Исправление реестровой ошибки с границами земельного участка

Содержание

1. Суть самовольного захвата не своей земли
2. Самозахват чужого земельного участка в глазах закона
3. Темы споров о захвате земли
4. Исход самовольного захвата земельного участка
   • 4.1. Административная ответственность
   • 4.2. Гражданско-правовая ответственность 
5. Невольные «заложники» реестровых ошибок в определении границ участков
   
   • 5.1. Последствия для кадастрового инженера, допустившего реестровую ошибку 
   • 5.2. Причины и результаты реестровых ошибок
   • 5.3. Порядок исправления реестровой ошибки

 

1. Суть самовольного захвата не своей земли 

 

Самовольное занятие чужого земельного участка – захват земли, при котором:

• попирается право собственности законного владельца, участок которого подвергся захвату
• нарушаются границы нескольких участков:
  • участка, территория которого полностью или частично захвачена нарушителем
  • участка, по которому произведено несанкционированное изменение границ, приведшее к незаконномк увеличению площади
• «захватчик» незаконно присваивает себе «кусочек» чужой земли – часть участка соседа или общественной земли (например, участок дороги):
  • устанавливает фактическое господство над земельным участком, вовсе не принадлежащим ему
• на захваченную часть земли у нарушителя нет оформленных прав и соответствующих документов

 

2. Самозахват чужого земельного участка в глазах закона   
 

Самовольное занятие земельного участка – одно из злободневных нарушений земельного законодательства. Понимается законом следующим образом (статья 7.1 КоАП РФ):

1. пользование чужим земельным участком или его частью против воли собственника данного ЗУ – недобросовестное действие:
   • совершённое умышленно
   • направленное на захват территории другого собственника
   • нарушающее право собственности на землю или право аренды/владения землёй
2. любое использование земельного участка
   • без правоустанавливающих документов
   • без разрешения на ведение определённой деятельности

Самовольный захват земли выражается в активных действиях «захватчика»:

1. огораживание участка с самоуправным вынесением ограждения собственного участка за пределы его законных границ
2. использование надела большей площади, чем указана в правоустанавливающих документах на землю
3. размещение на чужом участке строений или иного имущества
4. постоянное/временное складирование материалов при строительстве на своём участке
5. создание условий, препятствующих доступу к участку его законного владельца (собственника, арендатора, других пользователей) 

3. Темы споров о захвате земли

 

Случайный или умышленный захват части чужой территории – нередкая причина многочисленных конфликтов между соседями в частном секторе и по даче, а также между владельцами земель с/х назначения.

На загородных сотках дорог каждый квадратный сантиметр. Забор тут играет особую роль:

• является элементом благоустройства территории
• служит обозначением границ каждого из участков
• должен стоять строго на меже (границе) участка – в соответствии с межевым планом
• не должен создавать препятствия в пользовании смежным участком
  • к примеру, отбрасывать тень на ту часть смежного участка, где расположен огород, из-за чего соседу пришлось переносить грядки на другое место 

В процессе споров о захвате земли стороны пытаются доказать друг другу свою правоту:

1. одна сторона («захватчик») – старается убедить соседа в обоснованности своих действий:
   • думал, что пустующая земля – ничейная, но собирался оформить её в дальнейшем
   • прихватил всего небольшую часть соседского участка, надеясь, что смогу как-то договориться с соседом если что
   • знаю, что у наших смежных участков нет границ, которые где-то зарегистрированы, а потому доказывать что-либо друг другу про нарушение межи будет бесполезно 
   • при застройке своего участка не рассчитал, что постройка вылезет на чужой участок, перенести её на другое место не получится, а снести рука не поднимается – жалко и дорого  
2. другая сторона (потерпевшая) – указывает на факты противоправного увеличения площади соседского участка главным «героем», вольготно хозяйничающим в чужих владениях по своему усмотрению:  
   • установил забор неправильно (не по кадастру) – огородил, помимо своего участка, часть моего участка
   • возвёл строение, «севшее» частично (или полностью) на моём участке
   • на свободной части моего участка засадил грядки, устроил теплицу, стал складировать стройматериалы и т.д.

Разбирательство между спорщиками происходит трудно и долго. Особенно если на захваченном участке уже что-либо построено. Каждая из сторон считает себя единственно правой.

Земельные споры могут, конечно, завершиться компромиссными соглашениями между сторонами. Но при недостижении условий, приемлемых для обеих сторон, перемещаются в суд. Они и должны рассматриваться в суде (статья 64 ЗК РФ). 

В случае невозможности доказательства факта того, что действия нарушителя были совершены со злым умыслом, привлечь его к ответственности будет особенно сложной процедурой, если по «раненому захватом» участку не проведено межевание с фиксацией его границ в Росреестре.

4. Исход самовольного захвата земельного участка
 

Захват чужой земли без законных на то оснований влечёт ответственность в соответствии с действующим законодательством:

• законы стоят на страже земельной собственности и прав землевладельцев
• обеспечивают восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок
• способствуют пресечению действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения 

 

4.1. Административная ответственность

 

Такая форма ответственности установлена Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации (статья 7.1 КоАП).

Административная ответственность применяется к нарушителям – «захватчикам» земельных участков в следующих случаях:

1. самовольное занятие земельного участка
2. использование земельного участка без правоустанавливающих документов на землю, оформленных в установленном порядке

Мерой наказания определён штраф:

• рассчитывается из размера кадастровой стоимости захваченного земельного участка
• исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части захваченного земельного участка

Размеры  штрафов 

1. для физических лиц

• размер штрафа – от 1 до 1.5% от кадастровой стоимости (КС) захваченной земли
  • не менее 5 000 руб.
• при отсутствии КС суд самостоятельно назначает выплату:
  • сумма штрафа – от 5 000 до 10 000 руб.

2. для должностных лиц 

• размер штрафа от 1 до 2% от кадастровой стоимости захваченного участка
  • сумма штрафа – не менее 20 000 руб.
• при отсутствии КС – сумма штрафа устанавливается по решению суда:
  • сумма штрафа – от 20 000 руб. до 50 000 руб.

3. для юридических лиц

• от 2 до 3% от кадастровой стоимости захваченного участка
  • сумма штрафа –  не менее 100 000 руб.
• при отсутствии КС – сумма штрафа устанавливается по решению суда:
  • сумма штрафа –  от 100 000 руб. до 200 000 руб.

4.2. Гражданско-правовая ответственность

 

Установлена Земельным и Гражданским кодексами РФ. Обеспечивает защиту прав собственников земельных участков  

Указанные кодексы регламентируют:

1. восстановление права собственности на земельный участок ждя его собственника в случае самовольного его занятия «захватчиком» (подпункт 2 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ):
   • самовольно занятый земельный участок должен быть освобождён лицом, его занявшим
2. восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (подпункт 4 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ) 
3. возмещение вреда, причинённого юридическими лицами и гражданами, в результате совершения ими земельных правонарушений (пункт 1 статьи 76 ЗК РФ)
   • вред должен быть возмещён в полном объёме 
4. возврат захваченного земельного участка его собственнику/ землепользователю/землевладельцу/арендатору
   • без возмещения затрат, понесённых лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования участком (пункт 2 статьи 76 ЗК РФ)
5. приведение земельного участка в состояние, пригодное для использования состояние (пункт 3  статьи 76 ЗК РФ) – при их
   • загрязнении, других видах порчи
   • самовольном занятии
   • самовольном строительстве
6. восстановление уничтоженных межевых знаков
7. приведение в пригодное состояние – за счёт виновников совершённых земельных правонарушений:
   
   • юридических лиц
   • граждан
8. снос самовольной постройки на чужом участке за счёт того, кто её установил
   • требование применяется для тех случаев, когда сооружение целиком находится на чужой земле (пункт 2 статьи 222 ГК РФ)

5. Невольные «заложники» реестровых ошибок в определении границ участков

 

Захват земли может произойти по обстоятельствам, связанным с ошибками в кадастровых документах на один из участков, которые допустил кадастровый инженер. Собственник участка может даже не подозревать о наличии такого недочёта на протяжении длительного промежутка времени – пока собственник смежного надела не предъявит претензии о захвате части его территории.

В целом, кадастровыми (реестровыми) ошибками считаются (пункт 3 статьи 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ):

1. фактическое наложение земельных участков – случай, при котором один из собственников земли действительно самовольно захватывает часть надела, принадлежащего соседу 
2. документальное пересечение границ земельных участков – случай, при котором захват части земли присходит по незнанию одного из соседей о кадастровой (реестровой) ошибке, которая была допущена (совершена) кадастровым инженером при подготовке межевого плана земельного участка  

Исправление реестровой ошибки производится в судебном порядке. Истцом выступает собственник земельного участка, для которого кадастровый инженер подготовил межевой план с реестровой ошибкой. Задача собственника земли при этом – исправление реестровой ошибки.

 

5.1. Последствия для кадастрового инженера за совершение реестровой ошибки

 

Кадастровый инженер, при поступлении в адрес СРО кадастровых инженеров информации о допущенной им реестровой ошибке, может быть привлечен к ответственности:

1. к дисциплинарной ответственности без исключения из СРО КИ – замечание, предупреждения, и иные меры 
   • при количестве реестровых ошибок меньше 10
2. к дисциплинарной ответственности с исключением из СРО КИ – если за последние 3 года деятельности кадастрового инженера Росреестр принял 10 и более решений о необходимости устранения ошибок, воспроизведенных в ЕГРН (подпункт 6 части 15 статьи 29 Закона «О кадастровой деятельности» (№221-ФЗ):
   • содержащихся:
     • в межевом плане
     • в техническом плане
     • в карте-плане территории
   • допущенных кадастровым инженером при определении:
     • местоположения границ земельных участков
     • местоположения зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства 
3. кадастровый инженер, исключенный из СРО КИ, не вправе претендовать на членство в СРО КИ в течение 2 лет (часть 19 статьи 29 ФЗ «О кадастровой деятельности»)
4. на сайте Росреестра (в Государственном реестре кадастровых инженеров (ГРКИ)) размещается
   •  информация о результатах профессиональной деятельности кадастрового инженера
   • о количестве реестровых ошибок, признанных ведомством как следствие ошибочных действий кадастрового инженера

5.2. Причины и результаты реестровых ошибок 

 

Цель кадастрового учёта – внесение в ЕГРН достоверных сведений об индивидуальных характеристиках объектов учёта.

В процессе кадастровых работ (при межевании) определяются основные индивидуальные характеристики земельного участка:

• описание местоположения границ земельного участка
• координаты границ земельного участка 

Неточное определение координат границ приводит к «рождению» реестровой ошибки. 

Старт реестровой ошибки

1. первоначально совершается в таких документах:
   • межевой план
   • технический план
   • акт обследования
   • документы, полученные Росреестром в порядке информационного взаимодействия
2. возникает по вине лица, составившего такие документы:
   • обычно такое лицо – кадастровый инженер

Бег ошибки на дистанциях

Росреестр воспроизводит (вносит в свои данные) реестровую ошибку из документов, представленных заказчиком кадастровых работ для дальнейшего проведения регистрационных действий в ЕГРН:

• постановка  объекта недвижимости на кадастровый учёт
• внесение новых сведений об объекте недвижимости 

Реестровые ошибки допускают лица, подготовившими кадастровые документы – то есть,  кадастровый инженер:

• определил с ошибками местоположение надела и его границы 
• внёс их в межевой план

На основании этих документов Росреестр далее вносит ЕГРН сведения об объектах недвижимости и регистрирует их, так сказать, автоматически. Как понятно, в таком случае, внесённые сведения:

• являются ошибочными
• представляют собой рееестровую ошибку 
• используются владельцем участка как достоверные

Владелец участка в такой ситуации не подозревает вообще:

• о наличии реестровой ошибки
• о том, что участок «приобрёл» увеличенную площадь и стал налегать на смежный надел

Причины реестровой ошибки, обусловленной действиями кадастрового инженера:

1. кадастровые работы по определению местоположения границ земельного участка кадастровый инженер проводил «в некондиционном формате»:
   • с использованием:
     • неверных систем координат, пунктов опорно-межевой сети
     • неисправных приборов
   • в условиях утраты межевых знаков
2. при проведении кадастровых работ кадастровым инженером был неправильно выбран метод измерения
3. полевые кадастровые работы кадастровым инженером не проводились:
   • подготовка межевого плана выполнялось камеральным способом  – без выезда кадастрового инженера на местность)
4. при подсчёте площади участка кадастровый инженер допустил арифметические ошибки

Финиш

Результатом влияния одного или нескольких факторов, указанных выше, становится ошибка в определении координат границ земельного участка, а её следствием – серьёзные дефекты:

1. смещение земельного участка на плане относительно реального расположения на местности
2. наложение надела в плане на другие земельные участки – то есть пересечение границ участков
3. погрешности и искажения данных об участке в базе Росреестра

В итоге, собственник надела, получивший от кадастрового инженера некондиционный межевой план:

• неожиданно и неводомо для себя оказывается в «стройных рядах» земельных правонарушителей
• обвиняется собственником смежного участка в самозахвате земли

 

5.3. Исправление реестровой ошибки

 

Разрешить ситуацию с документальным пересечением границ смежных земельных участков очень проблематично:

• каждый из владельцев считает, что именно его межевой план правильный
• устранить недостаток при наличии разногласий между собственниками можно лишь в судебном порядке
• для защиты своих интересов истец может предварительно (до суда):
  • заказать проведение землеустроительной экспертизы по корректности границ своего участка   
  • включить заключение экспертизы в пакет документов к заявлению
• суд, независимо от результатов землеустроительной экспертизы, заказанной истцом, назначит такую экспертизу по своей инициативе

Порядок исправления рееестровой ошибки в ЕГРН установлен федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ).. Изложен в пункте 2 статьи 61 этого Закона.

Обладателю некондиционного межевого плана необходимо выполнить следующее:

1. подготовить новый межевой план и технический план (при наличии строений на участке) – для этого необходимо обратиться:
   • к кадастровому инженеру, допустившему реестровую ошибку 
   • к любому другому кадастровому инженеру 
2. собрать необходимый пакет документов:
   • свидетельствующих о наличии реестровой ошибки (заключение кадастрового инженера)
   • содержащих сведения, необходимые для исправления реестровой ошибки:
     • новый межевой план
     • новый технический план
     • решение суда, вступившее в законную силу
3. подать в МФЦ заявление об исправлении реестровой ошибки
   • с приложением пакета  документов
   • без уплаты госпошлины – в данном случае не взимается

Росреестр исправит реестровую ошибку в течение 5 рабочих дней со дня получения документов – на основании решения суда об исправлении реестровой ошибки, вступившего в законную силу.

 

Полезно знать

 

1. Нормы управления имуществом общего пользования СНТ – 2024 – здесь
2. Сети СНТ в собственность ТСО. Указания Минэнерго РФ – 2024 – здесь
3. Реформа правил перевода с/х земель под дома и дачи в Московской области – 2024 – здесь
4. Понятие и состав земель запаса, как перевести земли запаса в другую категорию – здесь
5. Фонд перераспределения земель – реестр участков с/х назначения как навигатор для приобретения – здесь
6. Нормативные требования к обустройству колодцев и скважин на дачных и загородных участках – 2024 – здесь
7. Артезианские скважины СНТ: паспортизация, лицензирование, уплата водного налога – 2024 – здесь
8. Требования «закона о тишине» для владельцев дач и квартир. Санкции за громкий шум – 2024 – здесь
9. Выгодная защита от пожара на даче – соблюдение новых правил пожарной безопасности – 2024 – здесь
10. «Летающие помощники» для фермеров, дачников и туристов. Правила использования личных дронов – 2024  – здесь