Главная → Изменение категории земли (перевод земель) → Реформа правил перевода с/х земель под дома и дачи в Московской области – 2024


О переводе с/х земель под дома и дачи в Московской области


Содержание

  1. Земельная реформа в Подмосковье – действенные меры борьбы со спекуляциями с сельхозземлёй
  2. «Маршрутная карта» земельной реформы
  3. Мнения экспертов и фермеров о планируемой земельной реформе Подмосковья

 

1. Земельная реформа в Подмосковье – действенные меры борьбы со спекуляциями с сельхозземлёй

 

Власти Подмосковья стали инициатором планируемой земельной реформы в своём регионе – изменение правил перевода земли под дачи и дома  (сообщение в Российской газете от 06.08.2024).

Разработчиком идеи по её проведению выступило Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области.  

  • цель реформы – снижение привлекательности спекуляций с сельскохозяйственными землями
  • планируемому реформированию подлежат правила перевода земель с/х назначения, которые обеспечивают дальнейшее использование таких земель под застройку – возведение на них объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

Оформить землю под ИЖС в Подмосковье станет сложнее. Но причины проведения реформы имеют объективный характер – они связаны:

  • с необходимостью рациональной эксплуатации земель с/х назначения
  • с выявлением несовершенств существующего порядка смены ВРИ земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые девелоперы активно используют в ущерб бюджету Московской области и опустошают карманы потребителей их продукта – частных покупателей участков

К основным причинам реформирования порядка смены ВРИ ЗУ региональный Минсельхоз отнёс следующие обстоятельства:   

1.1. Сведения о площади с/х угодий в Подмосковье
 

В Подмосковье свыше 1 млн. га таких земель. Используется – 570 тыс. га. Из них:

  • 236 тыс. га отведены под пастбища и насаждения
  • 242 тыс. га – в составе неиспользуемой пашни
    •  57 тыс. га – неликвидные участки
    • 60 тыс. га предложены к изъятию
    • 185 тыс. га осталось вовлечь в оборот (ежегодно вводится в оборот от 20 тыс. до 40 тыс. га)

 

1.2. Проблема сокращения площадей с/х земель вследствие их перевода в территориальные зоны СХ–2 и Ж–2

 

Вывод с/х земель из оборота  под застройку жилья или создания объектов промышленности – задача востребованная и социально значимая

  • включение с/х земель в зону СХ–2 разрешает использовать переведённые земли под садоводство и огородничество
  • включение с/х земель в зону Ж–2 обеспечивает возведение на них объектов ИЖС

По мнению губернатора региона Воробьева А.В., административный подход к переводу с/х земель в иные категории или смена их разрешённого использования должен быть категорично  простым: «Если земля сельхозназначения работает мы на это не идем. Другое дело, когда есть запрос на неиспользуемые участки, примыкающие к населённым пунктам или производственным объектам. В этом случае перевод земли возможен при условии уплаты средств в бюджет. Часть средств, собранных таких образом, будет направляться на развитие сельского хозяйства и предприятий АПК».

1.3. Несоразмерность платы за земельные участки после изменения их назначения под строительство дач и коттеджных посёлков

 

После оформления смены вида разрешенного использования земли продажа участков, образованных в результате дробления, по кратно более высоким ценам:

  • рыночная стоимость с/х угодий в текущий период – порядка 150 тыс. руб./га 
  • после изменения назначения участка рыночная цена 1 га увеличится:
    • до 12 млн. руб./га – при изменении ВРИ ЗУ на разрешённое использование «садоводство»
    • до 20 млн. руб./га – при изменении категории земель с изменением ВРИ ЗУ на разрешённое использование «ИЖС» 

 

1.4. Игнорирование девелоперами задач строительства инфраструктуры социальных объектов 

 

Возникающие проблемы заключаются в том, что, превратив пашню в дачный или коттеджный поселок, застройщики не всегда обеспечивают новых жителей достаточной инфраструктурой:

  • дорогами
  • фельдшерскими пунктами
  • элементарными энергетическими мощностями

Следствие такого девелоперского подхода – нагрузка на регион, а не девелопера, не утруждающего себя ни трудами, ни расходами на разработку проектов и строительство ифраструктуры и «социалки».

