Виды ограничений и обременений земельных участков

 

Содержание

1. Ограничения на использование участка и его обременения
2. Виды ограничений и обременений земельного участка
   • 2.1. Земельный сервитут (публичный и частный)
   • 2.2. Ограничения в использовании участка:
     • 2.2.1. В зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)
     • 2.2.2. В зонах особо охраняемых природных территорий (ООПТ)
     • 2.2.3, Археологичекская разведка 
   • 2.3. Аренда земельного участка
   • 2.4. Арест земельного участка
   • 2.5. Земельная ипотека
   • 2.6. Налоговый залог
   • 2.7. Доверительное управление

 

1. Ограничения на использование участка и его обременения

 

Суть обременений и ограничений для земельного надела можно сформулировать так: это установленные властями и законом частичные или полные «ущемления» в его эксплуатации, в праве собственника в пользу интересов других лиц или государства. Понятия «обременения» и «ограничения» не тождественны. 

Обременение

Под обременением пониматся бремя, наложенное на земельный  участок как на вещь собственника. Оно определяет правила содержания и эксплуатации надела. Собственник обязан их исполнять.

Обременение ЗУ представляет отклонения в сторону «сокращения» эксплуатационного объёма надела:

• например, земельный участок «сидит» в границах охранной зоны ЛЭП, газопровода
• при строительстве вблизи водоёмов или в районах малоэтажной застройки 
• другие обстоятельства

Обременением при этом становится, например, запрет на капитальное строительство в полосе охранной или защитной зоны, проходящей по территории участка.

Ограничение

Это уменьшение прав владельца на участок:

1. применятся к вещным правам (статья 209 ГК РФ)
2. составляет элемент режима собственности любого имущества 
3. связана с существующими правами на имущество у третьих лиц:
   • рента
   • сервитут
   • ипотека
   • др.
4. выражается в ограниченной эксплуатации части земельного участка:
   • например, собственник не вправе располагать на этой части  земли капитальные сооружения и здания и т.д.
5. сохраняется при смене правообладателя ЗУ
6. создаёт обязанности у третьих лиц  

Хозяин надела с ограничением не может распоряжаться своим земельным имуществом во всём объёме, но он остается его законным владельцем. Право собственности сохраняется за ним (кроме ограничения в виде ареста участка).

Права на землю ограничиваются также по основаниям, установленным Земельным кодексом РФ (статья 56) и федеральными законами:

• если участок включён границы ЗОУИТ 
• установлены особые условия охраны окружающей среды и условия для сохранения: 
  
  • животного и растительного мира
  • памятников природы, истории и культуры
  • археологических объектов
  • плодородного слоя почвы
  • естественной среды обитания
  • путей миграции диких животных
• иные ограничения

В этой же статье ЗК РФ сказано, что ограничения прав на землю может устанавливаться:

1. актами исполнительных органов государственной власти
2. актами органов местного самоуправления
3. решениями суда бессрочно или на конкретный срок

Ограничение прав на землю и обременения подлежат государственной регистрации (пункт 6 статьи 56 ЗК РФ). Это обязательное условие их действия. Регистрируются также договоры, решения, на основании которых возникают такие ограничения и обременения. 

Собственник участка, права которого ограничены, может обжаловать и снять ограничение в судебном порядке.

Вывод

Ограничения, установленные для ЗУ, защищают права и чужие (по отношению к собственнику надела) интересы граждан, общества или самой державы.

 

2. Виды ограничений и обременений земельного участка

 

Ограничения по эксплуатации надела и его обременения – это запреты, а также ограничивающие условия, препятствующие хозяину пользоваться своими правами на весь земельный участок.

Они вызывают волнение и  беспокойство собственников земли, так как часто возникают не по воле самих хозяев, но не всегда несут для них неприятный результат. 

Покупателям недвижимости, прежде чем подписывать договор купли/продажи, следует уточнить юридический статус объекта: нет ли на нём обременения и ограничения.

Происходящее смешение понятий «ограничение» и «обременение» связано с правовой основой запретительных и ограничительных мер, устанавливаемых на практике. В этом придётся убедиться при знакомстве с их видами.

 

2.1. Земельный сервитут

 

Земельный сервитут даёт право на ограниченное пользование чужим земельным участком (статья 274 ГК РФ).

