Определение границ участка для регистрации жилого/садового дома – 2025

Содержание

1. Точные границы земельных участков – во главе угла
2. Межевание земельного участка – база для беспроблемной регистрации жилого/садового дома
   • 2.1. Что такое межевание земельного участка и межевой план
3. Технический план – главный документ для кадастрового учёта жилого/садового дома
4. Два варианта постановки жилого/садового дома на кадастровый учёт и регистрации права собственности
5. Какие построенные здания/сооружения подлежат кадастровому учёту

 

1. Точные границы земельных участков – во главе угла

 

Требования к регистрации сделок с участками без учтённых границ, а также оформление права собственности на капитальные объекты, расположенные на таких участках, стали более жёсткими с 1 марта 2025 года. 

Связано это с указаниями ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» №487-ФЗ от 26.12.2024. На их основании в ряд сопутствующих законов сделаны соответствующие дополнения.

Суть ряда новшеств можно изложить следующим образом:

1. если границы земельного участка не зафиксированы в ЕНРН, невозможно выполнить процедуры, связанные с регистрационными действиями по недвижимости:
   
   • продать, подарить, обменять, завещать или сдать в аренду участок, не имеющий учтённые границы
   • поставить на кадастровый учет и/или оформить в собственность капитальный объект (построенное или строящееся здание/сооружение), расположенный на участке, у которого сведения об установлении границ не были внесены в ЕГРН
2. обязанность застройщиков – ставить на кадастровый учёт здания и сооружения сразу после завершения строительства 
3. строительство/реконструкция здания или сооружения считаются завершёнными со дня:
   
   • получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания/сооружения – для случаев, когда требуется получение РНС (разрешения на строительство) – в соответствии с положениями статьи 52 ГрК РФ
     • если для строительства/реконструкции не требуются получение РНС и/или подготовка проектной документации, то завершением строительства будет считаться день осуществления государственного кадастрового учёта
   • получения уведомления о соответствии требованиям законодательства о градостроительной деятельности построенных/реконструированных объектов ИЖС или садовых домов – в соответствии с положениями статьи 51.1 ГрК РФ
4. особое внимание мониторингу нарушений обязательных требований к использованию и охране земель, за которые предусмотрена административная и иная ответственность (плановые и внеплановые проверки) – в таких формах, как:
   • государственный земельнвй надзор
   • муниципальный земельный контроль 

Применение перечисленных запретов, выполнение обязательств застройщиков, а также обязанностей надзорных/контрольных органов не зависит:

• ни от категории земли
• ни от вида разрешённого использования участка
• ни от функционального назначения капитального объекта

Несмотря на то, что Росреестр, как и прежде, будет принимать документы: 

• для регистрации сделок
• для оформления права собственности на построенные капитальные объекты 

в случае отсутствия в ЕГРН сведений о границах участка государственный регистратор приостановит процедуру.

Приостановка учётно-регистрационных действий Росреестра будет длиться до момента исправления ситуации – постановки на кадастровый учёт границ земельного участка (статья 26 Закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). 

Выводы

 

Вывод первый

 

Главное требование Закона №487-ФЗ для застройщиков частных жилых и садовых домов, собственников объектов и риэлторов, занимающихся реализацией частной недвижимости – наличие точных границ наделов с их регистрацией в Росреестре.

Отсутствие сведений о границах любого участка в ЕГРН:

1. становится причиной:
   
   • запрета на сделки с участком
   • приостановки регистрации в Росреестре капитальных объектов, построенных/строящихся на участке
   • приостановки внесения в ЕГРН тех изменений ОКС, которые произошли в результате реконструкции капитального объекта 
2. не влечёт за собой запрет на использование участка и существующих капитальных объектов в текущем состоянии:
   • эксплуатация ОКС осуществляются без изменения их характеристик
   • не совершаются никакие сделки с недвижимостью
3. исключает возможность не только получения ГПЗУ, но и выполнения градостроительных процедур:
   • изменение границ участка
   • раздел участка или выдел из него другого
   • изменение ВРИ ЗУ, категории земель
   • изменение территориальной зоны участка, установленной градостроительным регламентом в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования
   • изменение функциональной зоны участка, установленной генеральным планом муниципального образования 

Можно констатировать, что во главу угла в юридических и градостроительных действиях с земельными участками законодательство выдвинуло требование о наличии у каждого из земельных наделов границ, зафиксированных в ЕГРН.

Без сведений в Росреестре о границах участка невозможно однозначно определить:

• где на самом деле находится участок
• какую площадь занимает участок

Такие «сюрпризы» могут привести к строительству капитального объекта (жилого/садового дома) на чужом участке – со всеми вытекающими конфликтами с соседями смежных наделов, а покупатель участка с границами «где-то там» рискует приобрести «кота в мешке».

Кроме того, если на земельном участке по всем признакам не ведётся хозяйственная деятельность, а ещё у него отсутствуют установленные границы, то муниципалитеты или органы госвласти могут ошибочно принять такой участок за свободную землю и незаконно ею распорядиться. Такая ситуация создаёт прямую угрозу для защиты прав не только граждан, но и юридических лиц.

Таким образом,  для новых правообладателей земельных участков Закон №487-ФЗ:

• обеспечивает гарантии прав
• защищает от возможных проблем с определением местоположения границ
• предохраняет от несанкционированного занятия участков

Проверить, внесены или нет границы земельного участка в ЕГРН, можно на публичной кадастровой карте. В ней нужно ввести кадастровый номер или адрес участка. Отклик системы карты буде одним из таких:

•  «заданный» участок в его границах отобразится на карте 
• система сообщит, что границы участка не установлены, а значит, увидеть участок на карте будет просто невозможно 

Также сведения о границах участка указываются в выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Получить такую выписку (в бумажном или электронном виде) удобно через портал Госуслуг или в МФЦ. 

 

Вывод второй

 

Регистрация построенных частных домов с 1 марта 2025 года выполняется по правилу:  построил жилой/садовый дом – зарегистрируй его сразу.

Иными словами, жильё в частном домостроении должно быть поставлено на кадастровый учёт после завершения строительства незамедлительно. В противном случае, возникнет замкнутая цепь крайних неудобств, требующих решения известным способом:

• без кадастрового учёта не получится зарегистрировать право собственности на дом:
  • такая последовательность (сначала кадастровый учёт частного дома, а только потом – оформление на него права собственности) предусмотрена законом № 487-ФЗ
• без оформленного права собственности:
  • невозможно совершить ни одно юридическое действие с домом – его нельзя продать, подарить, завещать
  • нельзя подвести к дому газ, воду, электричество и другие коммуникации
  • не выдадут материнский капитал
  • банки не оформлят ипотеку

Кадастровый учёт частного дома, построенного на участке, связан с разработкой его технического плана. Такой план, в свою очередь, готовится на базе точных границ земельного участка, учтённых в ЕГРН. Ведь координаты строения привязываются к координатам поворотных точек границ участка.

Как ни размышляй, но «все пути ведут в Рим» – к определению границ ЗУ и регистрации сведений о границах в ЕГРН.

2. Межевание земельного участка – база для беспроблемной регистрации жилого/садового дома

 

2.1. Что такое межевание земельного участка и межевой план

 

Межевание – установление (определение) границ земельного владения с их юридическим оформлением.

Межевание земельного участка осуществляется в несколько этапов:

1. проведение полевых инженерно-геодезических работ с использованием специальной геодезической аппаратуры
   • GPS-приёмники
   • GNSS-приёмники
   • тахеометры
   • теодолиты
   • лазерные дальномеры
   • нивелиры
   • профилографы
   • лазерные рулетки и др.
2. камеральная обработка результатов геодезических измерений   

Межевание проводит кадастровый инженер, состоящий в  саморегулируемой организацией (СРО) кадастровых инженеров. Основание для данной процедуры – договор подряда, заключённый между заказчиком и кадастровым инженером.

