Ограничения в использовании участков в охранных зонах ОКН

Содержание

1. Участок в охранной зоне ОКН? Нужно изучить требования законов 
2. Значение объектов культурного наследия 
3. Территория ОКН:
   • 3.1. Граница территории ОКН
   • 3.2. Особенности охраны территорий ОКН
   • 3.3. Режим территории ОКН
4. Особенности охранных зон ОКН
5. Зоны охраны ОКН:
   • 5.1. Виды охранных зон, Охранная зона (ОЗ)
   • 5.2. Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ)
   • 5.3. Зона охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ)
   • 5.4. Защитная зона
6. Ответственность за нарушения режимов охранных зон ОКН 

1. Участок в охранной зоне объекта культурного наследия? Нужно изучить требования законов  

 

Владельцы и покупатели зданий, сооружений и земельных участков, расположенных вблизи:

• знаменитых памятников
• исторических архитектурных комплексов и парков
• достопримечательных и памятных мест

должны знать о том, что использование земельных наделов, их застройка, реконструкция уже существующей недвижимости может проводиться с некоторыми ограничениями. Иногда реализация хотя бы части таких планов полностью запрещается.

Ограничение прав связано с расположением участков по соседству с объектами культурного наследия (ОКН). Они подлежат государственной охране. Над ними ведётся государственный надзор. Организация их защиты и сохранения ОКН является задачей федеральных, региональных и муниципальных властей, а обязанностью собственников недвижимости становится выполнение установленных регламентов. 

Вокруг ОКН формируются «особые территории» – режимные охранные зоны, создающие ограничения в использовании и застройке земель. Границы территорий каждого ОКН и его охранных зон определяются при их проектировании. 

Зона охраны и защитная зона памятника – это 2 из 28 зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). В составе ЗОУИТ присутствует также охранная зона особо охраняемой природной территории объектов, относящихся к памятникам культуры, оценённым по природным критериям. В их числе:

• государственные природные заповедники
• национальные парки
  природные парки
• памятники природы

Перечень «особых зон» представлен в статье 105 ЗК РФ, введённой федеральным законом №342-ФЗ от 03.08.2018. Сведения о таких зонах вносятся в ЕГРН. 

После вступления в силу изменений в Градостроительный и Земельный кодексы РФ и новых Правил уведомления владельцев недвижимости о сносе недвижимости (Постановлением Правительства РФ №588 от 13.05.2019) размеры особых зон, условия капитальной застройки  земельных участков в ЗОУИТ претерпели существенные перемены.    

Некоторые дома, дачи, недостроенные объекты, любые другие строения и сооружения, попавшие в границы ЗОУИТ, в том числе в границы ОКН, установленные до 4 августа 2018 года, могут быть снесены или приведены в соответствие с ограничениями использования участков и объектов, если они оказались внутри вновь установленной зоны.

Застройщики не смогут оформить права на уже построенные объекты по той причине, что строения оказались в охранных зонах. В  лучшем случае, оформить права на объекты им удастся только после проведения ряда согласований.

Если недвижимость находится в ЗОУИТ, режим которой запрещает или ограничивает нахождение объектов капитального строительства, то власти обязаны их выкупить. Правообладатели «особых зон» или местные власти в таких случаях должны проинформировать собственников и нанимателей  о нарушении закона по электронной или обычной почте, указав в уведомлении: 

• сведения:
  • о документе, по которому устанавливается зона с особыми условиями использования территорий
  • о документе, непосредственно определяющем режим особой зоны
• положения, устанавливающие запреты или ограничения нахождения людей и размещения объектов в границах зоны
• обоснование необходимости сноса объекта недвижимости или приведения его в соответствие ограничениями
• сведения:
  • о правообладателе объекта, размещение которого вызывает необходимость установления ЗОУИТ
  • об органах государственной власти или местного самоуправления, обязанных возмещать убытки, связанные со сносом или необходимой реконструкцией жилых и нежилых строений

Сообщение также размещается на официальном сайте органа госвласти или местного самоуправления, принявшего решение об установлении «особой зоны», в других официальных источниках (статья 55 поправок в ГрК РФ).

