Основные, условно разрешённые и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение ВРИ
Разделы статьи:
- Виды разрешённого использования земельных участков
- Основные ВРИ земельных участков
- Условно разрешённые виды использования земельных участков
- Вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков
Знание о том, что можно строить на участке и как его можно использовать, необходимо не только для его собственника. Оно требуется и для будущих землевладельцев.
Предположим, что нужна земля для осуществления фермерской деятельности, а в свидетельстве на право или в Выписке ЕГРН указывается, что надел предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится.
Земля должна использоваться по целевому назначению. Мало того, в современном представлении наименований видов использования, установленных Классификатором ВРИ вида «КФХ» нет. Поиск участка придётся вести иным порядком.
Виды разрешённого использования земельных участков
Вид разрешённого использования земельного участка – это параметр, определяющий возможные способы эксплуатации надела и объектов капитального строительства:
- в пределах его целевого назначения
- в соответствии с территориальным зонированием
ВРИ ЗУ – один из параметров градостроительного регламента любой территориальной зоны поселения.
Градрегламент устанавливает:
- способы эксплуатации надела
- виды объектов капитального строительства, которые можно строить на участке
ВРИ ЗУ разделены на типы:
- основные
- условно разрешённые
- вспомогательные
Основные ВРИ ЗУ
Это главные виды эксплуатации участка. Собственник ЗУ вправе сделать выбор предпочтительного для себя вида из состава основных ВРИ:
- самостоятельным порядком (без согласований)
- подав в Росррестр заявление об изменении ВРИ на выбранный вид использования надела
Условно разрешённые ВРИ ЗУ
Они не относятся к основным, но введение их допустимо градостроительным регламентом той территориальной зоны, к которой относится участок.
Для установления условно разрешённого ВРИ участка требуется проведение дополнительных согласований – через рассмотрение в Комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования и на публичных слушаниях.
Вспомогательные ВРИ ЗУ
Эти виды эксплуатации участков – дополнительные к основным и условно разрешённым ВРИ.
Они могут быть только совместно с основными и условно разрешёнными видами. Не должны быть преимущественными.
К вспомогательным видам относятся, например, гаражи, локальные объекты инженерной инфраструктуры и пр.
Выбирать вспомогательные виды без выбора основного запрещено.
Основные ВРИ земельных участков
Состав основных ВРИ ЗУ и допустимых на участке ОКС указывается в Классификаторое ВРИ
Изменение основного ВРИ на другой вид проводится по Классификатору ВРИ. Виды, не включённые в Классификатор, в ЕГРН не вносятся.
Изменение ВРИ объектов капитального строительства, связанных с переводом:
- жилых помещений в нежилые
- нежилых помещений в жилые
осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.
Основной вид разрешённого использования земельного участка считается изменённым с момента внесения записи в ЕГРН.
Основные виды разрешённого использования земельных участков сгруппированы в Классификаторе по разделам. Они соответствуют целевыму назначению участков:
- сельскохозяйственное
- жилая застройка
- общественное использование объектов капитального строительства
- предпринимательство
- отдых (рекреация)
- производственная деятельность
- транспорт
- обеспечение обороны и безопасности
- деятельность по особой охране и изучению природы
- лесное
- водные объекты
- общее пользование территории
Каждый из разделов состоит из подразделов, объединяющих группы ВРИ земельных участков для той иной территориальной зоны.
К примеру, раздел Классификатора (2019) «Жилая застройка» содержит группу видов разрешённого использования:
- для индивидуального жилищного строительства (код 2.1)
- малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1)
- для ведения личного подсобного хозяйства (код 2.2)
- блокированная жилая застройка (код 2.3)
- передвижное жильё (код 2.4)
- среднеэтажная застройка (код 2.5)
- многоэтажная застройка (высотная) - код 2.6
- обслуживание жилой застройки (код 2.7)
- объекты гаражного назначения (код 2.7.1)
Для каждой группы детализируется описание ВРИ. Например, для группы «приусадебный участок личного подсобного хозяйства» описание вида выглядит так:
- размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше 3 надземных этажей)
- производство сельскохозяйственной продукции
- размещение гаража и иных вспомогательных сооружений
- содержание сельскохозяйственных животных
Если вид разрешённого использования земельного участка был установлен до утверждения Классификатора, он остаётся действительным, независимо от того, соответствует он или нет Классификатору (часть 11 статьи 34 ФЗ №171).
Замене ВРИ не подлежит, если только у собственника не возникнет надобность в этой замене. Изменить вид использования надела можно только в соответствии с Классификатором.
Условно разрешённые виды использования земельных участков
Состав условно разрешённых видов использования конкретного ЗУ определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, к которой он относится.
Отличие условно разрешенного вида ЗУ и объектов капитального строительства от их основного ВРИ:
- при выборе вида из основных ВРИ не требуется получения согласований и разрешений от органов власти
- для выбора одного из условно разрешённых видов согласования требуются
Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ участкаа установлен Градостроительным кодексом РФ:
- правообладатель направляет заявление в орган местного самоуправления
- администрация:
- организует и проводит публичные слушания
- готовит:
- заключение
- рекомендации о предоставлении разрешения на условно разрешенный ВРИ
- отказ в предоставлении разрешения с указанием причин
Если решение положительное, запись об условно разрешенном ВРИ вносится в государственный кадастр недвижимости.
Например, стоит задача строительста объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания с площадью торгового зала не более 200 кв.м на земельном участке, расположенном в территориальной зоне жилой застройки первого типа (Ж-1).
Примеры условно разрешённых видов функционального использования территории:
- разрешённые жилые дома, превышающие параметры требований к застройке земельных участков
- спортзалы
- бассейны
- станции «Скорой помощи»
- больницы
- административные предприятия
- офисы
- сооружения для постоянного и временного хранения транспорта
- временные сооружения мелкорозничной торговли
Вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков
Вспомогательный ВРИ обеспечивает функционирование основного вида использования.
Для всех видов объектов с основными и условно разрешёнными ВРИ вспомогательные виды разрешённого использования применяются в отношении объектов:
- технологически связанных с объектами, имеющими основной и условно разрешённый ВРИ, обеспечивающих их безопасность в соответствии с нормативно-техническими документами, в том числе:
- проезды общего пользования
- объекты коммунального хозяйства (электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, водоотведение, телефонизация и т.д.), необходимые для инженерного обеспечения объектов основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов использования
- автостоянки и гаражи (открытого типа, подземные и многоэтажные) для обслуживания жителей и посетителей основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов использования
- благоустроенные детские площадки, площадки для отдыха, спортивных занятий
- хозяйственные площадки
- общественные туалеты
- объекты, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов:
- торговли
- общественного питания
- бытового обслуживания
- объекты временного проживания, необходимые для обслужива ния посетителей основных, условно разрешённых, а также иных вспомогательных видов использования
- объекты, обеспечивающие безопасность объектов основных и условно разрешённых видов использования, включая противопожарную безопасность
- другие
Особенности Классификатора
- ВРИ не разделются на основные, условно разрешённые и вспомогательные
- сопутствующие виды эксплуатации участков:
- неразрывно связаны с основным ВРИ
- не требует отдельных процедур, так как уже учтены
Полезно знать
- Риски от установления красной линии на земельном участке – здесь
- Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
- С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
- Узнать о новом Классификаторе ВРИ ЗУ (2019) можно здесь
- С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь.
- С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года можно ознакомиться здесь
- С порядком изменения территориальной зоны земельного участка позволит ознакомиться эта статья
- Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь
- Как провести раздел участка – здесь
- Проверить состояние вопроса и уточнить статус своей земли можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации – по кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь
- С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением можно ознакомиться здесь