Земли запаса – государственные и муниципальные резервы

Содержание

1. Понятие и состав земель запаса
2. Правовой облик земель запаса
3. Подготовка к переводу земель запаса в иные категории. Итог перевода 
   
   • 3.1. Формирование земельного участка
   • 3.2. Регистрация участка в ГКН
   • 3.3. Юридическое оформление перевода в другую категорию
4. Регламент перевода земель запаса из одной категории в другую в деталях
5. Как получить право собственности или аренды на переведённый участок 

1. Понятие и состав земель запаса

 

Земли в составе земель запаса, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставленные физическим и юридическим лицам:

• относятся к одной из 7 категорий земель, которые установлены земельным законодательством (статье 7 ЗК РФ)
• обладают большой площадью на территории страны – примерно  200 тыс. га
  • уступают по площади лишь землям с/х назначения и землям гослесфонда
• неоднородны по своему составу 

В земли запаса в установленном порядке:

• могут переводиться:
  • деградированные с/х угодья
  • земли, подверженные радиоактивному и химическому загрязнению и выведенные из хозяйственного использования
• включаются:
  • земли, занятые обширными природными объектами, не вовлеченные в хозяйственный оборот – скалы, ледники, пески, галечники и т. п.
  • земли под участками леса
  • земли под водными объектами и болотами
  • земли под дорогами
  • нарушенные земли
  • участки, непригодные для осуществления с/х производства (подпункт 6 пункта 1 статьи 7 Закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» №172-ФЗ от 21.12.2004)
  • другие земли
• отнесены:
  • участки, образованные в ходе при перераспределении неразграниченных земель – при условии, что на них расположено недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности
  • участки, не используемые по разным причинам – к примеру, земли, право собственности, владения и пользования которыми прекращено:
    • по решению судов, компетентных государственных органов или органов местного самоуправления
    • при добровольном отказе
    • в связи с истечением срока предоставления
    • в связи с изъятием за нарушение земельного законодательства.
    • в связи с отказом с/х коммерче­ской организации от использования невостребованных земельных долей

У категории «земли запаса» есть характерное отличие от других категорий земель – отсутствует целевое назначение. Из этого следует другая особенность участков земель данной категории – они являются неиспользуемыми, ведь по законодательству земельные участки можно использовать только в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ). 

Земли запаса:

• находятся в «запасном статусе»
•  нe пpинaдлeжaт физичecким и юpидичecким лицaм
• не предназначены для ведения какой-либо деятельности
  • использование земель запаса запрещено, как и любая их застройка
• не являются безхозными или забытыми:
  • находятся в собственности государства и муниципалитетов
  • состоят на особом учёте – в кадастровой документации есть экономическая и правовая информация о наделах в составе земель запаса
  • закон защищает земли запаса от любых действий, на которые нет согласия/разрешения  органов власти

Земельные участки и территории в составе земель запаса образуют специальный резервный фонд свободных земель:

1. формируется для перспективного использования земельных активов фонда в будущем
2. использование земель запаса допускается после их перевода в другую категорию
3. краткое или длительное время пребывания участков в «ожидании своего часа» длится до поры, пока никем незанятые земли станут необходимы:
   • государству/муниципалитету
   • инвесторам/застройщикам/производственникам/фермерам –как база для реализации многоплановых задач

Инвестиционный интерес к землям запаса обусловлен возможностью их перевода в любую другую категорию, которая:

1. будет отвечать планам будущего пользователя
2. разрешена Земельным кодексом РФ (с учётом генерального планирования и градостроительного зонирования территории муниципального образования):  
   • земли с/х назначения
   • земли населённых пунктов
   • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
   • земли особо охраняемых территорий и объектов
   • земли лесного фонда
   • земли водного фонда

2. Правовой облик земель запаса

 

Особенности категории «земли запаса», перечисленные выше, изложены в ряде статей федеральных законов.

Земли запаса:

1. находятся в одной из следующих форм публичной собственности на землю (статья 103 ЗК РФ, пункт 1 статьи 214 ГК РФ):
   • собственность Российской Федерации – государственная (федеральная)
   • собственность субъектов РФ – республик, краёв, областей, городов федерального значения, автономных областей, автономных округов
   • муниципальная собственность
2. не предоставлены в пользование гражданам и юридическим лицам
   • за исключением отдельных участков, находящихся в фонде перераспределения земель, который формируется в соответствии со статьей 80 ЗК РФ
3. не имеют целевого назначения
4. относятся к территориям, для которых градостроительный регламент не устанавливается (пункт 6 статьи 36 ГрК РФ):
   • невозможность использования ЗУ из земель запаса для каких-либо целей – причина отсутствия необходимости и правового основания для определения вида разрешённого использования участков (ВРИ ЗУ)
   • следствие невозможности определения ВРИ для участков с категорией «земли запаса» – отсутствие правового режима использования наделов, который должен устанавливаться градостроительным регламентом
   • границы земель запаса отображаются на картах градостроительного зонирования территорий муниципальных образования – как территории, для которых не установлен градостроительный регламент (пример)
5. обретают целевое назначение только после изменения категории земель участков с определением разрешённого использования (ВРИ ЗУ):
   • смена категории выполняется в порядке, установленном ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (№ 172-ФЗ от 21.12.2004)
   • перевод участка из состава земель запаса в иную категорию выполняется только после того, как участок будет сформирован, то есть поставлен на кадастровый учёт – это требование, без выполнения которого перевод будет невозможным (статья 13 Закона № 172-ФЗ) 

Земельные  участки из состава земель запаса:

• запрещено передавать арендаторам, новым собственникам без перевода ЗУ в другую категорию
• могут использоваться только после перевода их в другую категорию – в соответствии с целевым назначением, приобретённым в результате перевода (пункт 2 статьи 103 ЗК РФ)

Исключения

 

1. Перевод земель запаса в иные категории не требуется в следующих случаях (пункт 2 статьи 103 ЗК РФ):

1. земли запаса включены в границы охотничьих угодий
2. ведутся работы, связанные с пользованием недрами на таких землях
3. иные  случаи, предусмотренные федеральными законами (пункт 2 статьи 103 ЗК РФ):
   • проведение геодезических, геологосъёмочных, поисковых, кадастровых, землеустроительных работ и ряда других исследований и изысканий 

2, Земли запаса могут использоваться без перевода в иные категории в конкретных случаях, не связанных с активной эксплуатацией земли:

• сенокошение
• перегон скота на пacтбище или к водопою –  без остановки на участке  для выпаса
• пользование пpиpoдными oбъeктами (лecами, peками, oзёрами и др.) – без извлечения прибыли:
  • cбор ягoд и гpибов
  • лoвля pыбы
  • cбор cyxocтoя без выpyбки нacaждeний для oтoплeния дoмa или бани, но нe для пepeпpoдaжи:
    • cyчков выcoxшиx дepeвьeв
    • пoвaлeнных cyxиx дepeвьeв

3. Подготовка к переводу земель запаса в иные категории. Итог перевода

 

3.1. Формирование земельного участка 

 

Если претендент выбирает в составе земель запаса территорию, на которой можно определиться с расположением будущего надела, то предстоит решение задачи по формированию нового участка:

• подготовка схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (СРЗУ на КПТ) 
• согласование СРЗУ на КПТ с владельцем земли
• выполнение необходимых кадастровых работ

Образование (формиррование) нового самостоятельного участка из земель запаса производится различными способами, связанными с проведением межевания: 

1. раздел участка
2. объединение участков
3. перераспределение других участков
4. выдел из другого участка
5. выдел из земель, находящихся:
   • в госсобственности
   • в муниципальной собственности

По итогам межевания готовится межевой план формируемого земельного участка.

 

3.2. Регистрация участка в ГКН

 

После формирования участок из земель запаса должен быть поставлен на кадастровый учёт, по итогам которого:

• участок получает кадастровый номер
• фиксируются границы и площадь участка
• указывается адрес или местоположение участка
• собственником земли остаётся государство/муниципалитет

3.3. Юридическое оформление перевода в другую категорию

 

Переводом земель запаса из одной категории в другую занимаются (пункт 1 статьи 8 ЗК РФ): 

1. Правительство РФ – по федеральным землям
2. власти субъекта РФ:
   • по землям, находящимся в собственности субъектов РФ
   • по землям с/х назначения, находящимся в муниципальной собственности
3. местное самоуправление
   • по муниципальным землям
   • исключение – с/х земли

После постановки участка на кадастровый учёт готовится акт о его переводе в другую категорию в зависимости от целей дальнейшего использования:

• постановление/распоряжение уполномоченного органа
• с обязательным закреплением новой категории в правоустанавливающих документах на участок

 

4. Регламент перевода земель запаса из одной категории в другую в деталях

 

Чтобы ввести земли запаса в хозяйственный оборот и получить возможность претендовать на приобретение их в собственность или аренду, нужно сначала перевести их в одну из целевых категорий, которая предполагает ведение на ней хозяйствования или бизнеса:

• в земли с/х назначения
• в земли населённых пунктов
• в земли промышленности
• др.

1. Подача ходатайства

Претендент, заинтересованный в переводе земель сформированного им участка из категории «земли запаса» в другую категорию, подаёт заявление (ходатайство) – в орган, уполномоченный на решение такой задачи, то есть в зависимости от принадлежности земельного участка (статья 2 Закона № 172-ФЗ)

• или в исполнительный орган госвласти
  • в комитет имущественных отношений региона
• или в орган местного самоуправления

Ходатайство (заявление) должно содержать сведения:

• кадастровый номер участка
• категория земель, в состав которых входит земельный участок –земли запаса
• категория земель, в которую предполагается осуществить перевод
• обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую – веские причины необходимости перевода,  которые орган власти должен принять во внимание и провести процедуру
  • для усиления мотивов перевода рекомндуется приложить документы, подтверждающие возможность использования участка в конкретных целях
• право на земельный участок

К заявлению необходимо приложить следующие документы (пункт 4, пункт 4.1 статьи 2 Закона № 172-ФЗ):

• выписка из ЕГРЮЛ или из ЕГРИП
• выписка из ЕГРН на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить
• согласие правообладателя участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую:
  • для земель запаса это согласие собственника участка – государства или муниципалитета 
• заключение государственной экологической экспертизы
  • такая экспертиза выполняется только для случая, если её проведение предусмотрено федеральными законами

Образцы ходатайств представляются на официальных ресурсах региональных подразделений органов власти, которые уполномочены в решении вопросов по переводу земель из одной категории в другую:

• пример – здесь
• примерная форма ходатайства – здесь.
• примерные формы ходатайств для юридических и физических диц – здесь 

В принятии ходатайства могут отказать в 2 случаях:

1. с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо
2. к ходатайству приложены документы, у которых  состав, форма или содержание не соответствует требованиям законодательства (к примеру, содержание приложенных материалов не соответствуют генеральному плану и ПЗЗ муниципального образования): 
   • при этом ходатайство возвращается заявителю с указанием причин отказа (пункт 3 статьи 3 Закона № 172-ФЗ)

2. Рассмотрение ходатайства

Со дня поступления ходатайства в исполнительный орган власти в течение срока:

• 2 месяца – если заявление подано в орган госвласти субъекта РФ или местного самоуправления
• 3 месяца – если заявление подано в орган Правительства РФ  

принимается соответствующее решение – нормативный акт в форме постановления/распоряжения (пункт 4 статьи 3 Закона № 172-ФЗ): 

• или акт о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую:
  • пример 1
  • пример 2
• или акт об отказе в переводе

Акт о переводе земельного участка из состава земель запаса в другую категорию содержит:

• основания изменения категории земель
• границы и описание местоположения земель
• сведения о земельном участке:
  • площадь
  • кадастровый номер
  • категория земель, из которой выведен участок – земли запаса  
  • категория земель, в которую оформлен перевод

3. Направление акта о переводе 

Акт о переводе земельного участка из состава земель запаса в другую категорию или об отказе в таком переводе направляется:

• заинтересованному лицу – в течение 14 дней со дня принятия акта  
• в орган кадастрового учёта – в течение 5 дней

4. Внесение изменений в ЕГРН в сведения об участке

На основании акта о переводе земель орган кадастрового учёта далее

1. вносит изменения в основные характеристики земельного участка 
2. направляет уведомления об изменениях в основных характеристиках земельного участка, внесённых в ЕГРН:
   • правообладателя земельного участка
   • орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты внесения изменений в государственный кадастр недвижимости.

 

5. Получение права на переведённый участок

 

Если участок из земель запаса был переведён в иную категорию, у претендента появляется право приобрести его в собственность или аренду:

• на аукционе (по общему правилу)
• в аренду сроком до 5 лет без проведения торгов  – в случае, если участок из земель запаса был переведён в земли с/х назначения   
  • участок должен использоваться исключительно для ведения фермерской деятельности

Получение разрешения на возведение ОКС станет возможным только после получения акта о переводе в другую категорию – при условии, что новая категория земель была выбрана правильно. Нужно учесть следующее: 

• строительство капитальных объектов на земле с/х назначения ограничено законом
• для планируемой жилой или коммерческой застройки лучшим вариантом станет изменение категории «земли запаса» на категорию «земли населённых пунктов»
• выбор новой категории должен делаться с учётом соответствия запрошенного целевого назначения участка:
  • генеральному плану
  • материалам градостроительного зонирования территории муниципального образования  

 

Полезно знать

 

1. Ликвидация СНТ по добровольному решению садоводов – 2024 – здесь
2. Нормы управления имуществом общего пользования СНТ – 2024 – здесь
3. Сети СНТ в собственность ТСО. Указания Минэнерго РФ – 2024 – здесь
4. Реформа правил перевода с/х земель под дома и дачи в Московской области – 2024 – здесь
5. Ответственность за самозахват чужой земли. Порядок исправления реестровой ошибки с границами земельного участка – здесь
6. Фонд перераспределения земель – реестр участков с/х назначения как навигатор для приобретения  – здесь