Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости – с 2024 года

Содержание

1. Что нужно знать о подоходном налоге при продаже объекта недвижимости?
2. Обязанность физических лиц по уплате подоходного налога
3. Срок владения недвижимостью – ориентир для определения размера НДФЛ
4. Условия освобождения от уплаты НДФЛ
5. Налоговая декларация
6. Что учитывается при расчёте НДФЛ?
7. Расчёт НДФЛ для резидентов РФ
8. Налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости
9. Виды вычетов
10. Три способа продать земельный участок без налога

 

1. Что нужно знать о подоходном налоге при продаже объекта недвижимости?

 

Налогообложение и взимание налогов являются древнейшими и одними из основных внутренних функций любого государства, обеспечивающих его существование.

Налоговая система России строится в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ (НК РФ). Налоги обеспечивают один главных доходов и финансовое обеспечение государства, а взимаются они и с юридических, и с физических лиц посредством обязательных сборов.

С этими реалиями не понаслышке знаком каждый гражданин России, поскольку уплата налогов сопровождает его в жизни повсюду - от получаемой заработной платы, от обладания собственностью на движимое и недвижимое имущество, от получаемой прибыли в своей деятельности, будь то оказываемые услуги, ведение крестьянского хозяйства или бизнеса, и, конечно, от доходов при продаже, дарении, переуступке, наследовании имущества, в том числе и объектов недвижимости.

Гражданский кодекс РФ (статья 130) определяет недвижимость, как объекты, прочно связанные с землёй, то есть те, перемещение которых влечёт несоразмерный ущерб.

К ним, в частности, относятся:

• земельные участки
• жилые дома
• дачи,
• садовые домики
• квартиры
• комнаты
• приватизированные жилые помещения
• доля (доли) в перечисленном выше имуществе

Гражданам, собравшимся продать свою недвижимость, помимо вопросов по самой сделке, нужно изучить и её детали, связанные с налогообложением.

Поскольку порядок взимания обязательного сбора с физических лиц при продаже объектов недвижимости глобально изменился с 1 января 2016 года.

1 января 2017 года вступили в силу положения НК РФ, регламентирующие

• сроки
• порядок
• льготы

при исчислении налогов с полученных доходов от продажи объектов недвижимости.

2. Обязанность физических лиц по уплате подоходного налога

 

Подоходный налог (НДФЛ) относится к федеральным базисным налогам, так как именно он обеспечивает главные задачи налогообложения, решаемые государством.

Этот налог определяет порядок назначения налогового «багажа», к которому, в частности, относятся доходы, получаемыми физическими лицами при продаже объектов недвижимости.

Граждане, выступившие в договорах по сделкам с недвижимостью в качестве:

• продавцов
• дарителей
• передатчиков ренты
• наследодателями

обязаны уплатить государству некую сумму в виде подоходного налога (за исключением льготных ситуаций, для которых предусмотрено освобождение от налоговой нагрузки).

Подоходным налогом облагается доход от сделки по реализации любого объекта недвижимости – дачи, земельного участка, частного дома, квартиры, комнаты, нежилого строения, незаконченных построек, гаражных боксов, нежилых помещений.

Порядок обложения налогом на доходы физических лиц доходов, получаемых физическими лицами, установлен главой 23 НК РФ.

Уплату налога с продажи объекта недвижимости оплачивает его бывший владелец. Налоговая декларация подаётся им в следующем после году после отчётного периода, в течение которого произошла сделка (к примеру, если продажа квартиры произошла в 2024 году, то уплатить налог и сдать отчетность нужно только в 2025 году).

В соответсвии с Приказом ФНС  № ЕД-7-11/615@ от 11.09.2023

• изменена форма декларация по налогу на доходы физических лиц (3-НДФЛ)
• физлица при продаже имущества, и квартиры в том числе, за 2023 год отчитываются на обновленном бланке декларации 3-НДФЛ
• если квартира была унаследована в 2023 году, то начиная с 2027 года её можно продать без «налоговых последствий»
• если жильё приобреталось в 2023 году по договору купли/продажи, то его можно продать без подачи декларации и уплаты налога только с 2029 года – при условии что оно не является единственным

Тот человек, что покупает недвижимость, никакие налоги не платит. Налогоплательщиком он станет в случае продажи своего имущества.

