Виды сделок с обязательным нотариальным удостоверением

Содержание

1. Порядок совершения сделок с недвижимостью
2. Снятие ограничения на место нотариального удостоверения договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества
3. Сделки с недвижимостью с обязательным нотариальным заверением
4. Депозит нотариуса для расчётов по сделкам
5. Тарифы на сделки с обязательным нотариальным удостоверением
6. Повышенная доказательственная сила нотариальных актов и удостоверений и безопасность нотариальных сделок с недвижимостью
7. Документы для нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

 

1. Порядок совершения сделок с недвижимостью

 

Вопрос о том, как провести сделку с недвижимостью, будь то квартира, комната, доля в жилье, земельный участок, здание, сооружение или иное недвижимое имущество, явно не праздный, поскольку затрагивает проблемы защиты приобретаемых юридических прав и финансовых затрат, одной стороны сделки, и гарантии получения причитающихся сумм для другого её участника.

Стороны сделок обдумывают вероятность запоздалого выявления различных негативных ситуаций, которые могут возникнуть, если не предусмотреть в договорах (купли/продажи, дарения, мены, завещания, передачи по наследству, выделения доли) тех или иных моментов, изначально кажущихся несущественными или вообще отсутствующими.

Оценивая экономичность варианта составления договоров отчуждения недвижимости в прямой письменной форме, собственные познания и советы юристов-консультантов, некоторые участники сделок (тех, что не требуют обязательного нотариального удостоверения) предпочтут именно этот способ решения задачи. Они, конечно, имеют полное право на свой выбор, но проблема рисков таких сделок, всё же, не исключается.

Помощь в защите сделок с недвижимостью и cоздание удобной формы их проведения сыграли изменения, внесённые в ФЗ «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате». 

У нотариусов появились новые задачи и дополнительные функции, например, такие:

• совершение исполнительной надписи – представляет собой распоряжение на взыскание кредитором без обращения в суд денег или имущества должника по заключённым с ним договорам займа, хранения или проката при условии содержания в них пунктов о возможности внесудебного порядка взыскания
  • надпись не распространяется на договоры с микрофинансовыми организациями
• нотариальные удостоверения, являющиеся подтверждением законности и правильного оформления:
  • сделок перехода прав собственности на недвижимость (при купле-продаже, наследовании, мене и т.д.)
  • при выдаче дубликатов документов при подтверждении подлинности подписей на документах, верности и точности их перевода 
  • при подтверждении верности выписок из документов и их копий

2. Снятие ограничения на место нотариального удостоверения договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества

 

Снятие такого ограничения означает возможность нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом в любом нотариальном округе субъекта РФ, в котором находится объект недвижимости. Если недвижимость расположена в Лениградской области, то заверение сделки можно выполнить у любого нотариуса, работающего в Ленинградской области, а если в Крыму, то, соответственно, у любого крымского нотариуса.

Если же у собственника объекты недвижимости находятся в разных субъектах РФ (один в Кемеровской области, а другой – в Москве), то нотариально удостоверить сделки по их отчуждению (продаже, дарению и т.д.) можно у любого нотариуса, работающего в одном из округов этих субъектов. Проживая в Москве, можно продать свой земельный участок в Кемеровской области, обратившись к любому московскому нотариусу, или наоборот. Суть этих нововведений изложена в статье 56 закона о нотариате.

Заверенный нотариусом договор отчуждения недвижимости необходимо далее передать в Росреестр, который должен зарегистрировать переход права собственности к новому владельцу объекта:

• в течение 3 рабочих дней – при непосредственном обращении с нотариально удостоверенными документами для сделки
• в течение 1 рабочего дня – в случае передачи нотариально удостоверенных документов в электронной форме:
  • нотариус наделён правом удостоверения электронного документа

 

3. Сделки с недвижимостью с обязательным нотариальным заверением

 

Для отдельных видов сделок законом установлено обязательное нотариальное удостоверение. В их числе:

• сделки по договорам покупки недвижимости
• сделки по ипотеке
• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество
• сделки по договорам ренты, завещания, пожизненного содержания с иждивением
• сделки по брачным договорам

Обязательность нотариального удостоверения введена 2 июня 2016 года законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (№ 172-ФЗ) – в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ)

На установленное законодательное требование нужно обратить внимание тем владельцам и лицам, чья недвижимость:

• находится в распоряжении на условиях доверительного управления или опеки
• является собственностью несовершеннолетних (до 14 лет) или ограниченно дееспособных людей
• делится между супругами при разводе (совместно нажитая в период брака)

Все сделки по отчуждению такой недвижимости должны заверяться нотариально (статья 2 закона №172-ФЗ). Они регистрируются в Росреестре только после их оформления у нотариуса.

 

Особенности сделок по распоряжению имуществом несовершеннолетних и недееспособных людей

 

В отношении находящихся под опекой несовершеннолетних (до 14 лет) и недееспособных людей, распоряжение опекунами имуществом своих подопечных в сделках:

• купля-продажа
• мена
• дарение
• аренда

происходит только после:

1. нотариального заверения этих сделок
2. получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на оформление доверенности с правом на отчуждение от имени несовершеннолетнего гражданина доли в праве общей собственности на имущество

В соответствии с пунктом 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется:

• статьёй 26 ГК РФ
• статьёй 28 ГК РФ

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила статьи 37 ГК РФ (пункт 2):

опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе:

• обмену или дарению имущества подопечного
• сдаче имущества внаём (в аренду), в безвозмездное пользование или залог
• сделок, влекущих:
  • отказ от принадлежащих подопечному прав
  • раздел его имущества
  • выдел из имущества долей
• любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного

Сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Перед удостоверением сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, нотариус во всех случаях должен истребовать от законного представителя несовершеннолетнего гражданина предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки.

Не требуются:

• выдача доверенности с полномочиями, затрагивающими осуществление имущественных прав несовершеннолетнего лица (от имени несовершеннолетнего его законными представителями или самим несовершеннолетним лицом в возрасте от 14 до 18 лет с согласия законных представителей)
• получение предварительного разрешения органов опеки и попечительства не требуется, так как совершение доверенности не является сделкой по распоряжению имуществом несовершеннолетнего, а для совершения поверенным сделки по распоряжению указанным имуществом такое согласие в любом случае должно быть получено

 

Нотариальное удостоверение при разделе имущества при разводе

 

Требование нотариального удостоверения имущества при разводе стало также обязательным. Оно изменило ранее действующее право заверения лишь по желанию супругов (пункт 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ).

 

Исключения

 

Не требуют обязательного нотариального удостоверения

• сделки с имуществом паевого инвестиционного фонда (ПИФ)
• сделки с имуществом, которое приобретается паевым инвестиционным фондом

так как такое имущество находится в общей собственности участников ПИФ, а они контролируются Центробанком.

Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению и не прошедшие эту процедуру, являются ничтожными. Они не будут регистрироваться в Росреестре, а значит, по ним не возникнет никаких юридических прав у покупателя, планирующего стать собственником недвижимости, как и не возникнут обязанности участвующих в сделке сторон.

Возможность возврата недвижимости продавцу, естественно, существует, но вот с деньгами покупателя, если он передал их в руки продавца, а тот отказывается возвращать в добровольном порядке, могут возникнуть проблемы. Решать их придётся, скорее всего, в суде.

Отмена обязательности нотариального удостоверения отдельных видов сделок 

 

В августе 2019 года законодательство изменило подход в отношении нотариальных договоров по ряду сделок с долями в праве общей собственности.

Сделано это в силу требований федерального закона №76-ФЗ от 01.05.2019. В соответствии с ним были внесены изменения в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ), вступившие в силу с 31 июля 2019 года. 

С указанной даты нотариальное удостоверение не требуется для сделок, совершаемых по таким договорам: 

• по договорам отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
• по договорам об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями

Иными словами, нотариальное удостоверение не требуется в случае, когда объект, для которого установлен режим общей долевой собственности, реализуется единовременно всеми сособственниками по одному документу.

По общему же правилу, как и прежде, подлежат нотариальному удостоверению

1. сделки по отчуждению
2. договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество 

Законом предполагается, что внесённые изменения улучшат ситуацию для участников общей долевой собственности, принявших решение совершить сделку:

1. позволяют уменьшить временные затраты
2. сократить  финансовые расходы, неизбежные при отчуждении и ипотеке имущества

 

4. Депозит нотариуса для расчётов по сделкам

 

Возможность использования депозита нотариуса введена ФЗ «Основы законодательства о нотариате» (статья 87). Представляется она достаточно удобной, поскольку обеспечивает гарантию проведения законных, безопасных и правильных расчётов как по сделкам, так и по обязательствам, подлежащих нотариальному удостоверению.

Денежные средства принимаются нотариусом в депозит на основании соглашения между покупателем недвижимости и её продавцом, выступающих в роли должника (покупатель) и кредитора (продавец). Способами внесения в депозит нотариуса и получения из него денежных средств могут быть  формы расчётов:

1. наличная
2. безналичная

Схема действий при расчётах по сделкам 

После достижения соглашения между продавцом и покупателем по всем вопросам, включающим, в частности:

• договорённость по стоимости
• определение способа передачи объекта
• устное заключение о необходимости подготовки к сделке купли/продажи недвижимости

им нужно прийти к нотариусу, чтобы подготовить и подписать договор, по которому, в том числе, определяется:

• порядок расчётов через депозит нотариуса
• условия передачи и возврата денежных средств

Используя депозит вместо банковского аккредитива или банковской ячейки, покупателю далее предстоит внести деньги для будущих расчётов с продавцом.

Получение денег

• продавец сможет получить деньги лишь при условии свершившегося перехода права собственности к покупателю
• покупатель получит деньги обратно:
  • или в случае, когда переход права не будет зарегестрирован в Росреестре
  • или в случае, когда продавец до истечения срока регистрации согласился на их выемку из депозита

Тариф за использование депозита нотариуса составляет 1.5 тыс. руб., то есть аренда банковской ячейки обходится намного дороже депозита нотариуса.

Стоимость депозита нотариуса при сделках в простой письменной форме зависит от размера внесённых денежных средств и исчисляется в процентах от этой суммы.

Факты проведения расчётов по депозиту, сведения по уплаченным суммам относятся к тайне совершения нотариального действия, разглашение нотариусом которой третьим лицам запрещены (статья 5 «Гарантия нотариальной деятельности» ФЗ «Основы законодательства РФ о нотариате»).

 

5. Тарифы на сделки с обязательным нотариальным удостоверением

 

Стоимость обязательного нотариального удостоверения сделок тарифицирована, и тарифы имеют строго фиксированные размеры для различных нотариальных действий. Тем не менее, установленные нормативы могут увеличиваться, если нотариусу придётся оказывать дополнительные услуги правового и технического характера.

Стоимость (тарифы) обязательных нотариальных удостоверений договоров по отчуждению недвижимости установлены статьёй 22.1 Закона «Основы законодательства о нотариате»

• (3000 руб. + 0.2 % от суммы сделки) – при сделках между близкими родственниками - детьми, родителями, между супругами, братьями, сёстрами
• (3000 руб. + 0.4% от суммы сделки) – при цене договора до 1 млн.руб.
• (7000 руб. + 0.2% от суммы сделки) – при цене договора 1-10 млн.руб.
• (25000 руб. + 0.1% от суммы сделки), но выше 100 000 руб. – при цене договора более 10 млн.руб.

Указанный предел в 100 000 руб. является максимальным тарифом, выше которого нотариальное вознаграждение быть не может.

