Принципы перевода земель сельхозназначения




В соответствии с п.1 статьи 77 Земельного кодекса РФ под землями сельскохозяйственного назначения понимаются земли, которые находятся за чертой поселений и предоставлены для нужд сельского хозяйства или предназначены для этих целей.

Категории сельхозземель

Земли сельскохозяйственного назначения делятся на 2 категории:

  1. сельскохозяйственные угодья - это земли, предназначенные только для выращивания сельскохозяйственной продукции.
  2. земли, занимаемые различными сельскохозяйственными объектами, предназначенные для ведения товарного сельскохозяйственного производства и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством (в соответствии со статьёй 78 Земельного Кодекса РФ).

Земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться как гражданам, так и юридическим лицам.

Земли сельскохозяйственного назначения представлены земельными участками с разрешённым использованием:

  • для сельскохозяйственного назначения,
  • для крестьянского (фермерского) хозяйства,
  • для ЛПХ (полевые),
  • для сельскохозяйственного производства,
  • для сельскохозяйственного использования;

а также участками, относящимися к особой категории сельхозземель - сельскохозяйственным угодьям с такими же разрешёнными использованиями, что приведены выше.

Чем нужно руководствоваться при планировании перевода сельхозземель?

Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 21 декабря 2004 года №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», областные законы соответствующей направленности обеспечивают возможность перевода сельскохозяйственных земель, при подготовке целого ряда материалов и документов, позволяющих кадастровым и административным органам принять решение о такой возможности или, напротив, сделать заключение о запрете.

Возможность перевода земель базируется на принятых во всех поселениях Правилах землеустройства и застройки (ПЗЗ).

Внутри каждой категории земель, в соответствии с ПЗЗ, выделены территориальные функциональные зоны, для каждой из которых, в свою очередь, устанавливается ряд видов разрешённого использования использования земельных участков.

В свою очередь, виды разрешённых использований внутри каждой функциональной зоны разделены по группам - основные, вспомогательные и условно-разрешённые.

С возможностями любого вида разрешённого использования позволит ознакомиться новый их Классификатор ВРИ-2015, вступивший в силу с дополнениями и изменениями 3 ноября 2015 года.

Если задача строительства или планируемого изменения вида разрешённого использования участка соответствует хотя бы одному виду разрешённого использования из всего перечня видов в группах, можно приступать к её решению.

Если же соответствия не будет, то, скорее всего, задача останется без решения. 

Изменение целевого назначения участков, относящихся к сельхозугодьям, ведётся более сложным порядком. С ним можно ознакомиться по представленной выше и снова ссылке сельскохозяйственные угодья.

Если основная цель перевода сельхозземель - возможность строительства

Вопросы, касающиеся возможности строительства на землях сельхозназначения без изменения их целевого назначения, целесообразнее (прежде всего по финансовым и временным затратам) решать следующим образом.

Поскольку существует градостроительное требование к минимальным площадям участков сельхозназначения - не менее 1 га, которое лучше учесть изначально, можно сначала произвести выделение участков такой площади с регистрацией каждого в отдельности, и далее перевести в крестьянской-фермерское хозяйство (КФХ), или же перевести весь участок в КФХ. 

КФХ - это уже получение возможности строительства (не менее 30% от площади территории), естественно, при соответствующей подготовке проектной документации на застройку.

Если в КФХ был переведён весь участок и на нём планируется застройка своими домами, то собственник участка для крестьянского (фермерского) хозяйства вводит ряд будущих застройщиков (покупателей), которым предоставляются земельные участки из состава земель самого хозяйства.  

Иными словами, территория крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) «разбивается» на участки. Для этого потребуется проведение кадастровой съёмки с внутренним делением участков. 

Итоговый внутренний раздел лучше закрепить подписанием соглашения между собственниками с приложением схемы границ. 

Выделенные участки можно будет зарегистрировать лишь как собственные доли в общем пользовании, но на них, в соответствии с проектами застройки, позволительно вести строительство. 

Строительные объекты (завершённые или незавершённые) регистрируются на получение права собственности на них в установленном порядке.

А далее, исходя из интересов дольщиков, или жить на территории того же изначального крестьянского (фермерского) хозяйства на своих земельных долях, или «развалить» (опять-таки внутренними решениями) крестьянское (фермерское) хозяйство. 

Понятно, что с результатами "развала" необходимо необходимо обратится в администрацию для того, чтобы получить соответствующее постановление и зарегистрировать далее права собственности и на землю для КФХ с конкретными границами, с ранее оформленными в собственность строениями на ней. 

Иные возможности застройки сельхозземель ограничены их назначением, о чём подробно рассказано в статье, ссылка на которую дана выше и продублирована тут.

А проверить состояние вопроса и уточнить статус своей земли можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации - кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь.








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним







+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх