Проверка и уточнение границ земельных участков по инициативе муниципалитетов с 1 июня 2015 года




Разделы статьи:

  1. Цели земельной ревизии
  2. Откуда финансы?
  3. Кто выполняет комплексные кадастровые работы и как узнать о их проведении?
  4. С каких территорий начинаются проверки?
  5. Выгодно ли всё это собственникам земельных участков?
  6. О плюсах и минусах массового кадастрового учёта
  7. О новых требованиях к профессионализму кадастровых инженеров
  8. Заключение
  9. Видео-комментарий к теме проверки и уточнения границ земельных участков

 

1 июня 2015 года стартовала тотальная проверка границ земельных участков по инициативе муниципалитетов.

Полномочия их в этом вопросе обеспечены поправками к Земельному кодексу РФ, принятыми в 2014 году.

Цели земельной ревизии 

Несложно догадаться, что главной целью уточнения границ становится пополнение бюджетов, а дополнительными полезными для местных властей результатами - наведение порядка в кадастровом учёте, устранение “белых пятен” в кадастровых картах, выявление свободных земель и таких случаев злоупотреблений, когда под видом строительства индивидуальных и дачных домов предпринимаются активные попытки возведения многоквартирного жилья и даже торговых центров на совершенно не предназначенных для этого землях.

Последняя приведённая в качестве примера ситуация практиковалась предприимчивыми застройщиками в тех поселениях, где не были утверждены правила землепользования и застройки (ПЗЗ), прописывающие предельные параметры строительства. Воспользовавшись упрощённой регистрацией права впервые, застройщики воздвигали и регистрировали столь прибыльную недвижимость на дачных участках, выкупленных ими "за  копейки".

Важной для муниципалов задачей, которая будет решаться при уточнении границ участков, станет перепись существующих собственников.

Полученные точные сведения о границах и фактических площадях участков позволят правильнее оценивать землю и рассчитывать налоги.

По данным Росреестра, на сегодняшний день 29 миллионов земельных участков, внесённых в Госкадастр недвижимости, не отвечают требованиям современного земельного законодательства. Выявлено много парадоксов, когда общая площадь всех участков внутри одного кадастрового квартала вдвое превышает площадь самого квартала, да ещё 1.5 млн. участков пересекаются и накладываются друг на друга.

Что в итоге? - Вечные межевые войны и ссоры между соседями из-за неправильно установленных заборов, разборки с властями из-за самозахватов берегов озёр и рек, кусков просёлочных дорог, а иногда и по поводу изъятий частных земель под строительство автомагистралей, железнодорожных трасс, ЛЭП, мостов и т.д.

Откуда финансы?

Комплексные кадастровые работы ведутся муниципалитетами за счёт своих средств и частично финансируются из федерального бюджета.

Государство, тем не менее, предполагает, что и сами собственники могут быть заинтересованы в выполнении “ревизии” самостоятельно, за свои деньги. Такой вариант позволит исключить возможность ущемления прав владельцев, особенно тогда, когда границы их наделов зафиксированы приблизительно или произошло наложение границ соседствующих участков.

Собственники земельных участков теперь могут “застолбить границы”, внести уточнения в их описание и по интернету, без личного присутствия, равно как и желающие купить землю у муниципалитета или государства. Для этого нужно направить заявления по интернету или воспользоваться почтовой связью. Такой порядок отражён в поправках к Земельному кодексу РФ. Норма хорошая, упрощающая взаимодействие с госорганами нынешних и будущих земелевладельцев.

Не все муниципалиты сразу же после 1.06.2015 г. приступили или ещё приступят к обмерам. Для этого им потребуется сначала выделить деньги в бюджете, а они, как всегда, есть не у всех. Но в 2016 году средства будут предусмотрены во всех муниципальных "портмоне".

Уточнения границ участков будут проводится с применением самых совершенных способов, в том числе и с помощью аэрофотосъёмки, позволяющей “видеть” большую территорию и каждый участок во всех подробностях, определять не только их границы, но и границы дорог, парков, бульваров и скверов, относящихся к территориям общего пользования.  

Кто выполняет комплексные кадастровые работы и как узнать о их проведении?

Муниципальный заказ на проведение кадастровых работ даётся организациям, выигравшим аукцион на эти работы.

Их геодезисты имеют право, на основе заключённых с администрациями договоров, выезжать на участки для проведения межевания без согласия их собственников.

