Три перспективных участка с/х назначения вблизи Великого Новгорода у деревни Воробейка

Три смежных земельных участка с/х назначения общей площадью 325 га с перспективными возможностями освоения вблизи Великого Новгорода у деревни Воробейка.

 

Расположение

 

Новгородская область, Новгородский район, у деревни Воробейка

• 9 км от Великого Новгорода
• примыкание к автодороге Великий Новгород – Псков (Р 56)
• 3 – 4 км от конечной остановки нескольких городских автобусных маршрутов
• вблизи деревень Воробейка, Толстиково, Фарафоново

 

Правовая характеристика

 

Общая площадь участков – 3 255  959 м² (325.6 га) 

1. участок площадью 508 196 м² (50.8 га):
   • состоит из 2 контуров, разделённых автодорогой 49К-16 
     • 337 951.4 м² (западный)
     • 170 244. 6 м² (восточный)
2. участок площадью 1 874 549 м² (187.5 га)
3. участок площадью 873 214 м² (87.3 га):
   • состоит из 3 контуров:
     • 551 166 м² (западный)
     • 69 247.65 м² 
     • 252 799.70 м² (восточный)

Категория: земли сельскохозяйственного назначения
 
Разрешённое использование: для сельскохозяйственного производства

Участки не относятся к с/х угодьям.

Вид права: собственность физического лица (с 2015 года)

 

Соответствие ПЗЗ Борковского СП 

 

ПЗЗ Борковского СП – на официальном сайте администрации поселения.

Все 3 участка расположены в границах территориальной зоны ТСХ-1

1. Основные ВРИ ЗУ

• код 1.0 – сельскохозяйственное использование
  • содержание данного ВРИ включает в себя содержание видов разрешённого использования с кодами 1.1 – 1.18, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки с/х продукции 
• код 9.1 – Охрана природных территорий
• код 11.0 – Водные объекты
• код 11.1 – Общее пользование водными объектами
• код 11.2 – Специальное пользование водными объектами
• код 12.0 – Земельные участки (территории) общего пользования
• код 12.3 – Запас

2. Вспомогательные ВРИ ЗУ

• код 2.7.1 – Объекты гаражного назначения
  • размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей
  • размещение подземных гаражей, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, с возможностью размещения автомобильных моек
• код 3.1 – Коммунальное обслуживание
  • размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности:
• поставки воды, тепла, электричества, газа
  • предоставления услуг:
    1. связи
    2. отвода канализационных стоков
    3. очистки и уборки котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, ЛЭП, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, а также зданий или помещений, предназначенных для приёма физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг
• код 4.9 – Обслуживание автотранспорта
  • размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами
  • размещение стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных
• код 12.0 – Земельные участки (территории) общего пользования
  • размещение объектов улично-дорожной сети
  • размещение автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов
  • размещение пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования
  • размещение скверов, бульваров, площадей, проездов
  • размещение малых архитектурных форм благоустройства

 

Возможности инженерно-технического обеспечения участков

 

1. Электроснабжение

 

В соответствии с генеральным планом развития территорий садоводческих массивов в район посёлка Фарафоново и электроснабжения соседствующих с ними участков завершены работы по прокладке энергопитающей линии ВЛЗ-10 кВ

• смонтирована по проекту через два сельхозучастка
• завершается процесс приемки выполненных работ
• один из чертежей проекта ЛЭП представлен в разделе «документы» в правой части настоящей страницы

Трасса ЛЭП проходит через западную часть двух участков:

• участка площадью 1 874 549 м (187.5 га) 
• участка площадью 873 214 м² (87.3 га)

Под будущее коттеджное строительство на этих участках предусмотрены установка и подключение к ЛЭП понижающих трансформаторных подстанций (ТП) общей мощностью 2418.9 кВА:

1. общее количество домовладений (расчётное) – 1 466
2. электрическая мощность на каждый ЗУ – 15 кВт

Физическая установка ТП завершена – июнь 2021 года. 

Существует также альтернативный вариант электроснабжения участков – от высоковольтной ЛЭП, проходящей через дорогу.

 

2. Газоснабжение

 

Принципиальная возможность газификации участков.

Вдоль северной части участка 87.3 га проходит газопровод среднего давления (с несколькими задвижками) – по территории другого ЗУ.  

Требуется согласование вопроса с собственником линейного объекта и владельцем ЗУ на прокладку газопровода к участкам, предложенным для продажи.  

 

Особенности

 

• Участки сухие.
• Оканавлены по периметрам.
• Примыкают к большим лесным массивам.
• Рельеф участков достаточно ровный.
• Участки расположены в экологически чистой и живописной зоне:
  • роскошные равнины с пролесками лиственного леса   
  • озеро Ильмень – в 7 км
• Участки обладают отличной транспортной доступностью:
  • участки площадью 50.8 га и 87.3 га пересекает региональная автотрасса «Юго-западный обход Великого Новгорода» (49К-16), выходящая на федеральную трассу «Великий Новгород – Псков» (Р56)
  • участок площадью 87.3 га расположен вдоль трассы Р56  

В ближайшем окружении участков, в направлении от Великого Новгорода в сторону озера Ильмень, – сложившаяся сельская и дачная застройка. С двумя из участков граничит действующий дачный посёлок  СТ «Воробейка». Немного далее – СНТ «Дубки», «Локон», «Заречный» и другие. 

