Доходные дома Петербурга – краткая история

Петербург, основанный Петром I, заложившим первый камень в его строительство в 1703 году, и начавшийся с возведения Петропавловской крепости на Заячьем острове, за свою историю пережил 11 императоров, оставаясь в течение двухсот лет столицей Российского государства.

Зарубежные архитекторы, привлечённые Петром I, человеком исключительных и разносторонних дарований, создавали на берегах Невы непривычный русскому взору облик нового города. В жизнь, по настоянию государя, активно внедрялись ранее неведомые европейские манеры и привычки.

Десятки тысяч крепостных крестьян, из которых только мастеровых было свыше 15 тысяч, силой согнанных из разных уголков страны, на своих костях возводили будущую красу и гордость России. 

Земля в будущей столице раздавалась бесплатно, поэтому и застройка в ныне историческом центре:

• на набережных Невы
• в Коломне
• на Садовой улице
• на Васильевском острове

велась очень быстрыми темпами, без каких-либо украшательств и архитектурных излишеств. Возводимые здания были деревянными, отличались экономичностью и практическим прагматизмом, а проживало в этот период в городе около 60 тысяч человек.

Численность населения постоянно росла и в период правления Екатерины II достигла уже более 230 тысяч человек. Город постепенно превращался в каменный, воплощая в жизнь неосуществлённую при жизни мечту Петра I о возведении в новой столице исключительно каменных, из кирпича, «образцовых домов», а Медный всадник увековечил память о её основателе. 

Со временем Петербург изысканно преображался. Строгая архитектура, прямые улицы,  высокая плотность застройки стали главными чертами, сделавшими его полностью соответствующим облику европейской столицы, а Михайловский замок и Мариинский театр, Русский музей, Исаакиевский и Казанский соборы, Храм Спаса на Крови и многие-многие другие выдающиеся достопримечательности и памятники архитектуры сникали ему заслуженную славу культурной столицы.

 

Рождение рынка недвижимости

 

С расширением территории Петербурга увеличивалось и количество жилых домов, а среди них – возведённых с использованием поначалу технологий деревянного домостроения, позднее,  каменного и кирпичного.

Росло и число домовладельцев. Самые оборотистые возводили не по одному, а по несколько зданий. Быстро сориентировавшись в условиях развивающегося города, когда люди постоянно нуждались в жилье, они ухватились за возможность извлечения собственной прибыли при сдаче внаём комнат и квартир в своих домах на длительный срок. Такие дома получили название доходных. Их насчитывалось несколько сотен. Это было больше, чем где-либо в России.

В это время питерская жизнь и ситуация на рынке недвижимости, отражающая её реалии, были совершенно иными, в сравнении с теми, какими мы сегодня их знаем или представляем. Да и самого рынка недвижимости, в его современном понимании, тогда не было. В то время можно было приобрести для строительства особняка земельный участок или целиком дом, но вот купить квартиру – нет. Они попросту не выставлялись на продажу, зато было позволительно, как тогда говорилось, «нанять квартиру».

Именно под такие потребности и формировался и широко практиковался целый бизнес – строительство доходных домов, массовое возведение которых началось в 30 – 40 годы XIX века. Они сформировали особый тип архитектурного сооружения.

 

Особенности строительства доходных домов

 

Стремительный рост населения столицы требовал достаточного количества жилья. Решение задачи на сравнительно небольших по площади земельных участках мог обеспечить только такой тип зданий, а сдача внаём квартир в них стимулировала активное привлечение в сферу строительства многоквартирных жилых домов больших объёмов частного капитала.

Темпы возведения зданий были очень высокими. К примеру, в 1845 году доходный дом фабриканта Жукова в 4 этажа, на углу Гороховой и Садовой, был построен за 50 дней, правда без внутренней отделки.

Строились и 5-6-этажные здания. Их размещали вплотную друг к другу, Вместе с ними появились и дворы-колодцы с необычными арками и воротами. Со времением такие дома даже стали постепеннно вытеснять особняки.

Наиболее смекалистые домовладельцы специально выкупали участки с особняками, чтобы потом их перестроить. Бывало и так, что владелец оставлял особняк за собой или надстраивал над служебными постройками жилые этажи и помещения, а в глубине участка строил многоэтажные флигели с квартирами. Надстройки и перестройки здания продолжались до тех пор, пока его внутренняя часть не преобразовывалась в типичный доходный дом.

К строительству доходных домов привлекались известные архитекторы, а дома получали названия по именам своих первых владельцев. Нумерация домов и названия улиц в Санкт-Петербурге появились лишь при генерал-губернаторе Федоре Трепове – в царствование Александра II. До этого извозчики возили к «именным домам».

