Главная → Изменение категории земли (перевод земель) → Сельхозугодья в составе земель с/х назначения – исключительные случаи и специальные особенности перевода в иные земли – 2018

Сельхозугодья в составе земель с/х назначения – исключительные случаи и специальные особенности перевода в иные земли – 2018

Содержание

Чтим законы и понимаем, что сельхозугодья – это самые ценные земли
Исключительных случаи перевода сельхозугодий в иные земли
Изменение категории земель как способ решения вопроса о переводе сельхозугодий
Границы населённых пунктов
Порядок внесения изменений границ при включении участка сельхозугодий в черту населённого пункта
Заявление о включении участка сельхозугодий в границы населённого пункта. документы и рекомендации по подготовке обоснований для юридических и физических лиц
Аргументация невозможности использования сельхозугодий по назначению – панацея или «бич божий»?
Порядок рассмотрения властями заявления и принятия решения о включении участка с/х угодий в границы населённого пункта
Причины отказа властей по включению участка сельхозугодий в границы населённых пунктов

Внимание!

Принят новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года – ЗДЕСЬ
О торговле непосредственно на фермерском участке – читать здесь
Сельский туризм: новое эффективное направление фермерства – 2022 – читать здесь

1. Чтим законы и понимаем, что с/х угодья – это самые ценные земли

Многие собственники земли знают, что изменение видов разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ) с/х назначения – процедура не простая. Для с/х угодий такая задача чрезвычайно сложная.

Сельскохозяйственные угодья являются одной из разновидностей земель с/х назначения, находящихся за пределами границ населённых пунктов (пункт 2 статьи 77 ЗК РФ).

В статье 79 ЗК РФ говорится о том, что сами угодья включают в себя следующие типы земель:

пашни
сенокосы
пастбища
залежи
земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)

В этой же статье поясняется, что среди всех земель с/х назначения сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране.

Сельскохозяйственные угодья – это лучшие плодородные земли. Их защита, повышение плодородия, защита почв от деградации и загрязнения, способы производства с/х продукции с обеспечением:

воспроизводства земель
максимального снижения неблагоприятного воздействия на окружающую природную среду
соблюдения стандартов и норм агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий

возведены в ранг государственных задач.

Эти цели отражены в ряде федеральных законов:

ФЗ «О развитии сельского хозяйства» (часть 1 статьи 4 – в законе № 264-ФЗ)
ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (№101-ФЗ)
ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№101-ФЗ)
ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (№ 191-ФЗ)
ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (№ 131-ФЗ)

Основное законодательное требование об использовании с/х земель только в соответствии с их назначением ограничивает возможность перевода угодий в иные категории без особых для этого оснований.

2. Исключительных случаи перевода сельхозугодий в иные земли

Акцент на нецелесообразность использования угодий для любых иных нужд сделан в ФЗ № 172, в статье 7 которого специальные особенности перевода земель в другую категорию установлены не для всех земель с/х назначения, а именно для земель с/х угодий.

В указанной статье перечислены исключительные случаи, при которых перевод земель с/х угодий или земельных участков в составе таких земель из земель с/х назначения допускается:

консервация земель
создание особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения
установление или изменение черты населённых пунктов
размещение промышленных объектов:
- на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу)
- на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 статьи 7
включение непригодных для с/х производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса
строительство дорог, ЛЭП, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, ж/д линий и других подобных сооружений при наличии проекта рекультивации части с/х угодий, предоставляемой на период строительства линейных объектов
выполнение международных обязательств России, обеспечение обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов
добыча полезных ископаемых при наличии проекта рекультивации земель
размещение объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов

Абсолютный запрет на перевод установлен для следующих видов земель:

земель с/х угодий или ЗУ в составе таких земель из земель с/х назначения, в случае, если их кадастровая стоимость будет выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району/городскому округу на 50% или более этого значения
особо ценных продуктивных с/х угодий

Такие земли для каких-либо других целей использоваться не могут. Изменить их установленное назначение не получится ни при каких обстоятельствах (пункт 4 статьи 79 ЗК РФ и пункт 2 статьи 7 ФЗ № 172.

