Участок с разрешением на строительство многоэтажного жилого дома в городе Коммунар

Земельный участок площадью 6220 м² под строительство многоквартирного многоэтажного жилого дома на ул. Школьная в городе Коммунар.

 

Расположение

 

Ленинградская область, Гатчинский район, город Коммунар, ул. Школьная, 13

• 35 км от КАД
• 32 км от Красного села по трассе
• 25 км от аэропорта Пулково
• 23 км от Гатчины по трассе
• 9 км от Павловска по трассе

 

Правовая характеристика

 

1. Земельный участок

 

Площадь – 6 220 м²

Категория: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: размещение многоквартирных многоэтажных жилых домов со встроенными и (или) встроенно-пристроенными помещениями коммерческого и социального назначения на 1 этаже

Вид права: собственность юридического лица

Соответствие ПЗЗ МО город Коммунар:

• территориальная зона земельного участка – Ж4
  • зона многоэтажной жилой застройки
• один из основных ВРИ земельного участка – строительство многоквартирных многоэтажных жилых домов

Постановлением главы администрации МО города Коммунар от 20.08.2015 в отношении строительства жилого дома на земельном участке было утверждено:

• разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:
  • увеличить этажность дома до 10 этажей
  • установить максимальное значение коэффициента плотности застройки земельного участка – 2.9
  • установить максимальное значение коэффициента застройки земельного участка 45%

 

2. Строения и сооружения

 

На участке расположены объекты, подлежащие сносу:

1. двухэтажное здание офисного назначения
2. пристроенная ТП
3. металлическая беседка 

Характеристики здания:

• назначение – административно-бытовое
• площадь – 1 563 м²
• этажность – 2
• материал стен – кирпичные
• год постройки – 1957
• год сдачи в эксплуатацию – 1957 

Вид права: собственность юридического лица

 

3. Выполненные работы

 

• инженерно-геодезические, инженерно-геологические и инженерно-экологические изыскания
• разработка проектной документации (стадия П)

 

4. Полученная исходно-разрешительная документация

 

• Градостроительный план земельного участка от 26 февраля 2016
• Распоряжения комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области от 17.03.2016
• ТУ для присоединения к электрическим сетям. Приложение к Договору от 18 января 2017
• ТУ подключение к централизованной сети водоснабжения МП МО город Коммунар «ЖКС» от 07.03.2017 
• ТУ на присоединение к городским сетям дождевой канализации МП МО город Коммунар «ЖКС от 12.01.2017
• ТУ на подключение к городским сетям теплоснабжения МП МО город Коммунар «ЖКС» от 09.10.2015 
• Технические условия на подключение к централизованной системе водоотведения бытовых сточных вод МПМО город Коммунар «ЖКС» от 07.03.2017
• ТУ на присоединение объектовой системы оповещения к РАСЦО ЛО от 08.12.2015 
• ТУ на присоединение к сети связи Макрорегионального филиала «Северо-Запад» ПАО «Ростелеком». от 28.09.2016
• Положительное заключение экспертизы по проектной документации и результатам инженерных изысканий на строительство от 18 декабря 2017 
• Разрешение на строительство от 6 июня 2018 со сроком действия до 5 февраля 2020 года

 

Особенности

 

• Участок расположен в центре города Коммунар
• Рядом с участком - сквер и здание администрации города 
• В сквере планируется строительство православного храма
• Граница участка совпадает с границей проектируемой центральной площади города с возводимым на ней кафедральным храмом

Окружение:

• Коммунаровская городская больница
• Центр Культуры Досуга и Творчества
• образовательное учреждение дополнительного образования детей «Коммунаровская школа искусств»
• Центральная городская библиотека
• Коммунарская детско-юношеская спортивная школа Физкультурно-оздоровительный комплекс «Олимп»
• 3 средние школы (№ 1, 2 и 3)
• 3 детских сада (№ 35, 38 и 42)
• 2 отделения почтовой связи «Почта России»
• магазины «Верный», «Магнит», «Пятёрочка», «Дикси», «Нетто», «Полушка»

 

Транспортная доступность:

• внутри города Коммунар – общественный транспорт и автотранспорт
• сообщение с Санкт-Петербургом – общественный транспорт и автотранспорт, пригородные электрички

 

Краткие сведения из проекта строительства 

 

Назначение объекта капитального строительства – многоэтажный жилой дом со встроенными и (или) встроенно-пристроенными помещениями коммерческого и социального назначения на 1 этаже

Участок представляет собой площадку объекта завершённого строительства.

Участок ограничен:

• с севера – территорий муниципальной школы №1
• с юга – территорией существующей жилой застройки по ул. Школьная
• с запада – территорией детской спортивной школы
• с востока – незастроенной территорией
• дорогами и проездами:
  • поселковой дорогой
  • с юга – внутриквартальным проездом
  • с запада – проектируемой улицей №2

ЗОУИТ земельного участка:

1. охранная зона водопровода
2. охранная зона газопровода
3. охранная зона канализации
4. охранная зона телефонного кабеля связи
5. охранная зона тепловой сети
6. охранная зона электрического кабеля

 

Объёмно-планировочные решения многоквартирного многоэтажного жилого дома

 

Здание из 4 жилых секций с подвалом:

• количество этажей – 11:
  • надземных – 10
  • подземных – 1

В подвале жилых секций – инженерно-технические помещения для размещения оборудования жилого дома, в том числе:

• электрощитовая
• ИТП
• водомерный узел
• помещения для уборочного инвентаря
• техподполье для прокладки инженерных коммуникаций

На 1 этаже жилых секций:

• входные группы в жилую часть здания:
  • тамбуры
  • лестничные лифтовые узлы
• встроенные помещения коммерческого и общественного назначения, имеющие входы, изолированные от жилой части здания:
  • высота помещений общественного назначения на 1 этаже – 3.3 м

На 2 – 10 этажах жилых секций:

• 216 квартир
• различные планировки с процентным соотношением в соответствии с заданием на проектирование

Во всех квартирах запроектированы:

• кухни
• прихожие
• жилые помещения
• санитарные узлы
• остеклённый балкон или лоджия

Высота (от пола до потолка) помещений квартиры – 2.10 м

 

ТЭП

 

• площадь участка – 6 220 м²
• площадь застройки – 1 877.0 м² 
• общая площадь здания – 18 426.0 м²
• строительный объём – 57 307.0 м³
  • подземной части – 4 026.0 м³
• количество этажей – 11
  • количество подземных этажей – 1
• высота – 31.75 м
• общая площадь квартир (за исключением лоджий, балконов, веранд и террас) – 11 174.13 м²
• общая площадь квартир (с учётом лоджий, балконов, веранд и террас) – 11 483.70 м²
• количество квартир – 216:
  • квартир-студий – 9
  • однокомнатных – 72
  • двухкомнатных – 108
  • трёхкомнатных – 27
• общая площадь нежилых помещений, в том числе площадь общего имущества в многоквартирном доме – 1 338.0 м²
• количество секций – 4
• количество лифтов – 4

Количество очередей строительства – 1

 

Ключевые сведения

 

Проект предусматривает большое количество малогабаритных квартир с максимально эффективным использованием пространства:

• продаваемая площадь:
  • квартиры – 11 483 м²
  • коммерческая площадь – 1 338 м²
• средняя площадь квартир – 52 м²

Площадь квартир позволяет обеспечить реализацию по оптимальным и конкурентоспособным ценам.

В разработке планировочных решений применён европейский подход к зонированию жилых помещений. На основе проведённых опросов потенциальных покупателей разработчиком проекта сделан вывод о востребованности жилья предложенного формата.

Коммерческие площади, в соответствии с проектом, предоставлены для следующих объектов бытового обслуживания и организаций: 

• магазин мебели по образцам
• нотариальная контора
• агентство недвижимости
• страховая компания
• туристическое агентство
• салон оптики
• салон связи
• юридическая консультация
• ТСЖ

 

Преимущества и потенциал проекта строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома

 

Высокий потенциал предложенного проекта:  

• реализация проекта планируется непосредственно в городе Коммунар
• объект обладает хорошим транспортным сообщением с Санкт-Петербургом
• в отличие от ряда конкурирующих объектов, имеет непосредственный доступ к социальной и торговой инфраструктуре города
• оптимальное расположение города Коммунар в зоне без вредных экологических производств
• удачная градостроительная компоновка города, позволяющая воплощать в жизнь проекты без существенных затрат на реконструкцию и снос
• мощный производственный потенциал города Коммунар, наличие свободных производственных площадей
• прогнозируемая динамика роста численности населения до 25 970 000 человек к 2020 году
• в условиях перехода на проектное финансирование, в силу поправок к 214-ФЗ, увеличение финансовой нагрузки на застройщиков и рост себестоимости строительства, влияющие на рост стоимости квадратного метра, предполагается, что:
  • спрос на предложенное жильё останется на высоком уровне, а цены на квартиры в новом жилом доме на старте продаж могут быть выше 59 тыс.руб./м² при сложившемся диапазоне средних цен 48 824-66 246 руб. /м² 
  • прогнозируемый спрос на объекте составит около 600 м²/мес.

 

Показатели

 

• поступления от реализации площадей в объекте – 810 769 502 руб.
• расходы по основной деятельности – 648 694 795 руб.
• собственные инвестиции – 80 384 368 руб.
• чистая прибыль (убыток) проекта – 221 115 400 руб.
  • 17 672 руб./м² полезной продаваемой площади
• ставка дисконтирования, годовых – 6%
• чистая текущая стоимость проекта (NPV) – 100 391 891 руб.
  • 8 023 руб./м² полезной продаваемой площади
• внутренняя норма доходности (IRR) – 25%
• рентабельность проекта – 37%
• индекс прибыльности проекта (PI) – 1.16
• простой срок окупаемости проекта (PBP) -– 16 мес.
• общий срок реализации проекта (с начала строительства) – 19 мес.

 

Показатели запрашиваемого кредита

 

• сумма – 473 335 264 руб.
• ставка по кредиту – 6.0%
• срок – 18 мес. 

 

 

Предоставление дополнительной информации и организация встречи с собственником объекта – по официальной заявке