Государственная регистрация сделок – защита прав их сторон


Юридически сделки фиксируются договорами, соглашениями сторон или иными правовыми документами, в которых отражается:

  • суть сделки
  • условия
  • порядок расчётов

Договоры подписываются лицами, совершающими сделку (или их уполномоченными представителями).

Подписанный договор – документальный юридический факт. При возникновении разногласий между сторонами договора он может быть использован в судебных органах.

По результатам сделки с недвижимостью происходит переход права на объект недвижимости от его владельца к приобретателю. Этот момент должен быть зафиксированным в ЕГРН.

Порядок проведения сделок с недвижимостью регулируется Гражданским кодексом РФ:

  • права собственника на действия с имуществом (статья 209):

собственник вправе совершать с принадлежащим ему ему имуществом любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц по своему усмотрению

  1. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам
  2. передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом
  3. отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом
  • право на собственность приобретателя (покупателя) имущества при сделке (статья 218):

право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании:

  1. договора купли-продажи
  2. мены
  3. дарения
  4. иной сделки об отчуждении этого имущества

а само право собственности у приобретателя возникает (статья 223):

  1. с момента передачи собственности, если иное не предусмотрено законом или договором
  2. с момента регистрации права собственности в ЕРГН

К составлению договоров купли/продажи недвижимости необходимо отнестись максимально тщательно:

 

 

Переход права собственности и его обязательная регистрация в ЕГРН

 

  1. переход права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, происходящие при сделках с недвижимостью, подлежат государственной регистрации в ЕГРН (статья 131 и статья 551 ГК РФ)
  2. передача недвижимости покупателю осуществляется передаточному акту, подписанному продавцом и покупателем, а принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (статья 556 ГК РФ)

Возврат средств и всего, что получено по недействительной сделки

 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167

Мнимые и притворные сделки являются недействительными (статья 170):

  • мнимая сделка – сделка, которая совершается лишь для вида, без намерения создать правовые последствия
  • притворная сделка – такая сделка, что совершена в целях прикрытия другой сделки, в том числе сделки, совершаемой на иных условиях, ничтожна

Сделка, совершённая под влиянием:

  1. обмана
  2. насилия
  3. угрозы, злонамеренного соглашения
  4. стечения тяжёлых обстоятельств

является недействительной и признаётся таковой в судебном порядке по иску потерпевшего, а убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной (статья 179 ГК РФ).

 

Формы договоров в сделках с недвижимостью

 

Оформить договор по заключению сделки с недвижимостью можно может быть заключён в любой форме, предусмотренной для совершения сделок (статья 434 ГК РФ).

Договор в письменной форме можно оформить, например, как в нотариально, так и в простом письменном виде (статья 550 ГК РФ).

 

 

Правовой основой для совершения сделок с недвижимостью является федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости (№218-ФЗ).

Обязательная нотариальная форма действует только для некоторых договоров. С новым порядком подготовки к сделкам с обязательным нотариальным удостоверением можно ознакомиться здесь. Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Регистрация осуществляется в территориальных отделениях Управления Россреестра. Сведения о сделках вносятся в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

В этом реестре проводится

  • регистрация прав на недвижимое имущество
  • регистрация сделок с недвижимостью
  • регистрация ограничений (обременений) прав

Особенностью государственной регистрации является заявительный порядок. Это означает, что регистрационные действия начинаются только по заявлению заинтересованного лица.

 

Полезно знать

 

  1. Реформа правил перевода с/х земель под дома и дачи в Московской области – 2024 – здесь

 

 


Поделиться:






наверх