Главная → Изменение категории земли (перевод земель) → Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства – условия и порядок получения


Отклонение от предельных параметров строительства


фото

документы

форма заявления

форма заявления

документы к заявлению

документы к заявлению

другие формы заявлений

другие формы заявлений

пример постановления

пример постановления

Содержание:

  1. Предельные параметры разрешённого строительства – элемент градостроительного регламента
  2. Состав предельных параметров разрешённого строительства
  3. Отклонение от предельных параметров разрешённого строительства?
  4. Условия получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства
  5. Порядок получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

 

1. Предельные параметры разрешённого строительства – элемент градостроительного регламента

 

Предельные параметры разрешённого строительства – один из показателей градостроительного регламента. Град. регламент, в свою очередь, является одним из результатов градостроительного зонирования территорий муниципальных образований, обеспечивающего решение целого рядя задач:

  • образование территориальных зон
  • установление градостроительных регламентов, действующих в пределах границ конкретной территориальной зоны
  • установление вида градостроительной деятельности

Целями формирования территориальных зон являются:

  1. создание возможности сочетания: в каждой из них различных видов существующего и планируемого использования земельных участков
    • к примеру, в жилых зонах – сочетание территорий для размещения объектов жилого, общественно-делового, рекреационного и иного назначения)
  2. выделение, на основе генерального плана, функциональных зон и определение параметров их планируемого развития,
  3. учёт сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
  4. предотвращение возможных ситуаций причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках

Градостроительные регламенты регулируют режим использования земельных участков внутри каждой территориальной зоны. Они устанавливают:

  • виды разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ) и ОКС (жилых домов, объектов торговли, объектов повседневного обслуживания, деловых и коммерческих объектов, промышленных предприятий, складов, и пр.), объединённых в 3 группы (статья 37 ГрК РФ) на основе нового Классификатора ВРИ:
    1. основные ВРИ, допускающие самостоятельный выбор предпочтительного вида из их состава для соответствующей территориальной зоны
    2. условно разрешённые, присваиваемые только по итогам публичных/общественных слушаний
    3. вспомогательные ВРИ, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешённым видам использования и осуществляемые совместно с ними (гаражи, локальные объекты инженерной инфраструктуры и пр.)
  • предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
  • предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включающих:
    1. этажность
    2. плотность застройки
    3. минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий 
    4. минимальная доля озеленённых территорий земельного участка
    5. минимальное количество мест на автостоянках
    6. прочие параметры, к примеру, когда пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми ВРИ ЗУ и ОКС, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешённого строительства, реконструкции ОКС и сочетаниями таких размеров и параметров (пункт 3 статьи 38 ГрК РФ)
  • ограничения в использовании ЗУ и объектов капитального строительства

Градостроительные регламенты, установленные для всех видов территориальных зон, обязательны для исполнения собственниками, пользователями владельцами и арендаторами ЗУ вне зависимости от форм собственности и прав.

Использование ЗУ допустимо только в рамках градостроительного регламента, действующего в конкретной территориальной зоне, равно как и соблюдение технических регламентов, региональных нормативов градостроительного проектирования, иных нормативно-технических документов и требований.

На использование участков и объектов на их территории, а также на строительство и реконструкцию объектов накладывается запрет, если они не соответствуют установленному градостроительному регламенту:

  • ВРИ ЗУ нет в перечне видов использования в территориальной зоне
  • размеры ЗУ отличаются от предельных значений
  • существуют отклонения от предельных параметров разрешённого строительства или реконструкции
  • произошли отклонения от ограничений по использованию ЗУ и ОКС
  • использование ЗУ и объектов на них создаёт опасность:
    • для жизни и здоровья людей
    • для окружающей среды
    • для памятников истории и культуры

Тем не менее, законодательно установлены ситуации, для которых действие градостроительных регламентов прекращается или они вообще не устанавливаются, а от предельных параметров разрешённого строительства возможно отклонение. С «радиусом действия» градостроительных регламентов можно подробнее ознакомиться здесь. 

 

2. Состав предельных параметров разрешённого строительства

 

Правовую основу пределов разрешённого строительства представляют положения Градостроительного кодекса РФ

а практическую – градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ), разрабатываемые на их основе документация по планировке территории

 

Стандартный состав предельных параметров

 

  1. Предельные размеры ЗУ, в том числе их площади:
    • могут быть как минимальными, так и максимальными
    • могут быть в варианте одновременного установления пределов обоих типов
  2. Минимальные отступы от стен зданий и сооружений до красных линий улиц и проездов:
    • устанавливаются в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых строительство этих объектов запрещено
    • предусматривается детализация правил размещения зданий, строений, сооружений, учитывающая, к примеру, санитарно-бытовые условия
    • допускается уменьшение отступа или расположение зданий, строений и сооружений по красной линии с учётом сложившейся градостроительной ситуации и линии застройки
  3. Максимальное количество этажей зданий, строений, сооружений на территории земельного участка:
    • в общих случаях устанавливаются в соответствии с ПЗЗ применительно ко всем ВРИ ЗУ внутри каждой территориальной зоны
    • в территориальных зонах, в которых присутствуют памятники истории и культуры, отнесённые к культурно-историческому наследию, устанавливается высотный регламент:
      • в целях контроля высотного положения элементов зданий и сооружений в зависимости от близости к историческим центрам городов (к примеру, в Северной столице – закон в рамках ПЗЗ Санкт-Петербурга, регулирующий высотную застройку и осуществление контроля за нарушениями исторических панорам и выявлением диссонансов с исторической архитектурой)
  4. Площадь участков, предназначенных для озеленения
  5. Коэффициент застройки земельного участка объектами капитального строительства конкретной территориальной зоны:
    • то есть отношение суммы площадей застройки всех зданий и сооружений к площади ЗУ
  6. В территориальных зонах, расположенных в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, устанавливаются требования к архитектурным решениям ОКС (пункт 2.1 статьи 38 ГрК РФ):
    • к цветовому решению внешнего облика объекта
    • к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта
    • к объёмно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта, влияющим на его внешний облик, на композицию и силуэт застройки исторического поселения
  7. Максимальный класс опасности:
    • по санитарной классификации) объектов капитального строительства, размещаемых на территории ЗУ
  8. Иные предельные параметры разрешённого строительства

3. Отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

 

Строительство или реконструкция объектов на ЗУ должны происходить в режиме соблюдения требований градостроительных и технических регламентов, региональных нормативов градостроительного проектирования и иных нормативно-технических документов и требований.

В ситуациях, когда собственникам или правообладателям ЗУ и ОКС требования градостроительных регламентов представляются неудовлетворительными, можно воспользоваться правом на предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства.

 

4. Условия получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

 

Ммотивом для обращения по вопросу получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства может служить одно из следующих обстоятельств (или факт их совместного наличия):

  1. размеры ЗУ меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров
  2. конфигурация, инженерно-геологические и иные характеристики земельных участков неблагоприятны для застройки

Если мотив обращения подтверждается документально, то позволительно сделать запрос на получение разрешения на отклонение от следующих пределов:

  1. минимальных отступов зданий, строений, сооружений от границ ЗУ
  2. максимальных выступов за красную линию частей зданий, строений, сооружений
  3. максимального количества этажей надземной части зданий, строений, сооружений на территории ЗУ
  4. максимальной высоты зданий, строений, сооружений на территории ЗУ
  5. максимального процента застройки в границах ЗУ
    • отношение суммарной площади участка, которая может быть застроена, ко всей площади ЗУ
  6. увеличение или понижение максимального класса опасности (по санитарной классификации) ОКС, размещаемых на территории ЗУ

Документальным обоснованием необходимости отклонения от предельных параметров разрешённого строительства могут быть следующие материалы:

  • технические планы
    • для подтверждения меньшего размера ЗУ в сравнении с предельным размером, установленным для ВРИ ЗУ в конкретной территориальной зоне
  • результаты инженерно-геологических изысканий, установивших:
    • неблагоприятные геологические условия
    • экологические условия
    • физико-химические свойства
    • водопроницаемость почв и иных явлений, способных оказать негативное влияние на строительный процесс, обеспечение максимальной устойчивости, долговечности, надёжности и безопасности планируемого объекта
  • проектная документация, доказывающая неприемлемость утверждённых через ПЗЗ предельных предельных параметров разрешённого строительства
  • документы, подтверждающие соблюдение требований технических регламентов при размещении планируемого к строительству/реконструкции ОКС
    • заключение о соблюдении требований технических регламентов для ОКС при реализации разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции ОКС
    • заключение готовит организация, состоящая в СРО

5. Порядок получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

 

Процедура предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства длится ориентировочно 3 – 6 месяцев. Состоит она из ряда этапов.

 

Последовательность действий

 

1. В комиссию по ПЗЗ необходимо подать заявление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

2. После подачи заявления комитет по градостроительству и архитектуре администрации муниципального образования занимается:

а) подготовкой сведений:

  1. о правообладателях ЗУ, имеющих общие границы с ЗУ, по которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства
  2. о правообладателях ОКС, расположенных на ЗУ, имеющих общие границы с участком, по которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства,
  3. о правообладателях помещений, являющихся частью ОКС, применительно к которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

б) осуществляет подготовку сводного заключения на основе результатов сделанных запросов в ряд органов государственной власти:

  • Комитет имущественных отношений (КУГИ или КУМИ)
  • Комитет по охране памятников культуры
  • Комитет по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности (КПООС)
  • Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ)
  • Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ)
  • Комитет по энергетике и инженерному обеспечению (КЭиИО
  • иные, имеющие отношения к решению вопроса о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

3. Рассмотрение вопроса ведётся на заседании Комиссии по ПЗЗ, принимающей решение о проведении публичных слушаний.

4. Готовится решение Комиссии по ПЗЗ – принимается по результатам проведения публичных слушаний.

5. Решение комиссии по ПЗЗ направляется главе администрации муниципального образования.

6. Подготовка в срок 7 дней распоряжения главы администрации муниципального образования о предоставлении или отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства по результатам рассмотрения решения комиссии по землепользованию и застройке.

При несогласии заявителя с решением главы администрации о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения это решение можно оспорить в судебном порядке.

Видеоматериалы о роли публичных слушаний в решении вопроса об отклонении от предельных параметров разрешённого строительства

 

По результатам общественных слушаний по выявленному нарушению высотного регламента была запрещена реализация одного из крупнейших проектов высотного строительства в Санкт-Петербурге даже при полученном застройщиком разрешения на строительство, которое было отменено в судебном порядке:

 

 

А это пример с положительным результатом, достигнутом в ходе публичных обсуждений

 

 

Полезно узнать

 

  • Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
  • Риски от установления красной линии на земельном участке – здесь
  • Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
  • Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
  • Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
  • С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь
  • О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь
  • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
  • С правилами сноса самовольной постройки можно ознакомиться здесь
  • ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
  • С порядком изменения территориальной зоны земельного участка позволит ознакомиться эта статья
  • С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь

Поделиться:





наверх