Нотариальный тариф берётся от стоимости недвижимости, указанной в договоре. Если стоимость недвижимости в договоре оказывается ниже кадастровой стоимости, то нотариальный тариф начисляется с кадастровой стоимости недвижимости (статья 333.25 НК РФ).

Уточнить полную стоимость услуг нужно в той нотариальной конторе, где будет проводиться сделка.

6. Повышенная доказательственная сила нотариальных актов и удостоверений и безопасность нотариальных сделок с недвижимостью

 

Закон №457-ФЗ наделил нотариальные акты повышенной доказательственной силой. Все те обстоятельства, которые установил нотариус при оформлении документов, не требуют каких-либо дополнительных подтверждений их подлинности.

Иными словами, обращение граждан к нотариусу становится эффективным и вполне доступным способом защиты своих законных прав и интересов, ведь нотариально удостоверенные сделки с недвижимостью для всех участвующих в них сторон получают дополнительные гарантии надёжности.

Оспорить такую сделку крайне сложно. Суд, расматривающий спорные вопросы может запросить дополнительные материалы в особом порядке и только в рамках отдельного делопроизводства о признании нотариальных действий незаконными, то есть при подозрении на нарушения, допущенные нотариусом, или на подготовку им фальшивых документов, что проверяется достаточно быстро.

В целях защиты прав лиц, пострадавшим от действий недобросовестных нотариусов, и для возмещения произведённых выплат за нотариальные услуги создан компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты (ФНП). Из этого фонда средства на возмещение причинённого вреда будут использоваться тогда, когда не будет достаточно средств личной страховки нотариуса и коллективной страховки соответствующей окружной нотариальной палаты. Ответственность нотариуса определяется:

1. на основании положений закона № 457-ФЗ
   • статья 6_1.
   • статья 17
2. в соответствии с Кодексом профессиональной этики  нотариусов в Российской Федерации

Нотариально удостоверенные сделки с недвижимостью в максимальной степени обеспечивают их юридическую чистоту, надёжность и бесспорность, а участие в них нотариуса позволяет получить качественно подготовленные документы и провести сделку всего за 1 день при передаче документов в Росреестр в электронном формате, или за 3 дня, если документы поданы на бумажном носителе.

По этим причинам, нотариат, выполняющий, по сути, юридическое сопровождение сделок, словно превращается в фронт-офис любого органа Росреестра, специалисты которого уже не будут тратить время на экспертизу принятых документов, а займутся регистрацией перехода права собственности.

Очевидна и комфортность нотариального сервиса - все вопросы подготовки документов для сделки в требуемом составе, получения необходимых для неё сведений из госреестров, проведения расчётов через депозит, передача всего пакета в Росррестр для регистрации, предоставления дополнительных услуг решает нотариус.

Обращение к нотариусу обеспечивает гарантированную уверенность в чистоте сделки, в защите прав и сохранности самой недвижимости от действий аферистов, ведь сделка не проводится без личного присутствия собственника, дееспособность которого и понимание последствий сделки проверяется нотариусом. При выявлении им элементов неадекватности в поведении какой-либо стороны сделки, при сомнениях в документах нотариус вправе отказать в её удостоверении, чтобы риски признания сделки недействительной или вероятности её оспаривания в суде были минимальными.

7. Документы для нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

 

Часть документов для сделок с недвижимостью готовится самим нотариусом, а для нотариального удостоверения сделок участвующим в них сторонам нужно подготовить соответствующие документы

 

Документы от участвующих в сделке сторон (в подлинниках и в копиях)

 

