Перераспределение земельных участков – прирезка по закону

Содержание

1. О законном способе увеличения площади участка
2. «Ничья земля» – представление, ошибочное в корне
3. Выяснение принадлежности земли
4. Свободная муниципальная или государственная земля – источник законного увеличения площади участка
5. Самовольный захват земли – ответственность по закону

1. О законном способе увеличения площади участка

 

Новая Земельная реформа, начавшаяся в 2015 году, документально запечатлённая в масштабном федеральном законе «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№171), затрагивает многие направления земельных и сопутствующих им отношений.

Не обойдена вниманием в этом законе тема о возможности добавления земли к земельным участкам, предоставленным для:

• ИЖС
• ЛПХ
• садоводства
• огородничества

Главные условия:

1. участки должны находиться в собственности граждан и юридических лиц
2. стоять на учёте в государственном кадастре недвижимости (ГКН)

Увеличение площади земельных наделов выполняется только по добровольному согласию собственников смежных наделов. Эта процедура называеется перераспределением участков. При ней происходит следующая трансформация:

• изменение границ и площади исходных участков
• образование новые земельных наделов, общая площадь которых остаётся неизменной
• прекращение существования исходных участков:
  • исключение – тот случай, когда уменьшаемым участком был муниципальный или государственный (он продолжит своё существование в изменённых границах)
• возникновение права собственности на новые земельные наделы, образованные в результате перераспределения, у владельцев участков с увеличенной площадью

Частные наделы могут граничить с участками и землями муниципалитета или государства. Можно ли использовать последние для увеличения площади наделов? Земельная реформа отвечает – да. «Добавку» из состава этих земель можно сделать к частным участкам (пункт 1 статьи 11.2 ЗК РФ):

• ИЖС
• ЛПХ
• для огородничества
• для садоводства

ЗК РФ установлен порядок увеличения площадей частных земельных участков (статья 39.29).

Основным требованием к образуемым при этом наделам стало их соответствие:

• градостроительным регламентам:
  • ВРИ
  • установленным предельным максимальным размерам земельных участков (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ)
• материалам территориального планирования:
  • проекту межевания территории (ПМТ)
  • схеме расположения земельного участка на кадастровом плане
  • территории при отсутствии ПМТ
  • земелеустроительной документации

Подробно об этом порядке рассказывается в разделе II и разделе III статьи.

Установленный порядок перераспределения не касается «интересов захватчиков» чужих земель. Более того, он сохраняет все законные требования об ответственности за такие правонарушения. «Зелёный свет» включён только для собственников, которые планируют увеличить площади своих участков, действуя исключительно в правовом поле. 

Любому претенденту на добавление земли на законных основаниях нужно ознакомиться с несколькими прописными земельными истинами.

2. «Ничья земля» – представление, ошибочное в корне

 

Досужие домыслы некоторых садоводов, дачников или сельчан о том, что пустующая возле их участков территория «вроде ничья, а значит не грех воспользоваться ею», можно отнести, разве что к дилетантским умозрениям, но сделать это придётся с очень большой натяжкой.

Увеличив по собственной прихоти площадь уже имеющегося земельного надела и полагаясь при этом лишь на собственные представления, что, «может пронесёт и никто не заметит», каждый «земельный захватчик» собственноручно расставляет для себя капканы и с необъяснимым упорством готовит весьма неприятный финал.

Иной случай – наложение участков друга, которое произошло после межевания и установления границ одного из них и могло стать результатом возможных ошибок измерений или, наоборот, результатом уточнения границ.

Для выяснения случившейся ситуации можно обратиться:

• в отдел по архитектуре и градостроительству муниципалитета
• в кадастровую службу, действующую в муниципальном образовании

Не исключено, что придётся провести контрольное межевание или судебное разбирательство. Вполне возможно, земелевладелец согласится с печальным для него итогом по таким причинам:

• он своевременно не выполнил межевание по уточнению границ своего участка
• границы надела не были поставлены на учёт в ГКН и числились как неучтённые

«Пальму первенства» в этом случае горемыка уступил более расторопному соседу.

Злостный самозахват земли, а тем более участка с постройками, можно отнести к циничному грабежу, если не охарактеризовать это действо более жёстко, назвав его одним из видов бытового рейдерства. Такой самозахват является незаконным посягательством на чужое имущество, а за это придётся отвечать по закону.

Но, похоже, что некоторым захватчикам это как бы не известно, и они продолжают изощрённо «совершенствовать своё мастерство и изобретать» весьма нестандартные способы, ставящие в ступор не только законных владельцев. Тому есть конкретное видеосвидетельство:

 

 

Незнание закона не может служить оправданием и не освобождает от ответственности. Государство, создавая своим гражданам и юридическим лицам условия для землепользования, рассчитывает на адекватное восприятие ими тех условий, что излагаются в законах.

Для большинства людей незнание закона служит стимулом к расширению кругозора, к пониманию ответственности за возможные неправомерные действия, а при принятии решений, основанных на знаниях, – к уверенности в их юридической состоятельности.

Залог правильных выводов и действий – осведомлённость и знание законного порядка увеличения площади участка за счёт муниципальных и государственных земель. Следование порядку – путь к спокойствию и благополучию.

У любой земли есть собственник. Все пустующие участки, на взгляд, не имеющие хозяев, не огороженные, не занятые постройками большие и малые территории вдали, вблизи или внутри любого населённого пункта, коттеджного посёлка, садоводства или огородничества, ничьими быть не могут.

Все они находятся в чьей-то собственности:

• в собственности физических или юридических лиц
• в собственности муниципалитета или государства
• могут относиться к землям водного фонда или к лесным угодьям
• быть землями в ведении Министерства обороны 

Если земля не является собственностью муниципалитетов, физических или юридических лиц, то эта земля государственная (статья 16 ЗК РФ).

Планируя прирезку к участку (перераспределение), не стоит изначально создавать ситуации для грядущих ошибок. А ддя этого предстоит:

• выяснить юридические и технические тонкости процедуры
• узнать, кто является собственником смежного надела
• уточнить, будет ли возможным использование смежной земли для увеличения размера своего участка

3. Выяснение принадлежности земли

 

Размышление об увеличении площади уже имеющегося и находящегося в собственности ЗУ должно начинаться с конкретных действий по выяснению вопроса о принадлежности смежной земли, то есть с уточнения её собственника.

Игнорирование этого обстоятельства может привести к незаконному посягательству на права собственников и их имущество и, соответственно, к дальнейшей ответственности за незаконно совершённые действия.

Что конкретно нужно сделать?

На 1 этапе необходимо провести предварительный анализ ситуации:

проверить, в чьей собственности находится приглянувшийся кусок земли:

• в частной
• в муниципальной
• в государственной собственности

Потребуется выяснить обстоятельства, полностью исключающие возможность «земельной добавки»:

• попадает она или нет в прибрежную защитную полосу (ПЗП) водного объекта
• относится или нет она к лесному фонду
• относится ли она к землям:
  • исключённым из оборота
  • ограниченным в обороте 

Ответы на часть из перечисленных вопросов можно получить с помощью Публичной кадастровой карты, отражающей сведения обо всех земельных участках России, прошедших государственный кадастровый учёт.

Отсутствие сведений об участке на Публичной кадастровой карте –свидетельство возможных проблем. Они могут воспрепятствовать:

• использованию надела для увеличения площади участка
• проведению купли/продажи, дарения, передаче в наследство, залогу, обмену и.д

4. Свободная муниципальная или государственная земля – источник законного увеличения площади участков

 

Законодательством запрещено использование некоторых видов земель для их перераспределения с частными наделами:

• участки и земли:
  • специального назначения
  • лесного фонда
  • выведенные из оборота
  • ограниченные в обороте
  • резервного фонда муниципалитета и государства, используемого под муниципальные и государственные нужды
• территории прибрежно-защитных полос (ПЗП) водных объектов

Присоединить к частному участку можно лишь ту муниципальную или государственную землю, что, действительно, свободна, но при условии обязательного согласия властей, чему есть немало обоснованных законом причин.

Ситуация, когда в текущий период времени земля не используется и внешне выглядит бесхозной, не может быть подтверждением её «свободности» – её предстоящее использование может быть уже запланировано властями:

• под решение задач по прокладке коммуникаций, строительству дороги, газопровода или другие цели
• участок:
  • включен в другой участок, который ещё только формируется для дальнейшего представления к продаже на аукционе
  • попадает в территорию комплексного развития территории ипланируется для реализация важных для населения задач

Если муниципальный или государственный участок действительно свободен и его использование властями не планируется в перспективе, он может рассматриваться для увеличения площади смежного с ним частного надела, но при условии, что этот частный участок поставлен на кадастровый учёт.

 

5. Самовольный захват земли – ответственность по закону

 

Самовольный захват земли является правонарушением. Им будет считаться даже высаживание овощей на долго пустующем соседском участке, возведение построек, перенос забора, если всё это делается без согласия собственника надела.

На чужие наделы покушаться нельзя. За столь неприглядные деяния придётся не только вернуть землю владельцу, но и возместить причинённый вред. Рассчитаться за это придётся не из чужого, а из собственного кармана и без возмещения понесённых затрат на несанкционированные «улучшения», что захватчик успел произвести (статья 60 и статья 76 ЗК РФ). 

Самовольный захват земли, тем более, её застройка, чреваты ещё и неотвратимыми административными штрафами (статья 7.1 Кодекса РФ об административных нарушениях). Примером тому могут послужить проведённые в Ленинградской области в начале 2018 года проверки Росреестра, результатом которых стала уплата нарушителями требований земельного законодательства неминуемого штрафа.

Будут тщетными попытки легализовать прихваченную муниципальную землю путём подачи заявления о ней в Росррестр с целью получения кадастрового номера и дальнейшей регистрации собственности на участок с площадью, увеличенной за счёт самозахвата. Не стоит ожидать, что администрация спустит всё это с рук. Нет. Эта земля вернётся в муниципалитет, «со всем причитающимся», ведь это его собственность и какого-либо согласия он не давал. Именно об этом Росреестр уведомит захватчика. А бороться за землю придётся только по тем правилам, что установлены законом.

 

 

Легализовать самозахват можно лишь по суду, доказав:

• факт приобретательской давности (статья 234 ГК РФ)
• добросовестное, непрерывное и открытое пользование захваченным участком в течение 15 лет в соответствии с его назначением

Собственником участка (субъектом права) при этом могут быть местные, федеральные, региональные органы власти и Российская Федерация.

 

Внимание!

 

Вы ознакомились с разделом №1 статьи.

Продолжение:

2. Прирезки к участкам из муниципальных и государственных земель – требования к участкам и размерам прирезок
3. Процедура перераспределения земельных участков – суть задачи, подготовка, плата за прирезку земли
4. Соглашение о перераспределении участков с землями муниципалитета и государства – порядок заключения в 2018 г.