Государственная регистрация сделок – защита прав их сторон
Юридически сделки фиксируются договорами, соглашениями сторон или иными правовыми документами, в которых отражается:
- суть сделки
- условия
- порядок расчётов
Договоры подписываются лицами, совершающими сделку (или их уполномоченными представителями).
Подписанный договор – документальный юридический факт. При возникновении разногласий между сторонами договора он может быть использован в судебных органах.
По результатам сделки с недвижимостью происходит переход права на объект недвижимости от его владельца к приобретателю. Этот момент должен быть зафиксированным в ЕГРН.
Порядок проведения сделок с недвижимостью регулируется Гражданским кодексом РФ:
- права собственника на действия с имуществом (статья 209):
собственник вправе совершать с принадлежащим ему ему имуществом любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц по своему усмотрению
- отчуждать свое имущество в собственность другим лицам
- передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом
- отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом
- право на собственность приобретателя (покупателя) имущества при сделке (статья 218):
право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании:
- договора купли-продажи
- мены
- дарения
- иной сделки об отчуждении этого имущества
а само право собственности у приобретателя возникает (статья 223):
- с момента передачи собственности, если иное не предусмотрено законом или договором
- с момента регистрации права собственности в ЕРГН
К составлению договоров купли/продажи недвижимости необходимо отнестись максимально тщательно:
Переход права собственности и его обязательная регистрация в ЕГРН
- переход права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, происходящие при сделках с недвижимостью, подлежат государственной регистрации в ЕГРН (статья 131 и статья 551 ГК РФ)
- передача недвижимости покупателю осуществляется передаточному акту, подписанному продавцом и покупателем, а принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (статья 556 ГК РФ)
Возврат средств и всего, что получено по недействительной сделки
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167)
Мнимые и притворные сделки являются недействительными (статья 170):
- мнимая сделка – сделка, которая совершается лишь для вида, без намерения создать правовые последствия
- притворная сделка – такая сделка, что совершена в целях прикрытия другой сделки, в том числе сделки, совершаемой на иных условиях, ничтожна
Сделка, совершённая под влиянием:
- обмана
- насилия
- угрозы, злонамеренного соглашения
- стечения тяжёлых обстоятельств
является недействительной и признаётся таковой в судебном порядке по иску потерпевшего, а убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной (статья 179 ГК РФ).
Формы договоров в сделках с недвижимостью
Оформить договор по заключению сделки с недвижимостью можно может быть заключён в любой форме, предусмотренной для совершения сделок (статья 434 ГК РФ).
Договор в письменной форме можно оформить, например, как в нотариально, так и в простом письменном виде (статья 550 ГК РФ).
Правовой основой для совершения сделок с недвижимостью является федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости (№218-ФЗ).
Обязательная нотариальная форма действует только для некоторых договоров. С новым порядком подготовки к сделкам с обязательным нотариальным удостоверением можно ознакомиться здесь. Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь.
Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Регистрация осуществляется в территориальных отделениях Управления Россреестра. Сведения о сделках вносятся в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
В этом реестре проводится
- регистрация прав на недвижимое имущество
- регистрация сделок с недвижимостью
- регистрация ограничений (обременений) прав
Особенностью государственной регистрации является заявительный порядок. Это означает, что регистрационные действия начинаются только по заявлению заинтересованного лица.
Полезно знать
- Реформа правил перевода с/х земель под дома и дачи в Московской области – 2024 – здесь