Наверное, кое-кому подумалось сейчас о том, чем же интересен приведённый перечень исключительных случаев, если в нём нет впрямую обозначенных возможностей, например, для жилищного строительства? А тем, что именно в этом перечне, в пункте 3, содержится «подсказка» для выбора пути в решении вопроса об изменении правового статуса сельхозугодий, позволяющего вести строительство.

3. Изменение назначения земель как способ решения вопроса о переводе сельхозугодий

При всей высокой качественности земель с/х угодий их характеристики и показатели плодородия могут меняться со временем не в лучшую сторону. Использование угодий по их назначению становится нерациональным и экономически невыгодным. По этой причине дальнейшая хозяйственная деятельность на с/х угодьях становится возможной только при условии изменения их целевого назначения.

Анализ положений ряда законов, определяющих порядок изменения категории земель, позволяет сгруппировать главные выводы, следующим образом:

не допускается перевод земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования (пункт 4 статьи 9 ГрК РФ)
принципиальная возможность не изменения вида использования ЗУ (угодий), а перевода угодий в иные категории способом изменения черты (границ) населённого пункта (ФЗ № 172)
установление или изменение границ населённых пунктов, а также включение ЗУ в границы населённых пунктов является переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населённых пунктов (статья 8 ФЗ № 172)
допускается включение в границы населённого пункта ЗУ, непосредственно не примыкающих к границам этого населённого пункта (пункт 25 статьи 4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (№ 191-ФЗ)

Из сути представленных выдержек из статей законов следует, что изменение границ населённого пункта, происходящее при включении в них участка с/х назначения из состава сельхозугодий, обеспечивает изменения в правовом статусе такого участка:

существующая категория «земли сельскохозяйственного назначения» меняется на категорию «земли населённых пунктов»
участок попадает в территорию градостроительного зонирования
исключаются проблемы, связанные с запретом на введение градостроительных регламентов для с/х угодий, установленным пунктом 6 статьи 36 ГрК РФ:
- то есть при включении участка в черту населённого пункта становится возможным и изменение его вида разрешённого использования (ВРИ)

Возможность изменения ВРИ участка объясняется тем, что участок, включённый в границы населённого пункта, оказывается в конкретной территориальной зоне, а для каждой такой зоны правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) поселения устанавливаются градостроительные регламенты, включающие, в частности, перечни видов использования, допустимые в территориальной зоне.

Таким образом, при изменении границ, происходящем при включении ЗУ в границы населённого пункта, одновременно с изменением категории земель изменяется и вид разрешённого использования участка, если в таком изменении есть необходимость.

Сама возможность изменения ВРИ, в том числе и участков и земель с/х назначения из состава c/х угодий при включении в границы населённого пункта усилена законодательно – пунктами 1 и 2 статьи 4.1 федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (№ 191-ФЗ).

4. Границы населённого пункта

Земли населённых пунктов – это земли, расположенные внутри черты городских и сельских поселений.

Черта населённого пункта является его внешней границей. Она разграничивает земли разных категорий, относящиеся к населённому пункту, от земель других категорий, расположенных за его пределами.

Внешняя граница населённого пункта охватывает не только его застроенные земли, но и незанятые земельные участки, предназначенные для обслуживания населения, или участки, находящиеся в частной собственности. Внешней чертой отграничивается вся территория каждого конкретного поселения.

Эта граница не может пересекать никакой отдельный участок, она может идти только по краю участка. Земельный участок в пределах границы населённого пункта не может относиться к 2 разным категориям.

Граница (черта) населённого пункта устанавливается в соответствии с документами территориального планирования и проектами землеустройства с учётом:

результатов расчётов по обоснования резервных площадей
результатов вычисления площадей земельных угодий
итогов инвентаризации земель
проектно-технической и учётной документацией по населённому пункту

Границы населённого пункта ставятся на учёт в государственном кадастре недвижимости (ГКН). По итогам учёта всем земельным участкам, включенным в черту населённого пункта, присваивается категория «земли населённых пунктов». Без плана (карты) границы населённого пункта невозможно изменить сведения о категории земельного участка в ГКН.

Все особенности границ населённого пункта описаны в ЗК РФ. Так, в статье 83 ЗК РФ даётся определение границ городских и сельских населённых пунктов и уточняются их особенности:

отделяют земли земли населённых пунктов от земель иных категорий
не могут пересекать границы муниципальных образований, в которые входят эти населённые пункты
не могут пересекать границы ЗУ, правообладателями которых являются граждане и юридические лица

В статье 84 ЗК РФ уточняется порядок установления и изменения границ населённых пунктов. В ней же поясняется, что под установлением и изменением границ понимается:

утверждение или изменение генерального плана поселения, являющегося одним из главных документов его территориального планирования, отображающего границы населённых пунктов, находящихся в границах муниципального образования, к которому эти пункты относятся
утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, показывающего границы сельских населённых пунктов, находящихся на межселенных территориях, то есть за пределами границ поселений

В этой же статье делается акцент на том, что после включения земельных участков в границы населённых пунктов права собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов участков не изменятся и не прекратятся, то есть останутся прежними.

Вопросы установления и изменения границ населённых пунктов рассматриваются в целом ряде законов:

ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (статья 4.1 № 191-ФЗ)
Градостроительный кодекс РФ (пункт 2 статьи 23)
ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (статья 12 № 131-ФЗ)
ФЗ «О землеустройстве» (статьи 15. 17 и др. № 78-ФЗ)

Во всех них отмечается, что установление границы населённого пункта, проведение изменений и внесений изменений в границы и, соответственно, включение участков в границы населённого пункта и, тем самым, перевод их в категорию «земли населённых пунктов» с одновременным изменением ВРИ участков возможно лишь при условии наличия документов территориального планирования (генеральных планов и схем территориального планирования). Без них никакие изменения границы населённых пунктов не допускаются.

При включении ЗУ в границы населённого пункта он попадает в соответствующую функциональную зону, установленную генеральным планом, а значит, и в соответствующую территориальную зону, установленную ПЗЗ, то есть в территорию с действующим градостроительным регламентом.

В статье 4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (№191-ФЗ) разъясняется, что при наличии генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов, схем территориального планирования муниципальных районов изменение границ населённых пунктов может проводиться в двух вариантах:

в порядке внесения изменений в генеральные планы, схемы территориального планирования в соответствии с Градостроительным кодексом РФ
в порядке включения земельных участков в границы населённых пунктов

Вопрос об изменении границ населённого пункта посредством внесения изменений в генеральные планы может быть обоснован, к примеру, необходимостью уточнения и изменения границ населённых пунктов. А изменение границ населённого пункта – задачами собственников участков, связанными с изменением целевого назначения земельных наделов.

5. Порядок внесения изменений границ при включении участка сельхозугодий в черту населённого пункта

Включение земельного участка в границы населённого пункта влечёт за собой целый ряд последствий:

изменение границ сельского/городского поселения, на территории которого «числился» участок
изменение границ населённого пункта, в границы которого участок включается
изменение генеральных планов и схем территориального планирования населённого пункта, на территорию которого будет «прописан» участок, и генплана и схемы территориального планирования сельского/городского поселения, из которого этот участок будет «выписан»

Пояснение

Изменение границ населённого пункта происходит и при исключении участка из его границ и включении в границы сельского/городского поселения.

Процедуры этих изменений идентичны и называются изменением границ населённого пункта. Поэтому для краткости будем рассматривать только вопрос о включении участка в границы населённого пункта, позволяющий исключить повторения для задачи исключения участка из этих границ.

Ещё раз выделим основные положения статьи 4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (№ 191-ФЗ) на котором базируется не только возможность для внесения изменений в границы населённого пункта, но и определяется порядок внесения этих изменений:

пункт 1 – включение земельных участков в границы населённых пунктов или исключение земельных участков из границ населенных пунктов выполняется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ
пункт 2 – при необходимости установления или изменения ВРИ земельных участков решение о включении земельных участков в границы населённых пунктов принимается одновременно с решением об установлении или об изменении ВРИ включаемых в границы населённых пунктов земельных участков или земельных участков, исключаемых из границ населённых пунктов
пункт 6 – вопросы о включении земельного участка в границы населённого пункта подлежат общественным обсуждениям, которые организовывает и проводит орган местного самоуправления в соответствии с уставом поселения

Субъектам РФ предоставлено право устанавливать свои законы по определению порядка подготовки и принятия решений о включении/исключении земельных участков в границы/из границ населённых пунктов и об установлении/изменении ВРИ земельных участков (пункт 3 статьи 4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (№ 191-ФЗ).

Пример – Закон Томской области

Кроме того, субъекты РФ могут разрабатывать свои примерные формы заявлений о включении участка в границы населённого пункта. Суть их едина для всех регионов, а потому имеет смысл ознакомиться с содержанием хотя бы одного из вариантов формы заявлений, перейдя к его тексту по этой ссылке.

Из представленных положений федерального закона № 191-ФЗ следует, что началом процедуры изменения границ населённого пункта должна стать подача заявления о включении земельного участка в границы населённого пункта.

6. Заявление о включении участка сельхозугодий в границы населённого пункта и прилагаемые документы

В пункте 4 статьи 4.1 ФЗ ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (№191-ФЗ) разъясняется как порядок подачи заявлений и состав документов, прилагаемых к заявлению, так порядок его рассмотрения.

Заявители

Подать заявление или предложения об изменение границ населённого пункта имеют право правообладатели земельных участков – их собственники, пользователи и арендаторы.

Заявителями по вопросу включения участков в границы населённого пункта могут быть:

орган государственной власти РФ
орган государственной власти субъекта РФ
орган местного самоуправления
юридическое лицо
физическое лицо

Требования к заявлению

Виды заявлений:

заявление об изменении границ населённого пункта и об установлении или об изменении вида разрешённого использования земельного участка при включении земельного участка:
- при необходимости изменения ВРИ ЗУ
заявление об исключении ЗУ из границ населённого пункта
заявление об установлении или об изменении вида разрешённого использования ЗУ при включении/исключении земельного участка

Заявление подаётся в орган местного самоуправления поселения, на территории которого находится населенный пункт (на имя главы администрации поселения). Если участок расположен на межселенной территории, то подать заявление нужно в орган местного самоуправления муниципального района.

Заявление должно быть мотивированным, то есть в нём необходимо отразить планируемую собственником участка цель изменения границ населённого пункта, происходящего при включении участка в его границы. К примеру, в качестве мотива можно указать, что целью планируемого использования ЗУ является «жилищное строительство» или что предполагается его «рекреационное использование».

Мотивы должны основываться:

на соответствии закону «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (№ 191-ФЗ)
на необходимости включения участка в границы населённого пункта

по причинам, не позволяющими использовать ЗУ по ранее установленному назначению (с кратким изложением этих обстоятельств в тексте самого заявления).

Документы, прилагаемые к заявлению

В соответствии с ФЗ №191-ФЗ (пункт 4.1), обязательными к представлению заявителем должны быть следующие документы:

кадастровый паспорт ЗУ, включаемого в границы населённого пункта
правоустанавливающие документы на ЗУ, включаемый в границы населённого пункта
для физического лица – копии документов, удостоверяющих личность
для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц

Если выписка из ЕГРЮЛ или выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, не предоставлена, то орган местного самоуправления запрашивает сведения о заявителе самостоятельно (в порядке межведомственного электронного взаимодействия с органами соответствующих реестров).

Требование о представления иных документов законом не допускается

ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» запрещает властям требовать от заявителя представления иных документов, кроме тех, что перечислены выше (пункт 4 статьи 4.1 в законе № 191-ФЗ).

Но закон не запрещает заявителю представить свои обоснования в составе приложений к заявлению тех документов и материалов, что, по его мнению, могут детализировать целесообразность изменения границ или более веско доказать невозможность использования участка в прежнем статусе.

Эту возможность игнорировать не стоит, ведь речь идёт об участке, не только относящемся к самым защищаемым государством землям с/х угодий, который планируется включить в территорию населённого пункта, где к участкам предъявляются не менее серьезные требования, чем к охране сельхозугодий.

7. Аргументация невозможности использования сельхозугодий по назначению – панацея или «бич божий»?

Собственникам угодий придётся тщательно взвесить все факты, которые будут приводиться в качестве доказательства невозможности использования угодий по прямому назначению.

Но как подтвердить такую невозможность, если существуют требования по надлежащему использованию земель (статья 42 ЗК РФ), а их нарушение чревато не только административными штрафами и предписаниями об устранении, но и даже прекращением права собственности.

Участок может изыматься из собственности в судебном порядке по следующим причинам:

неиспользование участка по целевому назначению в течение 3 и более лет
использование ЗУ с нарушением законодательства:
- не в соответствии с целевым назначением
- использование участка привело к существенному снижению плодородия и ухудшению экологической обстановки (статья 285 ГК РФ)

Ненадлежащее использование участков из земель с/х назначения может произойти по не зависящим от собственникам обстоятельствам, например, из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (статья 284 ГК РФ, статья 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения №101-ФЗ). В таких ситуациях участки не измываются.

Установление факта неиспользованная участка

Выделяются следующие признаки:

на пашне – не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы
на сенокосах – не производится сенокошение
на культурных сенокосах – содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30% площади ЗУ
на пастбищах - не производится выпас скота
на многолетних насаждениях – не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждении и не осуществляется раскорчёвка списанных многолетних насаждений
залесенностъ и (или) закустаренностъ на пашне – свыше 15% площади ЗУ
залесенностъ и (или) закустаренностъ на иных видах сельскохозяйственных угодий – свыше 30%
закочкаренностъ и (или) заболачивание – свыше 20% площади земельного участка

Кроме того, в муниципальных образованиях действуют ещё и местные положения, устанавливающие Правила рационального использования земель с/х назначения (пример по Воронежской области).

Невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель, может быть расценено как бездействие собственника, приведшее, к примеру, к зарастанию участка древесной растительностью.

Так что, перечисленные выше обстоятельства могут создать обратный эффект в обосновании невозможности использования сельхозугодий по прямому назначению и быть учтёнными властями при решении вопроса об изменении статуса сельхозугодий.

Фактически возможное использование земельного участка может соответствовать или не соответствовать ранее установленной категории категории земель. Оно зависит от реального состояния участка. Поэтому будут полезной для обоснования целесообразности перевода подготовка экспертную оценки ценности земель с/х угодий и отчёта о кадастровой стоимости земель.

Необходимо доказать, что особая ценность угодий утрачена и дальнейшее их использование по назначению невозможно, что затраты на восстановление плодородия сельхозугодий чрезмерно большие, а, к примеру, использование современной агротехники на участках будет нерентабельным или вовсе невозможным.

Уместно заметить, что качественные показатели участка получаются не расчётным путём, а по результатам полевых замеров и обработки данных, выполняемых квалифицированными специализированными компаниями.

Такие компании готовят характеристики почв и делают оценку реальной кадастровой стоимости участка. Эта стоимость сравнивается с уровнем средней кадастровой стоимости по муниципальному району. Для случая изменения статуса сельхозугодий она должна быть ниже средней кадастровой стоимости по муниципальному району. Это сравнение – один из целого ряда обязательных факторов, используемых областными властями при принятии решения о целесообразности перевода сельхозугодий.

Данные отчётов о характеристиках сельхозугодий будут сравниваться со сведениями органа Росприроднадзора, предоставляемыми в порядке согласования вопроса о переводе земель в иные категории.

Можно усилить свои аргументы прочими объективными индивидуальными фактами, которые необходимо указать в обоснование невозможности использования земель в прежнем статусе.

8. Порядок рассмотрения властями заявления и принятия решения о включении участка в границы населённого пункта

Порядок рассмотрения властями заявления и принятия решения о включении участка в границы населённого пункта изложен в пунктах 5 – 25 статьи 4.1 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

По срокам и очередности действий властей этот порядок можно представить так:

в срок 45 дней со дня поступления заявления орган местного самоуправления выполняет следующие мероприятия:
1. в течение 5 рабочих дней с даты поступления заявления принимает решение о поведении о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний
2. направляет оповещение о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний правообладателям включаемых участков, а также собственникам объектов недвижимого имущества, расположенных на указанных земельных участках
3. организует и проводит общественные обсуждения или публичные слушания (в случае включения земельного участка в границы населённого пункта в целях жилищного строительства или рекреационного использования обсуждения и слушания не проводятся)
4. обеспечивает публикацию заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний в СМИ, на официальном сайте муниципального образования в сети Интернет
5. готовит заключение о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населённого пункта и о возможности установления или изменения ВРИ земельного участка (если это указано в заявлении)
6. направляет заключение и заключение о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ
орган исполнительной власти субъекта РФ выполняет следующие мероприятия:
1. в течение 5 рабочих дней со дня поступления материалов и документов от органа местного самоуправления направляет поступившие документы для согласования в соответствующие органы, организации, предприятия и учреждения (срок согласования – не более 1 месяца)
2. в течение 30 дней со дня получения согласований принимает решение о включении земельного участка в границу населённого пункта и об установлении или об изменении ВРИ земельного участка или отказывает в принятии решения
3. в течение 30 рабочих дней со дня принятия решения направляет его копию в орган местного самоуправления поселения/городского округа/орган местного самоуправления муниципального района, в границах которых расположены земельные участки