Его устанавливают по разным обстоятельствам, например:

• невозможно пройти или подъехать к участку:
  
  • приходится договариваться с владельцем соседнего участка об условиях предоставления части его надела под проход или проезд
• на участке нет колодца или скважины:
  
  • соседа можно попросить о том, чтобы пользоваться его скважиной за плату в течение такого-то срока
• для прокладки электрического кабеля к дому по территории соседнего участка
• для строительства, реконструкции или эксплуатации линейных объектов (ЛЭП, водопровд или газопровод):
  
  • главное условие при этом - не должно происходить нарушение ВРИ ЗУ
• для строительства дорожных, автомобильных трасс
• для прокладки инженерных, кабельных сетей
• для перемещения или выпаса фермерских животных
• для сенокоса, охоты, рыбалки, с/х промысла
• по другим причинам

 

Виды земельного сервитута

 

Сервитут может быть публичным и частным (статья 23 ЗК РФ)

 

1. Публичный сервитут

 

Публичный сервитут создаётся по решению властей для государственных и муниципальных нужд (на основе нормативно-правового акта), например для таких задач: 

• проведение:
  • хозяйственных работ, необходимых для населения или муниципалитета
  • работ по созданию, ремонту или обслуживанию государственной инфраструктуры
• обеспечение доступа граждан к территориям общего пользования:
  • к водоёмам
  • к прибрежным зонам
• организация забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя
• использования надела в целях охоты, рыболовства, рыбоводства
• сенокошение, выпас с/х животных на земельных участках:
  • в установленном порядке
  • в сроки, соответстующие местным условиям и обычаям
• прогон животных на близлежащие пастбища через участок
• установка:
  • межевых знаков государственных геодезических сетей
  • гравиметрических пунктов
  • нивелирных пунктов и подъездов к ним
• прокладка инженерных коммуникаций
• строительство дорог
• другие

Если в ЕГРН отсутствуют сведения:

• о зарегистрированных правах на земельные участки, обременяемые публичным сервитутом
• о координатах характерных точек границ таких земельных участков

то споры о правах на такие ЗУ не являются препятствием для установления публичного сервитута (пункт 15 статьи 23 ЗК РФ).

В отношении земельных участков:

• для ИЖС
• для ведения садоводства
• для ведение огородничества
• для ведения личного подсобного хозяйства

запрещено (пункт 5 статьи 39.39 ЗК РФ) устанавливать публичный сервитут:

1. для размещения на таких участках инженерных сооружений федерального, регионального или местного значения
2. для складирование строительных и иных материалов, размещение временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы) и (или) строительной техники, которые необходимы для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения, на срок указанных строительства, реконструкции, ремонта

Плата за публичный сервитут

Публичный сервитут обычно не предполагает денежных компенсаций собственнику. Исключение – те случаи, когда следствием наложенных ограничений становятся существенные проблемы у хозяина надела. Владелец участка при этом вправе рассчитывать на компенсацию от инициатора публичного сервитута (пункт 12 статьи 23 ЗК РФ).

Порядок решения вопроса о плате за публичный сервитут:   

• нужно обратиться с заявлением в орган, который установил сервитут
• плата за пользование участком должна соответствовать тем неудобствам и ограничениям, которые владелец испытывает из-за публичного сервитута
• необходимо обосновать требования и собрать доказательства того, что использование участка стало затруднительным:
  • указать площадь, которую нельзя использовать по назначению из-за публичного сервитута
  • приложить к заявлению заключение оценщика с расчётом платы за публичный сервитут

Если в установлении платы будет отказано, не устроил её размер или на заявление никак не отреагировали, придётся обратиться в суд с иском об установлении соразмерной платы и определении порядка выплат. К иску нужно приложить документы, подтверждающие претензии.

 

2. Частный сервитут

 

Частный сервитут вводится:  

1. по соглашению граждан
2. через суд

Обычно сервитут – это соглашение (договор) между лицом, требующим его установления, и собственником соседнего участка или других участков.  Оно оформляется письменно (это сделка с недвижимостью). Договор нужно зарегистрировать в ЕГРН (статья 52 ФЗ № 218). 

Без регистрации сервитут установленным считаться не будет. Он становится действительным с момента его регистрации. По заключённому договору, время действия сервитута может быть как бессрочным, так и в течение конкретного срока.  

Если право собственности обременённым земельным участком передаётся или переходит к другому лицу, то сервитут своё действие не завершает. Он переходит к новому владельцу земли совместно с недвижимостью (пункт 1 статьи 275 ГК РФ).

Соглашение об установлении частного сервитута

Соглашение о сервитуте – это цивилизованный способ:

1. установить и урегулировать право на эксплуатацию части чужого участка
2. письменно обозначить условия сервитута 

В соглашении о сервитуте нужно указать:

• название документа:
  • «Договор об установлении земельного сервитута»
• цель договора
• для участка, на котором вводится сервитут:
  • кадастровый номер
  • назначение
  • площадь
• номер части ЗУ и её площадь под сервитутом:
  
  • если  передается не вся площадь участка
• границы сервитута в соответствии с кадастровым планом
• срок действия сервитута
• условия и размер платы за сервитут
• права и обязанности сторон договора
• основания, по которым  договор прекращается
• ответственность и гарантии сторон договора  
• реквизиты и подписи сторон договора

Плата за предоставление частного сервитута

Правообладатель земельного участка, предоставивший сервитут, вправе требовать денежную компенсацию от лиц, в интересах которых он был введён (пункт 12 статьи 23 ЗК РФ).

Плата за сервитут должна быть соразмерной. Размер платы, порядок её внесения лицом, потребовавшим сервитут, нужно указать в договоре. Если между договаривающимися сторонами возник спор относительно размера платы за сервитут, то  он может быть определён по суду.  

Плата за земельный сервитут также может быть определена в судебном решении, на основании которого было установлено это ограничение. 

Прекращение действия частного сервитута

Действие земельного сервитута прекращается в следующих случаях:

1. по обоюдному соглашению владельцев
2. при исчезновении условий, ставших причиной введения сервитута
3. в результате обременения сервитутом собственник участка не может сохранить его целевое назначение, он вправе требовать прекращения сервитута в судебном порядке

 

2.2. Ограничения в использовании участка

 

2.2.1. Ограничения в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) 

 

Ограничения для ЗУ, расположенных в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), вводятся в соответствии с законодательством Российской Федерации  (статья 105 ЗК РФ).

К ЗОУИТ относятся: 

• охранные зоны ЛЭП, водопроводов, газопроводов, нефтепроводов, линий связи
• санитарно-защитные зоны (СЗЗ):
  • это специальная территория с особым режимом использования
  • СЗЗ устанавливаются вокруг объектов и производств, являющихся источниками вредного воздействия на среду обитания и здоровье человека
• зоны охраны ОКН (объектов культурного наследия народов РФ)
• водоохранные зоны
• зоны затопления
• зоны подтопления
• зоны придорожной полосы
• зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения
• приаэродромные территории
• зоны особо охраняемых природных территорий (ООПТ)
• рыбоохранные зоны
• рыбохозяйственные заповедные зоны
• лесопарковые зоны
• зелёные зоны
• ещё 13 видов других зон

Земельные участки, частично или полностью расположенные в границах ЗОУИТ, не изымаются (пункт 3 статьи 104 ЗК РФ).

Владельцы ЗУ не ограничены в распорядительных правах, то есть могут распоряжаться землёй по своему усмотрению:

• продавать
• дарить
• завещать
• сдать в аренду
• т.д. 

Для участков, расположенных в ЗОУИТ, вводится особый режим использования. Он ограничивает или запрещает те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления ЗОУИТ.

Границы ЗОУИТ регистрируются в ЕГРН. Отсутствие сведений об охранной зоне в ЕГРН не является основанием для освобождения собственника земельного участка, расположенного в охранной  зоне, от выполнения требований режима использования земель. 

Обременения земельного участка, например в виде охранных зон ЛЭП, вводят запрет на строительство капитальных сооружений и зданий. 

Если по территории надела проходит подземный электрический кабель, то земляные работы на участке можно вести после согласования с собственником кабельной линии.

Участок, обременённый охранной зоной газопровода или нефтепровода, ограничен в использовании, В их охранных зонах линейных объектов заниматься:

• посадкой деревьев и кустарников
• делать проезды
• содержать скот
• обустраивать стоянки транспорта
• организовывать свалки мусора
• т.д.

можно после получения особого разрешения владельцев этих линейных объектов (эксплуатационных служб). Перед согласованием с ними нужно определить местоположения участка в охранной зоне. Для этого придётся получить сведения о границах охранной зоны из ЕГРН.

На участке в охранной зоне разрешается проводить с/х работы. Особое разрешение для этого получать не нужно.

Категорически запрещается перемещать предупредительные знаки, указывающие на то, что здесь расположен газопровод или нефтепровод, разводить возле них огонь, открывать люки и т.д. Эти действия могут повлечь нарушение их целостности и, как следствие, создать опасную ситуацию.

Ответственность за нарушение режима использования земельного участка, обременённого охранной зоной, возлагается на владельца надела.

Изменение охранной зоны

Если у правообладателя участка возникло сомнение в правильности установленных размеров охранной зоны, нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он проверит расстояние от участка до границ охранной зоны объекта, в отношении которого она была установлена. Далее он уточнит то  расстояние, что внесено в ЕГРН.

В случае различия расстояний можно сделать вывод о том, что участок не попадает в охранную зону. Данные, полученные в ходе измерений, - веская причина для обращения в эксплуатирующую организацию с требованием о пересмотре границ охранной зоны. Судебный порядок решения вопроса не исключается. 

Примечание о применении «дачной амнистии» в пределах ЗОУИТ

Комитет Государственной Думы по государственному строительству и законодательству рекомендовал принять в первом чтении проект ФЗ «О внесении изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (по вопросу применения законодательства о «дачной амнистии» в пределах зон с особыми условиями использования территории (№ 1174787-7). 24 мая 2021 года законопроект уже рассмотрен Советом ГЛ

Планируемый закон направлен на уточнение порядка применения «дачной амнистии» в пределах зон с особыми условиями использования территории:

• предусматривает механизм защиты интересов граждан на уже построенные объекты – если ЗОУИТ установлена до 01.01.2022, допускается использование уже возведённых объектов
  • кроме случаев, когда наличие такого объекта вредит здоровью и безопасности граждан, например, в приаэродромных зонах
• предлагает закрепить положение о том, что ограничения, установленные для ЗОУИТ, не являются препятствием для государственного кадастрового учёта и для госрегистрации прав  в рамках реализации «дачной амнистии»
  • земельных участков, предназначенных для ведения ЛПХ, садоводства, ИЖС, индивидуального гаражного  строительства
  • жилого или садового дома, индивидуального гаража 
• предусматривает обязанность Росреестра после внесения сведений о таких объектах в ЕГРН уведомлять об этом орган, принявший решение об установлении соответствующей ЗОУИТ или создании таких территорий:
  • или орган государственной власти
  • или орган местного самоуправления

Предлагаемые законопроектом изменения позволят гражданам реализовать свои права, предусмотренные «дачной амнистией», если их дома расположены на территории ЗОУИТ.

 

2.2.2. Ограничения в зонах особо охраняемых природных территорий (ООПТ)

 

К территориям ООПТ относятся (пункт 2 статьи 2 ФЗ № 33):  

• земли государственных природных заповедников
• биосферные парки
• национальные парки
• природные парки
• государственные природные заказники
• памятники природы
• дендрологические парки и ботанические сады с особо ценными экологическими системами и объектами

В пределах земель ООПТ запрещено:

• изменение целевого назначения земельных участков
• прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению
• предоставление садоводческих и огороднических участков
• строительство:
  • автомобильных дорог
  • трубопроводов
  • линий электропередачи и других коммуникаций
• строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с разрешёнными задачами на особо охраняемых природных территориях
• движение и стоянка механических транспортных средств:
  • движение и стоянка транспрота не связаны с задачами ООПТ
• прогон скота вне автомобильных дорог
• другие виды занятий, запрещённые федеральными законами

Основные ВРИ и вспомогательные виды земельных участков, находящихся в границах ООПТ, установлены положением об особо охраняемой природной территории (пункт 14 статьи 2 ФЗ № 33):