Стремление домовладельцев к повышению доходности участков, приводило их к более плотной застройке, когда доходные дома или росли в вышину, или расширялись внутри своих тесных, по большей части, дворов, не всегда доступных свежему воздуху и не достаточно освещённых. Так и появились дворы-колодцы, придавшие облику города характерные черты.

После принятия в 1844 году Государственным советом решения о предельной высоте домов в столице в 23.1 м. Такой регламент сохранялся до 1910 года.

Попытки Правительства по урегулированию хоть в какой-то мере плотности застройки, вылились во введение ряда ограничительных норм. Так, в соответствии со Строительным уставом, утверждённым в 1857 году, выдвинуты требования по организации появляющихся  внутренних дворов:

«Во всяком отдельном участке должен быть по крайней мере один двор, пространством не менее 30 кв. саж., причём наименьшая ширина его должна быть не менее 3 саж., остальные дворы могут быть и менее 30 кв. саж., но должны сообщаться проездами не менее 4,5 арш. с улицей или другими дворами.

Кроме обыкновенных дворов дозволяется устраивать исключительно для освещения лестниц, коридоров, отхожих мест, чуланов и т. п. помещений световые дворики.

Наименьший размер световых двориков, какой бы формы они ни были, должен быть таков, чтобы в его площадь можно было вписать квадрат в сажень».

Строительный устав разрешал ставить многоэтажные каменные флигели очень тесно, только чтобы бы между ними оставалось расстояние не менее двух сажен, т. е. 4.26 м.

Более дешёвая стоимость земли вдали от центральных плотнозаселённых райнов обусловила возможность строительства здесь домов в 2-3 этажа и одноэтажные на окраинах Петербурга.

Для поиска будущих жильцов домовладельцы пользовались специальными рекламными изданиями, расклеивали объявления на окнах или воротах домов. В них в свободной форме сообщалась информация о квартире.

Состоятельные горожане заселялись в доходные дома «по протекции», обращаясь к своим родственникам, знакомым или сослуживцам с просьбой о передаче квартиры в случае, если они собираются с неё съехать.

В обязанности домовладельцев входил надзор за жильцами, для чего заводились специальные «Домовые книги». Они должны были уплачивать городские сборы, заботиться о мощении, освещении и чистоте улиц и дворов, отвечать за функционирование дождевой канализации и даже за поднятие из петербургских рек и каналов затонувших судов, если дом находился на набережной. Но вот благоустройство квартир в обязанности домовладельца никак не входило.

 

Респектабельное жильё и «коридорные системы»

 

В доходном доме обычно проживало от 50 до 500 человек. В деревянных домах – от 5 до 50 человек.

В центре города, в солидных и респектабельных доходных домах аристократы, высшие офицеры, знаменитости, предприниматели и крупные чиновники снимали целые этажи «барских квартир» со всеми удобствами. Семьи самих домовладельцев нередко проживали в одной из таких квартир. Квартиры обогреваемые каминами, были с двумя лестницами – парадной, нарядно оформленной и выходившей на улицу, и чёрной, выходившей во двор, для прислуги и торговцев-разносчиков. Прислугу размещали в кухне и комнатах возле чёрной лестницы.

 

Две лестницы, два мира

 

В романе Ф.М. Достоевского «Бедные люди» описывается доходный дом где-то поблизости Фонтанки с такими лестницами. Парадную писатель охарактеризовал так: «Чистая, светлая, широкая, всё чугун да красное дерево». Чёрную лестницу он описал совершенно иначе: «Винтовая, сырая, грязная, ступеньки поломаны и стены такие жирные, что рука прилипает, когда на них опираешься. На каждой площадке стоят сундуки, стулья и шкафы поломанные, ветошки развешаны, окна повыбиты; лоханки стоят со всякой нечистью, с грязью, с сором, с яичною скорлупою да с рыбьими пузырями; запах дурной... одним словом, нехорошо». 

Современные прогулки по Санкт-Петербургу не обходятся без посещения мест из романа «Преступление и наказание» и осмотра знаменитого доходного дома, где жил Раскольников, дома Сонечки Мармеладовой и дома старухи-процентщицы. 

Сочетание парадных лицевых фасадов с тесными дворами-колодцами стало своеобразной чертой архитектуры Петербурга того времени.

Позднее дома оснащались самыми совершенными системами коммуникаций:

• встроенными лифтами
• паровым отоплением
• электричеством
• телефонами
• гаражами

Как правило, многие из них оборудовались своей электростанцией, котельной, прачечной, мусоросжигательной печью, снеготаялкой. В цокольных этажах зданий размещались магазины. Внутреннее устройство помещений дорогих доходных домов отличалось высокой функциональностью, продуманностью планировок и представлялось архитекторам того времени просто идеальным образцом будущих многоквартирных городских зданий. 

И хотя многие из них были «доходными» и предназначались для найма помещений, получение коммерческой прибыли было лишь практической составляющей. Главной же целью их создателей и владельцев становилось формирование особой ауры Санкт-Петербурга.

Один из многих известных из доходных домов повышенной комфортности – дом Фёдора Лидваля, построенный на Каменноостровском проспекте, д.1. Он стал настоящим эталоном жилого дома в стиле «северный модерн». Архитектурное решение связало уличное и внутриквартальное пространство открытым озеленённым двором-курдонером. Сочетание «готических» окон, отделки корпусов цветной штукатуркой, художественного металла, скульптурных барельефов птиц, зверей и растительных мотивов выделило это здание в число красивейших памятников зодчества и достопримечательностей Санкт-Петербурга.

 

 

В обычных многоквартирных доходных домах обитали, как бы мы сейчас сказали, слои общества по уровню достатка, являющиеся представителями среднего класса тех времён. Недорогая аренда квартир в таких домах, представлявших значительную часть застройки города, была главным ориентиром спроса.

Самым распространенным вариантом квартирографии в таких домах была, так называемая, «коридорная система» с тридцатью восемью комнатками, одной кухней и всего одной уборной. Двойной комплект мест общего пользования встречался лишь в квартирах с 10-15 комнатами. Были и небольшие квартиры с проходными тёмными кухнями с дровяной плитой. В более просторных квартирах площадь комнат была от 15 до 30 м², а число комнат – от 2 до 6, без учёта кухни и комнат для прислуги.

Состав жильцов обычных доходных домов отличался «разношёрстной» социальной палитрой, что находило отражение в своеобразном порядке их расселения по периметру дома и этажам. Состоятельные чиновники и служащие селились вдоль наружных фасадов, а квартиры по внутреннему периметру обживали студенты и разночинцы.

Не менее интересным и различным было расселение жильцов по этажам. Владельцы модных салонов, ателье и владельцы магазинов снимали под свою деятельность первые этажи. Вторые этажи отводились для конторских служащих. Самыми престижными считались третьи этажи, где селились чиновное дворянство, банкиры, промышленники и купцы. Этажами выше – публика попроще. Мансарды, флигели, мезонины, чердаки  обычно отдавались внаём представителям богемы и студентам, или отставным военным нижним чинам.

Квартиры здесь оказывались намного дешевле, а лестница всего одна. Вопреки запрету Строительного устава, на устройство жилых этажей с полами ниже тротуара, бедноте отводились даже подвалы и полуподвалы.

Петербург наполнял непрерывный поток людей, приезжающих  на постоянное жительство, – чиновников, разных специалистов, квалифицированных слесарей, врачей, купеческих детей и жителей губерний, отправлявшихся в поисках лучшей доли. Они облюбовывали для своего обитания доступные доходные дома.

Вертикальный архитектурный разрез доходного дома, разные размеры квартир и уровень их комфортабельности, рассчитанные на жильцов с различным достатком, отражали их статус на ступенях социальной лестницы.  

 

О «комнатных» и «угловых» жильцах

 

Немало приезжих, испытав серьёзные трудности обустройства в Петербурге, когда  заработка еле-еле хватало на оплату снимаемого жилья, относительно сносное питание и как-то приличную одежду, освоили возможность получения доходов и решения денежных проблем с помощью субаренды квартир в доходных домах.

Снимали для этого квартиры для своей семьи из трёх самых дешёвых комнат с окнами во дворы-колодцы на верхних этажах доходных домов, а затем сдавали одну из комнат в субаренду «комнатным жильцам» – студентам или кому другому.

Наниматель комнаты, в свою очередь, тоже мог сдать «угол» так называемым «угловым жильцам», получая с них за это деньги. Всё это создавало сверхвысокую плотность заселения и приводило к крайне антисанитарным условиям жизни.

Для семьи аренда «трёшки» обходилась примерно в 30 – 45 рублей в месяц. Это примерно равнялось заработку квалифицированного мастерового или чиновника средней руки. Субаренда же одной из комнат за 10-15 рублей в месяц, не нарушающая ни закон, ни запрещавшаяся владельцами дома, превратилась в обычную практику. А если студент находил себе компаньона для проживания, за комнату и кипяток по утрам на двоих они отдавали уже от 18 до 25 рублей. Так и возникла двойная и даже тройная оплата жилья.

