Проект города-спутника «Южный»

Город-спутник «Южный» – проект компании «СТАРТ Девелопмент», реализуемый в Южной части Санкт-Петербурга, на границе Пушкинского района Петербурга и Ленобласти.

Город-спутник «Южный» строится на территории площадью около 2 тыс. гектаров, расположенной в южной части Санкт-Петербурга. 

«Южный» является одним из самых масштабных инвестиционных проектов жилищного строительства в России. Здесь будет построено около 4,3 млн кв. м жилья.

Строительство жилья будет сопровождаться масштабным развитием системы общественного обслуживания населения и инженерной инфраструктуры.

Общий объем инвестиций составит 176 млрд рублей.

Будущий город-спутник расположен на территории Пушкинского района Санкт-Петербурга по обе стороны от федеральной трассы М20 (Киевское шоссе).

В основу проекта легли принципы «green development», которые предполагают создание благоприятных условий для жизни, досуга и работы людей при минимальном воздействии на природу.

Единое, экологически чистое пространство, мягкий волнистый рельеф, обширные парки и открытые пространства, уличная сеть, дополненная парками и зелеными полосами,  позволят создать комфортное место для жизни и отдыха жителей города-спутника.

 

Что такое город-спутник?

 



Под городом-спутником обычно принято понимать населенный пункт, расположенный неподалеку от другого мегаполиса.

По логике названия спутники являются единым целым с тем объектом, который они «сопровождают», находятся в его административных границах, но при этом могут существовать и независимо от него.

Формирование городов-спутников – практически неизбежное будущее для любого большого города, в котором рано или поздно закончатся земельные участки и под жилую застройку, и территории, на которых можно было бы размещать новые производственные мощности для дальнейшего развития городской экономики.

 В случае с проектом «Южный» изначальный замысел возник, исходя именно из данных факторов.

Освоение южных территорий Петербурга значилось в стратегии «Старт Девелопмент», так как именно здесь возможно создание основного для компании продукта - развитие земель под комфортное и доступное жилье.

В 2009 году по итогам мониторинга рынка был приобретен подходящий под эти цели участок - большой площади (2012 га), без обременений, без необходимости что-либо разрушать или намывать, рядом с Петербургом, по дороге в Москву и вблизи от развивающихся промышленных площадок.

Сейчас инвестор проходит одну из важных стадий реализации замысла – общественные слушания по изменениям в Генеральный план развития города, по итогам которых будут вноситься корректировки в этот документ и станет окончательно понятен «портрет» города-спутника.

Расскажем подробнее о том, что такое города-спутники, кто и на какие деньги будет строить на огромной территории дороги и инженерные сети, а также каково мнение экспертов – специалистов по недвижимости, урбанистов – о перспективах данного замысла, в чем они видят его плюсы и потенциальные «болевые точки».

 


«Южный» в цифрах

 

• 

площадь земельного участка – 2 012 га
• 
площадь жилья – 4.9 млн кв. м

• площадь коммерческой и промышленной недвижимости – 1.5 млн кв.
• м
количество жителей – 134 000 человек

• количество рабочих мест – около 21 000 
• 
объем инвестиций – 176 млрд руб.
• 
срок реализации – 19 лет




 

 

О проекте города-спутника «Южный»

 

К исполнению проекта были привлечены компании США (Urban Design Associates) и Шотландии (Gillespies).

Сроки реализации проекта: 2010 – 2028 гг. Начало к работ – 2014 год.

На сегодняшний день идет более тщательная подготовка проекта, работы по согласованию проекта, исследовательские работы.

Согласно планам проекта, ежегодно будет вводится в эксплуатацию не менее 300 тыс. кв. м. площадей.

 

Проект города-спутника «Южный» включает в себя

 

• жилые дома
• детские дошкольные учреждения – не менее 60
• общеобразовательные учреждения – не менее 30
• медицинские центры для всей семьи – не менее 10
• спортивные комплексы
• торгово-развлекательные комплексы

Число социальной и торговой инфраструктуры весьма приблизительное, т.к. по планам «СТАРТ Девелопмент» город-спутник будет постоянно достраиваться и развиваться.

Количество домов также пока не утверждено. Но уже известно, что это будет не многоэтажная застройка территории.

Будут построены, в основном, малоэтажные (не более 3–4 этажей) дома, а также коттеджи, дуплексы и таунхаусы.

 

Транспортная доступность «Южного»

 

Население города-спутника, предположительно, составит не менее 170 000 человек.

Компания-застройщик сделает все от нее зависящее, чтобы жители «Южного» были обеспечены всем внутри данной территории.

Хотя застройка и ведется между двумя федеральными трассами М10 и М20, а дорога до КАДа займет не более 10 минут, существующие на сегодня транспортные магистрали не смогут справиться с новым потоком автомобилей.  

Без пробок дорога до Санкт-Петербурга займет менее часа.

Единственный выход – развивать транспортные сети наравне с застройкой района.

 

Социальная направленность проекта

 

Предполагается, что данный район обеспечит качественным и комфортным жильем средний класс.  Стоимость квадратного метра составит от 40 тыс. руб. Предел цены пока остается на уровне 60 тыс. руб./м².

Не стоит забывать, что площадь жилья в малоэтажных застройках больше, чем в многоквартирных высотках. Поэтому на выходе цена будет на уровне обычных квартир в новостройках Санкт-Петербурга.

 



Кто будет строить город-спутник «Южный»?

 



Генеральным девелопером территории будет собственник земли – управляющая компания «Старт Девелопмент».

Имея достаточный опыт в сфере недвижимости, в данном проекте компания будет отвечать за вопросы подготовки концепции города-спутника, согласование её с властями (в том числе речь идет и о поправках в Генеральный план), развитие инфраструктуры.

Непосредственно вести застройку на территории будут другие девелоперские компании – они будут получать под реализацию своих проектов под единой концепцией уже подготовленные инженерно земельные участки, но возможно, что до 30% обшей площади «Старт Девелопмент» будет застраивать самостоятельно.



Справка о девелопере:



УК «Старт Девелопмент» работает на рынке недвижимости с 2007 года.

В портфеле проектов:

• малоэтажный район «Золотые ключи
• участки под дачное строительство в проекте «Тайберри»
• земельные участки в Гатчинском районе Ленобласти и Пушкинском районе города под строительство жилья
• проект индустриального парка «Дони-Верево»
• другие объекты коммерческой недвижимости.

Общий объем земельного банка компании – более 40 млн. м^2..

 

Откуда в «Южном» вода, электричество и дороги?

 



В соответствии с соглашением, которое «Старт Девелопмент» подписал с администрацией Петербурга в июне прошлого года, вопросы обеспечения территории инфраструктурой будут решаться совместно.

Инвестор будет отвечать за создание сетей водоснабжения, канализования, тепло- и электроснабжения, а также улиц и дорог местного значения, а город будет стоить магистральные общегородские и районные дороги и объекты социальной инфраструктуры.

В «Южном» предполагается возвести:

• 37 детских садов
• 16 школ
• 21 спортивно-досугового центр
• 9 медицинских центров

Общий объем затрат на инфраструктуру оценивается примерно в 30 млрд руб. Например, предполагается расширение Киевского и ремонт Старогатчинского шоссе.



Один из вопросов, связанный с водоснабжением и канализованием, «Старт Девелопментом» решён. В августе 2011 года «Старт Девелопмент» стал владельцем 75% минус 1 акция компании «Ленинградские областные коммунальные системы» (ЛОКС) и чуть более чем за год осуществил работы по реструктуризации компании и вывода ее из кризиса.

Сейчас, подготовив договорную базу для Южного, девелопер выставил ЛОКС на торги, чтобы найти профильную компанию, которая будет дальше заниматься эксплуатацией сетей.

Не исключено, что ряд проектов по строительству инфраструктурных объектов будет решен в «Южном» на основе государственно-частного партнерства.

Закончена реконструкция автодороги М-20 на участке от дороги на Пушкин до Дони, а также автодороги М-10 на участке от КАД до пос. Ям-Ижора в административных границах города


Перспективной автодорогой является проектируемая кольцевая скоростная магистраль КАД-2. 


Планируется строительство широтной магистрали по направлению Волхонское шоссе-Петрозаводское шоссе, а также первая очередь строительства продолжения Витебского проспекта.


Генпланом Петербурга предусмотрено строительство линии легкорельсового транспорта от ст. метро «Звездная» по Пулковскому и Киевскому шоссе до города-спутника «Южный».

 

Малоэтажная или многоэтажная застройка предусмотрена в «Южном»?

 



На территории проекта предполагается коттеджная, малоэтажная и среднеэтажная застройка.

В центральной части участка в основном разместятся здания высотой до 30 метров, во внешнем поясе - до 15 метров.

Девелопер будет предлагать строительным компаниям разные варианты участков: от 10 га, которые могут быть интересны крупным строительным компаниям, 1-5 га для средних и мелких застройщиков.



 

Кто будет жить и работать в «Южном»?



 

На территории «Южного» предусмотрено 126 га под размещение производств.

Еще примерно столько же находится на территории Ленинградской области, примыкая к Южному со стороны поселка Дони.

Возможность размещения своих мощностей в «Южном» рассматривают несколько крупных компаний сферы телекоммуникаций и радиоэлектроники, а также автопроизводители.

Главное, что должно привлечь в спутник производства - наличие подготовленных площадок в удачной локации (близко к аэропорту, основным магистралям, порту). Потенциальными покупателями жилья в «Южном» станут как петербуржцы, которые хотят улучшить свои жилищные условия, а также покупатели из регионов.

Правительство Санкт-Петербурга создало рабочую группу по привлечению в Южный промпредприятий.

Ведутся переговоры с РосНано о создано Нанограда.

 



Мнения экспертов



 

Директор института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов:

 

Основной риск для проекта – невыполнение государством своих обязательств по инфраструктуре



Какие условия важно учесть, чтобы проект города-спутника «Южный» был реализован успешно?



На мой взгляд, девелопер проекта осознает, что для успешной реализации города-спутника «Южный» ему необходимо будет превратить имеющиеся ограничения для строительства города, в возможности для его динамичного развития.

Во-первых, на территории проекта сейчас мало точек притяжения -- практически нет мест приложения труда, ни крупных населенных пунктов.

Такие аттракторы девелопер готовится формировать самостоятельно – не только за счет развиваемой промзоны Дони-Верево, но и за счет целевого приглашения ряда крупных инновационных компаний на территорию.

Во-вторых, застройка «Южного» должна будет задать новый территориальный тренд масштабной застройки в Петербургской агломерации, поскольку проект находится южнее уже существующих зон массового строительства.

В-третьих, на территории, конечно, недостаточно развита инженерная инфраструктура, и девелоперу придется с нуля решать многие вопросы - по прокладке сетей, дорог, обеспечивая параллельно не только свои нужды, но и нужды соседних поселков и деревень.



Можно ли считать перечисленные Вами ограничения одновременно и возможностями проекта?



Конечно. Так, некоторая удаленность от кольцевой автодороги создает более благоприятную экологическую ситуацию.

Наличие на территории проекта железнодорожной ветки и двух станций уже сейчас позволяет добираться до центра Петербурга – Балтийского вокзала -- менее, чем за 30 минут.

Кроме того, в пределах 15–20 км от «Южного» проживает около 800 тыс. людей – и именно они могут сформировать и первичный спрос на жилье, и стать пользователями всех тех объектов притяжения, которые будут созданы в «Южном».

Соответственно, чтобы «сыграли» плюсы, нужно грамотно разобраться с имеющимися минусами и не на словах, а на деле создать и места приложения труда, качественную жилую среду, объекты сервисного обслуживания населения, общественный транспорт.



Какие основные риски для реализации проекта Вы можете назвать?



Основным риском для реализации проекта может стать тот же самый фактор, который превратил многие другие проекты городов-спутников в просто очередные районы массовой жилой застройки -- невыполнение государством своих обязательств по созданию базовой транспортной и инженерной инфраструктуры.

Нигде в мире нет успешных проектов не только массового, но и качественного жилого строительства, где девелопер абсолютно все вопросы решит самостоятельно.



 

Директор Центра прикладных исследований Европейского Университета в Санкт-Петербурге, научный сотрудник Центра независимых социологических исследований, социолог - урбанист Олег Паченков:

 

Опыт неуспешных проектов городов-спутников в России и за рубежом поможет избежать похожих ошибок



В чем Вы видите основные опасности при реализации столь крупного проекта?



Важно понимать, что проект будет реализовываться в долгосрочной перспективе. Отсутствие успешного опыта подобных проектов (городов-спутников) в России – да, потенциально проблема.

С другой стороны, опыт неуспешных или относительно успешных проектов у нас позволяет понять, каких ошибок не нужно делать, и к чему следует стремиться. Поможет и опыт таких проектов, реализованных за рубежом – тоже с разной степенью успешности.



Основные опасности для проекта я вижу в следующем. Например, если государство пообещает поддержку и бросит проект.

Аналоги мы видим в других проектах в России и даже в Петербурге, например, не сдержанные обещания по транспортной инфраструктуре сильно подвели город-спутник «Академический» в Екатеринбурге и проект «Балтийская Жемчужина»» в Петербурге, снизив их качество и создав проблемы инвесторам.

Также опасно, если концепция города-спутника будет пущена на самотек и не будет соблюдена при реализации – до того, как проект начнет функционировать и самостоятельно воспроизводиться.

Опасность заключается и в ситуации, если какой-то из ключевых аспектов развития и роста города-спутника (занятость, инфраструктура и среда) будут принесены в жертву и реализованы в низком качестве.

Как показывает опыт проектов городов-спутников в России и в мире, это потянет за собой деградацию остальных аспектов и постепенно - всего проекта в целом: низкокачественная занятость плохо повлияет на среду, плохая городская среда или инфраструктура, в том числе транспорт, оттолкнет потенциальных работников качественных и престижных рабочих мест, не позволит активно заселять город, что повлечет его финансовый не успех, и так далее.

Крайне важно, чтобы проект города-спутника ориентировался на потребности и потенциал Петербурга и агломерации, на их концепцию и стратегию – а их-то как раз, фактически нет.

И если они не будут созданы, если город сам четко не зафиксирует свои приоритеты, то винить в том, что город-спутник не работает на развитие стратегически важных для города направлений надо будет не авторов города-спутника…



 

Руководитель проектного направления Фонда "Центр стратегических разработок «Северо-Запад» Дмитрий Санатов:

 

Главное, чтобы планы девелопера были воплощены в строгом соответствии с имеющейся концепцией



С какой главной проблемой модет столкнуться девелопер при реализации проекта на такой крупной территории?



Главная проблема, с которой может столкнуться проект, это качество воплощения намеченных планов.

Дело в том, что проект в концептуальной части разработан достойно. Имеются решения возможных транспортных проблем, реализуется проект индустриального парка, в котором смогут работать жители «Южного», заявлены решения в сфере зеленых и энергоэффективных технологий и многое другое.

Но мы должны понимать, что реализация многих из этих решений выходит за рамки компетенции компании - девелопера.

Много зависит от политики городских властей. Вероятно, для успешной реализации компании придется решать сложные вопросы поиска эффективных подрядных организации и организации контроля за их деятельностью.

Необходимо будет удерживать проект в канве изначально заявленных целей, даже если будут меняться конъюнктурные условия рынка.

 Есть содержательные вопросы к самим новациям проекта «Южный».

Например, расположенный рядом промпарк «Дони-Верево» - какого уровня заработные платы могут быть в нем предложены, чтобы жители района смогли оплатить жилье на «зеленых технологиях»?

Или легкорельсовый транспорт – найдутся ли средства в бюджете города на этот проект? Заявленное строительство КАД-2, которое должно стать серьезным подспорьем в решении вероятных транспортных проблем города, - будет ли оно реализовано к 2025 году, когда «Южный» выйдет на полную мощность?

Имеется ли дорожная карта ввода социальных объектов или полный комплект заявленных социальных объектов будт создан только к 2025 году?



Что можно считать сильными сторонами проекта?



Сильной стороной проекта является финансовая обеспеченность компании-девелопера, а также при всей критике – неплохая попытка реализовать проект комплексно в полном смысле этого слова.

Например, есть решение по созданию рабочих мест, идущее впереди строительства жилья. Важно чтобы проект не разрастался спонтанным образом и не способствовал расползанию города.

Чтобы не воспроизводились давно устаревшие советские типовые планировки и однообразные архитектурные решения, превращающие жизнь в других строительных комплексах Петербурга в унылое существование.

Серость и монотонность комплексных проектов способна не столько отпугнуть будущих жителей (при дефиците жилья спрос наверняка будет высоким), сколько задаст тренд на появление ряда социальных проблем в будущем, с чем сталкиваются все масштабные стройки. Важно, чтобы этого не произошло.

 

Проект города спутника «Южный» в 2013 году

 

15 октября 2013 г. разработчики концепции города-спутника «Южный» выступили с инициативой создания Общественного экспертного совета для сопровождения проекта в течение всего срока освоения территории, рассчитанного на 19 лет.

Первое заседание совета прошло под председательством генерального директора «Государственного Эрмитажа» Михаила Пиотровского.

Итог – резолюция в поддержку проекта города-спутника «Южный», направленная в Законодательное собрание Санкт-Петербурга.

 В состав Общественного экспертного советавошли представители научных, культурных, общественных организаций и РПЦ, бизнес-ассоциаций, архитекторы, девелоперы, политологи, а также представители администрации Петербурга и Пушкина. Каждый из них в процессе деятельности совета сможет вносить замечания и пожелания по развитию города-спутника «Южный».

«Мы хотим осуществить один из самых грандиозных градостроительных проектов в стране», – отметил председатель Совета директоров УК «СТАРТ Девелопмент» Захар Смушкин.

Создание нового района на юге Санкт-Петербурга, кроме инженерных и экономических расчетов, потребует принятия нестандартных решений, связанных с культурной, образовательной и духовной жизнью города.

Мы считаем, что Общественный Экспертный Совет станет не только гарантом принятия правильных решений, но и той площадкой, которая поможет сбалансировать интересы города, законодательной власти, общества и бизнеса.

В наш Совет вошли и руководители музеев-заповедников «Царское Село» и «Павловск», и представители РПЦ и ведущих ВУЗов города.

Их мнение будет играть важную роль при обсуждении вопросов соблюдения экологического баланса и сохранения исторического наследия.

Мы выбрали ответственный подход общественного вовлечения для этого проекта и хотели бы рекомендовать правительству Санкт-Петербурга учесть рекомендации Совета, в частности, по нашему проекту, а также рассмотреть возможность введения практики Общественных Советов в целом».

Первое же заседание Общественного экспертного совета стало площадкой по предложению новых идей для «Южного».

Советник губернатора Санкт-Петербурга Вячеслав Семененко призвал девелопера проявить творческий подход к вопросу размещения социальных объектов на территории города-спутника.

«В «Южном» должны расположиться современные инновационные предприятия, которые привлекут туда жителей соответствующего уровня. Это европейская практика, у наших соседей финнов центры обучения и высокотехнологичные производства также находятся на окраинах.

Но для жителей и работников «Южного» нужно будет создать соответствующую городскую среду. Например, строить школы по нестандартным проектам, которые могут значительно повлиять на уровень получаемых там знаний», – заявил он.

Представитель Гильдии управляющих и девелоперов Борис Юшенков предложил, чтобы в каждом микрорайоне города-спутника был оставлен небольшой участок, судьбой которого могли бы распоряжаться его жители, как делается иногда в западной градостроительной практике.

Директор НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга Юрий Бакей заявил, что такие проекты как «Южный», помогают городским властям реализовать глобальную задачу по увеличению нормы обеспеченности петербуржцев жильем.

«Эта норма может приблизиться к европейским показателям – 35 кв.м на человека – только за счет освоения новых территорий.

Другое дело, что позволить строительство самодостаточного города можно пока только в этом проекте. Но что особенно важно, проект отражает перспективы развития соседних территорий и является уникальным для Петербурга по плотности и высотности застройки.

Мы закладывали в проект показатели по новым региональным нормативам, более жестким, нежели действуют сегодня. В результате, плотность застройки «Южного» в 2,5 раза ниже, чем в существующих спальных районах города», – сказал он.

Впервые в Петербурге запланирован проект, в котором еще на начальном этапе предусмотрено возведение всего необходимого - рабочих мест, школ, детских садов, поликлиник и др.

Глава Администрации Пушкинского района Николай Бондаренко отметил: 

«Нет у «Южного» и аналогов по площади зеленых насаждений – 25% его территории отданы под зеленые зоны и рекреации. Но главное, что подкупает, это то, что инвестор открыто обсуждает проблемы, существующие в районе и готов оказать реальную поддержку в их решении».

Первый заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга Юрий Митюрев: 

«В проекте города-спутника «Южный» изначально заложен баланс между тем, кто там будет жить, а кто работать. Девелопером уже проделана колоссальная работа, касающаяся функционального зонирования, охранных обязательств, высотного строительства, развития инфраструктуры и пр.

Для того чтобы эта работа была завершена, необходимо разработать проект планировки территории, который должен отразить в своем содержании ту функцию, которая будет доминировать в этом месте», - заключил он.

Директор ГМЗ «Царское Село» Ольга Таратынова подняла вопрос реконструкции в процессе строительства «Южного» Таицкого водовода, который исторически питал пруды и снабжал водой население Царского села.

Председатель Общественного экспертного совета города-спутника «Южный» Михаил Пиотровский отметил, что вопрос полного и частичного воссоздания Таицкого водовода будет обсуждаться в ходе следующих заседаний совета.

«Мне этот проект очень симпатичен. Это интересная градостроительная инициатива, которая может стать серьезным шагом к решению проблем уплотнительной застройки, перенаселённости исторической части Санкт-Петербурга и развития промышленности за рамками города.

На рассмотрение представлен действительно комплексный подход к освоению территории, учитывающий современные взгляды на демографию, урбанистику и социологию.

Мне приятно и то, что разработчики искренне заинтересованы в общественном успехе «Южного».

Практика создания Общественного экспертного совета уникальна и очень важна для города.

Мы поняли, что нам интересно, и что мы готовы и дальше работать с этим проектом. Обсуждения продолжатся и во Всемирном клубе петербуржцев, председателем которого я являюсь, и в Европейском университете, и в Союзе архитекторов с целью соблюдения современных общемировых стандартов, в то же время сохраняя уникальность и самобытность самого европейского города России».

В заключение члены Общественного экспертного совета подписали резолюцию в поддержку проекта города-спутника «Южный» и проекта закона «О внесении дополнений и изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга», которая будет направлена в Законодательное собрание Санкт-Петербурга.

 

Состав Общественного экспертного совета

 

• Михаил Пиотровский, председатель Общественного экспертного совета, генеральный директор Федерального государственного учреждения культуры «Государственный Эрмитаж»
• Юрий Бакей, директор Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт-Петербурга»
• Николай Бондаренко, глава Администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга
• Вадим Ларионов, депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга
• Ольга Таратынова, директор Государственного музея-заповедника «Царское Село»
• Вера Дементьева, директор Государственного музея-заповедника «Павловск»
• Владимир Васильев, ректор Санкт-Петербургского национального исследовательского университета информационных технологий, механики и оптики
• Дмитрий Гавра, заведующий кафедрой Санкт-Петербургского государственного университета, профессор, доктор социологических наук
• Михаил Осипов, проректор по развитию Санкт-Петербургского госуниверситета экономики и финансов
• Андрей Рудской, ректор Санкт-Петербургского политехнического университета
• Евгений Подгорнов, руководитель архитектурной мастерской «Интерколумниум»
• Борис Юшенков, независимый эксперт, представитель Гильдии управляющих и девелоперо;
• Геннадий Зверев, настоятель Софийского храма Царского села
• Дмитрий Синочкин, главный редактор журнала «Пригород», шеф-редактор еженедельник «Недвижимость и строительство Петербурга»
• Игорь Скляр, заслуженный артист Российской Федерации

В обсуждении проекта также приняли участие:

• Юрий Митюрев, первый заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Санкт-Петербурга
• Вячеслав Семененко, советник Губернатора Санкт-Петербурга
• Антон Финогенов, руководитель института «Урбаника»
• Захар Смушкин, председатель совета директоров УК «СТАРТ Девелопмент»
• Андрей Назаров, генеральный директор УК «СТАРТ Девелопмент»