Земли запаса – государственные и муниципальные резервы
Содержание
- Понятие и состав земель запаса
- Правовой облик земель запаса
- Подготовка к переводу земель запаса в иные категории. Итог перевода
- Регламент перевода земель запаса из одной категории в другую в деталях
- Как получить право собственности или аренды на переведённый участок
1. Понятие и состав земель запаса
Земли в составе земель запаса, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставленные физическим и юридическим лицам:
- относятся к одной из 7 категорий земель, которые установлены земельным законодательством (статье 7 ЗК РФ)
- обладают большой площадью на территории страны – примерно 200 тыс. га
- уступают по площади лишь землям с/х назначения и землям гослесфонда
- неоднородны по своему составу
В земли запаса в установленном порядке:
- могут переводиться:
- деградированные с/х угодья
- земли, подверженные радиоактивному и химическому загрязнению и выведенные из хозяйственного использования
- включаются:
- земли, занятые обширными природными объектами, не вовлеченные в хозяйственный оборот – скалы, ледники, пески, галечники и т. п.
- земли под участками леса
- земли под водными объектами и болотами
- земли под дорогами
- нарушенные земли
- участки, непригодные для осуществления с/х производства (подпункт 6 пункта 1 статьи 7 Закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» №172-ФЗ от 21.12.2004)
- другие земли
- отнесены:
- участки, образованные в ходе при перераспределении неразграниченных земель – при условии, что на них расположено недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности
- участки, не используемые по разным причинам – к примеру, земли, право собственности, владения и пользования которыми прекращено:
- по решению судов, компетентных государственных органов или органов местного самоуправления
- при добровольном отказе
- в связи с истечением срока предоставления
- в связи с изъятием за нарушение земельного законодательства.
- в связи с отказом с/х коммерческой организации от использования невостребованных земельных долей
У категории «земли запаса» есть характерное отличие от других категорий земель – отсутствует целевое назначение. Из этого следует другая особенность участков земель данной категории – они являются неиспользуемыми, ведь по законодательству земельные участки можно использовать только в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ).
Земли запаса:
- находятся в «запасном статусе»
- нe пpинaдлeжaт физичecким и юpидичecким лицaм
- не предназначены для ведения какой-либо деятельности
- использование земель запаса запрещено, как и любая их застройка
- не являются безхозными или забытыми:
- находятся в собственности государства и муниципалитетов
- состоят на особом учёте – в кадастровой документации есть экономическая и правовая информация о наделах в составе земель запаса
- закон защищает земли запаса от любых действий, на которые нет согласия/разрешения органов власти
Земельные участки и территории в составе земель запаса образуют специальный резервный фонд свободных земель:
- формируется для перспективного использования земельных активов фонда в будущем
- использование земель запаса допускается после их перевода в другую категорию
- краткое или длительное время пребывания участков в «ожидании своего часа» длится до поры, пока никем незанятые земли станут необходимы:
- государству/муниципалитету
- инвесторам/застройщикам/производственникам/фермерам –как база для реализации многоплановых задач
Инвестиционный интерес к землям запаса обусловлен возможностью их перевода в любую другую категорию, которая:
- будет отвечать планам будущего пользователя
- разрешена Земельным кодексом РФ (с учётом генерального планирования и градостроительного зонирования территории муниципального образования):
- земли с/х назначения
- земли населённых пунктов
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
- земли особо охраняемых территорий и объектов
- земли лесного фонда
- земли водного фонда
2. Правовой облик земель запаса
Особенности категории «земли запаса», перечисленные выше, изложены в ряде статей федеральных законов.
Земли запаса:
- находятся в одной из следующих форм публичной собственности на землю (статья 103 ЗК РФ, пункт 1 статьи 214 ГК РФ):
- собственность Российской Федерации – государственная (федеральная)
- собственность субъектов РФ – республик, краёв, областей, городов федерального значения, автономных областей, автономных округов
- муниципальная собственность
- не предоставлены в пользование гражданам и юридическим лицам
- за исключением отдельных участков, находящихся в фонде перераспределения земель, который формируется в соответствии со статьей 80 ЗК РФ
- не имеют целевого назначения
- относятся к территориям, для которых градостроительный регламент не устанавливается (пункт 6 статьи 36 ГрК РФ):
- невозможность использования ЗУ из земель запаса для каких-либо целей – причина отсутствия необходимости и правового основания для определения вида разрешённого использования участков (ВРИ ЗУ)
- следствие невозможности определения ВРИ для участков с категорией «земли запаса» – отсутствие правового режима использования наделов, который должен устанавливаться градостроительным регламентом
- границы земель запаса отображаются на картах градостроительного зонирования территорий муниципальных образования – как территории, для которых не установлен градостроительный регламент (пример)
- обретают целевое назначение только после изменения категории земель участков с определением разрешённого использования (ВРИ ЗУ):
- смена категории выполняется в порядке, установленном ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (№ 172-ФЗ от 21.12.2004)
- перевод участка из состава земель запаса в иную категорию выполняется только после того, как участок будет сформирован, то есть поставлен на кадастровый учёт – это требование, без выполнения которого перевод будет невозможным (статья 13 Закона № 172-ФЗ)
Земельные участки из состава земель запаса:
- запрещено передавать арендаторам, новым собственникам без перевода ЗУ в другую категорию
- могут использоваться только после перевода их в другую категорию – в соответствии с целевым назначением, приобретённым в результате перевода (пункт 2 статьи 103 ЗК РФ)
Исключения
1. Перевод земель запаса в иные категории не требуется в следующих случаях (пункт 2 статьи 103 ЗК РФ):
- земли запаса включены в границы охотничьих угодий
- ведутся работы, связанные с пользованием недрами на таких землях
- иные случаи, предусмотренные федеральными законами (пункт 2 статьи 103 ЗК РФ):
- проведение геодезических, геологосъёмочных, поисковых, кадастровых, землеустроительных работ и ряда других исследований и изысканий
2, Земли запаса могут использоваться без перевода в иные категории в конкретных случаях, не связанных с активной эксплуатацией земли:
- сенокошение
- перегон скота на пacтбище или к водопою – без остановки на участке для выпаса
- пользование пpиpoдными oбъeктами (лecами, peками, oзёрами и др.) – без извлечения прибыли:
- cбор ягoд и гpибов
- лoвля pыбы
- cбор cyxocтoя без выpyбки нacaждeний для oтoплeния дoмa или бани, но нe для пepeпpoдaжи:
- cyчков выcoxшиx дepeвьeв
- пoвaлeнных cyxиx дepeвьeв
3. Подготовка к переводу земель запаса в иные категории. Итог перевода
3.1. Формирование земельного участка
Если претендент выбирает в составе земель запаса территорию, на которой можно определиться с расположением будущего надела, то предстоит решение задачи по формированию нового участка:
- подготовка схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (СРЗУ на КПТ)
- согласование СРЗУ на КПТ с владельцем земли
- выполнение необходимых кадастровых работ
Образование (формиррование) нового самостоятельного участка из земель запаса производится различными способами, связанными с проведением межевания:
- раздел участка
- объединение участков
- перераспределение других участков
- выдел из другого участка
- выдел из земель, находящихся:
- в госсобственности
- в муниципальной собственности
По итогам межевания готовится межевой план формируемого земельного участка.
3.2. Регистрация участка в ГКН
После формирования участок из земель запаса должен быть поставлен на кадастровый учёт, по итогам которого:
- участок получает кадастровый номер
- фиксируются границы и площадь участка
- указывается адрес или местоположение участка
- собственником земли остаётся государство/муниципалитет
3.3. Юридическое оформление перевода в другую категорию
Переводом земель запаса из одной категории в другую занимаются (пункт 1 статьи 8 ЗК РФ):
- Правительство РФ – по федеральным землям
- власти субъекта РФ:
- по землям, находящимся в собственности субъектов РФ
- по землям с/х назначения, находящимся в муниципальной собственности
- местное самоуправление
- по муниципальным землям
- исключение – с/х земли
После постановки участка на кадастровый учёт готовится акт о его переводе в другую категорию в зависимости от целей дальнейшего использования:
- постановление/распоряжение уполномоченного органа
- с обязательным закреплением новой категории в правоустанавливающих документах на участок
4. Регламент перевода земель запаса из одной категории в другую в деталях
Чтобы ввести земли запаса в хозяйственный оборот и получить возможность претендовать на приобретение их в собственность или аренду, нужно сначала перевести их в одну из целевых категорий, которая предполагает ведение на ней хозяйствования или бизнеса:
- в земли с/х назначения
- в земли населённых пунктов
- в земли промышленности
- др.
1. Подача ходатайства
Претендент, заинтересованный в переводе земель сформированного им участка из категории «земли запаса» в другую категорию, подаёт заявление (ходатайство) – в орган, уполномоченный на решение такой задачи, то есть в зависимости от принадлежности земельного участка (статья 2 Закона № 172-ФЗ)
- или в исполнительный орган госвласти
- в комитет имущественных отношений региона
- или в орган местного самоуправления
Ходатайство (заявление) должно содержать сведения:
- кадастровый номер участка
- категория земель, в состав которых входит земельный участок –земли запаса
- категория земель, в которую предполагается осуществить перевод
- обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую – веские причины необходимости перевода, которые орган власти должен принять во внимание и провести процедуру
- для усиления мотивов перевода рекомндуется приложить документы, подтверждающие возможность использования участка в конкретных целях
- право на земельный участок
К заявлению необходимо приложить следующие документы (пункт 4, пункт 4.1 статьи 2 Закона № 172-ФЗ):
- выписка из ЕГРЮЛ или из ЕГРИП
- выписка из ЕГРН на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить
- согласие правообладателя участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую:
- для земель запаса это согласие собственника участка – государства или муниципалитета
- заключение государственной экологической экспертизы
- такая экспертиза выполняется только для случая, если её проведение предусмотрено федеральными законами
Образцы ходатайств представляются на официальных ресурсах региональных подразделений органов власти, которые уполномочены в решении вопросов по переводу земель из одной категории в другую:
- пример – здесь
- примерная форма ходатайства – здесь.
- примерные формы ходатайств для юридических и физических диц – здесь
В принятии ходатайства могут отказать в 2 случаях:
- с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо
- к ходатайству приложены документы, у которых состав, форма или содержание не соответствует требованиям законодательства (к примеру, содержание приложенных материалов не соответствуют генеральному плану и ПЗЗ муниципального образования):
- при этом ходатайство возвращается заявителю с указанием причин отказа (пункт 3 статьи 3 Закона № 172-ФЗ)
2. Рассмотрение ходатайства
Со дня поступления ходатайства в исполнительный орган власти в течение срока:
- 2 месяца – если заявление подано в орган госвласти субъекта РФ или местного самоуправления
- 3 месяца – если заявление подано в орган Правительства РФ
принимается соответствующее решение – нормативный акт в форме постановления/распоряжения (пункт 4 статьи 3 Закона № 172-ФЗ):
- или акт о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую:
- или акт об отказе в переводе
Акт о переводе земельного участка из состава земель запаса в другую категорию содержит:
- основания изменения категории земель
- границы и описание местоположения земель
- сведения о земельном участке:
- площадь
- кадастровый номер
- категория земель, из которой выведен участок – земли запаса
- категория земель, в которую оформлен перевод
3. Направление акта о переводе
Акт о переводе земельного участка из состава земель запаса в другую категорию или об отказе в таком переводе направляется:
- заинтересованному лицу – в течение 14 дней со дня принятия акта
- в орган кадастрового учёта – в течение 5 дней
4. Внесение изменений в ЕГРН в сведения об участке
На основании акта о переводе земель орган кадастрового учёта далее
- вносит изменения в основные характеристики земельного участка
- направляет уведомления об изменениях в основных характеристиках земельного участка, внесённых в ЕГРН:
- правообладателя земельного участка
- орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты внесения изменений в государственный кадастр недвижимости.
5. Получение права на переведённый участок
Если участок из земель запаса был переведён в иную категорию, у претендента появляется право приобрести его в собственность или аренду:
- на аукционе (по общему правилу)
- в аренду сроком до 5 лет без проведения торгов – в случае, если участок из земель запаса был переведён в земли с/х назначения
- участок должен использоваться исключительно для ведения фермерской деятельности
Получение разрешения на возведение ОКС станет возможным только после получения акта о переводе в другую категорию – при условии, что новая категория земель была выбрана правильно. Нужно учесть следующее:
- строительство капитальных объектов на земле с/х назначения ограничено законом
- для планируемой жилой или коммерческой застройки лучшим вариантом станет изменение категории «земли запаса» на категорию «земли населённых пунктов»
- выбор новой категории должен делаться с учётом соответствия запрошенного целевого назначения участка:
- генеральному плану
- материалам градостроительного зонирования территории муниципального образования
Полезно знать
- Исключение СНТ из ЕГРЮЛ как недействующего юридического лица – здесь
- Ликвидация СНТ по добровольному решению садоводов – 2024 – здесь
- Нормы управления имуществом общего пользования СНТ – 2024 – здесь
- Сети СНТ в собственность ТСО. Указания Минэнерго РФ – 2024 – здесь
- Реформа правил перевода с/х земель под дома и дачи в Московской области – 2024 – здесь
- Ответственность за самозахват чужой земли. Порядок исправления реестровой ошибки с границами земельного участка – здесь
- Фонд перераспределения земель – реестр участков с/х назначения как навигатор для приобретения – здесь