Узнать о начале кадастровых работ в своём районе можно на официальных сайтах муниципалитетов. Местные власти, выполняя требования закона, обязаны всестронне информировать население об их проведении, устанавливая даже информационные щиты на территориях, где такие работы планируются.

Собственники участков будут предупреждены о выездах геодезистов как через местную прессу, где публикуются объявления о проведении, так и через персональные письма-уведомления по адресам, указанным в документах на землю (их выгружают из единого госреестра прав).

С каких территорий начинаются проверки?

Вначале с тех, в которых власти заинтересованы максимально. Работа будет вестись теперь постоянно, но не одновременно на всех участках разом. И не факт, что землемеры появятся на участке завтра или в ближайшее время.

Кадастровые работы затронут, в частности, кварталы, в которые входят все садоводства, ДНП и СНТ, фермерские и подсобные хозяйства.

А вот с 1 января 2018 года необходимость в точных границах участков и в полноценном кадастровом паспорте станет для их собственников “как воздух”, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Так определено поправками к Земельному кодексу.

Неплохо всем собственникам участков ознакомиться и с установленнными предельными размерами участков, которые могут внести своё немаловажное влияние на полученные при кадастровых работах результаты. 

Выгодно ли всё это собственникам земельных участков?

Многим - выгодно. В первую очередь, тем, чьи участки не обмерены, то есть не имеют установленных на местности границ, или куплены по садоводческой книжке и других документов на них нет.  

Им посчастливиться получить точные координаты своих земельных владений за счёт местных властей, а не за свои собственные средства, которых ранее не хватало на это самое межевание, и далее самим поставить свои участки на кадастровый учёт (получить кадастровый паспорт - КПЗУ).

Есть и другие ситуации, когда межевание (тем более, не за свои деньги!) необходимо. Во многих документах на землю (кадастровых паспортах), являющихся подтверждением постановки участков на государственный кадастровый учёт, характеристики участков, по сути, не описаны, указывается, например, что границы участка на местности не установлены и требуется их уточнение при межевании. Точно такая же проблема характерна и для земельных участков, зарегистрированных по “дачной амнистии” без установления их границ.

Чем обычно грозит такое положение дел? - Тем, что более сноровистые соседи, приступившие к оформлению своих участков, смогут невольно или специально забрать часть территории “дремлющего” горе-владельца, которому отстоять свою землю после всего случившегося будет очень и очень сложно, даже если на уже захваченном в его всего лишь понимании, а не по документам, куске земли окажется постройка. Был бы обмерен участок, были бы точные его границы, был бы они зарегистрированы, проблема бы и не возникла.  Вот и получается, как в поговорке, “если бы да кабы…”

Других собственников, в чьих интересах иметь результаты межевания, можно объединить в группу “спорщиков”. Это и соседи, воюющие между собой за кровные пяди, и те, что остались недовольными результатами муниципальной ревизии земель, к примеру, когда вместо 10 соток, указанных в КПЗУ, получилось 9.6 соток после обмера, что, как понятно, влечёт несоответствие имеющимся правоустанавливающим документам ЕГРП.

Проверить состояние сложившейся в таких случаях ситуации можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации - кадастровому номеру или адресу участка помогут советы, представленные здесь.

Для разрешения возникающих проблем в администрациях созданы согласительные комиссии под председательством главы поселения или главы муниципального района, в которые придётся написать заявления по возникшим претензиям, обосновав своё видение ситуации. На карте-плане территории граница получит статус спорной.

В течение 15 лет (максимальный срок) территория будет оставаться спорной. И если за это время стороны конфликта ни через суд, ни мирными соглашениями не придут к разрешению вопросов, в кадастр внесут координаты участков, установленные инженерами при выполнении муниципального заказа, и границы автоматически будут считаться согласованными. Попытаться оспорить такой результат можно будет лишь в судебном порядке.

О плюсах и минусах массового кадастрового учёта

Собственники “виртуальных” участков, тех, у которых границы не определены, пока не чувствуют себя пострадавшими, ведь сам по себе размер участков не изменится, да и налогами они не обременены… до тех пор, пока власти не выполнят комплексные кадастровые работы.

Стоит ли по-прежнему обольщаться своей безоблачной ситуацией или уже пора действовать?

С одной строны, оформление участка за свой счёт, не столь радужно, как бесплатное получение от муниципалитета сведений о его границах, но, с другой стороны, можно зарегистрировать их бепрепятственно и без возможных споров, пока в Госкадастре нет сведений по границам таких же “нереальных” соседних наделов.

А если при муниципальном обмере будут допущены неточности, о которых уже сказано выше в этой статье, когда изменения по одному участку вызовут необходимость исправления границ по другим? Тогда проблема станет неизбежной и действительно затратной.

Существует ещё и теоретически вероятный риск того, что обмеры властей так изменят границы участка, на который хоть и есть документы, но нет сведений о нём в государственном кадастре, что он “сольётся” с землёй общего пользования или муниципальной, имеющих чёткие установленные границы. В этом случае результаты комплексных кадастровых работ пересматриваться не будут и в судебном порядке доказать свою правоту не получится.

Есть и такое ещё обстоятельство, как самостоятельные действия Кадастровой палаты, без участия собственников, по исправлению ошибок в границах земельных участков, предназначенных для ИЖС, ведения ЛПХ, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного строительства.

Это обстоятельство лишит собственников возможности «прирезки» границ участков в размере не выше, чем на 10%, поскольку исправление ошибок в границах, которое проведёт Кадастровая палата, не может быть более, чем на 5% от прежней площади участка, ранее зарегистрированной в Государственном кадастре недвижимости. (Кстати, перед решением задачи по прирезке неплохо ознакомиться с установленными предельными размерами участков). 

Исправления Кадастровой палаты регистрируются в протоколах об ошибках, в которых должен значиться и адрес собственника участка. Ему в течение 5 дней высылается уведомление об исправлении площади и границ участка на эти 5%.

Собственник участка в течение 6 месяцев должен или согласиться с полученным вариантом, или проявить своё несогласие. Если ни того, ни другого он не сделает, ошибка будет исправлена без его согласия и участок окажется поставленным на учёт по результатам работы Кадастровой палаты.

О новых требованиях к профессионализму кадастровых инженеров

Всем известно, что без подписи кадастрового инженера не состоится ни одна сделка сделка купли-продажи недвижимости.

Кадастровые инженеры готовили и будут готовить впредь документы на земельные участки. Результаты их работы - будущие кадастровые паспорта и свидельства на право собственности, получить которые стремятся все владельцы.

На сегодняшний день насчитывается порядка 32 000 таких специалистов, но эти ряды государство планирует “проредить”, чтобы отсечь неэффективных и избавиться от непрофессионалов, так или иначе затесавшихся в “святая святых” государства и каждого собственника земли, на которой он строит дом и растит детей.

Как? - Готовится законопроект, уже прошедший первое чтение в Государственной Думе, по которому с 1 января 2016 года кадастровых инженеров обяжут вступать в саморегулируемые организации, установят дополнительные требования к их квалификации и обучению.

Кроме этого, в целях защиты граждан от будущих кадастровых ошибок для кадастровых инженеров будет введено обязательное страхование профессиональной имущественной ответственности на сумму предположительно 5 млн.руб.

Заключение

  • Несовершенство ранее сложившейся практики формирования земельных участков и постановки их на кадастровый учёт привела к “сползанию” и “текучести” их границ. Ситуация привела к многочисленным непростым земельным тяжбам и раздраям между собственниками земель.
  • Огрехи земельного законодательства позволили многим собственникам уклониться от уплаты налогов, пополняющих бюджет каждого региона, и зачастую - к использованию участков не по их назначению, самовольному захвату неучтённых свободных земель на территориях муниципалитетов. 
  • “Дачная амнистия” и Земельная реформа 2015 года, при своей положительной направленности на упрощение регистрации объектов, вместе с тем, создали огромный “временной люфт” в процессе фиксации прав на них, что опять-таки вызвало государственные недоимки по налогам.

Поможет ли выполнение комплексных кадастровых работ по уточнению границ земельных участков по инициативе муниципалитетов покажет время. Ясно пока одно: муниципалам предстоит разгрести кучу документов, плотно заняться границами участков, больших и малых территорий, в том числе и сумбурными границами населённых пунктов, найти собственные или получить из бюджета необходимы средства.

 

Полезно знать

 

  • В 2017 году Выписки из ЕГРП заменили на Выписки из ЕГРН, так как с 1 января 2017 года вступили в силу новые требования, касающиеся регистрации и постановки на кадастровый учёт недвижимого имущества физических и юридических лиц. Произойдёт замена Выписок из ЕГРП на Выписки из ЕГРН. Ознакомиться с подробностями можно здесь
  • С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться здесь.
  • Узнать, как провести раздел участка - здесь.

 

Видео-комментарий к теме проверки и уточнения границ земельных участков

 








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним







+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх