Исключение участка из особо ценных угодий Московской области

Содержание

1. Правовая база для исключения земельных участков из Перечня особо ценных продуктивных с/х угодий Московской области
   • 1.1. Приоритетн с/х угодий
   • 1.2. Условия применения Порядка исключения участка из Перечня  особо ценных продуктивных с/х угодий
2. Случаи наличия на ЗУ систем мелиорации
   • 2.1. Мелиорированным угодьям – повышенное внимание
   • 2.2. Порядок исключения земельного участка из состава мелиорированных земель
3. Установление факта снижения кадастровой стоимости ЗУ
4. Регламент внесения изменений в Перечень особо ценных продуктивных с/х угодий
   • 4.1. Предварительная подготовка документов
   • 4.2. Ходатайство в Минсельхоз Московской области

 

1. Правовая база для исключения ЗУ из Перечня особо ценных продуктивных с/х угодий Московской области

 

1.1. Приоритетн с/х угодий

 

Сельскохозяйственные угодья – одна из разновидностей земель с/х назначения

• представляют собой самые плодородные территории
• обеспечивают страну урожаями
• обладают приоритетным статусом
• находятся под защитой государства, занимающегося особым контролем за их использованием в соответствии с назначением

В составе угодий выделяется их отдельная категория – особо ценные продуктивные с/х угодья. Такие земли – наперечёт. В каждом регионе их включают в специальные перечни, утверждаемые постановлениями властей субъектов РФ.

Для особо ценных продуктивных с/х угодий, а также для тех из них, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району/городскому округу (в том числе на 50% или более этого значения), установлен законодательный запрет на перевод земель в иные категории  (пункт 4 статьи 79 ЗК РФ и пункт 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ).

Для с/х угодий, имеющих более скромные качественные показатели почв, изменение категории земель с переводом в иные земли осуществляется в порядке, определённом:

• Законом «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» (№ 172-ФЗ) – пункт 1 статьи 7) 
• Законом «О введении в действие градостроительного кодекса РФ» (№191–ФЗ – пункты 1,2, 25 статьи 4.1)

С особенностями перевода с/х угодий можно ознакомиться здесь.  

В Московской области, с учётом законодательных норм, разработан и утверждён Порядок внесения изменений в Перечень особо ценных продуктивных с/х угодий этого региона.

Установленный регламент, при определённых условиях, позволяет:

1. исключить земельные участки с/х угодий (ЗУ) из этого Перечня:
   • по вескому обоснованию необходимости решения такой задачи
2. включить ЗУ, с расположенными на них угодьями, в Перечень
   • в связи с результатами работ, обеспечивших улучшение качественных свойств почв
3. внести изменения в характеристики ЗУ с с/х угодьями, уже включённых в Перечень  

Правовым основанием для этого стали:

1. положения Земельного кодекса РФ (пункт 2 статьи 79)
   • устанавливают, что особо ценные продуктивные с/х угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по городскому округу, могут включаться в перечень земель, использование которых для других целей не допускается – в соответствии с законодательством субъектов РФ
2. Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» (№75/2004-ОЗ)
   • устанавливает, что к особо ценным продуктивным с/х угодьям относятся сельхозугодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости по городскому округу более чем на 10%

Перечень особо ценных продуктивных с/х угодий, расположенных на территории Московской области, использование которых в несельскохозяйственных целях не допускается» (далее – Перечень):

• утверждён Распоряжением Минсельхоза МО (№20РВ-349 от 10.10.2019). 
• включает следующие виды угодий:
  • с/х угодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости на 10% по городскому округу
  • искусственно орошаемые с/х угодья

Исключение земельных участков из Перечня осуществляется согласно Постановлению Правительства Московской области  (№872/38 от 17.10.2017).

В удобном формате алгоритм исключения земельных участков (ЗУ) из Перечня особо ценных продуктивных с/х угодий Московской области в порядке внесения изменений в этот Перечень, а также условия применения порядка изложены на официальном сайте Администрации губернатора Московской области.  

1.2. Условия применения Порядка исключения ЗУ из Перечня  особо ценных продуктивныхс/х угодий

 

Среди главных условий, выполнение которых позволит приблизиться к решению задачи по исключению ЗУ из Перечня с/х угодий, можно выделить следующие: 

• требуется доказать, что кадастровая стоимость (КС) земельного участка, указанная в сведениях ЕГРН, не соответствует фактическим качественным характеристикам участка: 
  
  • новая КС должна быть на 10% ниже среднего уровня кадастровой стоимости, установленной по городскому округу
• сведения о новой КС должны быть внесены в сведения ЕГРН о земельном участке
• условие фактического снижения кадастровой стоимости ЗУ до указанного размера обеспечивает возможность обращения в Минсельхоз МО с ходатайством об исключении ЗУ из состава с/х угодий

Рекомендации Минсельхоза Московской области основаны на том, что поскольку ЗУ с расположенными на них с/х угодьями включаются в Перечень особо ценных продуктивных с/х угодий в соответствии с их высокими качественными характеристиками, то обратный процесс исключения ЗУ из Перечня возможен только при существенном снижении их качества:

1. ухудшение качественных характеристик (свойств почв ЗУ) влияет на снижение кадастровой стоимости земельного участка
2. факт определения КС в размере на 10% ниже среднего уровня кадастровой стоимости, установленной по городскому округу становится:
   • констатацией существенного ухудшения качества земель ЗУ
   • правовым основанием для подготовки соответствующего Решения Минсельхоза МО – об  исключении земельного участка из Перечня особо ценных продуктивных с/х угодий Московской области

Стартом процедуры исключения ЗУ из Перечня станет регистрация ходатайства заинтересованного лица (с приложением комплекта необходимых документов), направленного в Минсельхоз Московской области. 

2. Случаи наличия на ЗУ систем мелиорации

 

2.1. Мелиорированным угодьям – повышенное внимание

 

В рекомендациях Минсельхоза МО особое внимание уделено вопросу, связанному с наличием мелиоративных систем на участках особо ценных продуктивных с/х угодий. Такие системы могут быть открытыми и закрытыми. Сами такие участки называются земельными участками в составе мелиорированных угодий. 
 
Для выяснения вопроса о том, относится или нет ЗУ к мелиорированным угодьям, необходимо сделать соответствующий запрос в один из органов:

• Минсельхоз МО
• Департамент мелиорации Минсельхоза РФ
• ФГБУ «Управление «Спецмелиоводхоз»

Это необходимо сделать по следующим причинам:

1. исключение ЗУ из Перечня особо ценных продуктивных с/х угодий, расположенных на территории Московской области, использование которых для других целей не допускается, связано с другой процедурой – исключением земельных участков из состава мелиорированных угодий
2. к ходатайству в Минсельхоз МО об исключении его из Перечня особо ценных продуктивных с/х угодий, расположенных на территории Московской области, использование которых для других целей не допускается, должны быть приложены  дополнительные документы:
   
   • или по исключению земельного участка из состава мелиорированных угодий
   • или по отсутствию на участке мелиорированных угодий
   • или по износу/разрушению системы мелиорации 

 
2.2. Порядок исключения ЗУ из состава мелиорированных земель

 
 
Для исключения земельного участка из состава мелиорированных земель, собственник (балансодержатель) мелиоративной системы должен предварительно выполнить её списание – в том же порядке, что и списание иных объектов основных средств организации (форма ОС-4). 
 
Сведения о списании (форма ОС-4) собственник мелиоративной системы должен направить для соответствующего учёта:

• в Минсельхоз МО
• в органы МСУ
• в Росреестр
• в ФГБУ «Управление «Спецмелиоводхоз» 

В случае невозможности списания мелиоративной системы по причинам:

• отсутствие собственника (балансодержателя) мелиоративной системы, обусловленное ликвидацией/реорганизацией юридического лица без передачи системы правопреемнику
• невозможность технического учёта и инвентаризации мелиоративной системы и её постановки на баланс собственника ЗУ – в связи с фактическим отсутствием системы на земельном участке 

собственнику ЗУ нужно обратиться в суд – с заявлением (иском) об установлении факта, имеющего юридическое значение:

• или факта отсутствия на земельном участке мелиоративных систем
• или факта отсутствия основания для отнесения участка к мелиорируемым угодьям:
  • к примеру, в связи со 100% износом мелиоративной системы и невозможностью её восстановления

Установление каждого из указанных фактов выполняется в порядке главы 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

К заявлению в суд должны быть приложены документы, подтверждающие заявленные требования. В том числе могут быть приложены документы о 100% износе мелиоративной системы и невозможности её восстановления.
 