Необходимость больших трат в столичном городе оказывалась зачастую больше, чем доходы от прибыльной субаренды, не покрывающей финансовых проблем новоявленных петербуржцев. И они шли на всевозможные ухищрения:

• слесари или портные превращали часть квартиры в небольшую мастерскую и зарабатывали в свободное время частными заказами
• фельдшеры без права врачебной практики в своей квартире принимали людей, не имевших достаточных средств для посещения дипломированных врачей

Как говорится, все выкручивались как могли.

Квартиры в доходных домах сдавались обычно на год. С домовладельцем заключался контракт, в котором подробно оговаривались только цена и срок найма. Без разрешения домовладельца в квартире запрещалось держать рояли и пианино, и уж подавно – выпускать кошек и собак на лестницы. Договоры найма могли заключаться как письменно, так и устно. Начиная с 1893 года, кроме арендной платы, квартиросъёмщик должен был платить налог государству. Размер налога зависел от наёмной цены квартиры.

Как и сегодня, стоимость квартир определялась местонахождением доходного дома,  количеством комнат, этажом и качеством услуг и комфорта самой квартиры. Особенно ценными считались квартиры в центре города. По мере удаления от него цена падала почти на порядок. Так, на Литейном аренда 5-комнатной квартиры обходилась в 800 – 850 рублей в год. Такую же квартиру на Моховой можно было снять на 200 рублей дешевле.

Народ с меньшим достатком снимал не квартиры, а комнаты. Их стоимость определялась не метражом, а количеством человек, которые проживали в них. Арендная плата тоже отличалась разнообразием и высоким уровнем для квартир в районе Сенной площади – от 45 рублей в год до стоимости, сопоставимой с ценой ведра водки (3 – 4 рубля) на Выборгской стороне.

Чтобы понять, сколько это составляет в уровне современных доходов, достаточно привести несколько сравнительных примеров:

• учитель гимназии получал в год от 750 до 1500 рублей
• рабочие фабрик – 40-50 рублей
• по сведениям из литературных источников, жалованье героя повести Н.В. Гоголя «Шинель», титулярного советника Акакия Акакиевича Башмачкина, в 1839 году составляло 400 рублей в год:
  • такое же жалованье, если вспомнить, было обещано и князю Мышкину в романе Ф.М. Достоевского «Идиот»

 

Нумер на час

 

В те времена в Петербурге появилась и такая услуга, как кратковременный съём квартир, аналогичный современной посуточной аренде.

Услуга была весьма специфичной. Сдаваемые нумера (так называлось жильё) шли «в комплекте услуг» особенных пышногрудых дам в дезабилье (так раньше говорилось о нижнем белье) с гарантией сохранения полной конфиденциальности альковного съёма.

Объявления в газетах о кратковременной аренде нередко сопровождались картинками очень игривого содержания, нацеленными на интересы постояльцев. Похоже, что некоторые современные агентства недвижимости, предоставляющие услуги посуточной аренды жилья, и сегодня используют эту наработку позапрошлого века.

 

Историческая лепта

 

В XIX веке на долю доходных домов пришлось примерно 80% построек города. Это не могло не отразиться на его архитектурно-художественном облике. Многие из доходных домов до сих пор носят имена своих прежних владельцев, а лучшие их образцы заслуженно вошли в историю архитектуры Санкт-Петербурга и включены КГИОПм в список объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность:

• первый в России доходный дом князя А.Д. Мурузи: спроектированный в мавританском стиле – на углу Литейного проспекта, 24 и ул. Пантелеймоновская
• доходный дом в египетском стиле, построенный в 1911 – 1913 годах по проекту архитектора М.А. Сонгайло для Л. И. Нежинской – на Захарьевской ул., 23
• доходный дом в неопетровском стиле для врача С.С. Боткина, построенный по проекту архитектора А.И. Дитриха – на Фурштатской, 62
• доходный дом в стиле необарокко для статс-дамы Е.М. Бутурлиной по проекту Г.А. Боссе – на улице Чайковского,10
• знаменитый доходный дом И.И. Дернова, построенный по проекту архитектора М.Н. Кондратьева, где проходили собрания видных деятелей культуры и искусства «серебряного века» – на пересечении Таврической, 35 и Тверской, 1 улиц, возле Таврического сада
• дом с гигантским мозаичным фризом флигель-адъютанта Николая II герцога Н. Н. Лейхтенбергского, созданный по проекту Ф.Ф. фон Постельса – на Большой Зеленина, д. 28
• дом Энгельгардта, в котором происходили события драмы М.Ю. Лермонтова «Маскарад» – на Невском пр., 30,
• дом Раскольникова, где начинается действие романа Ф.М.Достоевского «Преступление и наказание» – в Столярном пер., 5
• дом Григория Распутина – на Гороховой ул. 64

