Требования к размерам прирезок при перераспределении
Содержание
- Перераспределение земли и земельных участков
- Условия для перераспределения земель и земельных участков
- Размер участка, образуемого при распределении
- Источники и способы получения необходимых сведений об участках
1. Перераспределение земли и (или) земельных участков
В Земельный кодекс РФ введён новый раздел «Перераспределение земель и (или) земельных участков» – глава 5.4.
Именно она стала регулятором процесса оформления прирезок земли к зарегистрированным и находящимся в собственности участкам, предоставленным для ИЖС, ЛПХ, садоводства или огородничества.
Формулировка «перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и ЗУ, находящихся в частной собственности», очень точная в юридическом понимании.
Она отражает суть происходящих изменений:
- в размерах надела, к которому добавляется кусок муниципальной или государственной земли
- в размерах муниципального или государственного участка, из которого вырезается добавляемая площадь
Перераспределение участков – задача насущная. Оно необходимо в целом ряде случаев:
- при увеличении/уменьшении площади ЗУ, выявленном при уточнении его границ участков, над площадью, зафиксированной в кадастре
- при наложениях соседних участков друг на друга, выявившихся при уточнении их границ
- при изломанности геометрического контура земельного участка, создающей массу неудобств при его застройке или обустройстве
- для исключения чересполосицы/вклинивания/вкрапливания в другие участки
2. Условия для перераспределения земель и земельных участков
Законом установлены условия, при которых перераспределение земельных участков будет возможным, а также ограничения в размере прирезаемых площадей (статья 39.28 ЗК РФ).
Сформулировать их можно так:
- наличие утверждённого проекта межевания территории (ПМТ)
- разработка схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории (КПТ) при отсутствии ПМТ
- исходный участок стоит на кадастровом учёте:
- на него оформлено право собственности
- он отмежёван:
- зарегистрированы границы
- имеет конкретную площадь
- «земельная добавка» и исходный участок должны относится к одной функциональной зоне
Для образуемого ЗУ должны быть исключены обстоятельства, нарушающие требования статьи 11.9 ЗК РФ:
- площадь должна соответствовать установленным предельным размерам ЗУ
- его границы не должны пересекаться с границами муниципальных образований и (или) границы населённых пунктов
Прирезка не должна создавать ситуации, когда обременения (ограничения), существующие на исходном и добавляемом участке, не позволяют эксплуатировать образуемый надел в соответствии с ВРИ исходного участка:
- образуемый участок не должен иметь изломанных границ
- в нём не должно быть вкраплений, вклиниваний и чересполосицы, приводящих к невозможности размещения объектов недвижимости, к недостаткам, создающим препятствия для использования и охраны земель или условия для нарушения требований земельного и иного законодательства
- должны исключаться пересечения границ образованного участка:
- с границами территориальных зон (зон, для которых в ПЗЗ определены границы и установлены градостроительные регламенты (пункт 7 статьи 1 ГрК РФ)
- с границами лесничеств
- с границами лесопарков
Для земельного участка, образуемого в целях:
- ведения работ по геологическому изучению недр
- разработки месторождений полезных ископаемых
- размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений
- водохранилищ
- иных искусственных водных объектов
пересечение участка с границами территориальных зон, лесничеств и лесопарков исключено.
3. Размер участка, образуемого при распределении
Размер добавляемой площади к той площади, что фигурирует в государственных кадастровых сведениях, заслуживает отдельного внимания. Она не может быть любой.
- Ситуация, не вызывающая проблем
В случае, когда размер превышения или уменьшения площади земельного участка, «уложится» в 10% от изначальной площади, отражённой в государственном кадастре недвижимости, никаких проблем нет:
(SОБР.УЧ. – SИСХ.УЧ.) < 0.1 х SИСХ.УЧ.
(SОБР.УЧ. – SИСХ.УЧ.) = 0.1 х SИСХ.УЧ.
Перераспределение не делается, если площадь участка, установленная при уточнении местоположения его границ окажется:
- меньше на 10% площади, сведения о которой содержатся в ЕГРН (подпункт 2 пункта 3 статьи 42.8 ФЗ «О кадастровой деятельности» № 221-ФЗ )
- больше на 10% площади, сведения о которой содержатся в ЕГРН (подпункт 3 пункта 3 статьи 42.8 ФЗ №221-ФЗ )
- Большое расхождение между реальной и документальной площадями участка
Это понятие нужно соотносить с нормативами по предельным размерам ЗУ, установленным в муниципальных образованиях.
Площадь участка, образованного при распределении, не может больше установленного в поселении предельного максимального размера площади участка (пункты 1–3 статьи 39.28 ЗК РФ):
SОБР.УЧ. < SМАКС.ПРЕД. ПЛОЩ.
SОБР.УЧ. = SМАКС.ПРЕД. ПЛОЩ.
Если площадь участка, получаемого при распределении участков, окажется больше установленного предельного максимума площади:
SОБР.УЧ. > SМАКС.ПРЕД.ПЛОЩ.,
придётся решать сразу 2 задачи:
- сформировать новый надел в соответствии с установленными предельными размерами участков
- зарегистрировать право собственности на новый участок:
- через выкуп участка у муниципалитета на торгах по полной кадастровой стоимости, которая установлена в муниципальном образовании
- на торгах в случае принадлежности прирезаемого участка государству (положения статьи статьи 39.3 ЗК РФ
Вопрос об оформлении участка с «земельной добавкой», общая площадь которого окажется меньше установленного предельного минимума, не может стоять в принципе. Причина – несоответствие градостроительному регламенту.
Градостроительный регламент – жёсткий порядок образования, землепользования и застройки участков с любым ВРИ (видом разрешённого использования). Он вводится Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), принимаемыми в каждом муниципальном образовании.
4. Источники и способы получения необходимых сведений об участках
- предельные размеры ЗУ для конкретного ВРИ участка:
- в отделе градостроительства и архитектуры местной администрации
- в ПЗЗ на официальном сайте МО
- схема функциональных зон:
- в графическом разделе ПЗЗ:
- можно зрительно определить к какой функциональной зоне относятся участок и планируемая «земельная добавка»
- при «попадании» исходного участка в одну функциональную зону, а «добавки» в другую задача по перераспределению земель становится не решаемой
- в графическом разделе ПЗЗ:
Если в поселении ПЗЗ ещё не приняты, то есть нет:
- схемы функциональных зон
- утверждённых градостроительных регламентов
- установленных предельных размеров участков
нужно ознакомиться с региональными законами, решениями местных депутатских корпусов, устанавливающим предельные размеры участков. Пример – областной закон Ленинградской области № 83-оз.
Внимание
Вы ознакомились с разделом №2 статьи.
Начало статьи:
Продолжение статьи: