Участок с разрешением на реконструкцию недостроенного здания под 8-этажный жилой дом на 13 линии В.О.

Земельный участок площадью 3083 м² с недостроенным зданием, с полученным с разрешением на реконструкцию/строительство 8-этажного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой, в исторической части Санкт-Петербурга, на 13 линии В.О.

 

Расположение

 

Санкт-Петербург, Василеостровский район, В.О., 13 линия, дом 50, литера А

 

• 446 м от станции метро «Василеостровская»
• 2 км от станции метро «Приморская»

 

Документы

 

• ГПЗУ от 15.08.2017
• Необходимые согласования, заключения и соглашения, обследования, ИРД, ПП и РП и сопутствующая проектная документация:
  • получены
  • разработаны
  • утверждены в полном объёме в установленном порядке
• Проект реконструкции/строительства 8-этажного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой
• Положительное заключение экспертизы проекта
• Технические условия получены в полном объёме. Являются действующими

 

Разрешение на строительство

 

• дата получения – 30 июня 2018 года
• продлено до июля 2022 года

 

Правовая характеристика

 

1. Земельный участок

 

Площадь – 3 083.0 м²

Категория: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: под строительство жилого дома (жилых домов) 

Вид права: аренда юридическим лицом со сроком действия до 31.03.2060 

 

Режим зоны охраны объектов культурного наследия

 

Режим зоны охраны объектов культурного наследия установлен в соответствии

• с Законами Санкт-Петербурга № 820-7 от 24.12.2008 и № 274-44 12 мая 2008 года)
• с  заключением КГИОП от 31.03.2016

Земельный участок расположен:

• в границах единой зоны регулирования  застройки и хозяйственной деятельности 1 объектов культурного наследия, расположенных в исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга (участок ОЗРЗ-1(06)
• в границах территории предварительных археологических разведок  ЗА 2

Земельный участок расположен в границах зоны ЗР3 1-2 регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных в исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга: 

1. примыкает к границам объекта культурного наследия регионального значения «Комплекс зданий французского благотворительного общества»
   • по адресу: 13 линия В.О., 57 – 61

Обременения:

• охранная зона водопроводных сетей – 370 м²
• охранная зона канализационных сетей – 145 м²
• охранная зона канализационных сетей – 532 м²
• объединённая зона охраны объектов культурного наследия – 3083 м²
• зона с особыми условиями использования территории, установленными в области использования воздушного пространства (ЗОВЗ)

По заключению ООО «Воздушные ворота Северной столицы» (от 25.11.2016):

1. объект проектируемого строительства находится на приаэродромной территории аэродрома Санкт-Петербург – Пулково, в пределах установленной для аэродрома внешней горизонтальной поверхности ограничения высотных препятствий
2. заявленная высотная отметка не превышает установленной поверхности ограничения высотных препятствий
3. объект не будет являться критическим высотным препятствием для полётов воздушных судов 

 

2. Соответствие Генеральному плану и ПЗЗ Санкт-Петербурга

 

• функциональная зона – ЗЖД
• территориальная зона – Т3ЖД3 

Т3ЖД3 – многофункциональная зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (за исключением исторической застройки пригородов) с включением объектов инженерной инфраструктуры (виды разрешенного использования и предельные параметры)

 

Предельная высота зданий строений и сооружений

 

• в соответствии с ГПЗУ) – 23/27/27 м
• высота уличного фронта до карниза – 23 м
• высота уличного фронта до конька крыши (ограничивается углом наклона кровли не более 60⁰) – 27 м
• высота внутриквартальной застройки – 27 м 

 

3. Существующее здание

 

• общая площадь – 2 144.6 м²
• степень готовности – 30% 

Вид права: собственность юридического лица

 

Существующее здание (гостиничный комплекс), расположенное участке:

1. является объектом незавершённого строительства
2. не относится к числу исторических (Заключение КГИОП от 26.08.2016)  
3. формирует уличный фронт застройки 13-й линии В.О.

Существующее здание находится в непосредственной близости от объекта культурного наследия регионального значения «Комплекс зданий Французского благотворительного общества» (по адресу: 13 линия В.О., 57 – 61).  

Территория с незавершенным строительством не входит в границы территории памятника.

Существующее здание, возводившееся в стилистике утраченной постройки приюта и богадельни Французского благотворительного общества, смещено относительно исторической постройки к северо-востоку, ближе к красной линии улицы.

Оно представляет собой 3–5–этажное здание Г-образной формы с цокольным этажом высотой до 17.6 м.

Состоит из недостроенного комплекса трёх корпусов и подземного паркинга:

• корпус 1
  1. 6-этажный из монолитного ж/б с подвалом
  2. габариты:
     • 48 х 16 м
     • Н = 23.4 м
• корпус 2
  1. 6-этажный из кирпича с подвалом
  2. габариты:
     • 44 х 23 м
     • Н = 23.4 м
• корпус 3
  1. 6-этажный из монолитного ж/б с подвалом
  2. габариты:
     • 13.3 х 18.3 м
     • Н = 23.4 м
• подземный паркинг
  1. монолитный каркас
  2. габариты:
     • 17.2 х 35.5 м
     • Н = 3.4 м

В осях 1-4/А-С построены только колонны первого этажа здания (высота 5.0 м).

Полузаглубленный паркинг выполнен полностью. 

Существующее здание подлежит демонтажу в соответствии с разделом ПОД.

 

Особенности

 

• Участок имеет прямоугольную форму.
• Участок ограничен:
  1. с севера – внутриквартальным проездом и д. 56 по 13 линии В.О.
  2. с востока – 12 и 13 линиями В.О.
  3. с юга – примыкает к зданию д. 46 по 13 линии В.О.
  4. с запада – д. 57 – 61, лит. Л по 14 линии В.О.
• Территория ограждена забором из ж/б плит и представляет собой строительную площадку, на которой расположены:
  • недостроенное здание гостиницы:
    1. построено 3 – 4 этажа
    2. выполнен заглубленный паркинг
    3. строительство заморожено с 2008 года 
  • встроенно-пристроенная автостоянка на 55 м/мест
• Участок находится в состоянии строительной площадки:
  1. отсутствуют газоны, благоустроенные участки
  2. территория подлежит благоустройству после окончания строительства
  3. на участке отсутствуют существующие инженерные сети
• По территории участка не проходят инженерные сети.
• Рельеф участка ровный, средняя отметка (абсолютная) + 2.4 м.
• Район строительства обладает разветвленной транспортной сетью городских улиц с движением городского транспорта различной интенсивности (автобусов, маршрутных такси, грузового транспорта).
• Подъездные городские дороги – существующие асфальтовые.
• Подъезд к участку – по 13 Линии В.О.   

 

Сведения из проекта

 

Для производства строительных работ, согласно решениям строительного генерального плана. аренда территории за пределами земельного участка не требуется. 

Проектом реконструкции предусматривается:

• надстройка незавершённого строительством 7-этажного дома:
  • с высотой парапета +22.50 м от отметки земли со стороны лицевого фасада
  • с высотой парапета +25.70 м от отметки земли со стороны дворового фасада
  • с максимальной высотной отметкой 26.950 от уровня земли
• реконструкция объекта на базе существующих фундаментов и конструкций здания незавершённого строительства:
  • пятно застройки не подлежит изменению
  • дополнительные земельные работы, связанные с углублением в грунт проектом не предусмотрены
  • проведение предварительных археологических разведок не требуется
  • высотные акценты не предусмотрены

 

Краткие проектные характеристики

 

Класс жилого дома – элитный клубный жилой дом

• площадь участка – 3 083.0 м² 
• площадь застройки – 2 568.7 м²
  • жилой части здания – 1821.15 м², в т.ч.:
    
  • пристроенной части подземной автостоянки (с эксплуатируемой кровли) – 747,55 м2
• общая площадь здания – 13 670.85 м², в т.ч.:
  • жилой части здания – 9892.48 м²
  • встроенных офисных помещений – 488.80 м²
  • встроенных помещений фитнес-центра – 846.20 м²
  • автостоянки – 1740,70 м²
  • технического подвала с учетом технических помещений – 702.67 м²
    
  • внеквартирных помещений, технических помещений – 1 311.27 м²
• Площадь встроенных помещений по дому, всего – 13 670.85 м², в т.ч.:
  
  • встроенные офисные помещения – 469.80 м²
  • встроенные помещения фитнес-центра – 820.55 м²
  • автостоянка – 1 674.00 м²
  • технический подвал с учетом технических помещений – 632.00 м²
  • внеквартирные помещения, технические помещения – 1082.05 м²
    
• строительный объём – 50 196. 0 м³, в том числе полезной части – 7 956.0 м³:
  1. выше отм. 0.000 – 4 2240.0 м²
  2. ниже отм. 0.000 – 7 956.0 м² 
• этажность – 7
  • количество этажей – 8
  • количество подземных этажей – 1 
• высота – 25.7 м
• количество секций – 3
• общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) – 8 128.05 м²
• общая площадь жилых помещений (с учётом балконов, лоджий, веранд и террас) – 8 193.58 м² (с понижающим коэффициентом)
• количество квартир – 55, в том числе:
  • 1-комнатные – 5
  • 2-комнатные – 26
  • 3-комнатные – 22
  • 4-комнатные – 7

Иные показатели:

• офисные помещения:
  1. общая площадь – 488.80 м²
  2. полезная площадь – 469.80 м²
  3. строительный объём – 358.50 м³
• фитнес-центр
  1. общая площадь – 846.20 м²
  2. полезная площадь – 820.55 м²
  3. строительный объём – 740.25 м³
• автостоянка
  1. площадь стоянки (с учётом въездного пандуса) – 1 732 м²
  2. площадь помещения подземной стоянки – 1 674.0 м²
  3. Количество этажей – 1
  4. строительный объём – 5 356.80 м³
  5. количество м/мест в автостоянке – 55
  6. количество парковочных м/мест для МГН – 6

 

Архитектурные решения

 

Главный фасад проектируемого здания выходит на 13 линию Васильевского Острова. 

За условный ноль в системе высот принят уровень чистого пола первого этажа. Его отметка в Балтийской системе высот составляет +4,100 м.

Жилой многоквартирный дом представляет собой 7-этажное здание с встроенно-пристроенной автостоянкой на 55 машиномест.

На 1 этаже размещаются:

1. фитнес-центр с оздоровительным бассейном 25 м х 5 м
2. площади под аренду офисов

Перед входом в здание со стороны 13 линии расположено крыльцо, оборудованное подъемником для МГН. Этим подъемником могут пользоваться не только жители дома, но и посетители офисов и фитнес-центра.

Все 3 части здания, выходящие на это крыльцо, имеют отдельные входы и самостоятельные вестибюли.

• Фитнес-центр

Фитнес-центр расположен на 1 этаже в левой части здания.

Имеет отдельный вход со своим вестибюлем с главного крыльца здания.

Фитнес-центр включает в себя:

1. оздоровительный бассейн:
   • 25.0 х 5.0 м
2. тренажёрный зал:
   • 9.8 х 7.0 м
3. зал аэробики:
   • 9.8 х 4.6 м 
4. зону СПА процедур с массажными кабинетами, кабинами солярия, турецкой баней (хамам) с большой ванной джакузи и зоной отдыха

В фитнес-центре предусмотрены:

1. медицинский кабинет и кабинет медсестры в помещении бассейна
2. раздевалки для посетителей и отдельная раздевалка с душем для МГН
3. дополнительный выход на отметку эксплуатируемой кровли автостоянки 

• Офисные помещения 

На 1 этаже в правой части здания расположены офисные помещения со своим вестибюлем с главного крыльца здания. 

Офисные помещения имеют достаточное естественное и искусственное освещение. 

В составе офисных помещений предусмотрены:

1. переговорная
2. помещение для приема пищи
3. санузлы с отдельным санузлом для МГН

Из офисных помещений предусмотрен дополнительный выход на отметку эксплуатируемой кровли автостоянки. 

• Жилая часть

Этажи со 2 по 7 – жилые, с размещением 55 квартир

Площадь квартир на этажах:

1. секция №1 – 499 м²
2. секция №2 – 477.15 м²
3. секция №3 – 378.75 м²

При необходимости все квартиры могут быть беспрепятственно переоборудованы для проживания МГН. Дверные проемы входов в квартиры заранее предусмотрены 1.0 м (0.9 м в свету с заполнением), в результате чего работы по приспособлению квартир для проживания МГН коснутся только ненесущих перегородок и расстановки мебели и оборудования внутри квартир.

Главный вход в здание – со стороны 13 линии. Главное крыльцо оснащено подъёмником для МГН. 

На 1 этаже находится большой вестибюль с помещением дежурного и серверной. Для въезда на эксплуатируемую часть кровли автостоянки предусмотрен пандус. 

На эксплуатируемой части кровли расположен внутренний двор, из которого предусмотрены входы во все жилые части здания, а так же фитнес-центр и офисные помещения, с учётом использования МГН.

Все части здания оснащены лифтами имеющими связь с автостоянкой и приспособленными для использования МГН. 

• Автостоянка 

Автостоянка представляет собой самостоятельный пожарный отсек площадью 1 674.00  м²: 

1. отделён от остальных помещений жилого дома противопожарными стенами и перекрытиями 1 типа
2. с устройством отдельного въезда в отсек и двумя изолированными самостоятельными эвакуационными выходами

Въезд в автостоянку оснащается роллетными воротами с габаритными размерами 3500 × 2700 мм, что обеспечивает беспрепятственный въезд/выезд автотранспорта жильцов. Уклон рампы 18%.

На въезде-выезде в подземную автостоянку с улицы предусмотрен водосборный лоток и шлагбаум.

Ворота и шлагбаум имеют автоматическое управление.

Кровля автостоянки эксплуатируемая, со стороны внутри дворового проезда оборудованная пандусом для проезда пожарных машин.

Уклон пандуса 10%. Высота проезда 3 500 х 4 500 м.

 

Цветовое и объёмно-планировочное решение

 

• Наружные стены
  1. монолитный ж/б 200 мм с утеплителем FOAMGLAS^RTAPERED – 150 мм
  2. до отметки 0.000 с облицовкой керамогранитом
  3. с отметки выше  0.000 с утеплителем РОЛВУЛ Вести Баттс –150 мм с организацией навесного фасада из керамогранита
• Кровля
  1. зксплуатируемая инверсионная
  2. с наружным водостоком через парапетные воронки и засыпкой верхнего слоя керамзитом 
• Отделка
  1. отделка квартир – по дизайн-проекту по согласованию с заказчиком
  2. зал бассейна, фитнесса, тренажёрный зал и зона СПА отделываются в соответствии с ведомостью отделки проекта
  3. лестницы, лифтовые холлы, технические и подсобные помещения – штукатурка под окраску потолки), штукатурка под окраску (стены), облицовка техническим керамогранитом (полы)
• Перегородки
  1. межквартирные перегородки – Меликон Полар 290 мм штукатурка с 2 сторон (220 мм общая толщина)
  2. перегородки подвального и 1 этажа – полнотелый кирпич 120 мм, штукатурка с 2 сторон 
  3. перегородки внутриквартирные – пазогребневые 80 мм
  4. перегородки санузлов – полнотелый кирпич 120 мм, штукатурка с двух сторон  
• Окна и наружные двери – дерево-алюминий

Центральная часть лицевого фасада на высоту 2 этажей выполняется с сохранением элементов здания Приюта и богадельни французского Благотворительного общества, утраченного ранее.

Надстраиваемая часть фасада выполняется с тем же ритмом наружных проёмов, что и первые 2 этажа, но в более современном решении с использованием французских балконов. Боковые части здания выполняются в том же стиле, что и надстраиваемая центральная часть.

Облицовка фасадов центральной части:

• 1 и 2 этажи – мелкоразмерной керамической плиткой под облицовочный кирпич
• верхние этажи – керамогранит
• боковые части здания – керамических гранит на всю высоту

Обеспечение естественного освещения помещений с постоянным пребыванием людей

В состав раздела 3 «Архитектурные решения» входит Книга 2. «Гигиеническая оценка естественной освещенности»

Обеспечение защиты помещений от шума, вибрации и другого воздействия

В состав раздела 3 «Архитектурные решения» входит часть 3 «Архитектурно-строительная акустика», предусматривающая мероприятия по снижению шумовых характеристик от инженерно-технического оборудования до нормативно допустимых значения.

 

Основные технические решения

 

Жилой многоквартирный дом представляет собой 7-этажное здание с встроенно- пристроенной автостоянкой. 

Здание состоит из 2 объемов:

1. 1-этажного подземного паркинга
2. 7-этажного жилого дома с подвалом

разделенных между собой деформационно-усадочным швом толщиной 50 мм.

Семиэтажная часть здания вдоль оси «6» с отм. – 0,150 разделена температурно-усадочным швом толщиной 20 мм. 

Здание запроектировано по смешанной (колонно-стеновой) системе.

Несущие элементы:

• монолитные железобетонные наружные и внутренние стены
• колонны
• плиты перекрытий 

Колонны:

• приняты сечением 400 х 400 мм
• с переменным шагом от 5.8 м до 7.0 м. 

Наружные монолитные стены подвала приняты толщиной 300 мм.

Все внутренние стены и наружные стены с первого этажа приняты толщиной 200 мм. 

Плиты перекрытий – безбалочные толщиной 200 мм и 300 мм

В здании предусмотрены 3 ядра жёсткости:

1. монолитные ж/б стены
2. лестничные клетки
3. лифтовые холлы

Пространственная жёсткость здания обеспечивается за счет совместной работы монолитных стен, колонн и плит перекрытий, которые жёстко соединяются между собой и передают нагрузку на ростверк и фундаментную плиту.  

 

Планировочная организация земельного участка

 

Проектными решениями по планировочной организации ЗУ предусмотрено:

1. устройство покрытий пешеходной зоны и зоны покрытия проезжей части
2. организация водоотведения с территории
3. устройство дворовой территории на эксплуатируемой кровле над встроенной стоянкой

Со стороны главного фасада по 13 Линии В.О. предусмотрены:

• входная зона с примыканием к существующему тротуару и газоны
• въезд в подземную автостоянку с 13 Линии В.О.

 

Показатели

 

1. покрытие дворовой территории плиточное, предусматривает возможность езды технического и пожарного транспорта
2. въезд на эксплуатируемую кровлю – по с 13 Линии В.О. по внутриквартальному проезду

 

Баланс территории ЗУ

 

• площадь территории в границах земельного участка – 3 083 м²
• площадь застройки – 2 568.7 м²
  • в том числе площадь застройки жилого дома – 1 894 м² 
• плотность застройки – 83.26%   
• площадь твердых покрытий – 611.3 м², в том числе:

  1. тротуарная плитка на кровле автостоянки – 392 м²
 
  2. асфальтовое покрытие – 65.3 м²
  3. 
асфальтовое покрытие на кровле автостоянки – 96 м²
  4. отмостка – 58 м²  
• площадь озеленения – 616 м², в том числе:

  1. газон на незастроенной части земельного участка – 412 м² 
  2. газон на кровле автостоянки – 121 м² 

  3. резиновое покрытие на кровле автостоянки – 83 м² 
• процент озеленения – 20%

Со стороны главного фасада по 13 Линии В.О. устраивается входная зона с примыканием к существующему тротуару, также устраиваются газоны. С этой же стороны предусматривается въезд в подземную автостоянку – с 13 линии В.О.

 

Благоустройство территории

 

Проектом предусматривается устройство газонов, проездов и тротуаров:

• площадь тротуарной плитки по эксплуатируемой кровле – 392 м²
• площадь асфальтового покрытия – 65.3 м²
• площадь газона на эксплуатируемой кровле – 121 м²
• площадь газона – 412 м²
• площадь резинового покрытия на эксплуатируемой кровле – 83 м²

Для травянистого покрова проектом предусматривается подсыпка плодородного грунта слоем 20 см с последующим посевом газонной смеси.

 

 

 

 

 

Предоставление дополнительной информации по объекту, организация осмотра и переговоров – по официальной заявке