Закон о строительстве жилого дома на сельхозземле – с 1 марта 2022 года


 

Содержание

  1. Новый закон – старт «эры» возведения фермерских домов на сельхозземле  
  2. Суть нововведений
  3. «Радиус влияния» нового закона
  4. Время действия нового закона
  5. Постскриптум о причинах «пробуксовки» строительства фермерских домов   

 

1. Новый закон – старт «эры» возведения фермерских домов на сельхозземле

 

Дата 1 марта 2022 года,    указанная в названии статьи, – срок вступления в силу ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 299-ФЗ от 02.07.2021).

В соответствии с этим законом и обозначенной датой его актуализации в России началась «эра» возведения фермерских домов. Завершится она 1 марта 2026 года – в последний день их регистрации в ЕГРН.

Принятый закон имеет высокую социальную значимость – он позволит фермерам построить жилые дома для своих семей на земельных участках, расположенных за пределами населённых пунктов и используемых в  сельскохозяйственных целях.

Ранее такая деятельность была запрещена, и фермеры не могли проживать в непосредственной близости к хозяйствам, на которых занимались с/х производством. Столь жёсткая позиция государства обосновывалась объективными задачами:  

  • законодательное регулирование вопросов использования и застройки земель с/х назначения
  • сбережение невосполнимого природного ресурса нашей страны
  • обеспечение правовой защиты сельхозземель от распространившихся случаев их эксплуатации не по функциональному назначению

В этих целях, в частности, прежде действовавший Закон РСФСР  (№348-1 от 22.11.1990), был признан утратившим силу (пункт 1 статьи 23 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» №74 от 11.06.2003).

Старый закон предусматривал возможность строить и иметь в имуществе хозяйства жилые и хозяйственные постройки. В период его актуальности появились фермерские дома, сохранившие свой статус и по сей день.

Следствием отмены старого закона стало лишение права рачительных фермеров, планировавших полноценное обустройство своих хозяйств, обзавестись жилыми домами на земельных участках, на которых они занимаются с/х деятельностью. Эта проблема становилась всё более злободневной.

В итоге, уже современный законодатель сумел найти удачный компромисс между интересами государства и фермеров. Изданный федеральный закон № 299-ФЗ от 02.07.2021 сочетает одновременно:

  1. ликвидацию барьера по строительству жилья на фермерской земле
  2. выполнение новых установленных требований, предъявляемых:
    • к региональным властям и муниципалитетам
    • непосредственно к фермерам
  3. обеспечение сохранности земель с/х назначения от непрофильной застройки

 

2. Суть нововведений

 

2.1. Условия строительства жилого дома на участках с/х назначения 

 

Главными условиями строительства жилого дома на с/х землях являются:

  • утверждённые ПЗЗ для территории расположения земельного участка:
    • в случае, когда ПЗЗ не разработаны, органы власти обязаны отказать в согласовании строительства – по причинам:
      1. отсутствие утверждённой документации по планировке градостроительному зонированию территории поселения
      2. как следствие:
        • отсутствие градостроительного зонирования для соответствующейтерритории поселения
        • невозможность установления требований к использованию и застройке, которые  определяются градостроительным регламентом для земельных участков, расположенных на такой территории 
  • обязательность ведения фермерского хозяйствования, которым должен заниматься собственник участка с/х назначения 

Возведение жилых домов на с/х землях допускается только в случае, если их владелец в действительности занимается фермерством в выбранной форме (статья 1 ФЗ №74 от 11.06.2003):

  • объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество КФХ 
  • единолично

В случае предпринимательской деятельности фермерство ведётся без образования юридического лица. 

Перечень ВРИ земельных участков с/х назначения, на которых разрешается возвести индивидуальный жилой дом,  если это необходимо, обеспечивает ведение крестьянского (фермерского) хозяйства на любом из них. стал всеобъемлющим. Он включает и старые ВРИ, наименование которых не соответствует тем, что установлены Классификатором видов использования ЗУ, так и ВРИ с наименованиями, установленными по этому классификационному нормативу:

  • для с/х производства
  • для ведения сельского хозяйства
  • для ведения крестьянского хозяйства
  • фермерское хозяйство
  • животноводство
  • свиноводство
  • скотоводство
  • растениеводство
  • пчеловодство
  • т.д.

Вывод

Фермерский дом разрешено строить:

  1. на участках с любым видом разрешённого использования с/х надела
  2. на с/х угодьях, расположенных на участках из состава земель с/х назначения:
    • за исключением ЗУ, относящихся к высокопродуктивным угодьям и особо ценным угодьям 
  3. без изменения старых наименований ВРИ земельных участков и приведения их в соответствии с наименованиями по Классификатору ВРИ ЗУ
  4. при условии реального ведения фермерства 

 

2.2. Запрет в отношении массовой застройки с/х земель коттеджными посёлками

 

Новым законом сформированы ограничительные меры в отношении массовой застройки с/х земель коттеджными посёлками, не имеющими никакого отношения ни к сельскому хозяйству, ни к фермерам:

  • для участков земель с/х назначения, на которых уже расположены фермерские дома, сохраняется действие закона о фермерских хозяйствах (№ 74-ФЗ от 11.06.2003):
    • использование земли допускается только в целях осуществления деятельности КФХ
    • фермерский дом, ранее возведённый на участке, предназначенном для ведения КФХ, остаётся частью имущества такого хозяйства  
  • будущие жилые дома на участке с/х назначения, на которых осуществляется фермерство, будут входить в состав имущества крестьянского или фермерского хозяйства   

 

2.3. Регламент застройки ЗУ и параметры фермерского дома  

 

Определены ограничения в застройке фермерских участков и установлены нормы для жилого дома: 

  • на участке с/х назначения можно построить только 1 жилой дом
  • параметры для нового строительства фермерского жилого дома или реконструкции уже существующего:  
    • общая площадь дома – не более 500 м2
    • площадь застройки под домом – не выше 0.25% от площади ЗУ
    • количество этажей – не более 3

В соответствии с положениями ГрК РФ (пункт 39 статьи 1) установлена равнозначность понятий:

  • «жилой дом»
  • «индивидуальный жилой дом»
  • «объект индивидуального жилищного строительства»

Соответственно, параметры жилого дома, который можно возвести на фермерской земле, должны также отвечать требованиям, указанным в той же статье 11:

  • количество надземных этажей – не более чем 3
  • высота – не более 20 м
  • здание:
    • должно состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании
    • не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости

Возведённый фермерский дом должен соответствовать:

  • установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства
  • строительным нормам жилого дома:
  • противопожарным, санитарным и т.д. требованиям 
  • своим расположением на ЗУ не нарушать:
    • права иных лиц
    • требования установленных обременений/ограничений:
      • в случае наличия ЗОУИТ на земельном участке
  • виду разрешённого использования земельного участка, на котором создан объект
  • градостроительному регламенту в части использования земли по с/х назначению  

Нарушение действующих градостроительных, строительных норм и правил при постройке фермерского дома (объекта ИЖС) может повлечь признание такого объекта самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ).

В целях исключения возможности наступления правовых последствий, связанных с признанием фермерского дома самовольной постройкой, необходимо заблаговременно ознакомиться с ПЗЗ муниципального образования, в границах которого расположен земельный участок.

 

Регистрация фермерского дома

 

Разрешение на возведение дома на землях сельхозназначения выдаёт местная администрация – в виде ответного уведомления на уведомление о планируемом строительстве, направленное фермером.

Игнорирование требования о получении ответных уведомлений о согласии властей и на ввод в эксплуатацию жилого дома – градостроительное правонарушение, влекущее признание по суду возведённого объекта ИЖС самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ).

Дом, построенный на фермерской земле, входит в состав имущества КФХ.

Регистрация строений осуществляется по правилам «дачной амнистии» – до 1 марта 2026 года в Росррестр необходимо представить:

 

2.4. Правовая связь жилого дома с земельным участком с/х назначения 

 

Фермерский дом «привязан» к земле. В случае, если владелец будет использовать землю неправильно (не для осуществления деятельности КФХ), земельный участок может быть изъят государством или муниципалитетом – по причине его нецелевого использования:

  • нецелевое использование ЗУ признаётся земельным правонарушением
  • ответственность за использование с/х надела не по целевому назначению:
    • установлена КоАП РФ (статья 8.8)
    • усилена требованиями нового ФЗ № 299-ФЗ от 02.07.2021   

 

2.5. Запрет на раздел участка с возведённым фермерским домом

 

В соответствии с ФЗ №299-ФЗ от 02.07.2021 не допускается образование земельного участка (земельных участков) из ЗУ, на котором расположен фермерский дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка. Исключение составляют случаи, связанные с изъятием ЗУ для государственных и муниципальных нужд.