Плательщики налога на доходы физических лиц от реализации объектов недвижимости, находящихся в РФ, разделяются по своему статусу на 2 категории (статья 207 НК РФ):

1. физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ
2. физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ

Налоговые резиденты РФ

Налоговый резидент РФ – человек, пребывающий на территории России в течение последних непрерывных 12 месяцев не менее 183 календарных дней. Периоды нахождения в стране могут чередоваться с датами отъезда и идти в любой последовательности.

Период нахождения в РФ не прерывается на время отбытия за границу, если целью выезда становятся:

• учеба или поправка здоровья – на срок менее 6 месяцев
• выезд к местам добычи нефти и газа, расположенным на морских шельфах
• загранкомандировки сотрудников государственных или местных органов власти и военнослужащих

Если иностранцы становится налоговыми резидентами РФ, то они обязаны уплачивать налог НДФЛ по целому комплексу доходов (статья 209 НК РФ):

• с доходов от продажи их российской недвижимости
• с доходов от продажи иностранцами недвижимости за пределами России
• с других доходов, даже если они получены за пределами России

Если резиденты РФ продают свою зарубежную недвижимость, то доход от её продажи относится к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации (подпункт 5 пункта 3 статьи 208 НК РФ).

Этот доход подлежит налогообложению. Освобождение от взимания налога на доходы физических лиц, равно как и при продаже недвижимости на территории России, производится на основании, изложенном в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ.

Иными словами, для резидентов РФ налогообложение дохода и освобождение от него не зависят от места нахождения продаваемой недвижимости (Письмо ФНС России «О налоге на доходы физических лиц» № ЕД-3-3/4062 от 09.11.2012).

Законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого, возможно, будет достаточно существенным и требующим заблаговременного планирования.

Чтобы избежать двойного налогообложения, при уплате НДФЛ в России придётся проанализировать возможность зачёта налога, уплаченного за границей (cтатья 232 НК РФ).

Нерезиденты РФ

Налоговыми нерезидентами являются налогоплательщики, не соответствующие критерию резиденства РФ и не попадающие под перечисленные выше исключения.

Валютные резиденты

Существует ещё один обособленный статус налогоплательщиков подоходного налога (резидентов РФ) – валютные резиденты РФ.

Валютное резидентство определяется ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» (№173-ФЗ). По нему, валютными резидентами считаются граждане РФ, проживающие в иностранном государстве не менее 1 года и посещающие Россию хотя бы на 1 день раз в году.

При проживании за рубежом больше года платить российские налоги не потребуется, так как гражданин в этом случае не является налоговым резидентом РФ (за исключением, когда он работает за рубежом, но остаётся налоговым резидентом РФ, или когда он постоянно проживает там на основании вида на жительство).

Валютные резиденты РФ не могут проводить ряд операций, к примеру таких:

• зачислить на иностранный счёт сумму от продажи любой (не только российской) недвижимости
• получать на иностранные счета гранты

Как грант, так и доход от продажи недвижимости должны поступить в российский банк, а оттуда они могут быть переведены на заграничные счета. Штраф за нарушение этого требования может достигнуть размера, равного всей вложенной на зарубежный счёт суммы.

Налоговый контроль за иностранными счетами российских граждан проводится вестись в рамках Cоглашения об автоматическом обмене налоговой информацией между налоговыми органами разных стран (распоряжение Правительства РФ № 834-р от 30 апреля 2016 года).

В доступе российских налоговых служб – данные о финансовых счетах налогоплательщиков от более чем 80 юрисдикций (в том числе офшоров). Кроме того, российские налоговики смогут получать информацию от зарубежных банков, депозитариев, брокеров, структур коллективных инвестиций и от ряда страховых компаний. Не исключено выявление ситуаций, когда суммы, поступавшие на такие счета, налоговые органы могут расценить как доходы, подлежащие налогообложению.