Губернатор Московской области Андрей Воробьёв охарактеризовал сложившуюся ситуацию так:  

  • «Затраты ложатся на плечи муниципалитетов, которые теоретически могли бы покрыть их теми деньгами, что застройщик платит за перевод земли, но суммы эти сейчас ничтожны и их ни на что не хватает.
  • Средние расходы бюджета на реализацию социальных проектов в рамках коттеджной застройки – 3 млн. руб. на 1 га территории.
  • В итоге, жители коттеджных поёелков и новые дачники сидят на старых энергосетях, а учиться и лечиться ездят по бездорожью в соседние города, где им тоже не сказать, чтобы рады. В плюсе только первоначальный собственник земли, который положил в карман миллионы – и был таков».

2. «Маршрутная карта» земельной реформы

 

2.1. Увеличение платы за смену разрешённого использования земель 

 

Размер платы за смену категории земель или ВРИ ЗУ вырастет с текущих 10% до 100% от разницы кадастровых стоимостей участка до и после смены категории земель или ВРИ ЗУ.. 
 
В текущий период плата в 10% кадастровой стоимости земли составляет:

  • 400 тыс. руб. – по с/х землям, переводимым в зону СХ-2
  • 600 тыс. руб. – по с/х землям, переводимым в зону Ж–2 

После увеличения ставки до 100% плата за 1 га переводимой с/х земли вырастет до следующих пределов:

  • 4.4 млн. руб. – при переводе земельных участков с/х назначения в зону в СХ-2 
  • 5.6 млн руб. – при переводе земельных участков с/х назначения в зону Ж–2 

Частично средства от платы за перевод с/х земель, поступившие в бюджет, будут направляться на развитие сельскохозяйственной отрасли Подмосковья.
 

2.2. Установление предельного размера участков под сельское хозяйство
 

Кроме 10-кратного увеличения стоимости перевода земель под другие виды их испольования, планируется внести изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – установить для земель с/х назначения предельный размер.
 
В текущий период, к примеру, для зоны СХ-3, которая предусматривает возможность строительства:

  • ферм
  • птицефабрик
  • складов
  • объектов для переработки сельхозпродукции и прочего

не определен минимальный размер участка. Из-за этого происходят случаи удобного девелоперам дробления таких территорий на участки площадью 6–15 соток – для их последующей продажи под жильё. 
 
Предложенный властями и Минсельхозом области минимальный размер сельскохозяйственного участка в 2 га позволит: 

  • исключить дробление переведённой земли для дальнейшей перепродажи под дачи
  • предотвратить бесконтрольную застройку земли, предназначенной для сельского хозяйства

2.3. Внесение платы в момент изменения зонирования участка, а не вида его разрешенного использования

 

Такая мера  направлена на борьбу с умышленным уменьшением размера платежа за смену разрешённого использования.  

Умышленно используемая и детально отработанная девелоперами схема состоит из нескольких этапов:

  1. собственник земли выбирает категорию, которая не предусматривает взимание платы
  2. затем собственник земли увеличивает размер кадастровой стоимости
  3. далее собственник земли повторно меняет вид использования на «жилой» и платит меньше, а бюджет недополучает средства

Внесение платы в момент изменения существующей территориальной зоны участка СХ -1 или СХ-3 на зоны СХ-2 или Ж–2 не даст возможности реализовать описанную схему. А значит, гарантирует полноценное пополнение бюджета.

Подход к решениям об изменении зонирования с/х земель станет особенно тщательным. Каждый случай будет рассматриваться с точки зрения эффективности проекта и соблюдения установленных сроков его реализации.

Если земли с вновь утвержденным разрешенным использованием не задействуются по назначению, власти будут рассматривать возможность возврата земельного участка в сельскохозяйственный фонд.

Иными словами, следствием нарушения нецелевого использования земли, а также сроков реализации проекта станет возврат к исходным позициям – к прежней категории земельного участка и прежнему ВРИ (то есть к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с прежним ВРИ ЗУ)
 
Примечание
 
4 июля 2024 года Совет Федерации одобрил законодательный акт, обязывающий владельцев дачных наделов освоить их в течение 3 лет (проект ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 23 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 634000-8).
 
После вступления закона в силу (1 марта 2025 года):

  1. правительство получит полномочия определять критерии неиспользования земельных участков, расположенных в населенных пунктах, садоводческих и огороднических товариществах
  2. станет действовать введенное понятие «освоение земельного участка» – комплекс мероприятий для приведения надела в пригодное для использования состояние, соответствующее его целевому назначению и разрешённому использованию (перечень мероприятий позже определит правительство)
  3. владельцы дачных наделов обязаны использовать их по назначению с началом использования в установленный 3-годичный срок

Дополнительные санкции за неосвоение участка в течение оговоренного срока не предусмотрены. В настоящее время и далее за нецелевое использование земли предусмотрен штраф в размере от 1 до 1.5% кадастровой стоимости, но не менее 20 тыс. руб. (пункт 3 статьи 8.8 КоАП РФ).

2.4. Льготы для проектов зон комплексного развития территорий (КРТ)

 

Для зон комплексного развития территорий, предусматривающего строительство социальных объектов, будут вводиться льготы. 

При условии выполнения инвестором обязательств по проекту КРТ земельной реформой Подмосковья планируется узаконить такие возможности:

  • возврат платы, внесённой за смену категории или ВРИ сельскохозяйственных земель в целях индивидуального жилищного строительства
  • или снижение размера платы 

 

3. Мнения экспертов и фермеров о планируемой земельной реформе Подмосковья

 

Разноречивые мнения по поводу земельной реформы в Московской области, высказываемые земельными экспертами, специалистами различных отраслей деятельности, фермерами и предпринимателями, арендующими с/х земли у частных собственников, можно кратко сформулировать так:

  1. Принятые меры необходимы для более эффективного использования земель и наращивания поступлений в бюджет, которые в дальнейшем могут быть направлены на реализацию госпрограммы «Сельское хозяйство Подмосковья».
  2. Альтернативой покупки недвижимости в Москве становится ее приобретение в Московской области. Соответственно, правительству региона пришлось позаботиться о том, чтобы немного охладить рынок и обеспечить рост доходов.
  3. Предложения властей Подмосковья довольно логичны на фоне того, что в Москве прекратили действие:
    • программа льготной ипотеки
    • программа IT-ипотеки
  4. Чаще всего в оборот девелоперов вводятся именно с/х земли. Увеличение платы за смену ВРИ повысит издержки для застройщиков, реализующих в Московской области проекты коттеджных посёлков. Что касается индивидуальных застройщиков, то для них все будет зависеть от конкретной категории, в которую они решат перевести свой участок.
  5. Ситуация может стать более сложной для собственников сельхозземель. Например, им станет труднее участвовать в девелоперских проектах. При этом менее привлекательные участки, вероятнее всего, не будут выкуплены после повышения платежа
  6. Проблема перевода с/х земель или смера их разрешённого использования под застройку характерна не только для Подмосковья, но и для других регионов. Налицо – созданная абсолютно спекулятивная схема бизнеса, который пользуется слабостью регулирования в этом вопросе.
  7. Как только стоимость перевода земель повысят, сельхозугодья сильно упадут в цене, в которую сейчас заложена легкая возможность смены разрешенного вида использования. Снизятся цены – больше молодых стартаперов смогут прийти в сельское хозяйство.
  8. Реформа, которую предложили власти Подмосковья, должна ударить по тем девелоперам, которые делали большие деньги при переводе земель из сельскохозяйственной категории под застройку.
  9. В очереди на получение земли числятся тысячи многодетных родителей. Вот пусть они строят индивидуальное жилье и занимаются сельским хозяйством – сделают огород с теплицами, заведут живность. Если земля выгодна для проживания, её надо передавать людям.

Отношение к мерам по росту платежа за перевод с/х земель под строительство объектов ИЖС и дач, предпринятым в Московской области, не может быть одинаковым у всех людей. Но прослеживается одно – необходимость регулирования этого вопроса должным образом.  

Не исключено, что меры, которые предложили в Подмосковье, помогут остановить перевод сельскохозяйственных земель в жилую категорию и, возможно, будут  внедряться в других регионах – там, где они стали такими же острыми.

 


Поделиться:





наверх