Если же в ответах на запрос, указанный выше, будут содержаться сведения об отсутствии на ЗУ системы мелиорации, то, как понятно, участок не относится к мелиорированным угодьям. Соответственно, проведение мероприятий по исключению его из состава мелиорированных земель не требуется.

3. Установление факта снижения кадастровой стоимости ЗУ 

 

В целях выявления ситуации со снижением кадастровой стоимости Минскльхоз МО рекомендует:

1. заключить договор с независимым оценщиком, который осуществляет подготовку отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствующую дату
2. после подготовки отчёта на соответствующую дату – обратиться:
   • или в суд – с иском об оспаривании результатов определения КС для получения судебного решения об установлении нового размера кадастровой стоимости ЗУ    
   • или в Межведомственную комиссию (МВК) при Управлении Росреестра по Московской области по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – с заявлением об изменении КС
     • с приложением к заявлению соответствующих документов и упомянутого отчёта 

По итогам рассмотрения заявления/иска, указанных выше:

• МВК при Управлении Росреестра по Московской области по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости
• суд 

принимают одно из двух решений:

1. по устанавлению новой кадастровой стоимости ЗУ
2. отказ в установлении новой кадастровой стоимости ЗУ  

В случае принятия положительного решения по установлению новой кадастровой стоимости земельного участка ЕГРН самостоятельно вносит изменения в сведения о характеристиках объекта недвижимости (земельного участка). 

Убедиться в том, что сведения о новой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН поможет Выписка из ЕГРН.

4. Регламент внесения изменений в Перечень особо ценных продуктивных с/х угодий

 

4.1. Предварительная подготовка документов

 

Для обращения в Минсельхоз МО по вопросу исключения ЗУ из Перечня особо ценных продуктивных с/х угодий, расположенных на территории Московской области, использование которых в несельскохозяйственных целях не допускается, предварительно нужно получить следующие документ, подтверждающий наличие (отсутствие) на ЗУ мелиоративной системы – один из следующих:

• информация федерального органа исполнительной власти в области мелиорации земель или подведомственного ему федерального государственного бюджетного учреждения об отнесении (не отнесении) земельного участка к искусственно орошаемым с/х угодьям или осушаемым землям с мелиоративными системами – получить в одном из следующих органов соответственно:
  • Департамент мелиорации Минсельхоза РФ
  • ФГБУ «Управление «Спецмелиоводхоз»
• копия акта о списании мелиоративной системы – по форме ОС-4, утвержденной постановлением Госкомстата РФ  «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств» (№7 от 21.01.2003), подписанной балансодержателем мелиоративной системы
  • с приложением справки о балансовой принадлежности
• копия решения суда об установлении юридического факта отсутствия на земельном участке мелиоративной системы
• копия решения уполномоченного органа о результатах определения кадастровой стоимости

 

4.2. Ходатайство в Минсельхоз Московской области

 

После получения документов, указанных выше, нужно обратиться в Минсельхоз Московской области – направить в этот орган ходатайство об исключении ЗУ из Перечня особо ценных продуктивных с/х угодий, расположенных на территории Московской области, использование которых в несельскохозяйственных целях не допускается.

Сведения, излагаемые в ходатайстве

Ходатайство готовится по форме, представленной в Приложении 2 к Порядку формирования и ведения перечня особо ценных продуктивных с/х угодий, расположенных на территории Московской области. 

В ходатайстве должно быть изложено следующее:

1. сведения о заявителе
2. кадастровый номер ЗУ
3. площадь ЗУ
4. категория земель и вид разрешённого использования земельного участка
5. обоснование необходимости исключения ЗУ из Перечня особо ценных продуктивных с/х угодий, расположенных на территории Московской области
6. согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с ФЗ «О персональных данных» (№152-ФЗ от 27.07.2006)

Документы, прилагаемые к ходатайству

1. копия документа, удостоверяющего:
   • личность заявителя, являющегося физическим лицом
   • либо личность представителя физического или юридического лица
2. копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя
3. копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица
4. копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица
   • если с ходатайством обращается представитель заинтересованного лица
5. выписка из ЕГРН об объекте недвижимости, полученная на дату не позднее 1 месяца со дня обращения с ходататайством
6. копия документа о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – один из следующих документов
   • копия правового акта об устранении ошибок в результатах государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель с/х назначения Московской области
   • копия решения уполномоченного органа о результатах определения кадастровой стоимости
   • копия решения суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости
7. документ, подтверждающий наличие (отсутствие) на земельном участке мелиоративной системы – один из следующих документов:
   • информация федерального органа исполнительной власти в области мелиорации земель или подведомственного ему федерального государственного бюджетного учреждения об отнесении (не отнесении) ЗУ
     • или к искусственно орошаемым с/х угодьям
     • или к осушаемым землям с мелиоративными системами
   • копия акта о списании мелиоративной системы – по форме ОС-4, утвержденной постановлением Государственного комитета РФ по статистике «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств» (№7 от 21.01.2003), подписанной балансодержателем мелиоративной системы
     • с приложением справки о её балансовой принадлежности
   • копия решения суда об установлении юридического факта отсутствия на ЗУ мелиоративной системы

По желанию заинтересованного лица к ходатайству могут прилагаться иные документы, подтверждающие необходимость:

• включения ЗУ в Перечень
• исключения ЗУ из Перечня
• внесения изменений в характеристики земельного участка

В случаях:

• составления ходатайства с нарушением Порядка
• представления неполного комплекта документов

Минсельхоз МО направляет заинтересованному лицу уведомление, содержащее перечень нарушений – для их устранения и повторного обращения.

Срок рассмотрения ходатайства – 6 рабочих дней со дня его регистрации.
 
При наличии оснований для внесения изменений в Перечень Минсельхоз МО готовит распоряжение о внесении соответствующих изменений в Перечень – то есть принимает решение об исключении ЗУ из состава особо ценных продуктивных с/х угодий.

Вывод ЗУ из Перечня особо ценных продуктивных с/х угодий не означает, что они перестали быть угодьями. Это только понижение их «ранга», свидетельствующее об ухудшении показателя плодородия почв земельного участка с/х назначения. Для решения задач, связанных с застройкой такого ЗУ, имеет смысл проанализировать возможность его включения в черту населённого пункта (статья 7 Закона №172-ФЗ).

 

Полезно знать

 

1. Задача – купить участок. Что нужно учесть при его выборе – 2024 – здесь
2. Расторжение договора аренды муниципальной/государственной земли – в каких случаях по соглашению сторон и когда только по суду? – здесь
3. Условия выкупа без торгов арендованных государственных или муниципальных участков – в 2023 году – здесь
4. Регламент согласования архитектурно-градостроительного облика (АГО) капитальных объектов – с 1 сентября 2023 года – здесь
5. Переуступка права аренды муниципального/государственного земельного участка – 2023 – здесь
6. Вспомогательные строения и сооружения. Критерии отнесения построек на участках к таким объектам – 2023 – здесь
7. Сброс бытовых стоков на земельных участках в водоохранных зонах. УФ-обеззараживание вод на выходе ЛОС – здесь
8. Туризм и рекреационная деятельность на особо охраняемых природных территориях (ООПТ) – с 1 сентября 2023 года – здесь
9. Условия включения территорий СНТ и ОНТ в границы населённых пунктов – 2023 – здесь
10. Общая совместная и долевая собственность на землю. Порядок использования, продажи и застройки участков – здесь