Порядок сноса самовольной постройки
Содержание
- Законодательный пакет по регулированию ситуаций с самовольным строительством
- Правила сноса самовольных построек:
- Решения судов о самострое
- Сокращение возможностей муниципальных властей по сносу самовольных построек
- Приведение постройки в соответствие с установленными требованиями
- Принудительное изъятие участка при неисполнении требования о сносе самостроя
- Легализация самовольной постройки – шанс избежать сноса
- Меры защиты добросовестных владельцев при сносе самовольных построек
- Ответственность за самовольное строительство
1. Законодательный пакет по регулированию ситуаций с самовольным строительством
С проблемой самовольного строительства, будь то торговый павильон, несанкционированное здание на сельхозземле или дом на участках ИЖС и ЛПХ в населённых пунктах, а ещё хуже, если этот дом на таком участке по каким-то «чудесным» причинам оказался многоквартирным, государство боролось и борется административными и судебными способами.
Застройщики, не устранившие градостроительные нарушения, обязаны самостоятельно и за свой счёт сносить возведённые постройки. При их нерадивости администрациям приходилось ранее решать эту задачу, так сказать, «без церемоний». Финансовые затраты возлагались «строительных вольнодумцев».
На государственном уровне регулирование вопросов о ликвидации самовольного построеек всех масштабов происходит постоянно. Строительство многоквартирного жилья, ведущееся незаконным порядком на участках предназначенных под частную жилую застройку, вызывает пристальное внимание властей и надзорных органов.
В ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ( № 339-ФЗ от 03.08 2018) установлено следующее:
- порядок надзора за строительством индивидуальных жилых и садовых домов
- порядок сноса домов и изъятие участков
- ответственность за те случаи, когда самовольное строительство или реконструкция привели к нарушению градостроительных регламентов
2. Правила сноса самовольных построек
Федеральный закон № 339-ФЗ:
- изменил основания и порядок сноса самовольной постройки,
- усилил административные меры противодействия самовольному строительству.
- установил дополнительные меры по защите прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество.
Прежде чем добиваться от владельца самостроя сноса строения, муниципальные власти обязаны предоставить ему время на самостоятельное устранение нарушений и на его полную легализацию, а узаконить самострой собственники могут или через орган муниципальной власти или в суде.
Попытаемся разбраться, в чём конкретно заключаются вступившие в силу законодательные нововведения, изучив содержание закона.
2.1. Понятия «самовольная постройка»
Понятие произвольного строительства изложено в ГК РФ (статья 222):
самовольной постройкой признаётся здание, сооружение или другое строение, если их возведение выполнено в одном или в сочетании следующих обстоятельств:
- ЗУ не предоставлен в установленном порядке:
- то есть на участок нет правоустанавливающих документов
- ВРИ земельного участка не допускает строительство таких объектов
- строительство проведено без получения разрешения на их строительство:
- строительство выполнено с разрешением на строительство, но с нарушением градостроительных и строительных норм и правил
2.2. Сокращение перечня объектов самостроя
Объекты, построенные по разрешению на строительство, выполненное, вместе с тем, с нарушением некотрых ограничений по использованию земельного участка, самостроем не считаются.
К правонарушениям в данном случае относятся:
- нарушение ограничительных требований, установленных на момент начала создания постройки
- нарушение требований, действующих на момент выявления самовольного строительства
- нарушения действующих ограничений по использованию земельного участка, о которых застройщик:
- не знал
- не мог знать
- не обязан был знать
Постройка не будет считаться самовольной, если она возведена с нарушением ранее действующих градостроительных или строительных норм и правил, которые утратили силу на момент выявления самостроя.
Исключена ответственность застройщика за строительство в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) при условии, что для него не был обеспечен публичный доступ:
- к сведениям о таких зонах
- к сведениям о границах ЗОУИТ
- к информации об ограничительных трбованиях в ЗОУИТ по использовании земельных участков
К примеру, добросовестный застройщик не мог знать о нарушении расстояний до трубопроводов, сведений об охранных зонах которых не было в публичном доступе в ЕГРН. Его строение, отвечающее требованиям полученного разрешения на строительство, попадает в охранную зону трубопровода. Она возведена с нарушением ограничений по застройке земельного участка, но считаться самовольной постройкой не будет.
Определить ситуации, когда постройка не будет считаться самовольной и установить добросовестность застройщика, можно лишь при одновременном сочетании следующих условий:
- у владельца самовольной постройки оформлены права на землю
- застройщик получил разрешение на строительство и провёл все согласования
- в ЕГРН не внесены сведения:
- об ограничениях
- об особых условиях использования земельного участка
Если на момент строительтва права на землю не были зарегистрированы и постройка появилась без разрешения на строительство, о добросовестности владельца участка судить не придётся.
2.3. Прямой запрет на решения муниципальных властей о сносе зарегистрированного самостроя
Запрещён снос самовольных построек с зарегистрированным правом собственности, возведённых без разрешения на строительство. По новому закону, муниципальные власти не вправе принимать решения о сносе.
Они теперь могут выноситься только судом, но после выявления факта использования застройщиком всех возможностей по устранению нарушений.
Ни власти, ни суд не могут принять решение о сносе постройки, по которой до принятия нового закона принято судебное решение об отказе в удовлетворении иска о сносе жилого или садового дома.
Не будет делаться снос частных жилых домов на участках для ЛПХ в населённом пункте, ИЖС, садовых и дачных участках с оформленными на них правами по «дачной амнистии», даже если построены они были без разрешения на строительство или попали в зону с особыми условиями. К самострою они не относятся. Это положение представляется важным, поскольку «дачная амнистия» в отношении объектов жилищного строительства граждан продлена до 1 марта 2020 года.
Введены также ограничения на признание самовольными постройками указанных объектов, права на которые зарегистрированы до 1 марта 2018 года.
Снос самовольных жилых домов и стоений на садовых и дачных участках запрещён, если одновременно выполняются следующие условия:
- права на жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года или или эти права признаны судом
- параметры жилых домов и жилых строений соответствуют:
- предельным параметрам разрешённого строительства
- реконструкции ОКС, установленным правилами землепользования и застройки
- и (или) предельным параметрам таких объектов, установленным федеральным законом
- на земельный участок с построенным жилым домом:
- оформлено право собственности
- надел эксплуатируется на ином законном основании
Запрет на снос самовольных строений распространяется на случаи перехода прав на перечисленные объекты.
По перечисленным объектам, построенным без разрешения на строительство, решения о сносе принимвтся в следующих случаях:
- строения создают угрозу жизни и здоровью граждан
- режим территориальной зоны не допускает стротельство объекта:
- он подлежит сносу, но не как самовольная постройка
- за выполнение сноса владельцу объекта положено возмещение убытков
3. Решения судов о самострое
Судебное решение о сносе или приведении постройки в соответствие с установленными градостроительными требованиями принимается в следующих случаях:
- невозможно привести постройку в соответствие с установленными градостроительными требованиями
- постройку возможно исправить
Владельцу земельного участка нужно выбрать способ устранения проблемы:
- снести объект в срок 3 – 12 месяцев:
- в зависимости от специфики строения
- привести объект в соответствие с установленными градостроительными требованиями в срок от 6 месяцев до 3 лет:
- в зависимости от специфики строения
К установленным требованиям относятся:
- соблюдение градостроительных регламентов и параметров, установленных:
- правилами землепользования и застройки поселения
- документацией по планировке территории
- требованиями к параметрам постройки
- соблюдение:
- действующих ограничений по использованию земельного участка
- действующих строительных норм и правил
- действующих экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов
4. Сокращение возможностей муниципальных властей по сносу самовольных построек
Новый закон сократил полномочия органов власти по принятию ими решений о сносе самовольных построек во внесудебном порядке. В качестве приоритета закон определил:
- увеличение объёма гарантий судебной защиты граждан
- расширение круга вопросов, решаемых только в судебном порядке
Самовольная постройка может быть снесена только по решению суда. Органы местного самоуправления не вправе принимать решение в отношении самовольных построек:
- о сносе
- о приведении в соответствие с установленными требованиями
в следующих случаях:
- право собственности на строение уже зарегистрировано в ЕГРН
- построенный объект – жилой или садовый дом, многоквартирный жилой дом
- строение возведено до 2001 года, когда вступил в силу Земельный кодекс РФ
- застройщик не получил разрешение на строительство в отношении зданий, сооружений, других строений, возведённых до дня вступления в силу ГрК РФ № 73-Ф3 от 7.05.1998 года:
- с августа 2018 года – без уведомления о соответствии параметрам строительства)
4.1. Когда муниципальные власти вправе принять решение о сносе самостроя
Принятие решения органов местного самоуправления о сносе самовольно возведённого здания без суда допустимо только в следующих случаях:
- отсутствие разрешений на строительство:
- с августа 2018 года – без уведомления о соответствии параметрам строительства)
- на землю нет документов
- вид разрешённого использования земельного участка, на котором возведена постройка, не допускает строительство такого объекта
- земельный участок с постройкой относится к территории общего пользования
- постройка находится в границах зоны с особыми условиями использования территории, режим которой не допускает строительство такого объекта
С формами работы органов власти по выявлению и сносу незаконных построек, с установлением порядка оплаты за их снос можно ознакомиться на примере деятельности Администрации городского округа Самара. Об этом в представленном видео-материале рассказывает руководитель Правового департамента Дмитрий Попов:
5. Приведение постройки в соответствие с градостроительными и ограничительными требованиями
Решение муниципальных властей о приведении постройки застройщика в соответствие с установленными градостроительными и ограничительными требованиями, принимается в следующих ситуацииях
- объект находится в охранной зоне
- нет разрешения на строительство
- с августа 2018 года – нет уведомления о соответствии параметрам строительства)
- на землю и на постройку нет правоустанавливающих документов
Судебные решения о приведении постройки в соответствие с требованиями законодательства принимаются в любых случаях нарушений этих требований.
6. Принудительное изъятие участка при неисполнении в срок требования о сносе самостроя
Принудительное изъятие земельного участка при неисполнении в срок решения о сносе самовольной постройки – новшество, введённое законом в качестве меры противодействия недобросовестным застройщикам.
Если решение о сносе самовольной постройки в течение срока, установленного администрацией, собственником будет проигнорировано, то муниципальные власти обязаны уведомить застройщика о следующем решении, в котором снос самовольного строения должен быть выполнен в срок 3 - 12 месяцев (в зависимости от специфики строения).
Если же в течение этого срока самовольная постройка не снесена или не приведена в соответствие с требованиями, запускается механизм принудительного изъятия земельного участка у его собственника. Изъятие делается независимо от того, кем возводилась самовольная постройка (самим собственником или арендатором).
Лишение права собственности на земельный участок – это исключительная мера, соразмерная последствиям, вызванным самовольным строительством (к примеру, причинён вред окружающей среде).
7. Легализация самовольной постройки – шанс избежать сноса
Закон предоставил собственникам возможность избежать сноса самовольной постройки путём оформления её в собственность в соответствии с градостроительными требованиями.
Приведение самовольной постройки к соответствию с установленными требованиями должно осуществляться в порядке реконструкции объектов капитального строительства (с августа 2018 года – через уведомление о соответствии параметрам строительства)
Срок устранения нарушений – от 6 месяцев до 3 лет (зависит от специфики объекта).
В течение всего этого срока:
- пользоваться и распоряжаться постройкой и земельным участком нельзя
- постройку запрещено эксплуатировать, продавать, дарить, сдавать в аренду
- с земельным участком нельзя проводить никаких сделок
После устранения нарушений:
- строение необходимо зарегистрировать в ГКН
- оформить на строение право собственности
После этого, разумеется, появляются права пользования и распоряжения как бывшим самостроем, преобразованным в юридически законное строение, так и земельным участком, постройка на котором стала легитимной.
8. Меры защиты добросовестных владельцев при сносе самовольных построек
Право застройшика на возмещение убытков из казны Российской Федерации возникает в случае, когда произошла покупка объекта с зарегистрированным правом собственности, но впоследствие:
- строение было признано самовольной постройкой
- строение:
- должно быть снесено по принятому решению о сносе
- приведено в соответствие с установленными требованиями
Это однократная компенсация. Она возмещает:
утрату права собственности на здание, сооружение, другое строение,
расходы, понесённые лицом или органом, за счёт которых были выполнены:
- снос строения
- приведение строения в соответствие с установленными требованиями
О размере возмещения убытков
В расчёт размера убытков, возмещаемых из госказны, могут включаться:
- рыночная стоимость (при сносе самовольной постройки)
- стоимость, равная разнице между рыночными стоимостями постройки до и после приведения её в соответствие с установленными градостроительными и ограничительными требованиями
- убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения собственниками самовольных построек своих обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключённых с такими лицами договорах
- упущенная выгода
9. Ответственность за самовольное строительство
Самовольное строительство, кроме сноса или устранения несоответствия установленным требованиям, чревато наложением на владельцев самостроя административных штрафов.
Административная ответственность установлена за строительство и реконструкцию, произведенные без разрешения. Она распространится на большее число случаев, связанных с различными особенностями самовольного строительства. Перечислим их.
1. Самовольное строительство или реконструкция привели к нарушению предельных параметров объекта, установленных ПЗЗ, документацией по планировке территории, федеральными законами
В этом случае устанавливаются штрафы:
- граждан – в размере от 2 до 5 тыс. рублей
- должностных лиц – от 20 до 50 тыс. рублей
- предпринимателей без образования юридического лица – от 20 до 50 тыс. рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток
- юридических лиц – от 500 тыс. до 1 млн. рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.
2. Эксплуатация самовольной постройки
Если самовольная постройка расположена на участке:
- предоставленном в аренду
- приобретенным на публичных торгах
с обязательством по её сносу или приведению в соответствие установленным градостроительным и ограничительным требованиям, размер штрафов за эксплуатацию постройки будут аналогичны тем, что определены для случая нарушения установленных предельных параметров объекта строительства.
3. Невыполнение застройщиком решения о сносе самовольной постройки или приведении её в соответствие с установленными требованиями
Санкции предполагают наложение штрафа в следующих размерах:
- на граждан – от 20 до 50 тыс. руб.
- или обязательные работы на срок до 50 часов
- на предпринимателей без образования юридического лица и должностных лиц – от 20 до 50 тыс. руб.
- на юридических лиц – от 100 до 300 тыс. руб.
5. Строительство, реконструкция объектов привела к нарушению предельных параметров, установленных ПЗЗ, документацией по планировке территории, параметров объектов капстроительства, установленных федеральными законами
В указанной ситуации штраф может составить:
- для граждан – от 2 до 5 тыс. руб.
- для должностных лиц и ИП – от 20 до 50 тыс. руб.
- для организаций – от 500 тыс. до 1 млн руб.
- с альтернативой штрафу в виде административного приостановления деятельности предпринимателя или юрлица на срок до 90 суток.
Резюме
Целями законодательных инициатив стали:
- пресечение распространенные нарушений в области градостроительной деятельности
- достижение благоприятного влияния на развитие строительной отрасли без установления дополнительных административных барьеров
- защита прав и законных интересов добросовестных застройщиков и приобретателей недвижимого имущества
Полезная информация
- «Дачная амнистия» 2021 – 2026: новые возможности – читать здесь
- Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
- Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
- С нормами строительства на дачных участках можно ознакомиться здесь
- Земельный налог для физических лиц с 2020 года – здесь
- Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – здесь
- Как используются участки в пожизненном наследуемом владении (ПНВ) – здесь
- С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
- Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
- Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
- Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
- С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь
- С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
- Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь
- Упрощённый порядок возведения/реконструкции жилых домов – 2018 – с ним можно ознакомиться здесь