Основные, условно разрешённые и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства

Разделы статьи:

1. От сложного к простому – полезные сведения ПЗЗ
2. Виды разрешённого использования земельных участков
3. Основные ВРИ земельных участков
4. Условно разрешённые виды использования земельных участков
5. Вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков

 

От сложного к простому – полезные сведения ПЗЗ

 

Ответы на вопросы о том, что можно строить на участке и как его можно использовать, необходимы не только для его собственника. Они требуются и для будущих землевладельцев.

Предположим, что нужна земля для осуществления фермерской деятельности, а в старом свидетельстве на право собственности на ЗУ или в Выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости указывается, что надел предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится.

Так что нужно выяснить, чтобы не было ошибок при покупке ЗУ или при подготовке строительству того или иного объекта? Ни много ни мало – ознакомиться с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) того поселения, на территории которого расположен участок. ПЗЗ муниципальных образований представлены на их официальных сайтах.

С первого взгляда, задача кажется сложной. Это не так. В ПЗЗ всё «расставлено по полочкам»: 

• земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны:
  • виды и состав территориальных зон определены в статье 35 ГрК РФ
  • деление на территориальные зоны – это градостроительное зонирование территории поселения, представленное в графических материалах ПЗЗ – картах градостроительного зонирования, в которых каждая зона имеет свой цвет и буквенно-цифровое обозначение
  • все территориальные зоны имеют границы
  • внутри территориальной зоны устанавливается правовой порядок использования и застройки земельных участков – он называется градостроительным регламентом
• градостроительный регламент определяет:
  • виды разрешённого использования земельных участков, которые включены в границы территориальной зоны:
  • минимальные и максимальные размеры ЗУ, которые не должны быть меньше или больше так называемых предельных размеров 
  • виды объектов недвижимости, которые можно строить на земельных участках, расположенных в границах территориальной зоны
  • параметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС (высотность, этажность, площадь и др.) 
• описание градостроительного регламента для каждой территориальной зоны излагается в текстовой части ПЗЗ
• чтобы получить информацию о том, как можно использовать участок и что на нём можно строить, достаточно заказать Выписку из ПЗЗ о градостроительном регламенте территориальной зоны, в границах которой расположен ЗУ с таким-то кадастровым номером:
  • запрос необходимо направить в отдел градостроительства и архитектуры администрации местного поселения 

Виды разрешённого использования для каждой территориальной зоны определяют местные власти:

• с учётом исторически сложившихся условий использования территории
• с использованием материалов такого документа, как  Классификатор видов разрешенного использования
  • утверждён приказом Росреестра № П/0412 от 10 ноября 2020 года
• на основе положений земельного и градостроительства законодательства

Документы градостроительного зонирования:

• регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, а какие – после получения разрешения
• для каких видов деятельности участки не могут быть использованы 

 

Виды разрешённого использования земельных участков

 

Вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ ЗУ) – один из параметров градостроительного регламента территориальной зоны.

Наименование ВРИ ЗУ «рассказывает» о возможных способах эксплуатации надела и объектов капитального строительства (ОКС), которые уже размещены или будут построены на участке:

1. в пределах целевого назначения ЗУ
2. в соответствии с градостроительным зонированием территории поселения

В Классификаторе ВРИ к видам разрешенного использования земельных участков применяется цифровое кодирование. Даётся описание ВРИ ЗУ.

К примеру:

• ВРИ ЗУ «ведение огородничества» с кодом 13.1:
  • строительство жилого и садового дома на ЗУ с таким кодом запрещено
  • разрешено возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая с/х культур
• ВРИ ЗУ «ведение садоводства» с кодом 13.2
  • допускается строительство жилого дома

Градостроительный регламент любой территориальной зоны определяет:

• ВРИ ЗУ и способы эксплуатации наделов, включённых в границы той или иной территориальной зоны  
• назначение и виды ОКС, которые можно строить на ЗУ, включённых в границы той или иной территориальной зоны  

ВРИ ЗУ делятся на следующие виды (пункт 1 статьи 37 ГрК РФ):

1. основные
2. условно разрешённые
3. вспомогательные

Основные ВРИ ЗУ и ОКС:

• устанавливаются в каждой территориальной зоне в обязательном порядке (пункт 2.1 статьи 37 ГрК РФ).
• указываются в Классификаторое ВРИ:
  • без разделения на основные, условно разрешённые и вспомогательные
  •   сопутствующие виды эксплуатации участков:

    •  неразрывно связаны с основным ВРИ

    • не требует отдельных процедур, так как уже учтены 

В соответствии с положениями Земельного еодекса РФ (статья 7):

1. Для земельного участка могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешённых или вспомогательных видов разрешённого использования ЗУ из категорий земель:
   • земли с/х назначения
   • земли населенных пунктов
   • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
   • земли особо охраняемых территорий и объектов
   • земли лесного фонда
   • земли водного фонда
   • земли запаса
2. Правообладатель ЗУ может выбрать любой основной или вспомогательный вид разрешённого использования
   • из видов предусмотренных градостроительным зонированием территорий (градостроительным регламентом территориальной зоны)
3. Основной или условно разрешённый вид разрешённого использования ЗУ считается выбранным со дня внесения в ЕГРН сведений о соответствующем виде разрешённого использования 
4. Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешённого использования ЗУ не требуется 

В пределах территориальной зоны можно выполнять изменение существующего ВРИ ЗУ и ОКС на другой вид разрешённого использования (пункт 4 статьи 37 ГрК РФ):

• в соответствии с градостроительным регламентом:
  • из числа видов, предусмотренных этим регламентом
• при условии соблюдения требований технических регламентов

 

Основные ВРИ земельных участков

 

К основным ВРИ ЗУ относятся главные виды (способы) эксплуатации участка, установленные градостроительным регламентом территориальной зоны ПЗЗ, в границах которой расположен ЗУ.   

При необходимости собственник ЗУ вправе сделать выбор предпочтительного для себя одного из основных видов использования ЗУ:

• в самостоятельном порядке (без согласований)
  • в совокупности со вспомогательным видом использования
• подав в Росррестр заявление об изменении ВРИ на выбранный вид использования надела:
  • внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешённого использования ЗУ не требуется 

Изменение основного ВРИ ЗУ на другой вид проводится в соответствии с наименованием вида использования участка по Классификатору ВРИ. 

Изменение ВРИ объектов капитального строительства, связанных с переводом помещений:

• жилых – в нежилые помещения
• нежилых – в жилые помещения

осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.

Существующий основной  ВРИ ЗУ считается изменённым с момента внесения в ЕГРН сведений об участке с новым ВРИ и записи в ЕГРН.

В Классификаторе ВРИ ЗУ основные виды разрешённого использования ЗУ сгруппированы по разделам. Они соответствуют целевыму назначению участков:

• сельскохозяйственное
• жилая застройка
• общественное использование объектов капитального строительства
• предпринимательство
• отдых (рекреация)
• производственная деятельность
• транспорт
• обеспечение обороны и безопасности
• деятельность по особой охране и изучению природы
• лесное
• водные объекты
• общее пользование территории

Каждый из разделов состоит из подразделов, объединяющих группы ВРИ земельных участков для той иной территориальной зоны.

К примеру, раздел Классификатора 2021 «Жилая застройка» содержит группу видов разрешённого использования:

• для индивидуального жилищного строительства (код 2.1)
• малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1)
• для ведения личного подсобного хозяйства (код 2.2)
• блокированная жилая застройка (код 2.3)
• передвижное жильё (код 2.4)
• среднеэтажная застройка (код 2.5)
• многоэтажная застройка (высотная) - код 2.6
• обслуживание жилой застройки (код 2.7)
• объекты гаражного назначения (код 2.7.1)

Для каждой группы детализируется описание ВРИ. Например, для группы «приусадебный участок личного подсобного хозяйства» описание вида выглядит так:

• размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше 3 надземных этажей)
• производство с/х продукции
• размещение гаража и иных вспомогательных сооружений
• содержание с/х животных

Если вид разрешённого использования земельного участка был установлен до утверждения Классификатора ВРИ, то он остаётся действительным, независимо от того, соответствует он или нет Классификатору (часть 11 статьи 34 ФЗ №171).

При этом смена ВРИ ЗУ не выполняется, а земельный надел используется по своему прежнему назначению до тех пор, пока у собственника не возникнет надобность в этой замене. Изменить вид использования надела можно будет только из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом и, как понятно, в соответствии с Классификатором ВРИ.

 

Условно разрешённые виды использования земельных участков

 

Не во всех случаях основной ВРИ недвижимости (ЗУ или ОКС) позволяет эксплуатировать его достаточно эффективно. Градостроительный регламент территориальной зоны позволяет собственнику недвижимости рассмотреть   возможность применения условно разрешённого вида использования. 

Условно разрешённый вид использования (УРВИ) земельного участка или ОКС не относится к основным. Несложно заметить, что название вида использования «подсказывает», что получение УРВИ возможно лишь при определённых разрешениях.

Чтобы установить УРВИ потребуется провести дополнительные согласования – в следующем порядке:

• в комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования, в которой оценивается эффективность задачи:   
  • целесообразность изменения ВРИ
  • последствия изменения ВРИ для окружающей среды
  • правовые и экономические последствия для соседних землепользователей 
• на публичных/общественных слушаниях:
  • в ходе слушаний участники высказывают замечания и предложения относительно смены ВРИ конкретного объекта (ЗУ или ОКС) на условно-разрешенный
  • результаты слушаний фиксируются в протоколе 
• с главой администрации поселения, который, на основе итогов рассмотрения вопроса в комиссии по ПЗЗ и на общественных слушаниях, принимает решение:
  • или об установлении испрашиваемого условно разрешённого вида использования ЗУ
  • или об отказе в установлении для земельного участка УРВИ  

Таким образом, одним из отличий условно разрешённого вида использования (УРВИ) ЗУ и ОКС от основного ВРИ является зависимость выбора необходимого УРВИ от согласований и разрешений: 

• при выборе вида из основных ВРИ не требуется получение согласований и разрешений от органов власти
• для выбора одного из УРВИ требуется получение от местной администрации разрешения на этот вид использования 

Порядок получения разрешения на условно разрешённый участка установлен Градостроительным кодексом РФ (статья 39):

• правообладатель направляет заявление в комиссию по ПЗЗ
• по итогам рассмотрения заявления комиссия направляет протокол заседания в орган местного самоуправления (в администрацию местного поселения)
• администрация:
  
  • организует и проводит публичные слушания
  • готовит заключение (решение главы администрации):
    1. или о предоставлении разрешения на УРВИ
    2. или отказ в предоставлении разрешения на УРВИ с указанием причин

Если решение о установлении для участка УРВИ будет положительным, то решение направляется в Росреестр для внесения сведений об условно разрешённом виде использования ЗУ в государственном кадастре недвижимости (ГКН).

 

Вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков

 

Вспомогательные виды эксплуатации участков – дополнительные к основным и условно разрешённым ВРИ:

• могут применяться только совместно с основными и условно разрешёнными видами:
  • не должны быть преимущественными
• выбирать вспомогательные виды без выбора основного запрещено (подпункт 3 пункта 1 статьи 1 ГрК РФ).
• позволяют собственникам и арендаторам участков и недвижимости использовать часть площадей под деятельность, не предусмотренную основным видом разрешённого использования, указанным в ЕГРН

Для всех видов объектов с основными и условно разрешёнными ВРИ вспомогательные виды разрешённого использования применяются в отношении объектов:

• технологически связанных с объектами, имеющими основной и условно разрешённый ВРИ, обеспечивающих их безопасность в соответствии с нормативно-техническими документами, в том числе:
• проезды общего пользования
• объекты коммунального хозяйства (электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, водоотведение, телефонизация и т.д.), необходимые для инженерного обеспечения объектов основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов использования
• автостоянки и гаражи (открытого типа, подземные и многоэтажные) для обслуживания жителей и посетителей основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов использования
• благоустроенные детские площадки, площадки для отдыха, спортивных занятий
• хозяйственные площадки
• общественные туалеты
• объекты, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов:
  • торговли
  • общественного питания
  • бытового обслуживания
• объекты временного проживания, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешённых, а также иных вспомогательных видов использования
• объекты, обеспечивающие безопасность объектов основных и условно разрешённых видов использования, включая противопожарную безопасность
• другие

 

Полезно знать

 

• Новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года – здесь
• Риски от установления красной линии на земельном участке – здесь
• Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ ЗУ (2019) можно здесь
• С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь.
• С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года можно ознакомиться здесь
• С порядком изменения территориальной зоны земельного участка позволит ознакомиться эта статья
• Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь
• Как провести раздел участка – здесь
• Проверить состояние вопроса и уточнить статус своей земли можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации – по кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь
• С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением можно ознакомиться здесь