Участок с разрешением на строительство 25-этажного жилого дома с подземным паркингом на Алтайской улице

Земельный участок площадью 1003 м² с разрешением на строительство многоквартирного жилого дома с подземным паркингом на улице Алтайская 

Расположение

Санкт-Петербург, Московский район, Алтайская улица, дом 39, литера А

• 654 м от станции метро «Московская»
• 2 км от станции метро «Звёздная»
• 2 км от станции метро «Парк Победы»  

 

Правовой статус

 

Площадь участка – 1 003 м²

Категория: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: для размещения жилого дома (жилых домов)

Вид права: собственность юридического лица

 

ЗОУИТ

 

На весь ЗУ распространяется ЗОУИТ в части зон полос воздушных подходов аэродромов и приаэродромной территории Санкт-Петербургского авиационного узла 

Ограничения/обременения

• охранная зона водопроводных сетей
• охранная зона канализационных сетей
• охранная зона сетей связи и сооружений связи

1. объекты культурного наследия – отсутствуют
2. ЗНОП городского значения – отсутствуют
3. ЗНОП местного значения – отсутствуют

 

Соответствие Генеральному плану и ПЗЗ

 

• функциональная зона Генерального плана – 3ЖД
• территориальная зона ПЗЗ – Т3ЖД3

Т3ЖД3 – многофункциональная зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (за исключением исторической застройки пригородов) с включением объектов инженерной инфраструктуры

Высотный регламент


Предельная высота зданий, строений, сооружений – 75 м

 

Документация

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок от 22.12.2015
• ГПЗУ от 01.04.2016
• ОПР от 2016 года
• Положительное заключение негосударственной экспертизы от 21.03.2016
• Технические условия:
  • ТУ ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» от 24.07.2015
  • ТУ ОАО «Теплосеть Санкт-Петербурга» от 18.07.2015 
  • ТУ ООО «РСК «РЭС» от 17.07.2015 
  • ТУ РАСЦО от 17.02.2016
  • ТУ Ростелеком
  • Согласование искусственного препятствия с ООО «СЗ ЦАИ» от 11.02.2016 

 

Разрешение на строительство

 

Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома с встроенной подземным паркингом:

• получено 03.06.2016
• срок действия – до 03.06.2022

Социальная нагрузка:

Реконструкция стадиона в авиационном городке.

Затраты – около 150 млн.руб.

 

Особенности

 

• Территория ЗУ:
  • свободна от застройки
  • не благоустроена
  • не озеленена
• ЗУ расположен между домами старой застройки
• Местоположение характеризуется:
  • хорошей транспортной доступностью
  • близостью к наиболее известным паркам и скверам Московского района
  • близостью к памятникам архитектуры времен «Сталинского Ампира» 
• Благоприятная экология местности, в окружении которой находятся крупные зелёные зоны:
  • парк Авиаторов
  • сквер Южная роща
  • Пулковский парк
  • парк Победы
• Ближайшие объекты инфраструктуры:
  • школы №№ 484, 526
  • детские сады №№ 91, 104, 300
  • супермаркеты «Магнит», «Народная 7Я», «Лента», «Окей»
  • районный Дворец детско-юношеского творчества (напротив будущего ЖК)
  • Сбербанк
  • 2 медицинских диагностических центра
• Дорожно-транспортная сеть:
  • улица Орджоникидзе
  • пл. Победы
  • Московский проспект

Инженерные подземные и наземные коммуникации

• ливневая и бытовая канализация
• газопровод сренего давления
• теплосеть
• водопровод
• телефонные линии
• электрические кабели высокого и низкого напряжения
• воздушные электрические линии

 

Градостроительная ситуация и СПОЗУ

 

Участок строительства многоквартирного жилого дома расположен в границах территориальной зоны Т3ЖД3.

В пределах границ ЗУ:

• объекты культурного наследия отсутствуют
• ограничений использования не установлено

Участок расположен в ЗОУИТ в части зон полос воздушных подходов аэродромов и приаэродромной территории Санкт-Петербургского авиационного узла.

К территории ЗУ подведены инженерные сети, имеющие охранные зоны, являющиеся сетями, используемые для подключение будущего объекта капитального строительства.

Участок расположен в сформировавшейся квартальной застройке.

Со всех сторон участок граничит с зоной территорий общего пользования:

• ЗОП состоит из земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности, а именно:
  • ЗУ общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, скверами 
  • ЗУ, не закрытых для общего доступа, находящихся в государственной или муниципальной собственности на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом
  • территории, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе:
    1. площади
    2. улицы
    3. проезды
    4. скверы
    5. бульвары

Зона территорий общего пользования, окружающая ЗУ, предназначенный для строительства, представлена земельными участками:

• с севера:
  • участком улицы Алтайская (проезжей частью, тротуарами, газонами), находящейся в оперативном управлении Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству Санкт-Петербурга
• с запада, востока и юга:
  • участком существующего внутриквартального проезда общего пользования непосредственно примыкающим к ЗУ, находящимися в оперативном управлении МО «Звездное»
• с внешней стороны внутриквартального проезда, примыкающего к границам ЗУ для строительства:
  • участками скверов внутриквартального озеленения

Земельные участки, формирующие территорию общего пользования являются недвижимой вещью:

• представляет собой часть земной поверхности
• имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определённой вещи
• не требуют дополнительного обязательного землеустройства

Вышеуказанная территория общего пользования не подлежит изменению и застройке, так как расположена на застроенной территории и занята линейными объектами и скверами (пункт 1_1 статьи 16 закона Санкт-Петербурга № 396-88 от 23.06.2010).

В случае принятия решения о развитии, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, запрещается:

• сокращение площади
• исключение из перечня территорий зелёных насаждений внутриквартального озеленения территорий, которые имеют общую границу с ЗУ жилого многоквартирного дома или отделены от такого дома внутриквартальным проездом

На территорию общего пользования не устанавливается градостроительные регламент (пункты 4.2, 4.3 статьи 36  Градостроительного кодекса РФ)

Действие градостроительного регламента не распространяется на ЗУ в границах территорий общего пользования, предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами.

Для территорий общего пользования (скверы, внутриквартальные проезды) требования по необходимому обеспечению нормативной инсоляции и освещенности не устанавливаются (пункт 5 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01).

ЗУ, формирующие территорию общего пользования, граничат со сформированными и не сформированными земельными участками.

Территория ЗУ, предназначенного для строительства:

• свободна от застройки
• не благоустроена
• не озеленена

 

Объёмно-планировочное решение с ТЭП по объекту капитального строительства

 

Проектная документация на строительство многоквартирного жилого дома.

• этажность здания – 24 этажа
• количество этажей – 25
• количество секций – 2

Максимальная высота здания от поверхности земли до покрытия кровли – 75.00 м, от поверхности земли до парапета кровли над лестнично-лифтовым узлом:

• выход на кровлю, площадь которого менее 6 м² и высотой менее 2.5 м – 77.35 м

Данные высотные параметры здания соответствуют требованиям ГПЗУ.

Высота здания от земли до оконного проёма последнего этажа здания – 71.85 м.

За относительную отметку 0.000 принят уровень чистого пола 1 этажа, соответствующий абсолютной отметке +10,75 в Балтийской системе высот.

Вход в жилую часть - через вестибюльную группу со двора с южной стороны с отметки земли.

Здание запроектировано из надземной части, предназначенной для размещения:

• жилых помещений
• общедомовых, инженерных и технических помещений
• подземной части предназначенной для размещения механизированной автостоянки, инженерных и технических помещений

Жилые помещения – со 2 этажа.

Второй этаж (первый жилой) отделён от инженерных помещений и автомобильных лифтов техническим уровнем для прокладки инженерных коммуникаций.

• высота жилых этажей (со 2 по 23 этажи) – 3.00 м
• высота 24 этажа – 3.30
• высота первого этажа – 4.95 м
• глубина подземной части здания принята с учётом требований п. 6.11.26. СП 4.13130.2013:
  • составляет 10.00 м от планировочной отметки земли с учётом приямков в центральной рабочей зоне.
• надземная часть жилого дома:
  • представляет единый пожарный отсек:
  • площадь отсека в пределах одного этажа – не превышает 2 500 м²
• подземная часть здания:
  • предназначена для размещения механизированной автостоянки, полностью заглубленной ниже планировочной отметки земли на 10.00 м
  • состоит из одного пожарного отсека площадью менее 3 000 м²
• в каждой секции жилого дома размещены:
  • одна лестничная клетка типа Н1
  • 2 лифта (согласно представленному расчету)
• применяются малошумные лифты без машинного помещения и без приямка:
  
  • лифт №1
    1. грузоподъемность – 1 000 кг
    2. скорость (V) – 1.6 м/с
    3. режим перевозки пожарных подразделений
    4. размеры кабины – 2.1 х 1.1 м
    5. ширина дверного проёма – 1.2 м
    6. огнестойкость двери – ЕI 60
  • лифт № 2
    1. грузоподъёмность – 400 кг
    2. скорость (V) – 1.6 м/с
    3. размеры кабины – 1.0 м х 0.95 м
    4. ширина дверного проёма –  0.8 м
    5. огнестойкость двери – ЕI 30
• один из лифтов обеспечивает транспортировку пожарных подразделений.

Ограждающие конструкции лифтовых холлов (тамбуров):

• противопожарные перегородки 1 типа с противопожарными дверями 2 типа
• дымогазонепроницаемое исполнение

В наружных стенах лестничной клетки типа Н1 предусмотрено окно:

• открывается изнутри без ключа и других специальных устройств
• площадью остекления – не менее 1.2 м²

Непосредственно из каждой лестничной клетки предусмотрен выход на кровлю здания.

На первом этаже расположены:

• общедомовые помещения жилого дома
• мусоросборная камера
• лифты в подземную механизированную автостоянку
• помещение диспетчерской и охраны автостоянки
• инженерно-технические помещения жилого дома:
  • ГРЩ
  • ИТП
  • водомерный узел
  • насосные
• помещение уборочного инвентаря

Со 2 по 24 этажи располагаются:

• квартиры
• места общего пользования
• лестнично-лифтовые узлы

В подземной части расположены:

• механизированная автостоянка на 96 м/мест
• инженерные вводы в здание
• инженерно-технические помещения автостоянки

Первый этаж

Помещение диспетчерской и охраны имеет свой вход, изолированный от входов в жилую часть и санузел.

Мусоросборная камера также имеет свой вход, изолированный от входов в жилой дом.

В общедомовые помещения входят:

• просторная вестибюльная входная группа с зоной рецепции и охраной
• лифтовые холлы

При входе предусмотрен стеклянный тамбур с двухступенчатой системой грязезащиты. Вход – с уровня земли.

Помещения с постоянным пребыванием человека на рабочем месте:

• диспетчерская
• охрана
• рецепция

имеют естественное освещение.

Выше первого этажа

На жилых этажах предусматривается размещение:

• одно-, двух- и трёхкомнатных квартир различной площади
• с раздельным или совмещенным санузлами

Состав квартир:

• жилые комнаты
• кухни
• ванные комнаты
• санузлы и балконы

Общая площадь квартир одной секции на этаже – менее 500 м².

Во всех жилых помещениях и кухнях квартир – естественное освещение через оконные проёмы.

Инсоляция жилых помещений и коэффициент естественного освещения (КЕО) соответствует нормативным.

Отношение площади световых проемов к площади пола жилых помещений и кухни:

• не более 1:5.5
• не менее 1:8

Подземная часть здания

Автостоянка – встроенная в подземную часть здания.

Помещение оборудовано механизированной автоматической парковочной системой стеллажного типа с независимыми шаттлами вместимостью 96 м/м типа SZPK-XJ PPY4/96 марки Shenzhen XJ Automation Technology Company.

• количество ярусов – 4
• высота ярусов – 1.80 м и 2.10 м «в чистоте»:
  • в зависимости от типа хранящегося автомобиля
• высота инженерно-технических помещений автостоянки – не менее 2.40 м

Парковочная система не предусматривает доступ людей, за исключением обслуживающего персонала в помещение автостоянки.

Эвакуация для обслуживающего персонала автостоянки – по 2 лестничным клеткам, ведущим непосредственно наружу.

В автостоянке предусмотрено 2 лифта.

Перемещение автомобилей вдоль ячеек – при помощи четырех механизированных платформ с поворотными устройствами (на каждом ярусе).

Постановка автомобилей в ячейки осуществляется:

• беспаллетным способом
• при помощи роботизированных тележек

Контроль за доступом в автостоянку – с диспетчерского поста при въезде в западной части дома. Диспетчерский пост совмещён с постом охраны.

Въезды/выезды в подземную автостоянку, инженерно-технические помещения и помещение охраны – со стороны ул. Алтайской.

Функциональная связь жилого дома и автостоянки – через тамбур-шлюзы с подпором воздуха при пожаре, ведущие в вестибюль жилого дома.

 

ТЭП по объекту капитального строительства

 

• площадь земельного участка – 0.1003 га
• площадь застройки – 620.6 м²
  • общая площадь здания – 15 892.8 м²
  • об​щая пло​щадь всех жи​лых и не​жилых по​меще​ний – 14 245,22 м²
  • об​щая пло​щадь всех жи​лых по​меще​ний – 9 646,2 м²
  • общая площадь квартир (без балконов) – 9 157.7 м²
  • общая площадь квартир (с учётом балконов) – 9 646.2 м²
  • общая площадь всех нежи​лых по​меще​ний – 4 599.02 м² 
  • общая площадь встроенной подземной автостоянки – 935.6 м²
• количество этажей – 25
  • наземных – 24
  • подземных – 1
• этажность – 24
• количество квартир – 138
  • однокомнатных – 28
  • двухкомнатных – 82
  • трёхкомнатных – 28
• количество нежилых помещений – 331, в том числе:
  • машиномест – 96
  • иных нежилых помещений – 234
• строительный объем здания – 53 429.4 м³:
  
  • выше отм. 0.000 – 44 073.6 м³
  • ниже отм. 0.000 – 9 355. 8 м³
• количество машиномест во встроенной подземной автостоянке – 96

Пла​ниру​емая сто​имость стро​итель​ства – 1 067 000 000 руб.

 

Архитектурное решение фасадов и конструктивные решения

 

Поверхность фасадов

• чередование оконных проёмов, объединённых по вертикали на несколько этажей, и простенков:
  • даёт своеобразный геометрический рисунок плоскости фасада.
• фасады вентилируемые, облицованные керамогранитом по современным технологиям:
  • цветовая гамма - сочетание светлых и тёмных поверхностей
• остекление балконов и лоджий

 

Благоустройство территории ЗУ с ТЭП по ЗУ

 

• Въезд/выезд с подземной автостоянки:
  • по существующим внутриквартальным проездам с улицы Алтайская с северной границы земельного участка
• Вход в жилую часть здания:
  • с южной стороны участка.
• Вход в здание:
  • по существующим внутриквартальным проездам с территории квартала

Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) выполнена в соответствии с требованиями ГПЗУ в части соблюдения:

• предельной высоты зданий, строений, сооружений:
  • высота здания от поверхности земли до покрытия плоской кровли – 75.00 м,  без учёта:
    1. антенн
    2. вентиляционных и домовых труб
    3. шпилей, аттиков и балюстрад (ограждений)
    4. выходов на кровлю максимальной площадью 6 м² и высотой 2.5 м
• требований регламентов высотности, установленных расположением ОКС в ЗОУИТ в части зон полос воздушных подходов аэродромов и приаэродромной территории Санкт-Петербургского авиационного узла, что подтверждается:
  • письмом Войсковой части 09436 от 24.02.2016
  • письмом ООО «Воздушные ворота северной столицы» от 19.02.2016
  • письмом СЗ МТУ Росавиация от 10.03.2016
  • согласованием Комитета по транспорту правительства Санкт-Петербурга   от 22.03.2016
  • заключением ООО «СЗ ЦАИ» от 11.02.2016
• минимальных отступов стен здания от границ земельных участков:
  
  • стен зданий без окон (подземная часть) – 0 м

Решениями проектной документации предусмотрены:

• отступ стен зданий от границ земельного участка – 0.9 м:
  
  • стен зданий, строений, сооружений с окнами в случае примыкания к территориям (земельным участкам), градостроительными регламентами которых не установлены ВРИ, для которых необходимо обеспечение нормативной инсоляции и освещенности – 3 м
• отступы от стен зданий и сооружений с окнами от границ ЗУ – 3 м:
  • стен зданий, строений, сооружений с окнами – на расстоянии, обеспечивающем нормативную инсоляцию и освещенность на высоте 6 м и более в любой точке, по границам ЗУ, отделённых территориями общего пользования, границам территорий, на которых земельные участки не сформированы но не менее 10 м
• отступы от стен зданий и сооружений с окнами:
  • от границ ЗУ существующего многоквартирного жилого дома, отделённого территориями общего пользования – 21.7 м
  • от границ ЗУ существующего многоквартирного жилого дома, отделённого территориями общего пользования – 24.6 м
  • от границ прочих ЗУ, отделённых территориями общего пользования – более 20 м
  • от границ территорий, на которых ЗУ не сформированы – более 10 м

Минимальная доля озеленённых территорий ЗУ в объёме – не менее 10 % от территории земельного участка:

Расчётная минимальная доля озеленения ЗУ – 100,3 м².

Проектными решениями предусмотрено размещение озеленения – 306.8 м²:

• на территории, свободной от застройки – 102.1 м²
• над подземной частью здания – 204.7 м²

Минимальное количество м/м для хранения индивидуального автотранспорта

Расчётное минимальное количество машиномест определено, исходя из нормы расчёта определенной ГПЗУ 1 м/м на 150 м² общей площади квартир) – 64 м/м.

Проектной документацией предусмотрено размещение на ЗУ: 

• машиномест в подземной части здания (механизированной автоматической автостоянке) – 96, в том числе:
  • гостевых машиномест – 8
  • для транспорта маломобильных групп населения – 10:
    1. в том числе для инвалидов на кресле-коляске – 5

В соответствии с требованиями пункта 7.5 СП 42.13330.2011, проектной документацией предусмотрено устройство на территории ЗУ площадок социального назначения:

• детской площадки
• площадки для отдыха взрослого населения

Расчётная минимальная площадь (пункт 5.6 примечания 6 к табл.1 ТСН 30-305-2002):

• детской площадки – 128,8 м²
• площадки для отдыха взрослого населения – 32,2 м²

Проектными решениями предусмотрено устройство:

• детской площадки
  • площадь – 130.8 м²
• площадки для отдыха взрослого населения:
  • площадь – 35.7 м²

Нормируемые показатели освещённости площадок подтверждены Экспертным заключением ФБУН «СЗНЦ гигиены и общественного здоровья» № 01.05.Т.29708.03.16 от 24.03.2016.

Документацией на территории ЗУ предусмотрено размещение мусоросборной площадки (встроенная мусоросборная камера на 1 этаже здания).

Решениями по благоустройству в границах ЗУпредусмотрено устройство тротуаров, площадок, а также участков асфальтобетонного покрытия в местах примыкания к существующим проездам:

• на въездах-выездах из автостоянки:
  • c устройством покрытия из двухслойного асфальтобетона
• тротуаров с покрытием из искусственного камня:
  • с отделением от существующей проезжей части бортовыми камнями
• площадок с набивным покрытием:
  • из гранитного отсева

Устроены газоны партерного типа с посевом многолетних трав.

Решение по организации рельефа:

• в отметках существующей территории
• с обеспечением примыкания к существующему покрытию внутриквартальных проездов, примыкающих к ЗУ

Поверхностный водоотвод с территории – микропланировка территории по существующей схеме со сбросом в существующие дождеприёмные колодцы.

Внутриплощадочные инженерные сети – в соответствии с требованиями действующих нормативных документов, на основании ТУ энергоснабжающих организаций.

 

Стоимость объекта

 

Стоимость объекта складывается из стоимости земельного участка с наработанной документацией и затрат на социальную нагрузку.

 

 

Предоставление дополнительной информации и организация встречи с собственником объекта – по официальной заявке