И множество других доходных домов, ставших настоящими шедеврами архитектуры непревзойдённого петербургского модерна, сохранившиеся до наших дней во всей своей архитектурной красе, представляющие богатейшее наследие культуры и поразительный пример творческого подхода к организации жилой застройки Санкт-Петербурга.

История доходных домов было закончилась в период советской власти, воспринявшей идею доходного дома ради получения прибыли, как совершенно не вписывающуюся в идеологию искоренения частной собственности и всеобщего обобществления.

Жилой фонд города был весь полностью национализирован, а жильцов, которых отнесли к непролетарской категории, основательно «уплотнили».  Вот тогда-то и началась эпоха «живучих» коммуналок…

 

О современных перспективах доходных домов

 

В современном Санкт-Петербурге, хотя дело пока и не дошло до полного возрождения доходных домов, тем не менее, всё чётче выявляется тенденция приобретения жилья для его последующей сдачи внаём.

Став собственниками даже нескольких сдаваемых в аренду квартир, их владельцы живут только на получаемые доходы от арендной платы. Есть примеры и уже выкупленных целых подъездов.

Сегодня бывшие доходные дома, многие из которых сохранены или восстановлены до первозданного вида, остаются шедеврами петербургской дореволюционной архитектуры, представляя богатейшее наследие истории и её продолжение. 

Такой вид эксплуатации недвижимости на коммерческой основе занимает определённую нишу между гостиницей и собственной недвижимостью. Помещения в таких домах предоставляются во временное пользование по договору аренды.

Закон, который позволит регулировать процесс найма жилья Правительство Санкт-Петербурга предполагает ввести в действие уже в ближайшее время. Авторы этого законопроекта уверены, что он позволит решить одновременно не одну проблему: это и снижение стоимости недвижимости, продаваемой на коммерческой основе, и обеспечение жильём граждан, которые имеют недостаточный уровень дохода. Они уверены, что застройщики, которым будут предлагаться низкие ставки найма, будут предоставлять землю под строительство таких домов без торгов. Государство будет обеспечивать и другие виды поддержки, например, долгосрочное финансирование.

«Первой ласточкой» в строительстве доходных домов в Северной столице стало открытие в 2010 году первого современного доходного дома на Коломяжском проспекте, возведённого петербургской компанией ЗАО «Строительный трест» на средства пенсионного фонда Финляндии ICECAPITAL Housing Fund.

25-этажный красавец на 276 квартир, проектная площадь которых составляет почти 17 000 кв.м, с крытым паркингом для на 52 машино-мест, с цокольным и первым этажами под офисные помещения, предназначенными как для сдачи в аренду, так и для продажи, с удовольствием заселили петербуржцы и освоили различные компании.

Современные доходные дома в Санкт-Петербурге представляют отличную возможность для компаний, которые стремятся обеспечить рабочих недорогим и комфортным жильем со всеми удобствами, и достойную альтернативу дорогим гостиницам для приехавших в длительную командировку, и для людей, пока не успевших приобрести жилье в собственность.

А в градостроительных планах Санкт-Петербурга намечено строительство целого ряда 16-ти этажных доходных домов, которые к 2025 году составят не меньше 15% от всей арендной площади города.

Доходные дома класса «эконом», ориентированные на проживание студентов, молодых специалистов, приезжих рабочих  и работников ЖКХ будут строиться в Выборгском, Калининском и Приморском районах. Пополнение нишы доходных домов будет происходить и за счёт реставрации зданий, подлежащих сносу или тех, что требуют капитального ремонта.

Реализация такой политики позволит создать вполне реальный рынок жилья и увеличит объёмы жилищного строительства. А это, в свою очередь, должно привести к решению жилищных проблем людей, которые не могут приобрести его самостоятельно, но которым доступна такая возможность, как аренда квартир.

Доходные дома, построенные в прошлые века, создавшие основу уникальной петербургской перспективы и неповторимый образ Санкт-Петербурга, который постоянно привлекает людей со всего света, сохраняют для нас и будущих поколений удивительную атмосферу гармоничного очарования Северной столицы. Их непревзойдённая ценность проверена временем.