Собственники «старых» зданий, застройщики объектов, расположенных в ЗОУИТ, получившие  разрешение на строительство до 4 августа 2018 года, обязаны подать заявление об установлении или изменении ЗОУИТ в уполномоченные органы до обращения за выдачей разрешения на строительство. Сделать это нужно было до 01.01.2022 г. (части 17,18 статьи 26 ФЗ № 342). 

Если разрешение на строительство не требуется, то с заявлением необходимо обратиться не позднее 5 дней со дня утверждения проектной документации ( пункты 13 и 15 статьи 106 ЗК РФ).

Покупателям недвижимости, помимо изучения правоустанавливающих документов, а также сведений ЕГРН, рекомендуется ознакомиться с информацией о ЗОУИТ. Не исключено, что нахождение объекта в охранной зоне ОКН может повлиять на невозможность его использования.   

На землях в границах охранной зоны ОКН градостроительные регламенты устанавливают особый вид ограничений градостроительной и хозяйственной деятельности.

В обычной ситуации, когда земельный надел не попадает в охранную зону ОКН, его собственник может возводить на нём жилой дом, производственное или бытовое здание, строение или сооружение, соответствующее целевому назначению и разрешённому использованию участка, с соблюдением требований градостроительного регламента. 

При введении режима охранной зоны собственник участка лишается права на его застройку без получения дополнительного разрешения государственного органа власти, занимающегося охраной культурных памятников:

• КГИОП в Санкт-Петербурге
• Департамент по охране и использованию памятников истории и культуры Правительства Ленинградской области
• Главное управление культурного наследия Московской области
• Комитет по охране объектов культурного наследия Томской области
• т.д. 

Выяснить наличие или отсутствие ограничений на участке можно несколькими способами: 

• заказав выписку из ЕГРН об ограничениях/обременениях, установленных для участка
• используя региональные или муниципальные карты в случае отсутствия информации о ЗОУИТ на публичной кадастровой карте
  • РГИС в Санкт-Петербурге
  • ИАИС ОГД в Москве
  • МГИС в Волгоградской области
  • т.д.
• изучив графические материалы правил землепользования и застройки:
  • карту границ ЗОУИТ
  • карту границ зон объектов культурного наследия 
• получив свежий градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), сформированный на базе актуальных сведений из органов власти и содержащий максимум информации о зонах

Исключить проблемные ситуации при строительстве/реконструкции поможет знание о том:

• какие именно обременения накладываются на участки, находящиеся вблизи ОКН
• какие возможности в их использовании и застройке установлены
  • федеральным и региональным законодательством
  • ПЗЗ, действующими в муниципальном образовании.  

2. Значение объектов культурного наследия

 

Объекты культурного наследия (ОКН) – значимые для современного и будущих поколений памятники истории и культуры, созданные в ходе исторических событий, происшедших со времени зарождения цивилизации до всех дальнейших этапов её развития.

Их роль и высочайший потенциал, с позиции истории, археологии, искусства, архитектуры, науки и техники, безмерны. Эти подлинники невозместимой ценности представляют всеобъемлющее хранилище достоверной информации о прошлом и грандиозный капитал социальной и духовной культуры общества.

Утраты культурного наследия невосполнимы. Человечеством осознана необходимость его защиты и сохранения.

Российская Федерация является участником международной Конвенции об охране Всемирного культурного и природного наследия, принятой 17 сессией Генеральной Конференции ЮНЕСКО 16 ноября 1972 года.

На 2019 год в России зарегистрированы в ЮНЕСКО 29 объектов:

• 3 из них расположены на территории нескольких государств (являются трансграничными)
• 7 из них признаны шедевром человеческого гения 
• 11 объектов были оценены по природным критериям, а 4 из них признаны природными феноменами исключительной красоты и эстетической важности

Не менее исключительную ценность представляют и другие памятники, относящиеся по своей категории к ОКН федерального, регионального и местного (муниципального) значения.  

Забота об историческом и культурном наследии России является обязанностью каждого гражданина РФ, закреплённой Конституцией РФ (пункт 3 статьи 44). Связана она, в частности, с использованием и застройкой земельных участков, расположенных вблизи ОКН.

Признаки ОКН

Признаки объектов культурного наследия:

• отнесение к недвижимому имуществу:
  • объект недвижимости (здание, сооружение, конструкция)
  • территория, прилегающая к объекту
• давний срок создания (минимальная давность – 40 лет)
• подтверждённый факт исторической и культурной ценности
• наличие статуса ОКН

Виды ОКН

• объекты археологического наследия:
  • все следы человеческого обитания вместе с движимым культурным материалом
  • места проявления деятельности человека (покинутые строения и руин всех видов, включая подземные и подводные 
• памятники архитектуры, истории и искусства
• ансамбли (группы памятников) – исторические однородные объединения городских или сельских построек, представляющих интерес с точки зрения истории, археологии, искусства, науки и техники, социальной культуры
• достопримечательные места (ландшафтная зона, являющаяся творением человека или творением его «в союзе» с природой):
  • места бытования народных художественных промыслов
  • центры исторических поселений
  • фрагменты градостроительной планировки и застройки
  • памятные места
  • культурные слои, остатки построек древних городов, городищ, селищ, стоянок
  • места совершения религиозных обрядов
  • природные и культурные ландшафты, представляющие собой ценность в связи с красотой или интересом с точки зрения истории, археологии, этнологии или антропологии

Весь перечень видов объектов культурного наследия представлен в разделе «документы» в «подвале» этой страницы. 

Реестр ОКН

Информация об ОКН, их территориях, зонах охраны выкладывается на портале открытых данных Министерства культуры РФ «Сведения из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» (ЕГРКН). Этот источник сведений является главным. 

Физические и юридические лица могут получить выписку из этого реестра,  обратившись в федеральный или региональный орган охраны объектов культурного наследия. 

В российских регионах и муниципалитетах ведётся учёт и составляются  перечни видов ОКН регионального и местного значения.

Выявленные ОКН

Если в историко-культурных памятниках усматриваются признаки объекта культурного наследия, но решение о включении их в реестр ОКН ещё не принято, то они являются выявленными объектами культурного наследия.

Выявленные ОКН наделяются:

• территорией
• зоной охраны
• режимом использования земель

Они подлежат государственной охране до принятия решения о включении в ЕГРКН или решения об отказе во включении по итогам государственной историко-культурной экспертизы.

Исключение из состава выявленных ОКН может произойти по причине недостоверности сведений о памятнике как о выявленном объекте культурного наследия.

Сохранение и защита ОКН

Способы сохранения ОКН основаны на использовании действенных мер, обеспечивающих максимально возможную физическую и визуальную сохранность памятника: 

• предотвращение изменения облика и интерьера 
• исключение внешних факторов, способных причинить вред 
• защита от любых негативных воздействий

Вокруг ОКН устанавливаются зоны охраны, а в каждой из них – особые режимы использования. Градостроительная деятельность в этих зонах разрешена, но, вместе с тем, ограничена требованиями защиты и сохранения состояния, зрительного восприятия и роли соседа-памятника (ФЗ № 73-ФЗ).

Охранные зоны подразделяются на подзоны. Градостроительные регламенты подзон детализируют ограничения в использовании земельных участков и конкретизируют параметры их застройки.

На территории ОКН:

1. запрещено капитальное строительство
2. ведущаяся на ней хозяйственная деятельность не должна причинять им вред
3. ремонт существующих исторических зданий и сооружений и других видов объектов наследия должен проводиться с сохранением внешнего вида ОКН

Территория ОКН и территория зоны охраны памятника культурного наследия не идентичны:

• территория ОКН – это исторически сложившийся земельный участок, на котором расположен объект (выявленный объект) культурного наследия
• зона охраны ОКН – это внешний режимный пояс защиты памятника за пределами его исторического владения
• размеры территории ОКН меньше размеров его зоны охраны  

 

3. Территория ОКН

 

Территория ОКН состоит:

1. из земельного участка, занятого объектом культурного наследия
2. сопряжённой с ним и неотделимой от него территории, представляющей историческую среду ОКН, связанную с ним исторически и функционально

В границы территории ОКН могут входить:

• земельные участки или их часть
• земли лесного фонда
• иные земли
• водные объекты или их части

Примечание

Историко-градостроительная среда – это обладающие исторической, градостроительной, архитектурной ценностью элементы исторической застройки и планировки и ландшафта:

• масштаб, структура, форма и стилистические качества застройки
• характер благоустройства территории
• иные характеристики среды

 

3.1. Граница территории ОКН

 

Пределы территории объекта культурного наследия устанавливаются по его историческим границам. При проектировании границ ОКН используются архивные документы:

• исторические поземельные планы
• материалы научных исследований)

и учитываются значимость объекта наследия, степень его сохранности и этапы развития.

Разработчиками проектов зон охраны ОКН могут быть:

• органы государственной власти
• органы местного самоуправления
• собственники или пользователи ОКН
• правообладатели  земельных участков
• юридические лица
• общественные и религиозные объединения, уставная деятельность которых направлена на сохранение ОКН

Объект всемирного наследия

Вокруг границ объектов всемирного наследия создаётся буферная зона.  Её территория находится вне пределов объекта всемирного наследия.  Буферная зона способствует охране, сохранению и управлению, а также поддержанию подлинности и целостности выдающейся универсальной ценности объекта всемирного наследия.

Границы территории ОКН могут не совпадать с границами существующих земельных участков. Они регистрируются в ЕГРН.  Внутри территории ОКН могут быть земли и участки, не поставленные на государственный кадастровый учёт.
 
Земельные участки в границах территорий ОКН относятся к землям историко-культурного назначения. Их правовой режим регулируется федеральным и региональным законодательством, законами и нормативными актами субъектов РФ.

 

3.2. Особенности охраны территорий ОКН

 

Охрана территорий ОКН подразумевает применение мер,  предотвращающих их разрушение или причинение им вреда, и механизма ограничений. 

• Зонирование территории ОКН

1. территория памятника
2. охранные зоны
3. объединённые зоны и охранные зоны отдельных объектов
4. зона регулирования застройки
5. зона охранного ландшафта
6. защитная зона
7. охранное зонирование памятников археологии

• Ранжирование территории ОКН с определением категории объекта наследия:

1. объекты всемирного культурного и природного наследия
2. особо ценные объекты культурного наследия народов РФ:
   • историко-культурные и природные комплексы
   • архитектурные ансамбли и сооружения
   • предприятия, организации и учреждения культуры и другие объекты, представляющие материальные, интеллектуальные и художественные ценности эталонного или уникального характера с точки зрения истории, археологии, культуры, архитектуры, науки и искусства
3. объекты культурного наследия федерального, регионального или местного (муниципального) значения 

• Градостроительные регламенты территории ОКН

Градостроительные регламенты не распространяются на 2 типа  земельных участков в границах территорий ОКН  (пункт 4 статьи 36 ГрК РФ):

1. ЗУ в границах территорий памятников и ансамблей, включённых в ЕГРКН
2. ЗУ в границах территорий памятников или ансамблей, являющихся выявленными ОКН, по которым  решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране ОКН

Градостроительные регламенты территорий исторических поселений и достопримечательных мест устанавливаются в соответствии с законодательством РФ. Основой регламентов для этих территорий являются правила землепользования и застройки (ПЗЗ), действующие в муниципальном образовании. 

 

3.3. Режим территории ОКН. Ограничения

 

Правовой режим территории ОКН не связан с режимом использования земель в зоне охраны объектов культурного наследия.  

В границах территории ОКН не допускается проектирование и проведение различных видов работ, за исключением тех, что направлены на сохранение объекта культурного наследия.

Режим территории ОКН запретительно-разрешительного характера:

• на территории ОКН запрещается:
  • строительство объектов капитального строительства (ОКС)
  • увеличение объёмно-пространственных характеристик ОКС, существующих на территории памятника или ансамбля 
  • проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ (за исключением работ по сохранению ОКН или его отдельных элементов, сохранению его историко-градостроительной или природной среды) 
• на территории ОКН разрешаются:
  • работы по сохранению памятников и ансамблей, находящихся в границах территории достопримечательного места
  • работы, направленные на обеспечение сохранности особенностей достопримечательного места, являющихся основаниями для включения его ЕГРКН
  • строительство ОКС в целях воссоздания утраченной градостроительной среды
  • ограниченное строительство, капитальный ремонт и реконструкция ОКС при условии сохранения особенностей достопримечательного места, являющихся основаниями для включения его в ЕГРКН
  • ведение хозяйственной деятельности, не противоречащей требованиям обеспечения сохранности ОКН и позволяющей обеспечить его функционирование в современных условиях на территории памятника, ансамбля или достопримечательного места 

 

4. Особенности охранных зон ОКН

 

Охранные зоны ОКН – это территории, в пределах которых устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность.

Цель установления зон охраны ОКН – обеспечение сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении.

Зоны охраны историко-культурного наследия устанавливают ограничения прав собственников недвижимости и застройщиков. Параметры таких зон соответствуют условиям охраны памятника историко-культурного наследия:  

1. обеспечение физической сохранности ОКН
2. создание наилучших возможностей визуального восприятия ОКН
3. сохранение исторической среды и ландшафта, создающих необходимый фон для ОКН и представляющих важную составляющую ландшафта

 

5. Зоны охраны ОКН

 

Охранная зона ОКН – территория особого регулирования градостроительной деятельности.

В её пределах действуют градостроительные регламенты и особый режим использования земель:

• ограничение хозяйственной деятельности
• запрещение строительства

Охранная зона сопряжена с территорией ОКН. Режимный характер охранной зоны обеспечивает сохранность памятника истории и культуры в его историческом ландшафтном окружении.

В охранной зоне ОКН разрешена только регенерация историко-градостроительной или его природной среды.

В отношении исторических зданий это означает, что их восстановление можно выполнять методами реставрации, реконструкции и строительства утраченных ценных качеств исторической среды, включающих

• элементы планировочной и объемно-пространственной структур
• композиционные принципы
• стилевые характеристики (отличительные особенности):
  • творческого метода
  • архитектурного направления
  • школы
  • объёмно-пространственного и конструктивного решения
  • тектоники фасадов
  • элементов декора

Кроме регенерации, в охранной зоне ОКН разрешены работы по благоустройству территории зоны и устройству наружного освещения, стендов, витрин, относящихся к памятникам.

Новое строительство возможно только в местах исчезнувших зданий. Основным требованием при этом является максимальное приближение планируемых к возведению построек к габаритам и формам первоначальных строений.

Строительство на новом месте допускается в отдельных случаях,  при которых обобщается логика и принцип исторического архитектурно-пространственного освоения территории.

 

5.1. Виды зон охраны ОКН. Охранная зона (ОЗ)

 

Зоны охраны ОКН подразделяются на следующие виды:

1. охранная зона (ОЗ)
2. зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ)
3. зона охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ)

В зависимости от характеристик среды и требований по охране культурного наследия зоны охраны подразделяются на подзоны: ОЗ1, ОЗ2, ЗРЗ-1, ЗРЗ-2, ЗРЗ-3,  ЗОЛ.1, ЗОЛ.3 и т.д.

Объединённая охранная зона

Если несколько ОКН расположены рядом друг с другом, для них возможно создание объединённой охранной зоны. Она обеспечивает сохранность всех находящихся на её территории памятников и окружающей среды, их целесообразное использование и благоприятное зрительное восприятие.

В единой зоне охраны могут быть как все 3 вида охранных зон, так и их часть. Состав зон определяется:

• или проектом охранной зоны ОКН
• или проектом объединённой охранной зоны ОКН

Границы охранной зоны ОКН

Границы охранной зоны ОКН отделяют территорию, за пределами которой градостроительная, хозяйственная или другая деятельность не будет оказывать прямое или косвенное негативное влияние на сохранность памятника истории и культуры в его естественной среде.

Режим использования земель в охранной зоне ОКН

В пределах охранной зоны (ОЗ) вводится особый режим эксплуатации земельных участков и ведения градостроительной деятельности:

1. ограничения по использованию земельных участков

• соблюдение требований по охране окружающей среды, обеспечивающих:
  • сохранность ОКН в его историческом и ландшафтном окружении
  • сохранность охраняемого природного ландшафта

2. ограничение на капитальный ремонт и реконструкцию существующих капитальных объектов (или их частей)

3. запреты:

• на возведение новых объектов капитальной застройки
• на реконструкцию ОКС, связанную с изменением их параметров:
  
  • высоты
  • количества этажей
  • площади
• на использование строительных технологий, создающих динамические нагрузки и негативное воздействие на ОКН
• на изменение размеров, параметров объектов, предполагающих создание архитектурного облика с использованием рекомендованных строительных материалов, применением цветовых решений, дизайн

Исключение в возможности строительства и реконструкции сделано только в отношении линейных объектов.

Типичный пример режима использования земель в охранной зоне (ОЗ) приведён в разделе «документы» в правой части этой страницы.

 

5.2. Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ)

 

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ) –застроенная территория за пределами охранной зоны ОКН. Она прилегает к охранной зоне памятника.

В ЗРЗ могут находиться

• жилые дома
• деловая недвижимость
• прочая застройка
• земельные участки, на которых собственники планируют возведение капитальных объектов

В ЗРЗ разрешено новое строительство и реконструкция зданий, но исключается возведение вредных объектов, требующих установления санитарно-защитной зоны.

ЗРЗ – это территория с режимом градостроительного регулирования. В её границах обязательными требованиями становятся:

• сохранение своеобразия архитектурного облика памятника
• закрепление значение памятника в застройке или ландшафте
• обеспечение архитектурного единства новых построек с исторически сложившейся средо.
• выполнение реконструкции и нового строительства в заданных высотных параметрах проектируемых зданий
• сохранение элементов природного ландшафта
• обеспечение благоприятных условий зрительного восприятия памятника

Сведения о зонах регулирования застройки и хозяйственной деятельности на земельных участках вносятся в ЕГРН. Строительство в ЗРЗ согласовывается с органами охраны памятников истории и культуры.

В ЗРЗ все виды строительства регламентируются по следующим параметрам:

• по функциональному назначению
• по высоте и протяженности зданий
• по характеру озеленения

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности состоит из подзон. В отдельных подзонах ЗРЗ могут быть ограничения на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства (ОКС), к которым относятся и жилые дома. Ограничениями в реконструкции зданий являются условия сохранения ОКН и его зрительного восприятия.

Пример 

Подзоны ЗРЗ-1, ЗРЗ-2, ЗРЗ-3, ЗРЗ-4, ЗРЗ-5, ЗРЗ-6, ЗРЗ-7, ЗРЗ-8.3 в Санкт-Петербурге

Общий режим в в границах подзон:

разрешено:

1. строительство зданий и сооружений (при максимальном проценте застройки земельных участков – 50%):
   • в том числе на месте утраченных или не имеющих самостоятельной историко-культурной ценности элементов застройки с применением для наружной отделки фасадов зданий и сооружений традиционных строительных материалов:
     • кирпич с последующей штукатуркой или облицовкой деревом
     • древесина
     • кровельная сталь
     • кованый металл
2. капитальный ремонт, реконструкция зданий и сооружений
3. сохранение при реконструкции объектов подлинных архитектурных деталей и характерных фрагментов фасадов, выполнение архитектурных деталей и элементов с использованием характерных городских аналогов.
4. применение традиционных неярких пастельных приглушенных цветовых решений фасадов зданий, характерных для исторически сложившейся застройки, кровельные покрытия – красно-коричневых, зеленых, серых цветовых тонов
5. снос, демонтаж ОКС и временных построек по факту их неудовлетворительного технического состояния
6. установка на зданиях и сооружениях вывесок высотой не более 0.6 м с размещением не выше отметки нижнего края оконных проемов второго этажа здания
7. обеспечение сохранности объектов археологического наследия, проведение археологических исследований при наличии открытого листа
8. благоустройство территории общего пользования, включая размещение малых архитектурных форм по специально разработанным проектам:
   • скамеек
   • урн
   • фонарей
   • пандусов
   • других приспособлений, обеспечивающих передвижение маломобильных групп населения
9. устройство покрытий и отмосток при благоустройстве в материалах традиционного типа (булыжник, колотый камень, плитка, брусчатка)
10. проведение работ по инженерной подготовке территории
11. размещение временных элементов информационно-декоративного оформления событийного характера:
    • праздничное оформление в виде отдельно стоящих конструкций размером не более 1 x 2 м
    • нейтральных цветовых решений, не препятствующих визуальному восприятию ОКН в их исторической и природной среде
12. ремонт, реконструкция и прокладка подземных инженерных коммуникаций с последующей рекультивацией нарушенного поверхностного слоя земли
13. ремонт и реконструкция дорожно-тротуарной сети с сохранением сложившихся параметров проезжей части и тротуаров
14. санитарные рубки, кронирование древесных и кустарниковых насаждений
15. проведение мероприятий, направленных на обеспечение пожарной безопасности
16. организация ночной подсветки фасадов зданий