• если выполнено зонирование ООПТ, все основные и вспомогательные ВРИ положение об особо охраняемой природной территории устанавливает для  каждой функциональной зоны ООПТ
• в случаях, если ВРИ ЗУ в границах особо охраняемой природной территории допускают строительство, в положении об особо охраняемой природной территории отражены предельные (максимальные и (или) минимальные) параметры разрешённого строительства, реконструкции ОКС

 

2.2.3. Археологическая разведка
 

В ряде случаев ситуация, связанная с расположением на участке ОКН, осталась не выясненной. Неизвестно – есть или нет на нём объект, представляющий собой историко-культурную ценность. При этом органы охраны объектов культурного наследия не имеют данных об отсутствии ОКН, их включении в реестр выявленных ОКН либо объектов, обладающих признаками ОКН. Строительство на таких ЗУ возможно только после проведения историко-культурной экспертизы. 

Подробнее о таком обременении рассказано здесь. 

 

2.3. Аренда земельного участка

 

Аренда ЗУ бывает краткосрочной (на период до года) и долгосрочной (от года и больше). Договор долгосрочной аренды необходимо зарегистрировать (пункт 2 статьи 651 ГК РФ). У земельного надела при этом возникает обременение (аренда). Время действия долгосрочной аренды начинается с момента его регистрации.

Если недвижимость сдаётся в аренду, этот фактор не сказывается на оформлении сделки между лицами (собственником участка и покупателем). Смена арендодателя не требует получения согласия арендаторов. Она не влечёт расторжения договора об аренде (пункт 2 статьи 617 ГК РФ).

До окочания сделки, совершаемой владельцом участка с другим лицом, арендодатель и арендатор сохраняют все права и обязательства по договору аренды.

После завершения сделки у арендатора появляется новый арендодатель, который продолжает выполнять условия договора аренды, заключённого между прежним арендодателем (бывшим собственником участка) и арендатором.

Прекращение договора аренды ЗУ – основание для снятия обременения, зарегистрированного в Росреестре.  

 

2.4. Арест земельного участка

 

Арест ЗУ – распространенный вид обременений земли. Он налагается:

• по определению суда:
  • как мера обеспечения иска (статья 140 ГПК)
• по постановлению судебного пристава:
  • во исполнение решения суда, содержащего требование об имущественном взыскании (статья 80 ФЗ №229 от 02.10.2007)

Арест участка связан с долгами его собственника (например, долги по алиментам, кредитам, налогам). Землю, в зависимости от суммы задолженности:

• арестовывают
• описывают
• продают на торгах

Арест участка означает запрет на распоряжение землей, а при необходимости - ограничение права пользоваться ею или её изъятие.

Арест производится:

• во время судебного процесса, устанавливающего собственника участка
• при наличии обоснованных опасений, что спорная земля будет отчуждена до окончания судебного дел
• на основании судебного решения

После суда, принявшего решение об аресте надела собственнику запрещено совершать с ним действия по своему усмотрению, отчуждать его в пользу третьих лиц до тех пор, пока арест не будет снят:

• продавать
• дарить
• завещать
• сдавать в аренду
• использовать в качестве залога
• совершать любые другие виды сделок

Это значит, что сделки с арестованной землёй совершить невозможно. Договоры по ним просто не зарегистрируют.

Арест земли - это абсолютный запрет. До его снятия правообладатель ни при каких обстоятельствах не сможет:

• распорядиться землёй
• образовать новые земельные участки
• разделить землю на несколько наделов 
• перерегистрировать полученные при разделе наделы каким-либо образом

Если земельный участок не конфискован, арест не запрещает владельцу пользоваться наделом.

Аресту не подлежат участки, на которых возведено строение, являющееся единственным пригодным для должника местом для проживания, но при условии, что строение не должно находится в залоге. Это значит, что надел, на котором стоит ипотечный дом, могут арестовать из-за долга по договору ипотеки.

Снятие ареста земельного участка

Как для наложения, так и для снятия ареста земли необходимо соблюдать правила:

1. подать исковое заявление могут:
   • собственник-должник
   • другие долевые собственники участка
   • наследники
   • представители по нотариальной доверенности
2. исковое заявление содержит основание для снятия ареста:
   • подтверждение погашения долга и т.д.
3. требование о снятии ограничения подкреплено доказательствами:
   • свидетельством о праве собственности
   • решением или определением суда об аресте
   • постановлением пристава
   • квитанциями об уплате долга и иными документами

Условия снятия ограничений зависят от причин применения меры наказания:

• долг, взыскиваемый приставом в рамках исполнительного производства для погашения долга по алиментам, ипотеке и т.д.:
  • снять арест можно после погашения долга по обязательству (выплатить кредит, алименты)
• долг перед налоговой или таможенной службами (налоги, пени, штрафы):
  • снять арест можно после погашения долга по налоговым обязательствам, заплатив налоги, уплатив пени и штрафы 
• спор о собственности на арестованный земельный участок:
  • снять арест можно после того, как получено судебное решение по делу об установлении собственника участка

С судебным решением, имеющим отметку о вступлении в силу, необходимо обратиться в уполномоченный орган, который накладывал арест. После того, как он направит решение в Росреестр, в ЕГРН вносятся соответствующие изменения, а владельцу выдаётся новый документ о возобновлении права собственности.

Проверка наличия ареста на земельный участок

Покупателям недвижимости нужно проверить арест на землю до подписания договора купли/продажи. Для этого следует обратиться с заявлением в Росреестр или заказать выписку из ЕРГН:

• в офисе Росреестра
• в МФЦ
• онлайн

Росреестр ведёт Единый государственный реестр недвижимости. В нём содержатся сведения об объектах, в том числе данные об аресте.

 

2.5. Земельная ипотека 

 

Виды земельной ипотеки недвижимого имущества:

• ипотека в силу закона:
  • возникает за счет кредита банка или иной кредитной организации, взятого для покупки земельного участка
  • недвижимость оказывается в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН (пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке №102-ФЗ)
• ипотека в силу договора:
  • возникает на основании договора, заключённого между банком и заёмщиком
  • в качестве залога  заёмщик имеет право указать:
    1. или имущество (земельный участок), которое заёмщик покупает на средства банка
    2. или другое имущество, которым он владеет 

1. Ипотека в силу закона

Земельная ипотека в силу закона (законная аптека) – целевой займ на покупку участка. Ипотечный кредит банк оформляет под залог. Им становится надел, купленный на взятые кредитные средства. Участок остаётся в залоге у банка до тех пор, пока долг не будет выплачен полностью (пункт 1 статьи 338 ГК РФ).

При оформлении ипотеки между заёмщиком и банком подписывается ипотечный договор. Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества.

Договор ипотеки, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации. В Росреестре регистрируется только договор купли/продажи земельного участка.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) №102-ФЗ). У надела при этом появляется обременение (ипотека). Оно возникает автоматически с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок (пункт 2 статьи 11 №102-ФЗ). Право собственности на участок  и его обременение регистрируются одновременно.

На участке можно заниматься строительством. Разрешение банка, отчёт перед ним о ходе работ не требуются. Ипотека распространяется на все сооружения и здания, построенные на участке (сатья 64.2 №102-ФЗ).

В случае образования у заёмщика крупной задолженности банк имеет право продать землю вместе с уже построенными на ней зданиями. Они выставляяются банком на торги, а вырученные средства идут на возмещение задолженности.

У владельца участка обременение ипотекой есть право на распоряжение земельным наделом:

• сдать в аренду
• продать

Договор купли продажи земельного участка с обременением можно будет заключить после перевода долга по ипотеке на покупателя. Это возможно только при согласии банка-кредитора.

Обременение участка ипотекой снимается после её погашения.

2. Ипотека в силу договора

Договорная ипотека возникает на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке – не самостоятельное обязательство, а такой, по которому обязательство устанавливает:

• или договор займа
• или кредитный договор
• или другое соглашение

Ипотека в силу договора возникает, когда покупатель-заёмщик:

• оформляет земельный участок, который покупается за кредитные средства, в свою собственность:
  
  • при этом он получает  участок без обременения
  • передаёт  банку пакет документов на участок или другую недвижимость, которые в перспективе станут предметом залога
• совместно с банком составляет и регистрирует ипотечный договор:
  
  • после этого на имущество накладывается обременение, а ипотека вступает в силу

То есть ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Этим она отличается от законной ипотеки, которая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с договором купли/продажи земельного участка.

Обременение ипотекой в силу договора снимается в ЕГРН после погашения заёмщиком долга и представления в Росреестр закладной из банка, свидельствующей об отсутствии задолженности.  

В период действия ипотеки заёмщик вправе распоряжаться земельным участком без его отчуждения и переоформления.   

 

2.6. Налоговый залог

 

Налоговый залог – один из способов оплаты налогоплательщиком задолженности по налогам (сборам, страховым взносам, пеням, штрафам) в случае их неуплаты в срок, установленный Налоговым кодексом.  

С 1 апреля 2020 года вступают в силу поправки в Налоговый кодекс, связанные с образованием залога при неисполнении налогоплательщиком обязательств перед бюджетом:

• новый пункт 2.1 статьи 73 НК РФ
• появится в тексте 01.04.2020

Право налогового залога возникает в силу закона (подпукт «б» пункта 19 статьи 1 федерального закона №325-ФЗ). Имущество плательщика, имеющего долг по налоговым платежам, передаётся в налоговый залог.  

Имущество налогоплательщика будет признано находящимся в залоге у налогового органа на основании закона в следующих случаях:

1. если налогоплательщик в течение 1 месяца не погасит долг по налогам и сборам, страховым взносам по решению о взыскании, по которому был наложен арест на имущество
2. неисполнение вступившего в силу решения о привлечении к ответственности за налоговое правонарушение, по которому вводился запрет на отчуждение или передачу имущества в залог без согласия налогового органа

Это означает:

• налоговые органы смогут автоматически получить в залог имущество налогоплательщика, если тот проигнорирует требования об уплате недоимок и последовавший за этим арест активов
• залог будет устанавливаться на имущество, которое упоминалось в предыдущих решениях:
  • если имущество уже в залоге, то новый залог (от налоговиков) будет признан следующим
• требования налоговиков будут удовлетворяться после погашения претензии опередивших его залогодержателей

Возникший налоговый залог подлежит государственной регистрации и учёту. Избежать принудительного обременения можно:

1. если предоставить банковскую гарантию, подтверждающую, что банк обязуется уплатить недоимку, а также пени и штрафы
2. по поручительству третьего лица

Поправки в статью 73 НК РФ наделяют уполномоченный орган правами залогодержателя в силу закона. ФНС получает статус залогового кредитора и дают ему преимущество в удовлетворении своих требований перед другими кредиторами. 

Право налогового залога распространяется на любое имущество налогоплательщика, находящегося в его собственности (хозяйственном ведении или оперативном управлении).  Цена имущества при этом должна быть равнозначной сумме налогового долга налогоплательщика. Залоговым имуществом может быть и земельный участок.

Имущество, на которое распространяется право налогового залога, оформляется актом описи. В него включается ликвидное имущество, которое можно использовать как источник погашения налогового долга.

Опись имущества в налоговый залог делается на основании решения руководителя налогового органа.  Она предъявляется налогоплательщику-должнику.

Отказ налогоплательщика от подписания акта описи имущества не освобождает его от распространения права налогового залога на описанное имущество. Имущество опишут тогда в присутствии не менее двух понятых.

Если налогоплательщик не допускает налогового управляющего к описи своего имущества в налоговый залог или не подает документы, необходимые для описи, налоговый орган имеет право обратиться в суд по поводу приостановления расходных операций на счетах налогоплательщика, запрета отчуждения таким налогоплательщиком имущества.

Налогоплательщик сохраняет право пользоваться имуществом, находящимся в налоговом залоге, если иное не запрещено законом. Совершение сделок в отношении заложенного имущества (например,  сделок, совершаемых в целях погашения сумм задолженности), может проводиться только по согласованию с залогодержателем.

Отчуждение имущества, находящегося в налоговом залоге, возможно в следующих случаях:

1. налоплательщик получил согласие органа ФНС
2. орган ФНС в течение 10 дней с момента получения от налогоплательщика обращения не дал ему ответа о предоставлении (непредоставлении) согласия

Прекращение налогового залога

Имущество налогоплательщика освобождается из налогового залога со дня:

1. получения налоговым органом подтверждения полного погашения суммы налогового долга в установленном законодательством порядке 
2. признания налогового долга безнадёжным
3. решения суда в рамках процедур по законодательству в вопросах банкротства
4. получения налогоплательщиком решения об отмене прежних  решений о начислении суммы денежного обязательства или его части (пени и штрафных санкций) в результате процедуры административного или судебного обжалования

В случае освобождения имущества налогоплательщика из-под налогового залога ему направляется уведомление установленной формы.

 

2.7. Доверительное управление

 

Доверительное управление – один из видов обременение земли. Оно регистрируется в органах Росреестра.

При доверительном управлении: 

• распоряжением землёй занимается лицо, назначенное собственником земельного участка (управляющий):
  • пункт 4 статьи 209 ГК РФ
• управляющий в  самостоятельном порядке и от своего имени занимается выполнением обязанностей, связанных с  наиболее эффективным воплощением:
  • или правомочий собственника
  • или интересов третьего лица (выгодоприобретателя)
• передача имущества в доверительное управление не влечёт перехода права собственности на него к доверительному управляющему не меняет содержания прав собственника на это имущество
• правомочия доверительного управляющего:
  
  • возникают не из акта передачи ему этих полномочий от собственника
  • появляются в силу договора
• отношения по доверительному управлению не выражают вещно-правовой характер, хотя внешние признаки для такой оценки есть

При заключении договора доверительного управления не нарушается главное ограничение – земельный участок не переходит в частную собственность (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ). Сменить собственника по такому договору вообще нельзя.

Заключение договора доверительного управления разрешено законом. Это косвенно подтверждается в статье 1013 ГК РФ. В ней, в числе объектов договора доверительного управления, названы предприятия и имущественные комплексы, которые могут включать и обычно имеют земельные участки.

Вопросам доверительного управления посвящено несколько норм законов:

• в статье 16 ФЗ № 101
  • говорится о том, что ранее заключённые договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с правилами ГК РФ и пункта 2 статьи 9 этого Закона в течение 2 лет со дня вступления его в силу
• в федеральном законе № 10-ФЗ от 7 марта 2005 года:
  • срок приведения договоров аренды земельных долей продлен до 4 лет
  • если же этого не произойдет, то к таким договорам будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом
  • регистрации таких договоров не нужна

Получается, что ранее заключенные договоры аренды признаются договорами доверительного управления, так как:

• арендатор рассматривается как доверительный управляющий
• к арендодателю можно применить понятие «выгодоприобретатель»
• к арендной плате – применить понятие «выгода по договору»

В вопросах смены правового режима ряд базовых элементов договоров доверительного управления и аренды не совпадают:

• арендная плата и вознаграждение по договору доверительного управления имеют разный режим, так как не совпадает их экономическое значение:
  • арендная плата, по общему правилу, включается в себестоимость
  • вознаграждение управляющего в себестоимость не включается
• несовпадение цели договора:
  • влечёт различие прав и обязанностей
  • влияет на объем прав сторон и т.п.

Норма о распространении правил договора доверительного управления на ранее заключенные договоры аренды земельных долей касается только тех случаев, когда договоры аренды не были приведены в соответствие с действующим гражданским законодательством.

Практика доверительного управления применяется обычно а рубежом. В России намного реже, особенно редко таким договором  пользуются физические лица.

 

 

Полезная информация

 

• Особо охраняемые природные территории (ООПТ) – категории, режимы особой охраны – здесь
• О пользе применения СПОЗУ при подготовке к строительству индивидуального жилого дома можно ознакомится здесь
• Строительство частного дома в охранной зоне ЛЭП – только при решении о согласовании с сетевой организацией – здесь
• О требованиях к строительству жилых домов и других ОКС в приаэродромной территории (ПАТ) с 1 июля 2021 года – здесь
• Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
• О практической полезности  кадастрового плана территории (КПТ) – здесь  
• Регламент подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ) – здесь
• Предоставление публичных земельных участков из земель с/х назначения для фермерства и ведения ЛПХ – здесь
• Упрощённая схема технологического присоединения для садоводов, дачников, юрлиц, ИП – 2021 – читать здесь
• О новом подходе к комплексному развитию территорий поселений (КРТ) и достижению жилищного комфорта граждан – читать здесь
• «Дачная амнистия» 2021 – 2026: новые возможности – читать здесь
• Как получить участок от муниципалитета или государства – читать здесь
• О порядке включения участков в границы населённых пунктов – читайте здесь
• Риски от установления «красных линий» на земельном участке – здесь
• Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать здесь