По результатам рассмотрения представленных документов, орган исполнительной власти субъекта РФ принимает одно из двух решений:

о включении ЗУ в границы населённого пункта
об отказе во включении участков в границы населённого пункта

В случае принятия решения об изменении границы населённого пункта посредством включения ЗУ в границы вносятся изменения в генеральные планы, схемы территориального планирования – не реже 1 раза в год без проведения общественных обсуждений или после публичных слушаний.

Перевод участков сельхозугодий в категорию «земли населённых пунктов» будет считаться состоявшимся с даты их государственного кадастрового учёта в связи с изменением их категории.

Собственникам и правообладателям не придётся заниматься переоформлением правоустанавливающих документов на земельные участки, по которым приняты акты о переводе из состава земель одной категории в другую.

Кадастровый учёт орган Росреестра проведёт самостоятельно после получения им решения из органа исполнительной власти субъекта РФ, направленного в порядке межведомственного взаимодействия.

9. Причины отказа властей по включению участка с/х угодий в границу населённого пункта

Исполнительный орган государственной власти субъекта РФ вправе принять отрицательное решение в следующих случаях:

федеральными законами установлены:
1. ограничения изменения целевого назначения и (или) разрешённого использования ЗУ
2. запреты на изменение целевого назначения и (или) вида разрешённого использования ЗУ
использование участка, указанное в заявлении, не соответствует использованию, установленному документами территориального планирования
поступил мотивированный отказ (отказы) в согласовании заявления от соответствующих органов, организаций, предприятий и учреждений, получивших документы для согласования вопроса о включении ЗУ в границу населенного пункта либо об исключении ЗУ из границы населённого пункта и об установлении/изменении ВРИ
поступило заключение органа местного самоуправления поселения о невозможности или нецелесообразности включения ЗУ в границу населённого пункта установления или изменения его ВРИ
заключение о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний содержит положение о несогласии их участников с решением о включении ЗУ в границу населённого пункта или об исключении участка из границы населённого пункта и об установлении/изменении ВРИ
отказ в принятии решения предусмотрен решением высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (руководителем этого органа)

Своё несогласие с отказом в принятии решения о включении земельного участка в границы населённого пункта или об исключении ЗУ из границ населённого пункта и об установлении/изменении ВРИ заявитель имеет право обжаловать в судебном порядке.

Резюме

Перевод земель с/х угодий или земельных участков в составе таких земель из земель с/х назначения в иные категории относится к наиболее трудным задачам. Совсем нет желания в этой связи упоминать известную русскую пословицу, про то, что «гладко было на бумаге, да забыли про овраги», но в данном случае она очень точно отражает суть вещей.

Отказ власти по включению участка сельхозугодий могут спровоцировать различные объективные обстоятельства:

в заключении органа местного самоуправления о целесообразности включения земельного участка в границы населённого пункта содержатся сведения об отсутствии подъездных путей к участку или невозможности подключения объектов, которые будут построены на нём, к сетям энерго- , водо- и газоснабжения
участок сельхозугодий находится в границах особо охраняемых территорий или установленной охранной зоны скотомогильника
целая масса других фактов, которые ставят под сомнение целесообразность изменения статуса сельхозугодий

Главные критерии в решении властями вопроса об изменении статуса сельхозугодий – сбережение самого ценного природного ресурса и объективность в оценке фактического состояния угодий, перевести которые можно лишь в исключительных случаях и при веских на то основаниях.

Полезная информация

Регламент исключения земельного участка из Перечня особо ценных продуктивных с/х угодий Московской области – здесь
Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
Предоставление публичных земельных участков из земель с/х назначения для фермерства и ведения ЛПХ – здесь
Упрощённая схема технологического присоединения для садоводов, дачников, юрлиц, ИП – 2021 – читать здесь
«Дачная амнистия» 2021 – 2026: новые возможности – читать здесь
Как получить участок от муниципалитета или государства – читать здесь
Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать здесь
Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь