Декларация об объекте недвижимости
Содержание
- Декларация об объекте недвижимости – один из документов для его регистрации
- Игнорирование уведомительного порядка строительства – «безбашенный» риск с предсказуем финалом
- Законодательные установки
- Суть декларации об объекте недвижимости
- Состав сведений в декларации
- Порядок заполнения декларации
- Комментарии к содержанию и заполнению разделов декларации
1. Декларация об объекте недвижимости – один из документов для его регистрации
При регистрации объектов недвижимости, возведение или реконструкция которых может выполняться без получения разрешения на строительство (РНС), но при условии согласования стройки в уведомительном порядке, регистрационный орган осуществляет:
- государственный кадастровый учёт капитальных объектов, построенных на земельном участке
- оформление права собственности на такие объекты
Для решения указаных задач, в соответствии с положениями ФЗ №218, застройщик или правообладатель недвижимости должен направить в Росреестр следующие документы:
- заявление о государственном кадастровом учёте недвижимого имущества и государственной регистрации прав на него
- технический план возведённого объекта недвижимости:
- жилого дома
- жилого строения
- объекта ИЖС
- садового дома
- сооружения
- приложения к техническому плану, являющиеся его неотъемлемой частью (пункт 11.1 статьи 24 ФЗ №218):
- декларация об объекте недвижимости
- уведомление застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта недвижимости (жилого дома или строения, объекта ИЖС, садового дома) на соответствующем земельном участке
- уведомление органа государственной власти или органа местного самоуправления о соответствии параметров планируемого объекта ИЖС или садового дома предельным параметрам разрешённого строительства/реконструкции ОКС:
- установленным ПЗЗ и документацией по планировке территории
- соответствующим требованиям:
- к параметрам ОКС
- к допустимости размещения объекта на земельном участке
Технический план готовится кадастровым инженером, уведомление о намерении строительства, направленное в администрацию, и декларация об объекте недвижимости – застройщиком, соответствующее ответное уведомление с вердиктом «да» в отношении планируемой стройки – администрацией.
Заявление о государственном кадастровом учёте недвижимого имущества и государственной регистрации прав на него готовится на специальном бланке. Его форма утверждена Приказом Росреестра от №П/0310 от 19.08.2020. Она представлена в Приложении №1 к этому приказу.
2. Игнорирование уведомительного порядка строительства – «безбашенный» риск с предсказуемым финалом
Технический план и декларация необходимы для выполнения регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, а уведомления застройщика о планируемых задачах (намерение о строительстве/реконструкции объекта недвижимости и дальнейшее завершение таких задач) относятся к документам, на основании которых администрация разрешает или запрещает застройщику заниматься строительством, направляя ему соответствующие ответные уведомления.
В ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» делается отдельное замечание об обязательности соблюдения уведомительного порядка строительства (пункт 11.2 статьи 24).
Если объект был создан без согласования намерения о строительстве (без направления уведомлений и получения от администрации ответного подтверждения), и его регистрация в ЕГРН с оформлением права собственности проведены на основании технического плана и декларации, то столь радостные результаты будут аннулированы в судебном порядке, а само строительство – признано градостроительным правонарушением (статья 222 ГК РФ).
Упрощённая процедура кадастрового учёта и регистрации прав на объекты недвижимости не снимает с застройщика ответственности в случае несоблюдения им уведомительного порядка строительства объекта недвижимости. В случае выявления административными органами факта несанкционированного возведения жилого дома, здания или сооружения, даже уже поставленного на кадастровый учёт и оформленного в собственность, последует решение суда, на основании которого произойдут:
- снятие объекта недвижимости с кадастрового учёта
- ликвидация права собственности на объект
- снос строения силами застройщика и за счёт его средств
Исключение этапа подготовки к строительству, связанного с направлением в администрацию уведомлений о намерении стройки и, соответственно, с получением ответных решений (уведомлений) о согласовании строительства, – глубочайшее заблуждение целого ряда застройщиков при оформлении прав на объекты по упрощённой процедуре. Судебное разбирательство со всеми вытекающими негативными итогами для них – неизбежный исход.
3. Законодательные установки
«Активными регуляторами» легитимного строительства капитальных объектов (жилых домов и строений, зданий, сооружений вспомогательного назначения) на земельных участках, предназначенных для садоводства. ИЖС, ЛПХ (в черте населённого пункта), являются федеральные законы:
- Градостроительный кодекс РФ – устанавливает:
- обязательность направления застройщиком уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома (статья 51.1)
- требования по соблюдению градостроительного регламента территориальной зоны, в границах которой находится ЗУ с расположенным или строящимся/реконструируемым объектом недвижимости (статья 36)
- порядок принудительного сноса самовольных построек или их приведение в соответствие с установленными требованиями (статья 52.32)
- ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности (статья 58)
- Гражданский кодекс РФ (статья 222) – определяет капитальный объект (жилой или садовый дом, вспомогательное строение) как самовольную постройку – в случаях:
- возведение объекта было выполнено без необходимых согласований (без уведомлений)
- разрешённое использование земельного участка не допускает строительства на нём капитального объекта
- возведение объекта недвижимости проведено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, действующих на дату выявления самовольной постройки и установленных:
- на дату начала возведения
- на дату создания самовольной постройки
- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№218-ФЗ) – устанавливает:
- требования к техническому плану (статья 24)
- необходимость подготовки декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости (пункт 11 статьи 24)
- необходимость направления в администрацию уведомления застройщика о планируемых строительстве/реконструкции объекта ИЖС, жилого или садового дома (пункт 11.1 статьи 24)
- необходимость получения ответного уведомления администрации о соответствии параметров будущего объекта предельным параметрам разрешённого строительства/реконструкции (пункт 11.1 статьи 24)
- возможность постановки возведённого капитального объекта на кадастровый учёт и оформление прав собственности на него в упрощённом порядке – на основании технического плана и декларации (подпункт 7.3 пункта 2 статьи 14)
4. Суть декларации об объекте недвижимости
Французское слово «declaration» переводится как «заявление» или «объявление». Декларировать – значит заявлять какую-то важную информацию.
Декларация – это заявление, которое фиксируется в письменной форме. Она носит официальный характер, но не содержит правовых норм. Разработаны специальные бланки, в которых излагается заявляемая информация, – к примеру:
- бланк декларации по налогу на имущество
- бланк декларации об объекте недвижимости
С помощью деклараций граждане передают государственным органам власти соответствующую информацию.
Декларация об объекте недвижимости – это официальный юридический документ:
- представляет собой установленную форму
- содержит сведения:
- о собственнике объекта недвижимости
- о характеристиках объекта недвижимости
- фиксирует факт создания на земельном участке объекта недвижимости – возведённого:
- без предварительного получения РНС
- в соответствии с уведомительным порядком строительства
Декларацию о созданном или уже имеющемся объекте недвижимости составляет правообладатель земельного участка, на котором находится объект:
- здание, жилой дом, возведённый на ЗУ, предназначенном для следующих целей:
- ведение садоводства
- ИЖС
- ведение ЛПХ (в черте населённого пункта)
- капитальное здание вспомогательного назначения – к примеру:
- баня
- хозяйственная постройка
- сооружение:
- вспомогательный объект, не являющийся зданием
- сооружение, для строительства которого не требуется какое-либо согласование строительства – к примеру:
- погреб
- теплица
- капитальный гараж на участке, предоставленный для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью:
- в том числе на садовых и дачных участках
Декларировать указанную недвижимость могут не только граждане, но и юридические лица, обладающие такими объектами.
5. Состав сведений в декларации
Форма (бланк), состав сведений: которые должны включаться в декларацию об объекте недвижимости, порядок её заполнения, а также аналогичные материалы технического плана утверждены Приказом Росреестра «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости, требований к её подготовке, состава содержащихся в ней сведений» (№ П/0072 от 04.03.2022).
Форма декларации – своеобразный вопросник о характеристиках и параметрах всех типов объектов недвижимости, а также земельных участках, на которых возведены, строятся или не завершены строительством объекты недвижимости.
Типы объектов могут быть самыми разными:
- жилые дома на садовых участках
- объекты жилищного строительства на участках ИЖС, ЛПХ
- многоквартирные жилые дома на городских территориях
- комната в квартире или квартира в многоквартирном доме
- нежилые помещения в коммерческих объектах
- жилое помещение фонда для временного поселения вынужденных переселенцев или для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей и т.д.
- машино-место, расположенное в здании
- производственные цеха
- линейные сооружения
- сооружения, предназначенные для хранения (например, нефтехранилища, газохранилища)
- иные
Все они обладают «общими штрихами» – имеют площадь, высоту их можно разделять по функциональному назначению, они находятся в собственности/аренде или стали наследуемым объектом от предыдущего владельца и т.д.
Особенности «разношёрстных» объектов систематизированы в бланке декларации по общим характерным признакам. Вопросы прописаны в определённой последовательности и сформулированы в виде списка «подсказок». Из них предстоит выбрать необходимый вариант и дать ответ в соответствующей графе бланка:
- характеристики объектов и земельных участков:
- кадастровый номер
- вид разрешённого использования
- назначение здания, сооружения
- наименование объекта
- вид жилого помещения
- параметры объекта – этажность, материал стен, годд строительства и ввода в эксплуатацию и т.д.
- основные параметры сооружения и объекта незавершённого строительства – тип, площадь, высота, длина/протяжённость и т.д.
- адрес объекта с перечислением его полных реквизитов
- сведения о правообладателях
- информация о правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах
6. Порядок заполнения декларации
В форме декларации представлена таблица, состоящая из граф:
- содержит 11 разделов:
- их наименования в графах обозначают соответствующие сведения об объектах, находящихся у застройщиков и правообладателей на том или ином виде права
- некоторые графы содержат подразделы, детализирующие характеристики объектов
В декларации указано, что застройщиками/правообладателями объектов могут быть:
- физические лица
- юридические лица
- Российская Федерация
- субъекты РФ
- муниципалитеты
- публичное образование
- иностранное государство
В декларацию вносятся основные сведения об объекте, а также данные его владельца. Информация указывается при её наличии.
6.1. Общие требования к заполнению декларации
Заполнению в декларации подлежат графы, соответствующие объекту, заявленному для регистрации:
- необходимая позиция выбирается из предоставленного списка
- записи делаются на русском языке (за исключением отдельных законодательно предусмотренных случаев)
- числа записываются арабскими цифрами.
В бланке декларации не должно быть пустых граф:
- позиции со сведениями, не соответствующими заявленному объекту, не исключаются:
- в них проставляется прочерк – знак «–»
- в ячейках граф со сведениями, соответствующими заявленному объекту, прописывается «галочка» – знак «V»
6.2. Оформление декларации в форме бумажного документа
- распечатка декларации должна быть выполнена на листах формата А4
- заполнение декларации может производиться следующими способами:
- с применением технических средств
- ручным способом (от руки)
- разборчиво
- тушью, чернилами или пастой синего цвета, без использования карандаша
- комбинированным способом – с заполнением декларации одновременно «от руки» и с применением технических средств
- в случае допущенных ошибок, исправлений, опечаток, подчисток, помарок декларацию придётся заполнить заново – на другом распечатанном бланке
- все листы должны быть прошиты и пронумерованы (нумерация сквозная в пределах документа)
- подпись и расшифровка подписи лица, заполнившего декларацию, проставляется на обороте последнего листа – с указанием даты подготовки документа
- если сведения, относящиеся к какому-либо реквизиту, не умещаются на одном листе, допускается размещать их на нескольких листах или на обороте соответствующего листа:
- на каждом листе и на каждой дополнительной странице воспроизводятся слова «Декларация об объекте недвижимости» и название соответствующего реквизита документа
Так как технический план, подготавливается и сдаётся в электронном виде, то и декларацию, которая является его неотъемлемым приложением, нужно оцифровать (отсканировать). Проще всего сделать это, прибегнув к помощи кадастрового инженера, который занимается подготовкой техплана.
7. Комментарии к содержанию разделов декларации
Вид, назначение и наименование объекта недвижимости
- вид объекта недвижимости:
- здание
- сооружение
- помещение
- машино-место
- объект незавершённого строительства
- единый недвижимый комплекс
- назначение здания:
- нежилое
- жилое
- многоквартирный дом
- жилое строение
- садовый дом
- назначение помещения:
- жилое
- нежилое
- дополнительные уточняющие сведения:
- общее имущество в многоквартирном доме
- помещение вспомогательного использования
- вид жилого помещения
- квартира
- комната
- жилое помещение специализированного жилищного фонда
- жилое помещение наёмного дома социального использования
- жилое помещение наёмного дома коммерческого использования
- назначение сооружения
- проектируемое назначение объекта незавершённого строительства
- назначение единого недвижимого комплекса
- наименование объекта недвижимости
- вид (виды) разрешённого использования объекта недвижимости:
- указывается ВРИ здания, сооружения, помещения
- или ВРИ, выбранный из числа установленных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в границах которой расположен соответствующий объект недвижимости, – с учетом ограничений использования ЗУ, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством РФ
Примечание
В первых двух пунктах необходимую позицию следует выбрать из предоставленного списка – поставив «галочку»
Если садовый дом не является объектом ИЖС, жилым домом, – нужно поставить «галочку» у значения «нежилое»
В графе «назначение сооружения» указывается:
- «иное сооружение», если отсутствует вид назначения, соответствующий фактическому назначению
- при этом в скобках прописывается фактическое назначение сооружения
Адрес (местоположение) объекта недвижимости
- субъект РФ
- муниципальное образование (вид, наименование)
- населённый пункт (тип, наименование)
- наименование некоммерческого объединения граждан
- улица (проспект, переулок)
- номер дома (владения, участка)
- номер корпуса (строения)
- номер квартиры
- номер комнаты
- иное
Примечание
- адрес объекта указывается по официальным документам
- при отсутствии адреса в государственного адресном реестре:
- или прописывается фактический адрес – в строке «иное»:
- с указанием наименования субъекта РФ, муниципального образования, населённого пункта, улицы (проспекта, шоссе, переулка, бульвара), а также, при наличии, номера здания (сооружения), номера помещения
- или прописывается адрес, присвоенный на основании акта органа госвласти или органа местного самоуправления – в строке «иное»
- или прописывается фактический адрес – в строке «иное»:
Номер кадастрового квартала (кадастровых кварталов), в котором (которых) находится объект недвижимости
Кадастровый номер
- земельного участка (земельных участков)
- помещения (помещений)
- здания (сооружения)
- квартиры, в которой расположена комната
Если декларация готовится по капитальным объектам:
- здание
- сооружение
- объект незавершённого строительства
- единый недвижимый комплекс
то указывается кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположен объект.
Описание объекта недвижимости
Напротив значений, определяющих характеристики объекта, в строках ставятся «галочки».
Описание здания, помещения, машино-места
- этаж
- количество этажей:
- в том числе подземных
- год ввода в эксплуатацию
- год завершения строительства
- материал наружных стен здания:
- кирпич
- бетон
- камень
- деревянный
- прочий
- смешанный
Описание сооружения:
- количество этажей:
- в том числе подземных
- год ввода в эксплуатацию
- год завершения строительства
- тип и значение основной характеристики:
- протяжённость – в метрах
- протяжённость – в метрах
- глубина (глубина залегания) – в метрах
Описание объекта незавершённого строительства:
Указывается проектируемое значение основной характеристики объекта незавершённого строительства:
- протяжённость – в метрах
- глубина (глубина залегания) – в метрах
- площадь – в кв.м
- объём – в куб.м
- высота – в метрах
- площадь застройки – в кв.м
- с округлением до 0.1 м2
- степень готовности – в процентах (%)
Расчёт степени готовности объекта, незавершённого строительством:
- проводится по формуле, приведённой в пункте 17 Приложения №4 к приказу Минэкономразвития РФ № 953
- для расчета степени готовности здания, строительство которого не завершено, используется следующий перечень конструктивных элементов:
- фундамент
- стены и перегородки
- перекрытия, крыша, полы, окна и двери, оборудование
- прочие работы
Описание единого недвижимого комплекса
Указываются кадастровые номера зданий, сооружений, входящих в состав единого недвижимого комплекса
Сведения о включении объекта недвижимости в единый государственный реестр ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ
Указываются:
- регистрационный номер, вид, наименование объекта недвижимости в едином государственном реестре ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ
- или регистрационный номер учётной карты объекта, представляющего собой историко-культурную ценность, вид и наименование выявленного ОКН
- реквизиты решений Правительства РФ, органов охраны ОКН о включении объекта недвижимости в единый государственный реестр ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ
- или об отнесении объекта недвижимости к выявленным ОКН, подлежащим государственной охране
- реквизиты документа, на основании которого установлены требования к сохранению, содержанию и использованию ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ, требования к обеспечению доступа к таким объектам
- или выявленного ОКН
Правообладатель объекта недвижимости, земельного участка, на котором находится здание, сооружение, объект незавершённого строительства
- физическое лицо:
- указываются ФИО, СНИЛС, паспортные сведения, полные реквизиты адреса места жительства или преимущественного пребывания, а также адрес электронной почты
- юридическое лицо:
- указываются полное наименование, ОГРН, ИНН, регистрационные реквизиты, адрес и электронная почта
- публичное образование
- Российская Федерация
- субъект РФ
- муниципальное образование
- иностранное государство
Сведения о представителе правообладателя объекта недвижимости (земельного участка, на котором расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства)
Прописываются сведения, состав которых аналогичен сведениям, указанным в разделе 6, но относящихся к представителю владельца объекта или земельного участка
Правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы на объект недвижимости (земельный участок, на котором расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства)
Указываются документы на земельный участок, на котором расположено здание, сооружение, объект незавершённого строительства.
Если декларация заполняется в отношении созданного объекта недвижимости, указываются правоудостоверяющие документы, на основании которых лицо обладает земельным участком на праве:
- собственности
- пожизненного наследуемого владения
- постоянного (бессрочного) пользования, аренды земельного участка
Копии документов на объект недвижимости (земельный участок, на котором находится объект недвижимости)
- правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов
- документов, подтверждающих полномочия представителя правообладателя
включаются в состав приложения к декларации.
9. Достоверность и полноту сведений, указанных в настоящей декларации, подтверждаю
10. Согласие на обработку его персональных данных
11. Приложение
Резюме
Несмотря на то, что у декларации на объект недвижимости нет юридического определения и представляет она только установленную официальную форму, содержащую сведения о характеристиках. капитального объекта, значение этого документа достаточно весомое.
Мало того, что декларации удобна для заполнения, она «содействует» осуществлению упрощённого порядка регистрации капитальных объектов, возведение которых может выполняться без получения разрешения на строительство.
Полезно знать
- Разрешения и запреты на строительство частных жилых домов и капитальных объектов в границах ООПТ – здесь
- Особо охраняемые природные территории (ООПТ). Категории, режимы особой охраны – здесь
- Государственные природные заповедники – эталоны природы. Режим охраны. Использование земель и участков на территории заповедников – здесь
- Государственный фонд данных землеустройства (ГФЗД) – неиссякаемый кладезь достоверных сведений об участках – здесь
- Порядок использования участков в границах памятников природы и их охранных зон – здесь
- ООПТ областного и местного значения – требования режима особой охраны к использованию участков – здесь
- Публично-правовая компания «Роскадастр» – начало эпохи электронного «единого окна» – здесь
- Грантовая поддержка с/х производителей – федеральные/региональные субсидии для КФХ в 2023 году – здесь
- Новый закон о предоставлении с/х земли фермерам в аренду без торгов с 1 марта 2023 года – здесь
- Надстройка этажей здания – вид реконструкции. Алгоритм подготовки документации для возведения надстройки – здесь
- Об изменениях в Правилах технологического присоединения частных домов и земельных участков, а также о резком росте тарифов на их подключение к электросетям с 1 июля 2022 года – читать здесь
- Значение поправок, внесённых в июле 2022 года в закон об СНТ/ОНТ №217-ФЗ, – прогресс или полумеры? – здесь
- Возможность перевода (трансформации) с/х угодий из одного вида в другой вид угодий – здесь
- Земельный капитал для многодетных семей – читать здесь