В процессе межевания выполняется ряд кадастровых работ:

• устанавливается местоположение границ земельного участка  относительно соседних участков
• определяется площадь участка
• проводится согласование местоположения границ участка с соседями – владельцами смежных участков
• подготавливается межевой план в электронной форме
  • или на бумажном носителе, если это предусмотрено договором подряда

При подготовке межевого плана кадастровый инженер может использовать:

• материалы  градостроительного зонирования, представленные в действующих правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования, на территории которого расположен участок
• проект межевания и проект планировки территории (ПМ и ППТ)
• материалы генерального плана территории муниципального образования, в границах которого находится участок
• проекты организации и застройки территорий СНТ/ОНТ
• другие материалы

Межевой план – основа основ в процедуре внесения в ЕГРН сведений о границах земельного участка и размере его площади.

Межевой план

 

Межевым планом является письменно-графическое описание земельного участка. Требования к межевому плану, форме, составу сведений в нём регламентируются:

• Приказом Росреестра (№ П/0592 от 14.12. 2021)
• положениями статьи 22 Закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ 

Межевой план включает в себя текстовый и графический разделы. 

В текстовом разделе межевого плана содержатся:

• информация о выполненных кадастровых работах
• перечень и реквизиты документов, использованных для подготовки межевого плана
• сведения о земельном участке, которые необходимы для внесения в ЕГРН
• сведения о пунктах:
  • геодезической сетей
  • опорных межевых сетей
• для соответствующих задач межевания – сведения:
  • об изменённых земельных участках 
  • об уточняемых земельных участках
  •  о частях земельного участка
• акт согласования местоположения границ участка с правообладателями смежных участков
•  заключение кадастрового инженера 

Графический раздел содержит:

• сведения кадастрового плана соответствующей территории
  • или сведения Выписки их ЕГРН о соответствующем земельном участке
• чертежи, в которых отображаются:
  • границы территории и соседние участки с обозначением участка, для которого готовится план, красными линиями
  • координаты участка и/или его частей
  • координаты соседних участков
  • данные о геодезических точках привязки к местности с координатами
  • схемы геодезических построений и связи точек съёмки

Сведения о границах ЗУ, изложенные в межевом плане, – именно те, что отражаются в ЕГРН и на Публичной кадастровой карте по каждому из отмежеванных участков. 

Межевой план является официальным документом:

• такой статус закреплён Законом №218-ФЗ (пункт 1 статьи 22) 
• подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план 
• за подготовку межевого плана кадастрровый инженер несёт ответственность (статья 29.2 Закона «О кадастровой деятельности» № 221-ФЗ) 

Для внесения в ЕГРН сведений о границах земельного участка его владелец должен направить в Росреестр (через МФЦ или портал Госуслуги): 

• заявление о кадастровом учёте ЗУ
• межевой план (только в форме электронного документа)
  • пример межевого плана

3. Технический план – главный документ для кадастрового учёта жилого/садового дома

 

Что подтверждает технический план 

 

Каждое строение, связанное с землёй посредством фундамента, должно быть поставлено на кадастровый учёт и зарегистрировано в Росреестре. 

Подтвердить градостроительный факт нахождения строения на земельном участке можно единственным способом – определить его координаты на местности и внести в ЕГРН сведения о границах.

Для такого рода подтверждения необходимо выполнить:

• «привязку» объекта к земельному участку
• подготовить технический план строения

Сведения о размещении капитального объекта на участке вносятся в ЕГРН на основании технического плана. Для подготовки этого документа нужно обратиться к кадастровому инженеру.

В техническом плане содержатся:

• характеристики капитального здания – жилого/садового дома
• информация о кадастровом номере земельного участка, на котором расположено строение – то есть капитальное здание «привязано» к земельному участку:
  • под «привязкой» понимается определение местоположения строения на земельном участке – выполняется посредством измерения координат характерных точек контура такого строения

Технический план – документ, который позволяет Росреестру выполнить учётно-регистрационные действия в отношении капитального объекта, расположенного на участке с установленными границами: 

1. поставить на кадастровый учёт построенный/строящийся/реконструированный капитальный объект – к примеру, жилой/садовый дом 
2. закрепить запись о капитальном объекте в ЕГРН – то есть признать законность:
   • возведённого/строящегося/реконструированного капитального здания (жилого или садового дома)
   • изменений, произведённых в здании в процессе реконструкции

Технический план жилого дома на участке для ЛПХ и ИЖС, или дома, расположенного на садовом участке в СНТ: 

1. составляется после окончания:
   • строительных или реконструкционных работ
   • перепланировок в доме
   • возведения пристроек к дому и надстроек к нему
2. требуется для внесения в ЕГРН сведений об объекте 

Игнорирование государственного учёта капитального объекта влечёт за собой негативные последствия:

• невозможность оформления права собственности на объект
• запрет на сделки с домом, который будет нельзя продать, передать по наследству, сдать в аренду и т.д. – так как факт владения недвижимостью подтвердить не удастся
• «тёплое» общение с органами государственного надзора и земельного контроля администрации муниципального образования, «зоркие очи» которых при проверке не смогут не заметить нарушение со сроком постановки объекта на кадастовый учёт:
  • несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка госрегистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним влечёт наложение штрафа на граждан в размере от 1 500 до 2 000 руб. (статья 19.21 КоАП)

Работы по подготовке технического плана

 

Технический план для садовых жилых домов составляется по единому для них алгоритму:

1. готовится только кадастровым инженером, использующим специальное оборудование:
   • на основании договора подряда, заключённого заказчиком с кадастровым инженером
   • при условии зарегистрированных в Росреестре границ участка, на котором расположен дом  
   • при наличии уведомления администрации о соответствии параметров дома тем параметрам, которые установлены для объектов ИЖС  
2. выезд кадастрового инженера для обмера объекта и проведения геодезической съёмки (полевые измерения):
   • устанавливается местоположение здания на участке – путём  привязки здания к координатам участка, зафиксированным в ЕГРН, с обязательным определением координат характерных точек здания
   • для фиксации изменений, произошедших при реконструкции здания – выполняются внутренние обмеры здания и производится координация углов с привязкой к координатам участка, учтённым в ЕГРН   
3. обработка результатов полевых измерений
4. составление технического плана в сответствии с требованиями, изложенными:
   • в Приказе Росреестра № П/0082 от 15.03 2022
   • в статье 24 Закона № 218-ФЗ 

Технический план готовится в электронном виде. Подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. 

 

Содержание технического плана 

 

Так же, как и межевой план земельного участка, технический план жилого/садового дома состоит из текстовой и графической частей:

1. текстовая часть содержит
   • сведения о проведённых кадастровых работах
   • документы, послужившие основанием для составления плана
   • сведения об оборудовании, которое использовалось для проведения замеров
   • кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект (жилой/садовый дом)
   • информация о пунктах геодезической сети
   •  описание местоположения объекта (жилого/садового дома)
   • характеристики объекта, его адрес, назначение, общая площадь
   •  заключение кадастрового инженера
2. графическая часть включает в себя:
   • схему геодезических построений
   •  схему расположения здания
   •  чертёж контура здания
   •  план здания

 

4. Два варианта постановки жилого/садового дома на кадастровый учёт и регистрации права собственности

 

Положениями статьи 15 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что заявление в Росреестр об осуществлении:

• государственного кадастрового учёта построенного жилого/садового дома
• государственная регистрация прав на построенный жилой/садовый дом  

могут направить как собственник земельного участка, так и администрация, которая согласовала строительство дома (в форме ответного уведомления о соответствии возведённого строения параметрам, установленным для объекта ИЖС).   

 

Вариант первый – учёт и регистрация силами администрации

 

Регистрация дома на земельном участке в 2025 году выполняется после возведения здания:

1. датой завершения строительства считается день получения застройщиком уведомления от администрации о соответствии  построенного/реконструированного жилого иили садового домов тем параметрам, что установлены для объектов ИЖС  (статья 51.1 ГрК РФ)
2. заявку в Росреестр о постановке дома на кадастровый учёт и регистрации права собственности застройщика (владельца земельного участка и построенного объекта) в самостоятельном порядке отправит администрация
   • в случае,  если администрация, всё же, не направит заявление о постановке дома на кадастровый учет, то гражданин может сделать это самостоятельно 

После завершения Росреестром регистрационных действий застройщик, ставший собственником объекта, может получить Выписку из ЕГРН выбранным способом:

• лично
• по электронной почте
• Почтой России

 

Вариант второй – учёт и регистрация в спмостоятельном порядке

 

До 1 марта 2031 года застройщику, который планирует возвести объект ИЖС, не обязательно уведомлять администрацию:

• о планируемом строительстве
• о завершении строительства

Постановка на кадастровый учёт жилого/садового дома для такого случая осуществляется в следующем порядке:

1. по завершении строительства нужно заключить договор подряда с кадастровым инженером, который:
   
   • составляет технический план
   • отправляет заявку в Росреестр
   • или размещает материалы технического плана в электронное хранилище
   • или передаёт заказчику электронный носитель (диск) – чтобы заказчик сам подал материалы технического плана с комплектом других документов в МФЦ
2. владелец объекта получает выписку из ЕГРН

Документы необходимые для регистрации дома в такой ситуации аналогичны тем документам, которые используются при уведомительном порядке строительства жилого/садового дома:

1. декларация  об объекте недвижимости
2. технический план
3. идентификатор личности заявителя
4. правоустанавливающие документы на земельный участок
   • за исключением случая, когда права на землю уже зарегистрированы в Росреестре

Подать заявку в Росреестр на осуществление регистрационных действий можно одним из следующих способов:

1. лично в территориальном подразделении Росреестра
2. через МФЦ
3. на официальном сайте регистрационного центра, выполнив авторизацию на портале Госуслуги – в личном кабинете при помощи идентифицированного аккаунта

 

5. Какие вновь построенные здания/сооружения подлежат кадастровому учёту

 

Ориентиры для понимания необходимости кадастрового учёта 

 

Нужно или нет после 1 марта 2025 года ставить на кадастровый учёт сараи, теплицы и другие бытовые постройки том порядке, который изложен выше? Ответ на этот вопрос кроется в капитальности или некапитальности строений.

Тем не менее, из указанных двух ориентиров, очень не просто определить, what is what (что есть что). 

Объект относится к капитальным строениям, если он:

1. имеет:
   • фундамент
   • капитальные стены и перекрытия
2. подключается к коммуникациям

Иначе говоря, капитальные объекты крепко «вклиниваются в землю» и неразрывно связаны с ней, их невозможно построить без прочного фундамента, не получится переместить с места на место без разрушения конструкции и утраты функциональности самого строения. Капитальные здания/сооружения подлежат обязательной регистрации в Росреестре (пункт 7 статьи 1 Закона №218-ФЗ).

Некапитальные объекты можно монтировать на месте, демонтировать, передвигать, перевозить при необходимости – не причиняя при всём этом вреда конструкциям и/или их функциональности.

Такие строения не нуждаются в фундаменте – могут быть установлены на лёгком основании или небольшом количестве опор. Регистрации в Росреестре такие объекты не подлежат.

 

Хозяйственные постройки – объекты кадастрового учёта или нет? 

 

Хозяйственные постройки могут быть как капитальными, так и некапитальными. К таким постройкам относятся  строения и сооружения вспомогательного использования, расположенные на участках ИЖС, ЛПХ, для ведения садоводства:

• летние кухни
• гаражи
• бани
• сараи
• погреба
• навесы
• теплицы
• колодцы
• другие хозяйственные постройки. 

Чтобы понять, к какому типу относится конкретная хозяйственная постройка, нужно, прежде всего, выяснить, обладает ли она признаками некапитального строительства.

Существуют критерии отнесения строений/сооружений к разряду вспомогательных – они установлены Постановлением Правительства РФ (№ 703 от 04.05 2023):

1. вспомогательное строение/сооружение располагается на одном земельном участке с основным зданием (жилым/садовым домом)
2. предназначено для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих ВРИ земельного участка – является:
   • сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной)
3. количество надземных этажей строения/сооружения – не более 3 
4. высота строения/сооружения – не более 20 м

В случае затруднений с определением капитальности/некапитальности вспомогательных хозяйственных построек помочь собственнику сможет кадастровый инженер. Он способен уточнить:

• является хозяйственная постройка объектом недвижимости, который нужно обязательно регистрировать в Росреестре
• или не относится к объектам недвижимости 

 

ОКС и капитальные хозяйственные постройки – точное попадание в перечень объектов, подлежащих регистрации в Росреестре 

 

Объекты капитального строительства

 

Все виды ОКС относятся к объектам недвижимости. Права на них подлежат государственной регистрации.

В частности, капитальные жилые и садовые дома необходимо поставить на кадастровый учёт и провести их государственную регистрацию:

• упрощённый порядок регистрации жилых/садовых домов остаётся прежним до 2031 года
• для регистрации жилых/садовых домов нужны:
  • технический план на дом, составленный кадастровым инженером на основании декларации, заполненной самим собственником
  • правоустанавливающий документ на земельный участок 

При всём этом необходимо учесть, что с 1 марта 2025 года постановка на государственный кадастровый учет и регистрация прав на объекты капитального строительства происходит при неукоснительном исполнении требования об установлении и внесении в ЕГРН сведений о границах земельного участка:

• поставить на кадастровый учёт и оформить право собственности на жилой/садовый дом можно только после того, как будут определены границы земельного участка, на котором расположен такой дом
• если земельный участок не отмежеван, то вначале нужно:
  • установить координаты земельного участка
  • определить границы земельного участка на местности

 

Хозяйственные постройки до 2013 «года рождения»

 

В отношении хозяйственных построек, представляющих собой ОКС, которые возведены до 2013 года, введён упрощённый порядок регистрации (в силу Закона № 370-ФЗ от 29.10.2024).

Применение упрощённого порядка регистрации хозяйственных построек возможно при одновременном соблюдение следующих условий:

1. в отношении таких объектов до 1.01.2013 проведены:
   • или государственный технический учёт
   • или техническая инвентаризация
2. постройки расположены на земельных участках, предназначенны для целей:
   • индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
   • личное подсобнок хозяйство (ЛПХ)
   • ведение садоводства
3. земельный участок, на котором расположен хозяйственная пстройка:
   • или должен находиться в собственности гражданина
   • или принадлежать ему на праве
     • пожизненного наследуемого владения
     • постоянного (бессрочного) пользования
     • безвозмездного пользования
     • аренды (если участок находится в государственной или муниципальной собственности)
4. постройка должна быть  неразрывно  связана  с  земельным  участком:
   • стоять  на  фундаменте
   • не  может  быть  перенесена  без  нанесения  значительного  урона 

 

Полезно знать

 

1. Классификация кемпингов и прочих средств размещения – 2025–2031 – здесь 
2.  Генеральный план Санкт-Петербурга 2023-2050. Функциональные зоны – здесь 
3. Как получить УРВИ земельного участка в Санкт-Петербурге – 2025 – здесь