• паспорта или документы, удостоверяющие личности сторон договора
• документы, подтверждающие полномочия представителя, если от имени стороны договора действует представитель (если таким документом является доверенность, то она должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев предусмотренных действующим законодательством)
• правоподтверждающий документ на недвижимость, на основании которого подтверждается собственность или иное право на недвижимое имущество и способ получения этого права:
  • договор купли-продажи
  • договор дарения
  • договор мены
  • договор приватизации
  • договор ренты
  • договор долевого участия в строительстве
  • договор передачи квартиры в собственность граждан
• свидетельство о праве на наследство (дополнительно наследники составляют обязательство о принятии на себя возможных рисков в случае появления новых наследников либо при оспаривании наследования)
• свидетельство о государственной регистрации права
• справка ЖСК о полностью выплаченном пае
• договор определения долей
• справка о принадлежности объекта недвижимости, предоставляемая БТИ, если право собственности на объект сделки возникло до 31 декабря 1988 года (до вступление в действие ФЗ №122-ФЗ) и не было зарегистировано
• домовая книга или справка (поквартирная карточка) о лицах, зарегистрированных в доме, квартире, комнате, помещении, строении, здании и т.д., или справка об отсутствии зарегистрированных лиц
• свидетельство о заключении или о расторжении брака
• заявление об отсутствии брака, подлинность подписи на котором свидетельствуется нотариусом (для сторон, не состоящих в браке)
• согласие супруга на совершение сделки, удостоверенное нотариально, или документ о том, что отчуждаемый (приобретаемый) объект недвижимости не находится в общей совместной собственности супругов (брачный договор, соглашение о разделе имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов)
• документы, подтверждающие, что продавец доли в праве собственности (комнаты в квартире):
  • известил в письменной форме остальных участников долевой собственности (остальных собственников комнат) о намерении продать свою долю (комнату) с указанием цены и других условий, на которых он её продает
  • или представил документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли (комнаты) (при продаже постороннему лицу (мене, ренте, предусматривающей передачу имущества за плату) комнаты в коммунальной квартире или доли в праве общей собственности на объект недвижимости
• при продаже комнаты в коммунальной квартире также необходимо предоставить технический паспорт коммунальной квартиры с указанием жилых помещений (комнат) для определения всех сособственников в коммунальной квартире
• согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают члены семьи собственника данного жилого помещения, находящиеся под опекой и попечительством, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника
• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам (по требованию покупателя)
• справка об отсутствии долгов по электроэнегрии (по требованию покупателя)

 

Документы для ситуации, когда стороной сделки является несовершеннолетний ребенок

 

• документ, подтверждающий факт родственных отношений
• согласие органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами), свидетельство о рождении, паспорт РФ (при достижении 14 лет)
• согласие органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом, свидетельство о рождении, паспорт РФ

На сделке должны присутствовать родители, или один из них, но с предоставлением нотариального согласия на сделку от второго родителя.

Документы для ситуации, когда стороной сделки является гражданин, признанный недееспособным или ограниченно дееспособным

 

• решение суда о признании гражданина недееспособным или ограничено дееспособным и постановление органов местного самоуправления о назначении опекуна, попечителя
• разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, признанных судом недееспособными
• разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (попечителями) согласия гражданам, признанным судом ограниченно дееспособными на распоряжение имуществом

 

Документы для сделки, готовящиеся нотариусом

 

• сведения, содержащиеся в ЕГРН 
• сведения, внесённые в государственный кадастр недвижимости (ГКН)
• кадастровый паспорт недвижимости
• справка о кадастровой стоимости недвижимости

Эти документы запрашиваются нотариусом самостоятельно (статья 47.1 Основ законодательства РФ о нотариате). Они предоставляются в электронном виде.

 

Полезно знать

 

1. Участки с/х назначения в аренду без торгов для КФХ и граждан – с 1 марта 2023 года – здесь
2. О торговле непосредственно на фермерском участке – читать здесь
3. Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
4. О порядке включения участков в границы населённых пунктов – читайте здесь
5. Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь 
6. Земельный налог для физических лиц с 2020 года – здесь
7. С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
8. С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
9. Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь.
10. Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь.
11. С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь
12. С правилами сноса самостроя по новому закону–2018 можно ознакомиться здесь.
13. ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь.
14. Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь.

 

Видеокомментарий по теме