадают с границами ЗУ
• являются линиями регулирования застройки ЗУ

Полномочия по проверке соблюдения застройщиками предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции ОКС, установленных правилами землепользования и застройки, отнесены к компетенции уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта РФ или органов местного самоуправления.

Контролем за соблюдением границ, установленных ЛРЗ и КЛ занимаются местные органы власти. В случае нарушения установленных пределов застройщик земельного участка несёт административную ответственность.

2. Линии регулирования застройки (ЛРЗ) земельного участка

 

Разъяснение роли ЛРЗ сделано в федеральном законе и нормативном документе:

• Градостроительный кодекс РФ (подпункт 3 пункта 6 статьи 43)
• Свод правил «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (СП 42.13330.2016 – пункт 3.18)

ЛРЗ – вид градостроительных ограничений в застройке участков, связанный одновременно как с «красными линиями», так и с отступами от них.

Линия регулирования застройки и «красная линия» – не одно и то же. Эти линии совпадают не всегда. Данное обстоятельство – итог, следующий из функционального назначения каждой из линий.

ЛРЗ устанавливаются в проекте межевания территорий поселения.

 

3. Минимальные отступы от границ участка – это контур «пятна застройки»

 

Минимальные отступы от границ участка его «пятна застройки», заключённого в контур линии регулирования, определяются градостроительным регламентом той территориальной зоны, к которой относится ЗУ.

Линии регулирования застройки земельного участка:

• устанавливают запрет на строительство вне своих пределов
  • выполнение запрета – требование, обязательное для исполнения
• исключают из «пятна застройки» пути прохождения по участку «красной линии» – сегментов границ линейных объектов:
  • ЛЭП
  • ЛС
  • газопровода
  • водопровода
  • дороги
  • проезда
  • других линейных объектов
• не обладают правовым статусом и не ставятся на кадастровый учёт

На чертеже межевания земельного участка:

1. ЛРЗ отображает место допустимого размещения зданий, строений, сооружений, удалённого от КЛ на линию отступа
2. ЛРЗ обрисовывает контур «пятна застройки»
   • или с учётом отступов от границ ЗУ
   • или с учётом отступов от границ ЗУ и одновременно с исключением границы зоны линейного объекта (объектов)
   • или с учётом отступов от границ ЗУ и одновременно с исключением частей участка, попавших под действие иных линий градостроительного регулирования, устанавливающих запрет на строительство/реконструкцию капитального объекта: 
     • когда, например, часть ЗУ оказалась в защитной зоне выявленного ОКН (объекта культурного наследия)
     • с исключением границы зон линейного объекта/объектов
     • с исключением частей ЗУ, попавших под действие иных линий градостроительного регулирования, устанавливающих запрет на строительство/реконструкцию капитального объекта
3. отступы дома от «красной линии»:
   • от «красной линии» улиц – не менее 5 м
   • от «красной линии» проездов – не менее 3 м
4. отступы хозяйственных построек от «красных линий» улиц и проездов:
   • не менее 5 м
5. должны также соблюдаться требования по расстоянию между жилым домом и хозяйственными постройками, соответствующие санитарно-бытовым и противопожарным требованиям

4. «Красные линии»

 

Функция КЛ – отделение в градостроительных планах поселений публичных зон и территорий, отведённых под линейные объекты, от участков, предназначенных под строительство.

«Красные линии» действуют за пределами ЗУ:

• это граница, отделяющая от участков проезжую часть улицы:
  • существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования
  • границы территорий, занятых линейными объектами и/или предназначенных для размещения линейных объектов
• если «красная линия» пересекает ЗУ, это значит, что она «создаёт коридор», по которому по участку проходят:
  • линейные объекты
  • полосы отводов линейных объектов
  • охранные зоны линейных объектов

5. Роль ГПЗУ

 

Источником информации о требованиях, действующих в пределах земельного участка, и «подсказчиком» о мерах их соблюдения был и остаётся градостроительный план земельного участка  (ГПЗУ).

В нём, кроме правовых сведений об участке, координатах поворотных точек, территориальной зоне ЗУ, градостроительном регламенте, параметрах строительства, есть также сведения:

• о линиях регулирования застройки земельного участка
• о «красных линиях»

Линии градостроительных ограничений отображаются в чертеже ГПЗУ – в виде контуров, обозначающих допустимое место застройки с его отступами от границ участка. Эти линии можно образно назвать «инструментами влияния» на строительство.

«Пятно застройки» на плане изображается в виде контура той части участка, что отведена под строительство. Это место для фундамента будущего строения. Невозможно самостоятельно определить расположение и размеры «пятна застройки».

Без ГПЗУ общую площадь строения (дома) собственник может выбрать сам, как и определить отступ границы участка от КЛ. Но справиться с расположением и размерами «пятна застройки» без знаний:

• правил об отступе от границ
• отметок межевания

будет сложно. Эти правила устанавливаются органом власти и фиксируются в соответствующих документах, в том числе в чертеже ГПЗУ. 

Уточнение места расположения «пятна застройки», заключённого внутри ЛРЗ, – один из главных вопросов, на который застройщику нужно обратить внимание при подготовке к строительству.

«Пятно» означает не только место, но и площадь участка под фундаментом будущего строения:

• с учётом «красных линий»
• с возможностью определить расстояние отступа
• с гарантией соблюдения строительных норм и правил

6. Ответственность за пересечение ЛРЗ

 

Пересечение установленной линии регулирования застройки земельного участка – это выступы построек за пределы ЛРЗ, то есть за границы той территории, что была отведена под «пятно застройки».

Факт пересечения ЛРЗ классифицируется как нарушение «пятна застройки», выделенного на участке в соответствии с градостроительным регламентом.

В регистрации строения, возведённого с нарушением ЛРЗ, будет отказано, ведь для его постановки на кадастровый учёт требуется технический план, который продемонстрирует допущенные нарушения.

Ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности установлена КоАП РФ: 

• виновные лица несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством РФ (статья 58 ГрК РФ)
• за нарушение обязательных требований в области строительства виновные лица несут административную ответственность:
  • предупреждение
  • наложение административного штрафа
  • административное приостановление деятельности лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица
    • пункты 2 – 3 статьи 9.4  КоАП РФ
    • статья 9.5  КоАП РФ
    • статья 9.5.1 КоАП РФ) 

Кроме этого, законами субъектов РФ предусмотрена административная ответственность  за нарушение требований законодательства РФ при градостроительной деятельности.

Нарушение строительных норм и правил при пересечении ЛРЗ всегда влечёт за собой негативные последствия:

• изменение дома – его перестройка и подгон под установленные границы
• снос – как единственно возможный выход
• штрафы, предусмотренные за нарушение правил застройки

Наказание устанавливается только судом.

 

Полезно знать

 

1. Особо охраняемые природные территории (ООПТ). Категории, режимы особой охраны – здесь
2. Государственные природные заповедники – эталоны природы. Режим охраны. Использование земель и участков на территории заповедников – здесь 
3. Природные парки – ООПТ с туристическим уклоном и с умеренным режимом использования участков в их границах – здесь
4. Государственные природные заказники – компромисс между режимом особой охраны территории и её использованием – здесь
5. Порядок использования участков в границах памятников природы и их охранных зон ­– здесь
6. ООПТ областного и местного значения – требования режима особой охраны к использованию участков – здесь
7. Публично-правовая компания «Роскадастр» – начало эпохи электронного «единого окна» – здесь
8. Грантовая поддержка с/х производителей – федеральные/региональные субсидии для КФХ в 2023 году – здесь
9. Участки с/х назначения в аренду без торгов для КФХ и граждан – с 1 марта 2023 года – здесь
10. Надстройка этажей здания – вид реконструкции здания. Алгоритм подготовки документации для возведения надстройки – здесь
11. Возможность перевода (трансформации) с/х угодий из одного вида в другой вид угодий – здесь
12. Земельный капитал для многодетных семей – читать здесь
13. Как садовый дом перевести в жилую недвижимость – читать здесь
14. Дачная амнистия – 2031. Порядок регистрации жилых домов, построенных до 1998 года, и особенности получения земельных участков для этих домов – здесь
15. О пользе применения СПОЗУ при подготовке к строительству индивидуального жилого дома можно ознакомится здесь