Запрещается:

1. изменение исторической планировочной структуры улиц
2. установка на главных фасадах, крышах зданий технических объектов и элементов, в том числе кондиционеров, крупногабаритных антенн и рекламных конструкций
3. применение для наружной отделки зданий и сооружений строительных материалов, не характерных для исторической застройки:
   • черепицы
   • имитирующих черепицу материалов
   • сайдинга
   • пластика
   • облицовочного кирпича и камня
   • силикатного и керамического кирпича без штукатурки или обшивки деревом
4. применение ярких, контрастных цветовых решений фасадов
5. наружное размещение сетей трубопроводов, в том числе - газопроводов, теплопроводов
6. размещение объектов не требующих установление санитарно-защитной зоны, деятельность которых оказывает вредное воздействие на окружающую среду в том числе шум, вибрация, магнитные поля и привлечение большого количества транспортных средств
7. разведение костров, пал сухой травы, использование пиротехнических средств и фейерверков

Для всех видов подзон устанавливаются особые требования, к примеру, такие:

•  в ЗРЗ 2:
  • высота застройки – не более 15 м
  • на территории базисных кварталов 8501Е и 8501К за пределами зоны шириной 30м, проходящей вдоль границ ОКН возможно повышение застройки до 25 м
• в ЗРЗ 2-8:
  • застройку  располагать рассредоточенно, с озеленёнными разрывами, обеспечивающими визуальные связи с Дудергофскими высотами

Типичный пример режима использования земель в ЗРЗ приведён в разделе «документы» в правой части этой страницы.

 

5.3. Зона охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ)

 

Зона охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ) – это незастроенные территории с сохранившимся природным ландшафтом, расположенные пределами охранной зоны ОКН.

Режим использования земель в ЗОЛ обеспечивает сохранение и восстановление природного ландшафта, включающего также долины рек, водоёмы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.

Границы ЗОЛ определяются при разработке проекта зоны охраны ОКН. В нём указываются ограничения по застройке и требования к проведению работ. Сведения о ЗОЛ и её границах вносятся в ЕГРН.

Основными ограничениями в ЗОЛ являются:

• ограничение на эксплуатацию ЗУ
• запрет на возведение объектов капитальной застройки
• ограничение на капитальный ремонт и реконструкцию капитальной застройки (или её частей), связанных с изменением размеров, пропорций, параметров этих объектов
• ограничение в использовании строительных материалов, применении цветовых решений с рекомендацией тех материалов и решений, что соответствуют облику ОКН 

Исключение в возможности ремонта и реконструкции сделано только в отношении

• регенерации
• восстановления природной, исторической, градостроительной зоны объекта
• воссоздания или восстановления полностью или частично утраченных составляющих элементов

Обязательные для исполнения требования, обеспечивающие сохранность памятника культуры:

1. сохранение типологических, масштабных, планировочных характеристик природной и градостроительной среды, включая исторические ценные формирующие общий план объекты
2. гарантия визуального восприятия памятника культуры или природы в его естественной среде, включая обеспечение сохранности окружающего ландшафта, исторических малых построек
3. выполнение требований охраны окружающей природной среды, гарантирующих сохранность ОКН в его естественном историческом и ландшафтном окружении

Типичный пример режима использования земель в ЗОЛ приведён в разделе «документы» в правой части этой страницы. 

 

5.4. Защитные зоны ОКН

 

При отсутствии утверждённого проекта охранных зон ОКН для обеспечения его сохранности устанавливаются защитные зоны. 

Собственникам земельных участков и объектов капитальной постройки нужно обратить самое пристальное внимание на требования, установленные для этой зоны – прежде всего, на невозможность нового строительства и реконструкцию зданий, при которой планировалось изменение прежних параметров строения.

Такие ограничения не вечны, но, тем не менее, будут действовать в течение всего срока существования защитной зоны, то есть до утверждения проекта охранных зон ОКН.  

Защитные зоны объектов культурного наследия – это земли, прилегающие территориям памятников и ансамблей (кроме некоторых), включенных в реестр ОКН.

В границах защитных зон запрещается:

1. возведение ОКС
2. реконструкция ОКС, связанная с изменением параметров:
   • высоты
   • количества этажей
   • площади

Исключением из запретительных ограничений при строительстве новых ОКС является создание и реконструкция линейных объектов.

