Проект строительства полифункционального жилого комплекса «Парголово»

Проект строительства малоэтажного полифункционального жилого комплекса  «Парголово».

Общая площадь участка   530 082 м².

В настоящее время проектная организация  заканчивает новый проект планировки территории.

В новом проекте планировки предусматривается увеличить этажность до 8-9 этажей (Генплан №2).

Расположение

Санкт-Петербург. Выборгский район, посёлок Парголово, Пригородный, участок № 2.

Рядом с участком находится железнодорожная станция «Левашово».

Участок расположен на территории муниципального образования поселка Парголово, в квартале, ограниченном с севера и северо-запада  Вокзальным шоссе, с юго-востока – Горским шоссе и с юго-запада северной полосой отвода Выборгского направления железной дороги.

Правовая характеристика

Категория земель:  земли населенных пунктов.

Разрешённое использование: для размещения жилого дома (жилых домов).

Вид права: собственность юридического лица.

Рассматриваемая территория расположена в границах 3-хфункциональных зон:

Зона 2ЖД (90% территории) - «зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны»:

Зона Р5 (юго-западная часть территории, прилегающая к железнодорожной ветке – 9% территории) – «зона зеленых насаждений, выполняющих специальные функции, с включением объектов, допустимых в соответствии с действующим законодательством»;

Зона Д (восточная часть территории – 1% территории) – « зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны».

Обременения:

зона воздушных ЛЭП площадью 13295 м²,

зона магистральных сетей водоснабжения площадью 5257 м²

зеленая зона площадью 131427 м²

зоны градостроительных ограничений площадью 175м², 931 м² и 9648 м².

Согласно выписке из единого государственного кадастра,  участок содержит следующие обременения – части участка с особым режимом использования:

•  Зона воздушных линий электропередач – участок, площадью 13 295 м²

•  Зона магистральных сетей водоснабжения  - участок, площадью 5 257 м²

•  Зеленая зона – участок, площадью 131 427 м²

•  Зона градостроительных ограничений:

 – участки, площадью 175 м², 931 м²,  9 648 м².

Особенности

• Участок неправильной ромбообразной формы.

• Рельеф участка преимущественно плоскостной, с небольшими возвышенностями искусственного происхождения (земляные насыпи).

• В северо-восточной части территории располагается участок некачественного затопленного леса.

• По краям исследуемого участка вдоль железнодорожных путей и Горского шоссе располагаются небольшие лесные аллеи – придорожное озеленение.

• Растительность представлена, в основном, смешанным лесом, с преобладанием берез, осин и ив.

• Частично выполнены работы подготовительного периода: устройство бытового городка, топографические работы, 100% оплата восстановительной стоимости, снос зелёных насаждений на двух очередях строительства, частично выполнены работы по снятию растительного слоя, выторфовке, работы по временным дорогам и прочее.

Инженерная инфраструктура

Инженерное обеспечение проектируемого комплекса жилой и общественной застрой¬ки предусматривается от городских инженерных коммуникаций в соответствии техническими условиями (заключениями) отраслевых ведомств города и владельцев инженерных сооружений и сетей на подключение проектируемого объекта к источникам и сетям энергоснабжения.

 Теплоснабжение и отопление

Согласно письмам ГУЛ «ТЭК Санкт-Петербурга» от 13.04.2005 г. №21-10/4845-3533 и ОАО «Ленэнерго» от 12.07.2005 г. №1326/057-3/1-3/10 в районе размещения проектируемого малоэтажного жилищного строительства «Парголово» тепловые сети и источники централизованного теплоснабжения отсутствуют.

Теплоснабжение проектируемой застройки предусматривается децентрализованное - от автономных (индивидуальных) источников теплоснабжения с использованием в каче¬стве топлива - природного газа.

При устройстве систем теплоснабжения и горячего водоснабжения жилых домов и общественных зданий проектируемой малоэтажной застройки предусматривается применение отечественного и импортного оборудования, разрешённого Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека для применения е практике теплоснабжения и горячего водоснабжения жилых и обществен-ных зданий.

 Газоснабжение

Согласно письму ООО «ПЕТЕРБУРГГАЗ» от 21.11.2007 г. № 02-04/10-1818   

газоснабжение  с общим расходом газа 6550 м³/час. проектируемого малоэтажного жилищного строительства «Парголово» технически возможно осуществить от проектируемых газопроводов пос. Левашово.

 Водоснабжение и водоотведение

Проектные решения по водоснабжению и канализации проектируемого комплекса жи¬лой и общественной застройки приняты в соответствии с ТУ ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» (подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения) от 27.04.07 г. № 51/11-21-4061/07-0-1 , от 16.08.07 г. № 51/11-21-7580/07-0-1

Водоснабжение  общим расходом 5624,65 м³/сут.

Подача воды питьевого качества из системы коммунального водоснабжения проектируемого комплекса малоэтажного жилищного строительства «Парголово» будет осуществляться от проектируемых внутриквартальных сетей с присоедине¬нием к водоводам D 900 мм, D 1000 мм, проходящих вдоль Выборгского шоссе.

Горячее водоснабжение жилых домов и общественных зданий предусматривается от локальных источников теплоснабжения.

Сброс бытовых сточных вод расходом 5004,65 м³/сут. с территории проектируемого малоэтажного жилищного строительства «Парголово» предусматривается осуществить в сети проектируемой внутриквартальной бытовой канализации D150 - 500 мм с последующим присоединением к проектируемому городскому коллектору бытовой канализации по Горскому Шоссе (строящийся канализационный коллектор Песочное - Новосёлки).

Сброс поверхностных (дождевых и талых) стоков с территории проектируемого малоэтажного жилищного строительства «Парголово» предусматривается осуществить на рельеф.

 Электроснабжение

Электроснабжение проектируемого малоэтажного жилищного строительства «Парголово» предусматривается выполнить от электрических сетей ОАО «Санкт-Петербургских электрических сетей», с которыми заключен договор и получены ТУ на присоединение мощности для электроснабжения ООО «Гермес» (присоединяемая мощность-5011.41 кВА). Оплачено 100% (130 млн.руб.) стоимости 5000.0 кВА ОАО «СЭС». Они обязаны до 01.09.11 года построить на территории ООО «Гермес» РТП и подвести кабели. ОАО «СЭС» приступили к этим работам.

Юридические основания реализации Проекта

Земельный участок общей площадью 530082 м² принадлежит юридическому лицу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права

На участке предполагается осуществить малоэтажное жилищное строительство в несколько очередей.

Предполагается строительство объектов социально-культурного и бытового назначения (школы, детские сады, дороги) с последующей передачей их в собственность Санкт-Петербурга.

Строительство предполагается осуществить путем привлечения дольщиков и заключения договоров долевого участия в соответствии с федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В настоящее время в границах участка имеется небольшой земельный участок, находящийся в государственной собственности, на котором расположено ТП 216, принадлежащее Санкт-Петербургу.

Ведутся работы по получению распоряжения на снос ТП с условием возведения  за счет собственника равноценного объекта на своем участке и передачи его городу.

В дальнейшем предполагается мена земельными участками с целью освобождения принадлежащего собственнику участка от находящихся на нем иных объектов недвижимости. 

Основная идея Проекта

На собственном земельном участке строится поселок городского типа численностью населения ориентировочно 10 тыс. человек, со всей городской инфраструктурой.

На данной территории будут построены жилые дома высотой 3-5 этажей, объекты социально-культурного назначения, инженерные сооружения, коммерческие объекты и др.

Финансирование проекта предполагается начать за счет кредитов и займов, далее по ходу развития и строительства за счет средств дольщиков.

Вложенные средства будут возвращены за счет продажи созданных объектов недвижимости.

 Позиционирование

Предварительное позиционирование будущего комплекса предполагалось в двух сегментах – эконом и комфорт класса.

Согласно Концепции развития жилого комплекса, разработанной компанией “АРИН” на основании маркетинговых исследований спроса, текущее позиционирование – класс комфорт (нижняя граница).

Средняя стоимость квартир  в жилом комплексе – 68 000 руб. или 2720 USD/м² (в текущих ценах, приведенных на середину периода строительства дома).

Диапазон стоимости продажи жилья от 60 000 до 70 000 руб/м² (2500-2800 USD/м²).

 Общая площадь возможно построенных квартир  составляет  300 862 м²

 Встроенные помещения - 43 332 м².

Условия продажи

Цена продажи проекта составляет 100 дол. США за 1м² участка

Торг уместен.

Юридическое лицо (собственник участка) принадлежит Банку, поэтому условия продажи следующие:

1. Инвестор перечисляет первый взнос, сумма которого определяетя путем переговоров (ориентировочно 15.6 млн дол. США),  после чего вступает в право владения участком с обременением.

2. Банк может предоставить кредит на льготных условиях для дальнейшего освоения участка.

3. Окончательный расчет может быть произведен построенным жильем по договоренности.

Примечание

Работы по освоению участка можно начинать сразу же после заключения договора с собственником и вступления в право владения участком с продолжения выторфовки, вырубки оставшего леса и засыпки участка качественным грунтом.

 

Предоставление документов и материалов, в т.ч. проектных, - по официальному запросу.

 

Стоимость

Стоимость объекта - 60 млн.$

Сумма комиссионых выплат определяется в переговорах.