Иными словами, фермерский участок с расположенным на нём жилым домом запрещено делить на самостоятельные участки меньшей площади. Это требование нового закона полностью соответствует положениям ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (№ 74-ФЗ от от 11.06.2003):

  • статья 6:
    • ЗУ является частью имущества хозяйства
    • имущество хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное
    • доли членов фермерского хозяйства при долевой собственности на имущество устанавливаются соглашением между членами КФХ
  • статья 13:
    • надел, на котором расположен фермерский дом, можно раздробить только в порядке выдела земельных участков в счёт земельных долей – то есть без выдела участков в натуре и их регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости
    • при образовании земельных участков в счёт земельных долей сохраняется целостность исходного ЗУ, а в ЕГРН можно зарегистрировать только земельные доли в составе этого ЗУ 

Министерство сельского хозяйства РФ также оценило установленный запрет на раздел земельного участка, на котором уже построен фермерский дом.

Ведомство ссылается на Доктрину продовольственной безопасности от 21 января 2020 года. В ней прописано, что национальным интересом государства в сфере продовольственной безопасности на долгосрочный период является, в частности, «предотвращение сокращения площадей земель с/х назначения и рациональное использование таких земель» (подробности здесь).

 

2.6. Дополнительные права региональных властей

 

Региональным властям предоставлено право самостоятельно (своими законами) определять те муниципалитеты, на территории которых строительство/реконструкция/эксплуатация фермерских домов не допускаются. В запретный перечень попадут, к примеру, земельные участки с расположенными на них особо ценными с/х угодьями. 

Наделяя власти регионов дополнительными полномочиями, законодатель принял во внимание большие опасения фермеров в образовании потенциальных проблем:

  1. прогнозируемые скачки стоимости фермерской земли, в тех муниципалитетах, которые находятся вблизи больших городов
  2. резкое ограничение возможности получения  земли под фермерство в аренду – как следствие роста цены на землю 

С учётом того, что фермерские хозяйства зачастую находятся достаточно далеко от населённых пунктов, норма о разрешении на строительство жилого дома на с/х землях для многих из них актуальна. Логично предположить, что такие земли:

  • не будут входить в ограничительный перечень муниципальных земель, который подготовят власти субъектов РФ
  • будут застраиваться фермерскими домами 

 

Примеры региональных законов, запрещающих строительство фермерских домов на землях с/х назначения на территории конкретных муниципалитетов

 

Суть каждого регионального закона – определение муниципальных образований области, на территории которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель с/х назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности: 

  1. Закон Белгородской области – № 152 от 28.02.2022
  2. Закон Ленинградской области «О внесении изменения в областной закон «Об отдельных вопросах оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» – № 5-оз от 08.02.2022:
    • запрет на строительство/реконструкцию/эксплуатацию фермерских домов на ЗУ с/х назначения на территориях всех муниципальных образований ЛО
  3. Закон Московской области – «Об определении муниципальных образований Московской области, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности» – № 64/2022-ОЗ от 25.04.2022
  4. Закон Чувашской Республики – № 10 от 29.03.2022 
  5. Закон Республики Крым – №278-ЗРК/2022 от 26.04. 2022 
  6. Закон Костромской области – № 183-7-ЗКО от 21.02.2022

 

3. «Радиус влияния» нового закона

 

Несмотря на то, что Закон №299-ФЗ от 02.07.2021 «нацелен» только на статью 77 ЗК РФ, определяющую понятие и состав земель с/х назначения, его главный посыл отразился в ряде федеральных законов. С 01.03.2022 в них появятся корреспондирующие уточнения и дополнения:

  1. в пункте 2 самой статьи 77 ЗК РФ:
    • дополнение, касающееся фермерских жилых домов, которые будут строиться, реконструироваться и эксплуатироваться также на землях с/х угодий
  2. в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№ 101-ФЗ от 24.07.2020):
    • во 2 абзаце пункта 1 статьи 1 говорится о том, что действие этого закона теперь распространяется на земельные участки с/х назначения с расположенными на них жилыми домами, на которых крестьянские(фермерские) хозяйства осуществляют свою деятельность
  3. в ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (№74-ФЗ от 11.06.2003):
    • в статье 6 – состав имущества фермерского хозяйства, необходимого для осуществления его деятельности расширен за счёт капитального объекта жилой недвижимости:
      • земельный участок
      • жилой дом
      • хозяйственные и иные постройки
      • мелиоративные и другие сооружения
      • продуктивный и рабочий скот
      • птица
      • сельскохозяйственные и иные техника и оборудование
      • транспортные средства
      • инвентарь
      • иное имущество
    • в статью 11 добавлены 2 пункта:
      • пункт 4 – о том, что на ЗУ из состава земель с/х назначения, а также на ЗУ с расположенными на нём с/х угодьями, которые используются крестьянским (фермерским) хозяйством для своей деятельности, допускается строительство, реконструкция и эксплуатация жилого дома только с теми параметрами, что определены Законом № 299-ФЗ от 02.07.2021 (они описаны выше)   
      • пункт 5 – о том, субъекты РФ через свои законы могут определить те муниципалитеты, на территории которых для ЗУ из состава земель с/х назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для своей деятельности, будут запрещены любые операции строительного характера, связанные с жилыми домами:
        1. строительство
        2. реконструкция
        3. эксплуатация  
  4. в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218 от 13.07.2015:
    • в статье 70, конкретно в подпункте 12 пункта 1 этой статьи, появилось уточнение о том, что до 1 марта 2026 года допускается регистрация жилого дома, созданного на ЗУ, предназначенном для осуществления деятельности крестьянским (фермерским) хозяйством 

 

4. Время действия нового закона

 

Уточнение, вносимое в статью 70 ФЗ № 218 от 13.07.2015 в соответствии с новым законом, означает, что срок, отведённый на государственную регистрацию жилых домов, построенных на с/х земле, ограничен 4 годами:    

  • вступление в силу ФЗ № 299-ФЗ от 02.07.2021 – 01.03.2022
  • возведённые фермерские дома нужно будет поставить на учёт и зарегистрировать:
    • начиная с 1 марта 2022 года и до 1 марта 2026 года

Возможно, что по истечении срока 01.03.2026 года время регистрации жилых домов на с/х земле будет продлено, или будет установлена новая,  отдалённая в будущее дата для их строительства. 

 

Постскриптум о причинах «пробуксовки» строительства фермерских домов


 
Возможно, что нововведения, закреплённые ФЗ №299-ФЗ, направлены в некое будущее, правда, ограниченное сроком действия закона (до 1 марта 2026 года), а действия региональных властей в отношении запрета на строительство/реконструкцию/эксплуатацию фермерских домов на с/х назначения не такие уж и абсурдные, как может показаться на первый взгляд? 

Отказы местных властей по уведомлениям фермеров о намерении приступить к строительству жилых домов, вполне обоснованные. По факту, немало ситуаций, когда для территорий, расположенных вне границ населённых пунктов, на которых расположены участки с/х назначения:

  • или не утверждены ПЗЗ
  • или градостроительные регламенты территориальных зон, в границы которых включены участки с/х назначения, не допускают возможность такого строительства 

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ и Классификатором ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства:

  • индивидуальные жилые дома разрешается строить на участках, предназначенных:
    • для ИЖС и ЛПХ, расположенных в черте населённого пункта
    • для садоводства, расположенных как в черте населённого пункта, так и за его границами (на земле с/х назначения)
  • на участках с/х назначения, расположенных за пределами населённых пунктов, допускается возведение капитальных и некапитальных объектов, функциональное назначение которых должно соответствовать с/х деятельности – то есть ВРИ, или задачам осуществления на таких участках деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства:
    • попытка возвести индивидуальный жилой дом будет расцениваться как нецелевое использование земельного участка – влечёт административную ответственность  (пункт 1 статьи 8.8 КоАП РФ), а завершение строительства – признание такого дома самовольной постройкой 

Таким образом, фермерские дома:

  • приравнены к объектам ИЖС лишь по параметрам разрешённого строительства
  • не включены в статье 51.1 ГрК РФ в перечень объектов ИЖС, строительство которых должно осуществляться в уведомительном порядке

Вместе с тем, Градостроительным кодексом РФ:

не предусмотрено формирование зон/подзон с/х использования с соответствующим градостроительным регламентом, в которые можно было бы включить участки с/х назначения с возможностью строительства на них фермерских домов как объектов индивидуального жилищного строительства.   

Проблема возведения фермерского дома может исчезнуть в случае, когда Градостроительный кодекс:

  • определит возможность установления указанных зон/подзон (как вариант решения проблемы)
  • конкретизирует статус фермерского дома как объекта ИЖС, который беспрепятственно в настоящее время может возводиться только на садовых участках, а также на земельных наделах, предназначенных для ЛПХ в черте населённого пункта и ИЖС).   

Такие территориальные зоны/подзоны с/х использования и градостроительные регламенты, установленные для них, должны быть утверждены в ПЗЗ поселений – соответственно:   

  • возведение жилых объектов, входящих в имущество фермерского хозяйства, в таких территориальных зонах/подзонах должно вестись на условиях, которые определены законом №299-ФЗ
  • наличие в градостроительном регламенте таких зон/подзон сведений о параметрах разрешённого строительства фермерских домов – единственное условие, определяющее возможность их возведения на участках с/х назначения, включённых в границы таких зон/подзон с/х использования     

В действительности дела обстоят так. В соответствии с положениями ГрК РФ, указывающими на несоответствие возможностей ВРИ земельных участков с/х назначения, расположенных за пределами населённых пунктов, задачам индивидуального жилищного строительства, которое должно осуществляться в садоводствах и в черте населённых пунктов, региональные и местные власти не вправе:

  1. вносить изменения в градостроительное зонирование территорий поселений в целях образования территориальных зон/подзон с/х использования, в которых будет возможно индивидуальное жилищное строительство
  2. устанавливать для таких зон/подзон градостроительные регламенты, допускающие возведение фермерских домов в статусе ИЖС

Более чем странной сложившуюся ситуацию назвать сложно. Закон №299-ФЗ, определивший возможность строительства фермерских домов на участках с/х назначения есть, но возвести фермерские дома невозможно – по причинам, изложенным выше. Всё, как в народной пословице: «было гладко на бумаге, да забыли про овраги, а по ним – ходить».

Или надежды фермеров, всё же, рано или поздно оправдаются? Дело за инициативами региональных властей и решением законодателя. 
 

Полезно знать

 

  1. Закон о предоставлении с/х земли фермерам в аренду без торгов с 1 марта 2023 года – здесь
  2. Об изменениях в Правилах технологического присоединения частных домов и земельных участков, а также о резком росте тарифов на их подключение к электросетям с 1 июля 2022 года – читать здесь
  3. Значение поправок, внесённых в июле 2022 года в закон об СНТ/ОНТ №217-ФЗ, – прогресс или полумеры? – здесь
  4. Возможность перевода (трансформации) с/х угодий из одного вида в другой вид угодий – здесь
  5. Земельный капитал для многодетных семей – читать здесь
  6. Декларация об объекте недвижимости – документ для регистрации капитальных строений, не требующих получения РНС – здесь
  7. Об условиях получения сельской ипотеки – читать здесь
  8. Как садовый дом перевести в жилую недвижимость – читать здесь
  9. Порядок передачи сетей СНТ в сетевую организацию – здесь
  10. Подключение к электросетям в СНТ и ОНТ по новым эффективным правилам – с 20 октября 2021 года – здесь
  11. Строительство частного дома в охранной зоне ЛЭП – только при решении о согласовании с сетевой организацией – здесь
  12. Сельский туризм: новое эффективное направление фермерства – 2022 – читать здесь
  13. О торговле непосредственно на фермерском участке – читать здесь   
  14. Законопроект о продлении «дачной амнистии» до 1 марта 2031 года – здесь
  15. О требованиях к строительству жилых домов и других ОКС в приаэродромной территории (ПАТ) с 1 июля 2021 года – здесь

 


Поделиться:






наверх