Защитные зоны не устанавливаются для следующих ОКН:

• объекты археологического наследия
• некрополи
• захоронения
• произведения монументального искусства, расположенные в границах некрополей
• памятники и ансамбли, расположенные в границах достопримечательного места, в котором установлены требования и ограничения

У защитной зоны ОКН временный характер действия. Она и установленные ею ограничения возникают с даты вступления в силу решения о включении объекта культурного наследия в реестр и прекращают существование со дня утверждения проекта зон охраны ОКН.

По своим параметрам защитная зона может быть больше предполагаемой зоны охраны. Это приводит к наложению ограничений на земельные участки, которые не будут входить в зону охраны ОКН, но вошли в его защитную зону.

Правила, действующие в защитной зоне охраны более «жёсткие», чем в охранной зоне. Правообладатели земельных наделов или ОКС, оказавшихся в зоне защиты ОНК, не смогут заниматься реконструкцией, сносом или строительством зданий до момента установления зон охран, имеющих точные размеры. 

Размеры границ защитных зон зависят от нескольких параметров:

1. вида ОКН
2. наличие или отсутствие утверждённой границы территории ОКН
3. локация ОКН в границах населённого пункта или вне границ населённого пункта

Размеры границы защитной зоны ОКН

• для памятников:
  • в границах населённого пункта – 100 м от внешних границ территории памятника
  • вне границ населённого пункта – 200 м от внешних границ территории памятника
• для ансамбля:
  • в населённом пункте – 150 м от внешних границ ансамбля
  • вне границ населённого пункта – 250 м от внешних границ памятника
• для ОКН при отсутствии утверждённых границ территории объекта:
  • в границах населённого пункта – 200 м от внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля
  • вне границ населённого пункта при отсутствии утвержденных границ территории объекта – 250 м от внешней стены памятника или от линии общего контура ансамбля

Региональный орган охраны ОКН вправе изменить расстояние, на котором устанавливается защитная зона, на основании заключения историко-культурной экспертизы.

Особенности защитных зон отражены в статье 34.1 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

 

6. Ответственность за нарушение режимов охранных зон ОКН 

 

Меры ответственности физических лиц за нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации изложены в статье 7.13 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Нарушение режима использования земель в границах территорий ОКН или несоблюдение ограничений, установленных в границах зон охраны ОКН влечёт наложение административного штрафа:

1. на граждан – в размере от 15 000 до 200 000 руб.
2. на должностных лиц – от 20 000 до 400 000 руб.
3. на юридических лиц – от 200 000 до 5 млн.руб. 

Действия, совершённые на территория объектов культурного наследия или в их зонах охраны в отношении:

• отдельных ОКН федерального значения
• особо ценных объектов культурного наследия народов РФ
• объектов культурного наследия, включённых в Список всемирного наследия 

влекут наложение административного штрафа:

1. на граждан – в размере от 20 000 руб. до 300 000 руб.
2. на должностных лиц – от 50 00 руб.0 до 500 000 руб.
3. на юридических лиц – от 1 млн. руб.  до 20 млн.руб.

Нарушение требований к архитектурному решению объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом в границах территории исторического поселения, влечёт наложение административного штрафа:

1. на граждан – от 15 000 руб. до 100 000 руб.
2. на должностных лиц – от 20 000 руб. до 300 000 руб.
3. на юридических лиц – от 100 000 руб. до 1 млн.руб. 

 

Полезная информация

 

1. Об условиях получения сельской ипотеки – читать здесь
2. О пользе применения СПОЗУ при подготовке к строительству индивидуального жилого дома можно ознакомится здесь
3. О торговле непосредственно на фермерском участке – читать здесь
4. Новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года – здесь
5. О практической полезности  кадастрового плана территории (КПТ) – здесь  
6. Регламент подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ) – здесь
7. Упрощённая схема технологического присоединения для садоводов, дачников, юрлиц, ИП – 2021 – читать здесь
8. Как получить участок от муниципалитета или государства – читать здесь
9. Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать здесь
10. Риски от установления «красной линии» на земельном участке – здесь
11. Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
12. Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) - читать здесь
13. С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь