О соответствии ВРИ ЗУ виду использования по Классификатору

Содержание

1. ВРИ ЗУ – параметр градрегламента, требующий соответствия с Классификатором ВРИ
2. Участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
3. Участки для садоводства 
4. Участки ЛПХ
5. Исключение ВРИ КФХ, с/х производство и с/х использование из Классификатора

Состав ВРИ ЗУ представлен в новом Классификаторе видов разрешённого использования, утверждённом Приказом Росреестра №П/0412 от 10.11.2020.

Наименование ВРИ в классификаторе может отличаться от того, что фигурирует в существующих документах на ЗУ.

Для ряда задач:

• изменение ВРИ
• присвоение ВРИ новым образуемым участкам
• регистрация объектов недвижимости в ЕГРН
• другие

требуется установление соответствия прежнего ВРИ с видом использования земельного надела по Классификатору.

В случаях, когда вид разрешённого использования ЗУ был установлен до утверждения Классификатора ВРИ, он остаётся действительным, независимо от того, соответствует он или нет Классификатору. Так установлено федеральным законом ФЗ №171 (часть 11 статьи 34 закона(

В этом случае ВРИ замене не подлежит, если только у собственника не возникнет надобность в этой замене. Изменить вид разрешённого использования ЗУ можно только в соответствии с Классификатором ВРИ.

1. ВРИ ЗУ – параметр градрегламента, требующий соответствия с Классификатором ВРИ

 

Понимание требований – условие принятия верных решений. Они позволяют оценить:

• возможность изменения ВРИ (при необходимости)
• правильность определения изменённого ВРИ по Классификатору

В территориальные зоны поселений включаются целые группы ЗУ с примерно одинаковым назначением:

• в жилую зону попадают участки:
  • для многоэтажного жилого строительства
  • для среднеэтажного жилого строительства
  • для малоэтажного жилого строительства
  • для индивидуального жилого строительства (ИЖС)
  • другие
• в зону с/х использования включаются участки:
  • для сельхозпроизводства
  • для скотоводства
  • для звероводста
  • для птицеводства
  • для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
  • для ведения садоводства, огородничества
  • другие

Территориальные зоны, градостроительные регламенты, ВРИ ЗУ, возможность или невозможность застройки участков – результат территориального планирования земель каждого муниципального образования.

Территориальное планирование проводится по установленным в муниципальных образованиях Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). По итогам планирования создаются генеральные планы территорий муниципальных поселений и схемы градостроительного зонирования. 

Если необходимы изменение ВРИ или предельных параметров строительства), то проводятся они:

• в порядке, не допускающим существенного искажения общей градостроительной картины территории
• с исключением опасности для людей и окружающей среды
• при условии публичного согласования с общественностью

Классификационный перечень видов исключил отнесение ЗУ к категориям земель, установленных Земельным кодексом РФ (статья 7) и изменил привычные наименования видов использования.

2. Участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

 

В границы населённых пунктов объединены все земельные территории городов, посёлков и деревень. ЗУ сгруппированы по категории земель, называемой «землями населённых пунктов». Она включает участки, входящие во все территориальные зоны, установленные, в соответствии с ПЗЗ, для территории каждого поселения.

В раздел Классификатора ВРИ 2.0 «Жилая застройка» включён код 2.1 – для индивидуального жилищного строительства:

размещение жилого здания:

• высота здания:
  • не более трёх этажей
  • не более 20 м
• здание имеет раздельные комнаты, предназначенные для совместного проживания семей и граждан, не имеющих родства
• все проживающие ведут совместное хозяйство и выращивание сельхозкультур
• разделение помещений, как и здания не допускается
• допускается:
  • строительство отдельного гаража
  • строительство отдельных хозяйственных построек

3. Участки для садоводства

 

Возведением индивидуальных жилых домов можно заниматься также и на садовых участках.

По Классификатору ВРИ ЗУ, разрешённый вид использования «садоводство» попадает в раздел с кодом 1.5.

Описание вида: осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием многолетных плодовых и ягодных культур, винограда и др.

Нельзя использовать садовые участки для коммерческой деятельности.

Допускается строительство для собственных нужд:

• садового дома
• жилого дома
• хозяйственных построек и гаражей

Резюме

 

На участках с видами использования:

• «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1)
• «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (код 2.2)
• «садоводство» (код 1.5)

разрешено возведение индивидуальных жилых домов.

На участках с видом использования «для ИЖС» разведение и содержание сельскохозяйственных животных в перечне возможностей не присутствует. Разведением с/х животных можно заниматься на ЗУ, назначение которых связано с сельскохозяйственными целями.

Приусадебный участок ЛПХ на территории населённого пункта - это разновидность участков для личного подсобного хозяйства. Использование участков ЛПХ регулируется федеральным законом «О личном подсобном хозяйстве» (№112-ФЗ). Информация об особенностях таких участков изложена ниже.

Нормы застройки и планировки территории земельного участка:

• для ИЖС
• для участка ЛПХ в границах населённого пункта
• для садоводства

указываются в градостроительном плане (ГПЗУ). Этот документ готовится отделом по архитектуре и градостроительству местного муниципалитета.

 

4. Участки ЛПХ

 

Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться:

• приусадебный ЗУ в границах населённого пункта, предназначенный:
  • для возведения жилого дома
  • для производства с/х продукции
  • для размещения гаража и иных вспомогательных сооружений
  • для содержания с/х животных
• полевой ЗУ за пределами границ населённого пункта:
  • используется исключительно для производства с/х продукции
  • без права возведения зданий и строений

Участки ЛПХ вошли в 2 раздела Классификатора ВРИ:

1. код 2.2 раздела 2.0 «Жилая застройка»
   • приусадебные участки ЛПХ (на землях населённых пунктов)
2. код 1.16 раздела 1.0 «Сельскохозяйственное использование»
   • ведение ЛПХ на полевых участках:производство сельхозпродукции
   • без преимущественного права строительства капитальных объектов

Проанализируем ситуации с полевыми участками ЛПХ.

В законе об ЛПХ и в Классификаторе ВРИ указывается, что на полевых участках ЛПХ:

• можно заниматься только производством сельхозпродукции
• не допускается возведение объектов капитального строительства

Закон регламентировал максимальный размер общей площади приусадебных и полевых участков ЛПХ, которые могут находиться одновременно на праве собственности или ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, установлен в размере 0.5 га. По решениям местных властей, он может увеличен в 5 раз, то есть общая площадь не должна превышать 2.5 га.

Хозяйствование на участке ЛПХ – форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции (ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»)

Вести ЛПХ может собственник участка как самостоятельно, так и совместно с проживающими с ним членами семьи. Произведённая и переработанная продукция:

• становится личной собственностью людей, занимающихся ведением ЛПХ
• используется для личных потребностей
• реализация продукции не относится к предпринимательской деятельности

К имуществу, используемому для ведения личного подсобного хозяйства, относятся:

• приобретённый для ведения ЛПХ участок
• жилой дом
• производственные, бытовые и иные здания
• строения и сооружения, в том числе теплицы
• с/х животные
• пчёлы и птица
• с/х техника
• инвентарь
• оборудование
• транспортные средства
• иное имущество, принадлежащее на праве собственности или ином праве гражданам, ведущим ЛПХ

Ни новый Классификатор ВРИ, ни закон об ЛПХ не разрешают возведение жилого дома и капитальных хозяйственных построек на самом участке. 

Так как не требуется разрешительных уведомлений администрации на строительство (пункт 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ):

• гаража
• объектов, которые не относятся к капитальным строениям (навесов и других построек)
• строений и сооружений вспомогательного использования

то на полевом участке ЛПХ можно рассмотреть возможность размещения некапитальных объектов или возведения построек на сваях. Они не связаны тесно с землёй, а значит, не могут быть отнесены ни к капитальным объектам, ни к объектам недвижимости.

Нежилые вспомогательные постройки, навесы и сооружения, не относящиеся к объектам капитального строительства, запретительным санкциям не подлежат.

 

5. Исключение ВРИ КФХ, с/х производство, с/х использование из Классификатора

 

Такие виды использования участков, как:

• крестьянско-фермерское хозяйство
• крестьянское хозяйство
• фермерское хозяйство
• сельскохозяйственное производство
• сельскохозяйственное использование

новым Классификатором ВРИ исключены.

Точнее, они объединены в нём в один раздел 1.0 «Сельскохозяйственное использование» и представлены в ином формате:

1. без категории «земли сельскохозяйственного назначения»
2. с иными наименованиями, детализирующими хозяйственную деятельность, которую можно вести на участках

Подразделы:

• код 1.1 – растениеводство
  • участки для с/х работ по выращиванию культур
• код 1.2 – выращивание зерновых и иных с/х культур
  • допускается осуществление сельхозработ с использованием зерновых, бобовых, кормовых, технических, масличных, эфиромасличных и иных с/х культур
• код 1.3 – овощеводство
  • осуществление деятельности, связанной с выращиванием бахчевых культур, картофеля, листовых, луковичных и плодовых групп
  • допускается строительство теплиц
• код 1.4 – выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур
  • участки для выращивания чая, лекарственных и декоративно-цветочных культур
• код 1.5 – садоводство
  • участки для выращивания садово-ягодных растений, винограда, прочих многолетних культур
• код 1.6 – выращивание льна и конопли
  • участки предназначенные для сельхозработ на угодьях для выращивания льна и конопли
• код 1.7 – животноводство
  • участки для выращивания продукции для животноводства:
    1. покос сена
    2. выпас крупного и мелкого рогатого скота
    3. разведение племенного животноводства
  • размещение зданий и прочих сооружений для животных
  • размещение зданий и сооружений для хранения и переработки с/х культур
• код 1.8 – скотоводство
  • осуществление деятельности на сельхозугодиях, которые используются:
    1. для разведения крупного рогатого скота - овцы, коровы, лошади, олени, верблюды
    2. для сенокоса
    3. для выпаса крупного рогатого скота
    4. для производство кормов
    5. для строительства зданий и сооружений при разведении крупного рогатого скота
    6. для размещения племенных животных и разведения племенной продукции или материала
• код 1.9 – звероводство
  • осуществление деятельности, связанные с разведением пушных зверей в неволе:
  • размещение зданий и сооружений:для разведения пушнины
  • для переработки пушнины
  • для хранения кормов
• код 1.10 – птицеводство
  • деятельность, связанная с выращиванием и разведением всех категорий домашней птицы, в том числе и водоплавающих
  • размещение зданий, построек и прочих объектов для содержания птиц, разведения животных и птиц одновременно
  • первичная переработки птицы
  • разведение племенных животных и птиц, в том числе семенного материала
• код 1.11 – свиноводство
  • производственные цели по содержанию свиней:
    1. размещение зданий, сооружений и свинокомплексов общего предназначения
    2. размещение зданий для переработки и хранения кормов для свиней
    3. разведение племенного материала и продукции
• код 1.12 – пчеловодство
  • хозяйственная деятельность с использованием продукции пчеловодства:
    1. разведение пчёл и прочих полезных насекомых
    2. содержание ульев
    3. размещение сооружений и оборудования, используемых для переработки продуктов пчеловодства
• код 1.13 – рыбоводство
  • деятельность, связанная с содержанием и разведением рыб (подтипы аквакультур)
  • строительство зданий и сооружений для поддержания жизни и разведения аквакультур
• код 1.14 – научное обеспечение сельского хозяйства
  • проведение научной, а также селекционной работы
  • ведение сельского хозяйства (предмет научной деятельности для отбора образцов растительного и животного миров)
  • размещение коллекций для растений генетической группы
• код 1.15 – хранение и переработка с/х продукции
  • размещение зданий и сооружений для производственных целей
  • хранение и переработка первичной с/х продукции глубокой переработки
• код 1.17 – питомники
  • производственное выращивание подроста для деревьев и кустарников
  • промышленная реализация подроста для деревьев и кустарников
  • использование подроста для деревьев и кустарников исключительно для ведения сельского хозяйства
  • строительство сооружений для исключительного развития с/х производства
• код 1.18 – обеспечение сельского хозяйства
  • размещение комплексов для ведения машино-транспортных и исключительно ремонтных работ
  • возведение:
    1. ангаров и гаражей
    2. амбаров
    3. конструкционных водонапорных башен
    4. станций трансформаторного типа
    5. вспомогательного технологического оборудования для поддержания технической базы сельхозмашин и оборудования
• код 1.19 – сенокошение
  • покос травы
  • сбор и заготовка сенажа
• код 1.20 – выпас сельскохозяйственных животных
  • участки исключительно для выпаса с/х животных

Замена наименований видов использования участков не означает, что деятельность крестьянского-фермерских хозяйств, занимающихся с/х производством, прекращена вместе с названиями ВРИ.

ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (№74) не утратил своего значения. Он претерпел изменения, связанные с требованием государственной регистрации фермерского хозяйства, если оно занимается коммерческой деятельностью.

Если собственник участка для КФХ занимается фермерской деятельностью с целью получения коммерческой выгоды, то он должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а группа лиц, ведущая КФХ, – как юридическое лицо.

Введение Классификатора ВРИ 2019 упростило возможность выбора конкретной деятельности, возможно, даже сочетающей несколько вариантов.

Разрешённое использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора ВРИ, признаётся действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору (пункт 11 статьи 34 ФЗ 171).

Впечатление от нового Классификатора ВРИ омрачает ситуация, связанная с невозможностью возведения строений, приспособленных под жильё, на участках, ВРИ которых попадают в раздел 1.0 «Сельскохозяйственное использование».

В частности, ранее допустимое строительство дома фермера, занимающегося, например, разведением птицы или кролиководством (а, в принципе, мало ли какой разрешённой законом деятельностью), становится невозможным.

Приходится «изыскивать» различные варианты хотя бы для временного обустройства:

называть в документах строение, планируемое под жильё, нежилым:

• административно-бытовым или бытовым зданием
• складом
• административно-складским зданием
• теплицей, если её организовать, к примеру, на мансарде

понимая, что с пропиской в таком строении ничего не получится.

Возник дисбаланс интересов:

1. государства, стремящегося решить сразу 3 глобальные задачи:
   • обеспечить максимальную защиту сельхозземель
   • сформировать стабильный продовольственный рынок страны
   • снизить остроту жилищной проблемы
2. собственников участков, производящих сельхозпродукцию для продовольственного рынка, пусть даже для личного потребления

Частным сельхозпроизводителям удобнее находиться на самом участке. Им необходимо построить на нём жилой дом, постоянно заботится о птице, о животных, занимаясь попутно выращиванием овощей и фруктов.

То ли дело у фермеров на Чукотке, Ямале, Сибири, Дальнем Востоке и Крайнем Севере, постоянно перевозящим свои чумы и яранги вслед за оленями, перегоняемыми на новые пастбища :))

Можно, конечно, предположить, что, по сложившейся традиции, ожидания собственников фермерских участков когда-нибудь оправдаются. До этого многим из них придётся:

1. искать возможности, заложенные градостроительными регламентами
2. пытаться уточнить возможность изменения ВРИ своих участков на те виды использования, что допускают строительство жилья

ПЗЗ муниципалитетов, а установленные по ним виды разрешённых использований участков будут приведены в соответствие с Классификатором ВРИ 2019.

 

Полезная информация

 

• Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
• Земельный налог для физических лиц с 2020 года – здесь
• Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) - читать здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
• С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
• Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь
• Упрощённый порядок возведения/реконструкции жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ, а также садовых и дачных участках - 2018 – с ним можно ознакомиться здесь
• С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь
• С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь
• С правилами сноса самовольных построек по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
• Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь
  
• ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
  
• Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь