Главная → Ответы на частые вопросы (FAQ) → Расхождение при межевании уточнённой площади земельного участка с площадью по правоустанавливающим документам


Расхождение площадей участка при межевании и по документам


Содержание

 

  1. Уточнение границ ЗУ – проверка на соответствие установленным нормам
  2. Пределы расхождения площадей ЗУ в правоустанавливающем документе и в кадастровом плане
  3. Отказ ЕГРН в регистрации уточнённых границ ЗУ
  4. Действия при расхождении фактической площади ЗУ со сведениями в документах 

 

1. Уточнение границ ЗУ – проверка на соответствие установленным нормам 

 

Местоположение границ земельного участка – его уникальные характеристики. Об этом говорится ФЗ «О кадастровой деятельности» (№ 221-ФЗ).

В ряде случаев требуется провести уточнение характеристик ЗУ:

  • кадастровые сведения не отвечают требованиям к описанию местоположения границ
  • фактическая площадь, установленная при межевании, не соответствует сведениям в правоустанавливающих документах

Уточнённая площадь земельного участка, указанная:

  • в документах
  • в ГКН
  • в акте органа местного самоуправления

не должна быть больше установленного предельного минимального размера ЗУ.

Предельные площади ЗУ соответствующего целевого назначения устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ).

В Санкт-Петербурге – Законом № 405-53

  • для участков ИЖС:
    • Smin = 300 м2 = 3 сот = 0.03 га 
  • для участков для ведения огородничества:
    • Smin = 200 м2 = 2 сот. = 0.02 га 
  • для ведения садоводства:
    • Smin = 200 м2 = 2 сот. = 0.02 га 
  • для индивидуальных гаражей:
    • Smin = 18 м2 
  • для временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения объектов недвижимого имущества:
    • Smin = 5 м2 

2. Пределы расхождения площадей ЗУ в правоустанавливающем документе и в кадастровом плане

 

  • Уточнённая площадь ЗУ больше, чем по документам

Участок можно зарегистрировать, в том случае, если:

Sуточн < (Sдок + Smin)

  • Уточнённая площадь ЗУ меньше, чем по документам

Земельный участок можно зарегистрировать, если:

Sуточн > (Sдок - Smin)

Пример 1

В свидетельстве о наследовании садоводческого земельного участка значатся 6 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 12 соток

  • Sфакт = 12 сот.
  • Sдок = 6 сот.
  • Sфакт > S по док.
  • Smin = 500 м2
  • Sуточн < (Sдок + Smin) = 6 сот. + 5 сот. = 11 сот.
  • Sфакт > Sуточн

Кадастровый план – обязательное приложение к правоустанавливающему документу. Он необходим для государственной регистрации прав.

При расхождении площадей в плане и в документе регистрирующий орган вправе:

  • предположить, что представлен план не того объекта, на который заявляются права
  • приостановить регистрацию
  • отказать в регистрации

Пример 2

Согласно акту органа местного самоуправления, гражданину в Санкт-Петербурге предоставлялось в собственность для строительства индивидуального дома 12 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 9 соток.

  • Sфакт = 9 сот.
  • Sдок = 12 сот.
  • Sдок > Sфакт
  • Smin = 300 м2
  • Sуточн = (Sдок – Smin) = 12 сот. - 3 сот. = 9 сот.
  • Sфакт = Sуточн

Фактическая размер надела не превышает уточнённую площадь. Такой земельный участок подлежит регистрации.

Если предельный минимальный размер для земельных участков:

  • ИЖС
  • садоводческий
  • огороднический
  • для КФХ
  • т.д.

не установлен, уточнённая площадь не должна быть больше чем на 10% площади ЗУ, указанной в сведениях в ГКН. Это требования федерального закона ФЗ № 221 (пункт 3 статьи 42.8 ):

Sуточн < (Sдок + 0.1 х Sдок)

Границы ЗУ закрепляются по результатам межевания, отражающего их фактическое расположение, в случае, когда:

  • отсутствуют сведения о местоположении:
    • в государственном кадастре недвижимости
    • в правоустанавливащем документе
  • ЗУ используется 15 и более лет
  • нет претензий со стороны соседствующих землевладельцев

Не исключается судебный способ решения проблемы расхождения фактической и документальной площадей земельного участка. 

3. Отказ ЕГРН в регистрации уточнённых границ ЗУ

 

В федеральном законе №221-ФЗ (статья 26) перечислены случаи, когда регистрирующий орган приостанавливает регистрацию уточнённых границ участков:

  • участок не является объектом недвижимости
  • запрещено образование надела:
    • из другого участка
    • в результате раздела или выдела доли в натуре
    • в результате действий с преобразуемыми участками
  • участок образован из объекта недвижимости, сведения о котором в ГКН носят временный характер
  • с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо
  • истёк срок приостановления кадастрового учёта и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении
  • межевой план, технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица
  • ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для кадастрового учета, и соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе
  • на момент подачи заявления о кадастровом учёте ЗУ истёк срок действия утверждённой схемы его расположения на кадастровом плане территории

Отказ в постановке на учет ЗУ делается также в следующих случаях:

  • размер образуемого ЗУ, сохраняющемся в измененных границах при преобразовании, не соответствует установленным минимальным или максимальным площадям земельных участков (пункт 28 статьи 26)
  • ЗУ образован из наделов, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев
  • поступили возражения о размере и местоположении границ ЗУ из земель с/х назначения, выделяемого в счёт доли или долей в праве общей собственности, и в составе документов для регистрации в ГКН отсутствуют сведения, подтверждающие снятие возражений
  • площадь ЗУ из земель с/х назначения, выделяемого в счёт доли или долей в праве общей собственности, больше размера ЗУ, указанной в проекте межевания, более чем на 10% (пункт 32.1 статьи 26)
  • не согласованы границы ЗУ

Другие случаи отказа в кадастровом учете уточненённых границ земельного участка:

  • площадь ЗУ:
    • больше площади, сведения о которой содержатся в ГКН на величину более чем Smin
    • больше 10% процентов площади, сведения о которой есть в ГКН в случае, когда Smin не установлена
  • при уточнении местоположения границ ЗУ нарушен порядок их согласования
  • границы ЗУ не согласованы в порядке разрешения земельного спора

Орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении или отказе в снятии с учёта ЗУ в случаях, когда ЗУ не является преобразуемым и не подлежит снятию с учёта.

4. Действия при расхождении фактической площади ЗУ со сведениями в документах

 

Если в ходе уточнения границ ЗУ при межевании установлено, что его фактическая площадь:

  • больше площади земельного участка, указанной в документах, на величину меньше 10%
  • не превышает установленных предельных размеров ЗУ 

то для того, чтобы официально стать владельцем участка большей площади, нужно:

  1. подать заявление в Росреестр о внесении изменений в площади ЗУ в запись о праве собственности
  2. внести в ЕГРН сведения межевого плана

Если не зарегистрировать право собственности на ЗУ в новых границах, то есть риск, что свои претензии на «ничейную» площадь имеет право предъявить сосед. Судебные споры неизбежны. В случае, когда смежник  докажет, что фактически владел этой землёй и вёл на ней хозяйственную деятельность, суд может признать его правоту.

Если в процессе межевания выяснилось, что фактический размер участка превышает площадь, указанную в документах, более чем на 10%, нужно:

  1. уточнить в отношении «свободного» куска земли: 
    • что он не находится в собственности/пользовании у иного иным владельца 
    • не относится к землям общего пользования
    • что ВРИ ЗУ и категория земель те же самые, что и у собственного ЗУ 
    • что его площадь меньше, чем минимальный предельный размер ЗУ, установленный в муниципалитете для данной категории и ВРИ ЗУ  
  2. обратиться в администрацию с просьбой выполнить перераспределение ЗУ с муниципальной землёй:
    • с приложением к заявлению карты расположения образуемого участка на КПТ
  3. при согласии администрации выполнить перераспределение

В случае, когда размер участка после межевания оказывается меньше, чем указано в документах, вопрос придётся решать в суде. Такие ситуации возникают, как правило, из-за того, что кто-то из соседей захватил часть земли.

 

Полезно знать

 

  • О порядке включения участков в границы населённых пунктов – читайте здесь
  • Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
  • Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь 
  • Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019) можно здесь
  • Чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь
  • С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь
  • Новое в земельном законодательстве – выпуск ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
  • Определить вид использования участка по Классификатору ВРИ 2019
  • Тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов с 1 июня 2015 г.
  • Уточнить статус участка по кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь
  • Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь

Поделиться:





наверх