3. Срок владения недвижимостью – ориентир для определения размера НДФЛ

 

Срок владения объектом недвижимости служит основой для предоставления льготы по уплате подоходного налога во всех вариантах сделок с недвижимостью.

Налоговым кодексом РФ введены 2 предельных минимальных срока владения недвижимостью в 3 и 5 лет, увязанные с датой 01.01.2016, когда вступил в действие федеральный закон «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (№ 382-ФЗ).

В соответствии с ним были откорректированы правила налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества и детализированы случаи освобождения от уплаты налогов физических лиц и предоставления налоговых вычетов:

• минимальный срок владения 3 года – для объектов, право собственности на которые зарегистрировано до 1 января 2016 года
• минимальный срок владения 5 лет – для объектов, право собственности на которые зарегистрировано после 1 января 2016 года

Дата 1 января 2016 года стала реперной точкой для уточнения возможности освобождения от взимания подоходного налога, а также для установления случаев обязательной подачи налоговой декларации о доходах, полученных при продаже недвижимости:

• если объект недвижимости был зарегистрирован до 1 января 2016 года:
  1. налог уплачивается и, соответственно подаётся налоговая декларация, когда срок владения им составляет менее 3 лет
  2. налог не взимается и, соответственно, налоговая декларация не подаётся, когда срок владения им составляет более 36 месяцев
• если объект недвижимости был зарегистрирован после 1 января 2016 года:
  1. освобождение от уплаты налога и исключение необходимости налоговой декларации наступит после 5-летнего срока (60 месяцев) владению ею
  2. налог взимается и декларация подаётся до наступления 5-летнего срока (60 месяцев) владения объектом недвижимости

К примеру, продать без налогов жильё, купленное в октябре 2016 года, можно только не раньше октября 2021 года.

Срок владения недвижимостью отсчитывается:

• с даты государственной регистрации права на объект недвижимость - основание:
  
  • пункт 1 статьи 131 и пункт 2 статьи 223 ГК РФ
  • часть 1 статьи 28 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ 
• для объекта недвижимости, полученного по наследству, – со дня открытия наследства, которым является дата смерти владельца, вне зависимости от того, когда преемник вступил в права собственности с регистрацией в ЕГРН – основание:
  • статья 1114 и пункт 4 статьи 1152 ГК РФ
• для квартиры, образовавшейся в результате объединения двух квартир в пределах их общих границ, срок нахождения новой квартиры в собственности определяется по наиболее поздней дате государственной регистрации права собственности на исходные квартиры
• для земельных участков, образованных в результате разделения первоначального участка, срок нахождения их в собственности исчисляется с момента государственной регистрации права собственности на соответствующий новый участок, а не на первоначальный участок
• для квартиры (доли в ней) в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) срок владения определяется с момента уплаты паевого взноса в полном объёме и передачи недвижимости владельцу по акту приёма-передачи, при этом право собственности на недвижимость (долю) переходит владельцу при условии выполнении обоих указанных условий, а срок владения отсчитывается от даты выполнения того условия, которое будет выполнено последним – основание:
  • пункт 4 статьи 218 ГК РФ
• при наследовании квартиры, находившейся в общедолевой собственности супругов, срок владения наследуемой доли наследником-супругом отсчитывается от более ранней даты:
  • от даты госрегистрации ранее принадлежащей доли наследника-супруга
  • от даты госрегистрации права собственности умершим супругом
  • основание: 
    1. статья 235 и статья 256 ГК РФ
    2. статья 34 Семейного кодекса РФ

Срок владения недвижимостью:

• указывается, например, в ранее полученном в свидетельстве на право собственности – это дата регистрационной записи о регистрации права
• можно уточнить, заказав Выписку из ЕГРН о праве на объект недвижимости

Регионы имеют право регулировать срок владения объектами недвижимости – уменьшать вплоть до нуля минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, т.е. сделать его меньше 5-ти лет. Менять его могут менять 1 раз в год (пункт 6 статьи 217.1 НК РФ. С установленными сроками владения можно ознакомиться в местном муниципалитете при подготовке к продаже своей недвижимости.

К примеру, если в регионе минимальный срок владения объектом недвижимости снижен на 1 год от 5 лет, то от уплаты подоходного налога будут освобождены физические лица, владеющие недвижимостью не менее 4 лет.

Увеличивать предельный минимальный срок владения объектом недвижимости региональным властям законом запрещено.

Нерезидентам РФ льгота по уплате НДФЛ при продаже недвижимости, учитывающая минимальный срок владения объектом недвижимости, не предоставляется. Определено это НК РФ в пункте 17.1 статьи 217, где указывается, что освобождаются от уплаты подоходного налога, при условии владения объектом недвижимости не менее минимального срока, только налоговые резиденты РФ.

4. Условия освобождения от уплаты НДФЛ

 

Освобождение от уплаты НДФЛ дифференцировано по способу получения гражданином прав собственности на объект недвижимости, но при минимальном сроке владения 3 года.

НДФЛ при продаже недвижимости не взимается в случаях, когда объект недвижимости оформлен в собственность бесплатно:

1. в результате приватизации
2. перешёл в собственность на праве наследования
3. перешёл в собственность через дарение от близких родственников, к которым, по Семейному кодексу РФ, относятся:
   • супруги
   • родители и дети
   • дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сёстры
4. передан в собственность по договору пожизненной ренты с уходом за иждивенцем

Государство не ввело льготную систему начисления НДФЛ для пенсионеров, ветеранов, инвалидов. Все они должны уплачивать подоходный налог при продаже недвижимости в общем порядке, установленном Налоговым кодексом РФ.

5. Налоговая декларация

 

Декларация по форме 3-НДФЛ – утвержденный налоговый отчёт о доходах физического лица. Его подают все граждане, которые получают налогооблагаемый доход. На основании данных в документе налоговая служба исчисляет размер налога на доходы физического лица (НДФЛ) и контролирует его уплату.

Отчётность перед налоговыми органами в получении доходов, полученных при продаже недвижимости, является обязанностью продавцов, для которых, тем не менее, установлены льготные случаи, когда эта отчётность не предоставляется.

После продажи объекта недвижимости сдача налоговой декларации в налоговую инспекцию не потребуется, если:

1. объект недвижимости находился в собственности более 5 лет
2. объект недвижимости был приобретен до 1 января 2016 года и срок владения им составляет более 3 лет, но менее 5 лет

Налоговый отчёт сдаётся после продажи недвижимости во всех других случаях:

1. при сроке владения приватизированным, подаренным, унаследованным от родственников, оформленным в собственность по договору ренты с содержанием иждивенца объектом недвижимости менее 3 лет
2. при сроке владения купленным, переуступленным объектом недвижимости менее 5 лет
3. в ситуации, когда налоговый вычет покрыл полученный доход
4. если продаётся несколько объектов недвижимости и срок владения ими более 5 лет

C формой декларации и порядком её заполнения можно ознакомиться:

• на сайте ФНС России
• в программе «Декларация» (с видео-роликом, а также с аннотацией и инструкцией, доступными для скачивания):
  • позволяет автоматически формировать налоговые декларации по форме 3-НДФЛ
  • в процессе заполнения данных программа автоматически проверяет их корректность, что уменьшает вероятность появления ошибки

Отчётность перед налоговиками хоть и является обязательной, но, тем не менее, не лишённой смягчающей возможности использования законных льгот (вычетов), позволяющих снизить величину НДФЛ (подробности о вычетах будут рассмотрены ниже).

Декларацию с самостоятельно произведённым расчётом налогооблагаемого дохода и налога, подлежащего уплате, в налоговую инспекцию нужно подавать по месту своей основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости ( пункт 1 статьи 229 НК РФ). 

Если по итогам расчётов, представленных в декларации, налог окажется больше 0 руб., то уплатить его нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости.

Последствия нарушения срока подачи декларации и неуплаты НДФЛ

• Нарушение срока подачи налоговой декларации наказывается штрафом:
  • каждый месяц просрочки обойдётся в 5% от суммы налога, не уплаченной в установленный срок
  • штраф не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1000 руб.
  • даже если рассчитанная сумма налога равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации будет начислен штраф в размере 1000 руб.
• Если НДФЛ в срок не уплачен, но декларация была подана и при этом был правильно исчислен налог, не совершены другие неправомерные действия, то неуплата налога повлечёт взыскание пени, но не штрафа:
  • основание - пункт 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 30.07.2013 г.
• При невыполнении обязательства по уплате подоходного налога будут насчитываться штрафы, которые составят 20% от неуплаченной суммы. Если же налоговая инспекция сочтёт такие действия умышленными, то размер штрафа удвоится и составит 40%:
  • основание – статья 119 и статья 122 НК РФ

6. Что учитывается при расчёте НДФЛ?

 

Кроме срока владения объектом недвижимости, большое влияние на размер подоходного налога играет стоимость объекта, в качестве которой для разных ситуаций используется

• или продажная стоимость, указанная в договоре по сделке
• или кадастровая стоимость этого объекта, рассчитываемая 1 января каждого года.

Каждый их этих видов стоимости составляет налогооблагаемую базу, с которой исчисляется подоходный налог, привязанный либо к стоимости объекта, указанной в договоре купли/продаже, либо к кадастровой стоимости объекта недвижимости:

• если указанная в договоре стоимость объекта выше 70% от его кадастровой стоимости, то подоходный налог исчисляется от продажной стоимости объекта
• если указанная в договоре стоимость объекта ниже 70% от кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к кадастровой стоимости объекта, а НДФЛ считается с 70% от кадастровой стоимости, для чего в формулу расчёта вводится понижающий коэффициент К = 0.7
  • основание – пункт 5 статьи 217.1 НК РФ

В регионах России, где рыночная стоимость, например, земельных участков, значительно ниже кадастровой стоимости, их продажа влечёт достаточно высокий налог, если только региональные власти не предпримут меры по нивелированию, вплоть до нуля, понижающего коэффициента К = 0.7, на который умножается кадастровая стоимость при исчислении НДФЛ.

Для расчёта НДФЛ установлена незыблемая налоговая ставка в 13% от суммы сделки. Эта ставка фиксированная и не зависит от цены на недвижимость. Размер ставки 13% применяется только для резидентов РФ.

Для нерезидентов РФ ставка приравнена к 30% (пункты 1 и 3 статьи 224 НК РФ), за исключением отдельных категорий иностранцев, для которых применяется сниженная ставка в размере 13%:

• для работников, получивших патент для найма на работу
• для работников, получивших статус высококвалифицированного специалиста (ВКС)
• для участников (членов их семей) Государственной программы, действующей по Указу Президента РФ № 637 от 22.06.2006
• для работников, выполняющих обязанности в составе экипажа судов, ходящих под флагом России
• для лиц, признанных беженцами или получивших политическое убежище в соответствии с законом «О беженцах» № 4528-1 от 19.02.1993

Если налоговый нерезидент РФ является учредителем какой-либо российской компании и получает дивиденды, подоходный налог с них рассчитывается в размере 15% от полученной таким способом суммы.

Учитывается ещё и такое обстоятельство, как является ли работник гражданином страны-участника ЕАЭС, поскольку доходы граждан Армении, Беларуси, Казахстана, Киргизии с 2015 года облагаются по ставке, равной 13%, независимо от того, сколько они пробыли в РФ (статья 73 Договора о Евразийском экономическом союзе).

 

7. Расчёт НДФЛ для резидентов РФ

 

1. Налог с продажи недвижимости будет равен 13%, если стоимость объекта, указанная в договоре по сделке, будет выше его кадастровой стоимости:

 

НДФЛ = 0.13 х S_ОБ

где

S_ОБ – стоимость объекта, указанная в договоре,

 

2. Если же продажная цена объекта окажется ниже его кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к умноженной на понижающий коэффициент К = 0.7 кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, а подоходный налог нужно рассчитывать по формуле:

 

НДФЛ = 0.13 х 0.7 х S_КАД

 

где S_КАД – кадастровая стоимость объекта недвижимости,

 

При сдаче налоговой декларации с расчётом налога, в котором вместо кадастровой стоимости объекта была использована его продажная стоимость, повлечёт санкции налоговой инспекции:

1. налог будет доначислен
2. начислен штраф в размере 20% с неуплаченной суммы
3. начислены пени за несвоевременность уплаты подоходного налога

 

8. Налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости

 

Налогооблагаемую базу при расчёте НДФЛ можно уменьшить, использовав право на получение имущественных налоговых вычетов (статья 220 НК РФ):

• нерезидентам РФ льгота по уплате НДФЛ с использованием вычетов не предоставляется, то есть подоходный налог они должны уплачивать со всей суммы продажи
• резидентам РФ использовать налоговый вычет в налоговый период можно только единожды и только для одного объекта недвижимости

Налоговым вычетом называется денежная сумма, на которую уменьшается окончательная сумма налога.

Для 2 рассмотренных выше вариантов формулы расчёта подоходного налога с использованием вычета приобретают следующий вид:

 

НДФЛ = 0.13 х (S_ОБ - W)

НДФЛ = 0.13 х (0.7 х S_КАД - W)

(W – налоговый вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу).

Для пенсионеров, матерей одиночек при продаже ими недвижимости законодательство специальных льгот по вычетам и налогам не установило.

С середины 2023 года заработала норма, согласно которой семьям с двумя или более детьми не нужно платить налог с продажи земли. Раньше она действовала только при продаже квартиры или дома, теперь ее распространили и на земельный участок. При этом доход от продажи не должен использоваться в предпринимательской деятельности.Такой порядок применяется при одновременном соблюдении ряда условий:

1. возраст детей налогоплательщика – до 18 лет
   • или до 24 лет – в случае обучения ребенка на очной форме обучения
2. кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 млн руб.
3. налогоплательщику (членам его семьи) на дату отчуждения проданного жилья не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь купленного взамен старого жилого помещения
4. в 2023 году либо до 30 апреля 2024 года налогоплательщиком (членами его семьи) приобретено в собственность другое жилье (при долевом строительстве – оплачена полная стоимость приобретаемого жилого помещения по договору)
5. общая площадь приобретенного жилого помещения превышает по площади (или по кадастровой стоимости) проданное жильё

 

9. Виды вычетов

 

Вычеты бывает двух видов:

1. имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме
2. вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением объекта недвижимости

Каждый из них предпочтителен для отдельных ситуаций. Можно использовать любой из них, предварительно определив, какой вариант будет выгоднее, но с обязательным учётом требования о том, что размер налогооблагаемой базы, от которой будет исчисляться налог 1 января текущего года, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года.

Органы субъектов РФ могут устанавливать иные размеры вычетов с учётом своих региональных особенностей (статья 222 НК РФ). Уточнить этот момент в местной администрации будет совершенно не лишним при подготовке к сделке и при проведении расчёта НДФЛ.

 

Имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме

 

Такой вычет установлен, в соответствии со пунктом 2 статьи 220 НК РФ, в двух размерах:

• в размере до 1 000 000 руб.

применяется при продаже объектов или его доли (долей), находившихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества:

1. жилого дома
2. квартиры
3. комнат, включая приватизированные жилые помещения
4. дачи
5. садового домика
6. земельного участка

• в размере до 250 000 руб.

применяется при продаже иной недвижимости (например, нежилого помещения или гаража), ннаходящихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества.

Расчёт НДФЛ при использовании вычетов делается по соответствующим формулам, учитывающим необходимый вид стоимости:

 

НДФЛ = 0.13 (S_ОБ – W_ФИКС)

НДФЛ = 0.13 х (0.7 х S_КАД - W_ФИКС)

где

• S_ОБ – стоимость продажи объекта недвижимости
• W_ФИКС – фиксированный вычет, равный 1 млн.руб. или 250 тыс.руб., соответственно типу продаваемого объекта недвижимости

При продаже объекта недвижимости, например, квартиры, находящейся в долевой собственности, вычет распределяется или в равных частях между сособственниками, или пропорционально их долям.

 

Вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением недвижимости

 

Этот вычет применяется при выборе уплаты налога не с дохода от продажи объекта недвижимости, а с полученной разницы между доходами от её продажи и расходами на предшествующую покупку, подтверждённые документами:

1. договором купли-продажи недвижимости
2. актом приемки-передачи денег
3. договором на оказание услуг риэлтора
4. расписками продавца в получении денег
5. приходными кассовыми ордерами
6. банковскими выписками о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца
7. выписками или справками из банка по уплаченным процентам по кредиту (если уменьшен доход на расходы по оплате процентов)
8. товарными и кассовыми чеками
9. платёжными поручениями
10. иными документами, подтверждающими расходы

В расходы на получение вычета при продаже недвижимости не включаются расходы такого рода, как оплата страхования, оплата тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, издержки на покупку и установку двери и др.

Формула для расчёта подоходного налога:

НДФЛ = 0.13 (S_ОБ – W_R),

где

• S_ОБ – стоимость объекта, указанная в договоре
• W_R – вычет в размере расходов на предшествующую продаже покупку недвижимости, подтверждённых документами

Если расходы W_R окажутся больше дохода от продажи объекта недвижимости, то налоговая база принимается равной нулю (пункт 3 статьи 210 НК РФ). В этом случае налог не взимается.

Из суммы, подлежащей налогообложению, можно вычесть документально подтверждённые расходы:

1. на приобретение данной недвижимости, в том числе с применением ипотечного или потребительского кредита
2. на ремонт, перепланировку и проектно-сметные работы по данной квартире, дому или земельному участку
3. на приобретение новой недвижимости в том же налоговом периоде

 

Примеры

 

Пример 1

Решено продать квартиру за 4.5 млн руб., а её кадастровая стоимость составила 9,7 млн. руб., то есть продажная стоимость оказалась меньше S_КАД, что означает необходимость использования для расчёта НДФЛ именно кадастровой стоимости.

Делаем вычисления для 2 вариантов:

• вычет не используется

1. рассчитываем 70% от кадастровой стоимости:
   • 0.7 х 9.7 млн.руб. = 6.79 млн.руб.
2. считаем подоходный налог:
   • НДФЛ = 0.13 х 6.79 млн. руб. = 0.8827 млн.руб. = 882700 руб.

• вычет используется:

в данном случае вычет W_ФИКС = 1 млн.руб.

1. определяем налогооблагаемую базу:
   • 0.7 х S_КАД = 6.79 млн.руб.
     
2. уменьшаем налогооблагаемую базу:
   • 6.79 млн.руб. – 1 млн.руб. = 5.79 млн.руб.
3. пассчитывем подоходный налог:
   • НДФЛ = 0.13 х 5.79 млн.руб. = 0.7527 млн. руб. = 752700 руб.

Как видно из результатов расчётов, использование вычета даёт экономический эффект в 130 тыс.руб.

Пример 2

Гараж продаётся по стоимости 600 тыс.руб., а его кадастровая стоимость составляет 300 тыс.руб., то есть продажная стоимость объекта выше S_КАД, что означает необходимость использования для расчёта НДФЛ продажную стоимость продажи.

Делаем вычисления для 2 вариантов:

• вычет не используется:

1. налогооблагаемой базой является продажная стоимость 600 тыс.руб.
2. считаем подоходный налог:
   • НДФЛ = 0.13 х 600 тыс.руб. = 78 тыс. руб.

• вычет используется:

в данном случае вычет W_ФИКС = 250 тыс.руб.

1. налогооблагаемой базой является продажная стоимость 600 тыс.руб.
2. уменьшаем налогооблагаемую базу:
   • 600 тыс.руб. - 250 тыс. руб.) = 350 тыс.руб.
   • полученный результат больше, чем 70% от кадастровой стоимости,
3. рассчитываем подоходный налог:
   • НДФЛ = 0.13 х 350 тыс.руб. = 45.5 тыс.руб.

Расчёты показали, что вычет обеспечивает экономию в 32.5 тыс.руб.

Пример 3

Продажная цена квартиры 980 тыс.руб. Её кадастровая стоимость 2.8 млн. руб., то есть продажная стоимость меньше S_КАД.

Соответственно, для расчёта НДФЛ необходимо использовать кадастровую стоимость.

Вычет W_ФИКС = 1 млн. руб.

Делаем вычисления для 2 вариантов:

• вычет не используется

1. рассчитываем налогооблагаемую базу (70% от кадастровой стоимости):

0.7 х 2.8 млн. руб. = 1.96 млн.руб. – это больше договорной цены, поэтому доходом считается 70% от кадастровой стоимости,

2. рассчитываем подоходный налог:

НДФЛ = 0.13 х 1.96 млн.руб. = 0.2548 млн. руб. = 254 800 руб.

• вычет используется

1. Уменьшаем налогооблагаемую базу:

(0.7 х 2.8 млн. руб. - W_ФИКС ) = (1.96 млн.руб. – 1 млн. руб.) = 0.96 млн. руб. = 960 тыс. руб.

2. Рассчитываем подоходный налог:

НДФЛ = 0.13 х 0.96 млн. руб. = 124 тыс.руб.

Экономия при применении вычета составила 130 800 руб.

Пример 4

Продажная цена дачи 830 тыс. руб. Её кадастровая стоимость 1.39 млн. руб.

70% от кадастровой стоимости: (0.7 х 1.39 млн. руб.) = 973 тыс. руб.

Без применения вычета налог составит: НДФЛ = 0.13 х 973 тыс. руб. = 126 490 руб.

• вычет применяется:

уменьшаем налогооблагаемую базу: (973 тыс. руб. – 1 млн. руб.) = - 27 тыс. руб.

Получилось, что доход, облагаемый налогом, оказался меньше вычета. Считается, что он равен нулю, значит, налог платить не нужно.

Результат в комментариях не нуждается.

 

10. Три способа продать земельный участок без налога

 

1. Дождаться, когда закончится минимальный срок владения землей – 3 года
   • в этом случае государство снимает с продавца обязанность подавать декларацию и платить налоги.
2. Продать землю по цене ниже, чем она была куплена – в этом случае
   • расходы превысят доход
   • облагаемая налогом сумма выйдет в ноль
   • придётся подавать 3-НДФЛ и подтверждающие документы, но налог не начислят
   • нужно помнить, что продажная цена не может быть меньше кадастровой стоимости участка, умноженной на понижающий коэффициент 0.7
3. Воспользоваться имущественным вычетом, если стоимость земли меньше 1 млн руб.
   • декларацию также необходимо подавать, но доход, подлежащий налогообложению, будет равен нулю

Порядок уплаты НДФЛ

Заплатить налог необходимо в течение 1 месяца после получения квитанции, если другой срок не указан в уведомлении ФНС. Сделать это можно в любом банке или в личном кабинете на сайте ФНС.

Внести деньги можно и заранее – единым налоговым платежом.  После поступления сведений о сумме задолженности они автоматически спишутся со счёта.

Ответственность за неуплату

Если продавец вовремя не подал декларацию и не внес в неё доходы от продажи земельного участка, ему грозит штраф – 5% от суммы установленного налога ежемесячно со дня просрочки. При этом сумма должна быть не меньше 1 000 рублей и не больше 30 % от установленного налога.  Даже если налог составил 0 руб. и оплате не подлежит, то придётся оплатить минимальный штраф в 1 000 руб.  Неуплата налога в этом случае также грозит санкциями – штраф составит 20-40 % от начисленной суммы.

Если подать декларацию в срок, но задержаться оплатой, то штрафа не будет, но на сумму начислят пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России.

 

Полезная информация

 

1. «Дачная амнистия» 2021 – 2026: новые возможности – читать здесь
2. Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
3. Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
4. Земельный налог для физических лиц с 2020 года – здесь
5. Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь.
6. С расчётом налогов на недвижимость в 2017 году можно ознакомиться здесь.
7. С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться здесь.
8. О порядке включения участков в границы населённых пунктов – читайте здесь
9. Как определить вид использования участка для ИЖС, ЛПХ, КФХ, дачного строительства по Классификатору ВРИ можно ознакомиться здесь.
10. С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением можно ознакомиться здесь.
11. ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь.
12. С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
13. С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь

14. Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можнополучить здесь.