 

Перспективы освоения участков

 

1. Участки площадью 50.8 га и 187.5 га

 

Изысканный природный ландшафт участков площадью 50.8 га и 187.5 га, высокая экологичность местности, развитая окружающая инфраструктура, транспортная доступность, наличие и близость инженерных коммуникаций создают предпосылки для изменения (при необходимости), существующей территориальной зоны участка ТСХ-1 на зону ТСХ-2.

Градостроительный регламент территориальной зоны ТСХ-2 допускает:

• по коду 13.2 – ведение садоводства:
  • размещение садового дома, предназначенного для отдыха и не подлежащего разделу на квартиры
  • размещение хозяйственных строений и сооружений
  • выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля
• по коду 13.3 – ведение дачного хозяйства:
  • размещение жилого дачного дома (не предназначенного для раздела на квартиры, пригодного для отдыха и проживания, высотой не выше 3 надземных этажей)
  • выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля
  • размещение хозяйственных строений и сооружений 

Будущим владельцам предлагаемых участков имеет смысл рассмотреть и другую возможность – включение участка/участков в границы ближайшего населённого пункта (деревня Воробейка) в целях жилищного строительства или иного освоения, например, размещение комплексов отдыха (ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» №191-ФЗ  (статья 4_1).

С деталями процедуры включения можно ознакомиться здесь. Обращение о включении земельных участков в границы населённых пунктов можно подать на сайте Госуслуги.

 

2. Участок площадью 87.3 га

 

Участок расположен вдоль автотрассы Р56.

Подходит для размещения объектов придорожного сервиса. Для решения таких задач для участка целесообразно установить территориальную зону ТИ-1 в порядке, установленном ПЗЗ Боровского сельского поселения.

Градостроительный регламент зоны ТИ-1 допускает строительство мотелей и размещение следующих объектов:

• АЗС (бензиновые, газовые)
• магазины сопутствующей торговли
• здания для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса
• автомобильные мойки и прачечные для автомобильных принадлежностей
• мастерские, предназначенные для ремонта и обслуживания автомобилей
• прочие объекты придорожного сервиса

 

3. Примечание

 

При всех вариантах изменения существующего с/х назначения участков гарантируется содействие собственника.

В развитии территорий участков заинтересованы как администрация Борковского поселения, так и  администрация Новгородского района. 

 

Экономический эффект от приобретения участков 

 

Инвесторы, планирующие организацию коттеджных посёлков, жилищное или иное строительство на предлагаемых участках, при их покупке:

1. приобретают участок/участки по весьма привлекательной цене
   • из расчёта 350 тыс.руб./га
2. начинают процедуру градостроительных изменений существующего целевого с/х назначения участков:
   • с предварительным согласованием вопросов инженерно-технического обеспечения будущих объектов строительства  
3. в период изменения территориальной зоны или процесса включения участков в границы населённого пункта используют участки по их прямому с/х назначению в целях реализации полученной с/х продукции:
   • выращивание картофеля. овощей, пчеловодство и т.д.
4. по завершении градостроительных изменений получают земельный продукт, стоимость которого в разы превышает вложенные в покупку участка/участков денежные средства
5. приступают к реализации подготовленных проектов или используют земельный ресурс по своему усмотрению

 

Варианты купли/продажи участков

 

Участки можно приобрести как единым лотом, так и по отдельности. 

 

1. Продажа участков в существующем статусе

 

Базовая стоимость – из расчёта 350 тыс.руб./га:

1. участок 50.8 га – 17.8 млн.руб.  
2. участок 187.5 га – 65.6 млн.руб.  
3. участок 87.3 га – 30.6 млн.руб.     

Вариативность цены при покупке всех участков одновременно – в зависимости:

• от порядка в сроке расчётов
• от форм расчётов

Факторы инвестиционной привлекательности

1. Использование ЗУ в соответствии с с/х назначением в целях производства и переработки с/х продукции
2. При разделе каждого ЗУ на меньшие площади – возможность для создания многочисленных усадебных фермерских хозяйств:
   • для ведения фермерства в личных или предпринимательских целях
   • с возможностью возведения на участках жилых домов

Строительство жилых домов на с/х землях с любым видом разрешённого использования (ВРИ ЗУ), в том числе на с/х угодьях:

• разрешено новым ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№299-ФЗ от 02.07.2021)
• подробности здесь 

 

2. Продажа участков в статусе ИЖС 

 

Возможность перевода земель – с включением участков в черту населённого пункта:

• с изменением существующей категории земель «земли с/х назначеения на категорию «земли населённых пунктов»
• с присвоением ВРИ ЗУ «для индивидуального жилищного строительства»

Решение вопроса:

• гарантированное
• в течение 6 – 8 месяцев
• при условии  заключения договора купли/продажи с определением соответствующих обязанностей собственника земельных участков:
  • внесение предоплаты покупателем – размер обсуждается

Базовая стоимость – из расчёта 450 тыс.руб./га:

• участок 50.8 га – 22.86 млн.руб.  
• участок 187.5 га – 84.375 млн.руб.  
• участок 87.3 га – 39.285 млн.руб.     

Вариативность цены при покупке всех участков одновременно – обсуждается в процессе переговоров.

 

 

 

Предоставление дополнительной информации по объекту, организация осмотра и переговоров – по официальной заявке