Об изъятии участков для нужд государства и муниципалитета

Разделы статьи:

1. Чем вызвана необходимость изъятия участков?
2. «Сочинский синдром»
3. Основные положения нового закона
4. Изъятие участков по новому порядку
5. Основания для изъятия земельных участков

 

1. Чем вызвана необходимость изъятия участков?

 

Необходимость изъятия земель у собственников возникает в случае, когда государство и муниципалитеты приступают к строительству крупных инфраструктурных объектов, а земельные участки граждан и компаний, попадают в зону их размещения. Наделы могут изыматься из собственности владеьцев, если иного способа решения задачи нет.

Так происходило, например, в Сочи при при строительстве олимпийских объектов. Так происходит при строительстве:

• крупных автотранспортных магистралей
• железнодорожных веток
• газовой магистрали
• нефтепроводов
• водопроводов
• линий электропередач

Такие объекты обеспечивают населённые пункты, их отдельные районы электричеством, газом, водой, современными автобанами, связывающими не только поселения или области, но и страны.

Земельные наделы на территории строительства объектов попадают в поле зрения органов, государственно-правового управления, ведущих российских архитекторов, земельных специалистов, экономистов, строителей задолго до начала процедуры изъятия.

На этапе проектрования объекта:

• исследуется территория, где он будет размещаться
• выявляются ситуации, при которых будут затронуты права собственности землепользователей
• проводится оценка предстоящих финансовых вложения в строительство
• уточняется время, требуемое для реализации проекта
• оцениваются компенсации собственникам за изъятие земельных участков

Общий государственный анализ сложившегося положения дел в этом вопросе выявил необходимость доработки Земельного кодекса РФ, которая и была проведена. Появилась глава, описывающая новый порядок изъятия земель.

Федеральный закон №499-ФЗ, в соответствии с которым появились поправки в ЗК РФ, определил новый порядок:

• изъятия ЗУ
• принудительного отчуждения ЗУ

для государственных и муниципальных нужд

В статью 279 ГК РФ внесено уточнение:

• изъятие ЗУ для государственных или муниципальных нужд осуществляется путём прекращения прав:
  • права собственности на ЗУ
  • права постоянного (бессрочного) пользования ЗУ
  • права пожизненного наследуемого владения участком 

2. «Сочинский синдром»

 

Изъятие земель – процесс всегда болезненный. Причина этого обстоятельста известна властям и собственникам участков. Это несправедливая цена, предлагаемая властями при выкупе земельного актива у владельцев наделов.

Опасения собственников остаться без принадлежащих участков. получив за них ничтожную компенсацию, небезосновательны, ведь их многие «товарищи по беде» в Сочи, уже пережившие ударную волну, у которых были изъяты земли и дома, так и не смогли добиться вменяемого возмещения за свои потери.

Изъятие земель вызывает конфликт интересов:

• инициатор изъятия оценивает имущество, стремясь снизить расходы
• собственник пытается защитить свои права

Злоупотребления в спорах за землю могут быть при этом с обеих сторон.

3. Основные положения нового закона

 

• cобственники земель, землепользователи, землевладельцы и арендаторы ЗУ объединены в одну группу – правообладатели 
• определены:
  • основания для изъятия ЗУ
  • содержание положения:
    1. о процедуре принятия решения
    2. о заключении соглашения об изъятии
• установлено, что за изымаемый земельный участок правообладателю полагается возмещение (статья 279 ГК РФ, статья 56.8 ЗК РФ)

В размер возмещения включаются:

• рыночная стоимость:
  • земельного участка
  • иных прав на ЗУ, прекращающихся в связи с его изъятием
• убытки:
  • или причинённые изъятием земельного участки
  • или в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами (например, по договору аренды)
• упущенная выгода

Если на изымаемых участках расположен многоквартирный комплекс или иное здание, то правообладателям жилья предоставляется аналогичное помещение на основании договора социального найма.

Прекращение прав граждан и юридических лиц на земельные участки и водные объекты, необходимые для ведения работ, связанных с госнуждами, будет внесено в кадастровый реестровый учёт.

Новый закон устанавливает:

• единые, общефедеральные правила прекращения прав
• порядок выплаты компенсаций

Предполагается, что положение закона позволит исключить ранее активную коррупционную составляющую процесса изъятия.

4.Изъятие участков по новому порядку

 

Изъятие земельных участков может производиться:

• по заключённому соглашению об изъятии между органом власти и правообладателем надела
• принудительно

 

Изъятие участка на основе соглашения

 

Правообладателю участка будет предложено заключить соглашение о выкупе участка, при этом в цену выкупа должны включаться:

• рыночная стоимость земли
• стоимость находящейся на ней недвижимости:
  • домов
  • надворных построек
  • гаража
  • других
• связанные с таким поворотом событий:
  • убытки
  • упущенная выгода
  • затраты собственников на переезд и обустройство на новом месте

Непростой предмет переговоров – выкупная цена. Выкупать землю власти намереваются по рыночной цене, произведя по ней свою оценку. Но собственник, если не согласится с ней, может заказать свою экспертизу и назвать свою цену. В течение 3 месяцев стороны должны принять окнчательное решение.

После этого власти: 

• готовят проект соглашения, включающий:
  • размер цены
  • условия изъятия
• отправляют проект соглашения правообладателю

Получив проект соглашения, правоблатель ЗУ должен рассмотреть его за 3 месяца.

О принятом решении об изъятии власти обязаны в письменной форме сообщить правообладателям. Уведомление направляется в течение 7 дней со дня принятия таких решений.

Изъятие участков и объектов недвижимости до истечения 3 месяцев со дня получения уведомления властей делается только с согласия правообладателей.

До принятия решения об изъятии власти:

• ведут выявление собственников ЗУ
• выполняют катастровые работы
• проводят оценку:
  • планируемых к изъятию площадей
  • стоимости недвижимости
• ведут первичные переговоры с правообладателями

Право на изъятие земли есть не только у органов власти. Им обладают также юридические лица в случае одобрения соответствующего ходатайства. Подать его могут компании, включённые в правительственный список (к примеру, компания «Газпром», прокладывающая газовые магистрали и действующая в рамках государственных программ газификации).

До получения уведомления о принятии решения об изъятии земли у правоблателей сохранется право:

• владения
• распоряжения

недвижимым имуществом, подлежащим изъятию для государственных или муниципальных нужд, с отнесением на них возможных рисков

Процесс напоминает процедуру освоения ветхого жилого фонда, когда сделки по нему останавливаются заранее, чтобы предотвратить возможные спекуляции. Выселяющиеся получают компенсацию и освобождают свои прежни обжитые «земельные квартиры». Волнуют расчёты суммы полагающейся компенсации.

Принудительное изъятие

 

Принудительное изъятие земли происходит в том случае, когда власти и правообладатели не сумели договориться о выкупе. Выполняется оно по решению суда.

В этом случае сумма выкупа земельной собственности и находящихся на ней построек будет определяться судом при условии предварительного и равноценного возмещения. Это означает то, что за участок власти заплатят по рыночной цене.

Иск в суд орган власти может подать только через 90 дней после того, как собственник или арендатор участка получит проект соглашения о его изъятии.

Трёх месяцев на то, чтобы успеть оформить свою недвижимость по закону, может ведь и не хватить, а вот за самострой никакого возмещения не полагается.

Законом конкретизированы объекты, не подлежащие учёту при установлении размера возмещения. Правообладатель участка не сможет получить:

• возмещение за строение на земельном участке, если оно не соответствует разрешённому использованию надела
• за убытки, возникшие в связи с невозможностью исполнения договора аренды земли, если такой договор был заключён после получения уведомления об изъятии (пункт 8 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ)

5. Основания для изъятия земельных участков

 

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд связано со следующми обстоятельствами (статья 49 ЗК РФ):

• выполнение международных договоров Российской Федерации
• строительство, реконструкция объектов:
  • государственного значения
  • федерального значения
  • регионального значения
  • местного значения

Это объекты:

• федеральных и региональных энергетических систем
• использования атомной энергии
• обороны страны и безопасности государства:
  • инженерно-технические сооружения
  • линии связи и коммуникации, предназначенные для защиты и охраны Государственной границы РФ
• федерального транспорта
• связи федерального и региональгного значения
• транспорта
• инфраструктуры ж/д транспорта общего пользования
• космической деятельности
• линейные объекты субъектов естественных монополий
• систем:
  • электроснабжения
  • газоснабжения
  • теплоснабжения
• централизованных систем:
  • горячего водоснабжения
  • водоснабжения
  • водоотведения
• автомобильные дороги

Есть надежда, что разработанный механизм изъятия земель будет справедливым для всех сторон этого процесса.

 

Полезно знать

 

• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019) можно здесь
• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
• С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
• Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь
• С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться здесь
• Как определить вид использования участка для ИЖС, ЛПХ, КФХ, дачного строительства по Классификатору ВРИ можно ознакомиться здесь
• С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь
• С расчётом налогов на недвижимость в 2017 году можно ознакомиться здесь.
• C порядком раздела участков – здесь.
• С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением можно ознакомиться здесь.
• Рввизия границ по инициативе муниципалитетов 
• ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
• С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь