Два земельных участка с РНС среднеэтажных жилых домов бизнес-класса на Береговой ул. в Санкт-Петербурге

Два земельных участка с разрешениями на строительство среднеэтажных многоквартирных жилых домов

 

Расположение

 

Санкт-Петербург, Выборгский район, Береговая улица, участки 8 и 12

• 700 м от Суздальского шоссе
• 1.5 км от ж/д платформы «Шувалово»
• 2.2 км от Выборгского шоссе
• 3.7 км от станции метро «Проспект Просвещения»
• 4.5 км от станции метро «Озерки»
• 9 км от КАД

 

Правовая характеристика

 

Площади земельных участков:

1. 1 804 м²
2. 3 754 м²

Категория: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов)

Вид права: собственность юридического лица

 

Обременения

 

• для участка площадью 1804 м²:
  • зона В – территория сложившейся усадебной застройки Суздальских озер – 1 804 м²
  • водоохранная зона водного объекта – 1 804 м²
  • единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – ЗРЗ (36)17
• для участка площадью 3 754 м²
  • зона В – территория сложившейся усадебной застройки Суздальских озёр – 3 754 м²
  • водоохранная зона водного объекта – 3 754 м²
  • ЗОУИТ:
    1. охранная зона водопроводных сетей
    2. водоохранная зона водного объекта
    3. прибрежно-защитная полоса водного объекта
  • единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности участок ЗРЗ(36)17

 

Соответствие Генеральному плану и ПЗЗ

 

• Функциональная зона Генерального плана – ЗЖД
• Территориальная зона ПЗЗ – Т3Ж1
  • жилая зона среднеэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры

 

РНС на участке площадью 1 804 м²

 

Разрешение на строительство:

• выдано 11 сентября 2018 года
• продлено до 11 сентября 2023 года

Объект строительства – среднеэтажный многоквартирный жилой дом.

В декабре 2017 года по проекту жилого дома было получено положительное заключение негосударственной экспертизы. 

 

РНС на участке площадью 3 754 м²

 

Разрешение на строительство:

• выдано 11 сентября 2018 года 
• продлено до 19 июня 2023 года 

 

Архитектурное решение

 

Разработан проект 4-этажного одноподъездного жилого дома:

• с брандмауэрной (глухой) стеной
• на 16 квартир

На брандмауэрной стене предусмотрена возможность размещения фрески.

Планировки достаточно просторные. 

Архитектурные решения подразумевают приятную отделку:

• фасадов
• мест общего пользования

Оригинальная раскладка окон по фасадам позволяет внести эстетическое оживление, создать привлекательный наружный вид дома и удачные внутренние планировки.

 

ТЭП

 

• площадь участка – 1 804 м²
• общая площадь – 1 286.4 м²
• строительный объём – 4 445.8 м³
  • в том числе подземной части – 1 084.34 м³
• количество этажей – 4
• высота – 18.0 м
• площадь застройки – 408.0 м²
• общая площадь квартир (без учёта балконов) – 852.8 м²
• количество квартир – 16

 

2. Участок площадью 3 754 м²

 

РНС от 11 сентября 2018 года. Срок действия – до 11 марта 2021 года.

Объект строительства – среднеэтажный многоквартирный жилой дом с лифтами и подземным паркингом.

В декабре 2017 года по проекту жилого дома было получено положительное заключение негосударственной экспертизы. 

 

Архитектурное решение

 

Согласно проекту, на участках размещен трёхсекционный 5-этажный жилой дом с подземным паркингом (встроенно-пристроенным).

На участке также предусмотрены:

• пожарные и технические асфальтированные проезды, пешеходные дорожки
• нормативное озеленение
• парковочные машиноместа, включая 4 места для инвалидов (МГН)
• въезд в подземный гараж
• велопарковка
• спортивная площадка  и площадка для игр детей жилого дома
• площадка для отдыха взрослого населения жилого дома

Высотность жилого дома – 5 этажей.

Высота – 18 м от уровня земли.

Вокруг здания предусмотрен круговой объезд, служащий также для противопожарных целей.

На участках достаточно места для размещения:

• автотранспорта жильцов
• организованного отдыха:
  • спортивные, детские площадки
  • площадки для отдыха

Возможность использования территорий, прилегающих к участкам.

Здание имеет:

• скатную кровлю 
• выходы на кровлю
• остеклённые балконы по всем сторонам

Входные группы

Подъезды – с северной стороны здания (для обеспечения инсоляции).

Лестницы оснащены лифтами. Лифтовые узлы без машинного отделения.

Для удобства доступа МГН (инвалидов) предусмотрено устройство подъёмных платформ с наклонным ходом для доступа на 1 этаж здания.

Въезды на участок и выезды с него – с Береговой улицы.

 

Инженерные решения

 

Ниже отм. 0.000 запроектирован подвал высотой 2.0 м:

• для транзитной прокладки и разводки инженерных коммуникаций
• для инженерных помещений:
  • ГРЩ
  • в/у
  • кладовая уборочного инвентаря
  • т.д.

Входы в подвал – непосредственно с улицы.

Инженерные помещения отделяются  от подвала капитальными стенами и имеют самостоятельные входы-выходы.

Отопление квартир и ГВС

Отопление – поквартирное:

• от индивидуальных газовых двухконтурных котлов
• с организацией централизованного дымоудаления через коаксиальные дымоходы

Отделка фасадов

• вентилируемые навесные системы из плит двух цветов
• цоколь и отдельные части фасадов – клинкерный кирпич

Кровля

• скатная
• с окрытием битумной черепицей

Остекление балконов

• «холодное»:
  • с применением алюминиевых систем
• в нижней части здания остекление осуществляется стеклом «триплекс»

Обеспечение парковочными местами

Для обеспечения необходимого количества парковочных мест, проектом предусмотрено строительство встроенно-пристроенного паркинга.

 

ТЭП

 

• площадь участка – 3 754 м²
• общая площадь – 5 855.5 м²
• объём – 19 692.2 м³
  • в том числе подземной части – 3 435.5 м³ 
• количество этажей – 6
  • в том числе количество подземных этажей – 1
• высота – 18
• площадь застройки участка – 1 318 м²
• количество секций – 3
• количество квартир – 59
• общая площадь квартир – 4 172.2 м² 
• общая площадь квартир (без учёта балконов) – 3 319.4 м²
• площадь подземного гаража – 1 004.8 м²
  • количество м/м – 31
• площадь кладовых помещений для жильцов без учёта проходов и коридоров к ним – 88.7 м²
• расчётное озеленение – 945 м²
• фактическое озеленение – 945 м²
• расчётное количество мест хранения велосипедов – 12
• фактическое количество мест хранения велосипедов – 12
• расчётное кол-во жильцов – 113.3, в том числе:
  • дошкольников – 13. 3
  • школьников  – 6.1

 

Технические условия

 

Получены технические условия на подключение жилых домов к инженерным коммуникациям:

• электроснабжение
• водоснабжение
• теплоснабжение

Проведена оплата ТУ по договорам с монополистами:

1. консолилированный остаток по оплате – 10 млн.руб. 
2. стоимость ТУ и технологического присоединения включены в стоимость объекта
   • требуется доплатить только указанные 10 млн.руб. – по договорам с поставщиками

 

Особенности

 

Земельные участки расположены в северной части Выборгского района Санкт-Петербурга:

• в окружении многоквартирной и индивидуальной жилой застройки
• в 90 м от строящегося среднеэтажного жилого комплекса «Новая Скандинавия»
• вблизи живописных рекреационных зон:
  • в 200 м от Нижнего Большого Суздальского озера
  • в 400 м от Новоорловского природного лесного парка
  • в 100 м и в 30 м от реки Каменка
• в комфортной близости к крупным автомобильным магистралям и КАД  

 

Примечание

 

1. В стоимость объекта не входит оплата за технологическое присоединение. Компенсация за понесённые затраты по договорам техприсоединения оплачивается отдельно.
2. Продлены технические условия по всем наружным сетям.
3. Заключён договор генерального подряда.
4. Местной администрацией установлены финансовые обременения по социальной инфраструктуре – около 27 млн. руб.
   • собственник их не оплачивал
   • после продажи объекта эта нагрузка переходит на нового собственника

Предложенные проекты строительства среднеэтажных многоквартирных жилых домов имеют высокую степень готовности с действующими РНС.

• планируемая стоимость 1 м² – от 150 тыс. руб.
• класс жилья – бизнес

 

Условия продажи

 

• Участки продаются одним лотом – как объекты недвижимости
• Цена лота – 160 млн.руб.
  • включает стоимость ЗУ, наработанной документации, ТУ (технические условия оформлены на специально созданную компанию – с продажей 100% долей) 
  • вопрос снижения стоимости объекта может обсуждаться только при проведении расчётов, не предусматривающих формат проектного финансирования или иного банковского кредитования сделки 
• Цена переуступки обязательств по социальной нагрузке – 27 млн. руб.
  • оплата по отдельному договору
• Остаточная консилидированная стоимость ТУ – примерно 10 млн.руб.

 

Предоставление дополнительной информации по объекту, организация осмотра и переговоров – по официальной заявке.