Инвестиционный проект - Клубный комплекс «ЮККИ Hills» на берегу озера Тохколодское в посёлке Юкки

Клубный комплекс «ЮККИ Hills»

Земельный участок площадью  143 500 м².

Категория земель: земли поселений.

Разрешённое использование: для малоэтажного (коттеджного) строительства.

Расположение:

Ленинградская область, Всеволожский район, деревня  Юкки. 

Вид права: собственность юридического лица. 

По проекту в состав комплекса входят 9 домов для постоянного проживания двух типов :

дом в склоне и дом на ровной поверхности, расположенных на индивидуальных участках размером от 0,8 до 1,9 гектара,

один дом общественного назначения,

рекреационная зона,

подъездные пути,

объекты общей инфраструктуры.

 

КОНЦЕПЦИЯ ПРОЕКТА

инвестиционный проект,выделяющийся на общем фоне многочисленных загородных поселков, построенных за последнее время в России.

Основа концепции: в согласованном сочетании главных требований: с одной стороны, поселок должен обладать всеми преимуществами жилья, расположенного вне зоны вредного влияния мегаполиса, а с другой - обеспечить самый высокий уровень комфорта. Это новый тип загородного жилья, ориентированного не только на российские традиции, но и на проверенный временем европейский образ жизни.

Место расположения и престижность объекта оцениваются как отличные. Клубный коттеджный поселок находится в дер. Юкки во Всеволожском районе Ленинградской области. Административный центр - Всеволожск, волостной центр - Юкки. В тоже время, д. Юкки граничит с территорией, административно подчиненной Санкт-Петербургу.

Всеволожский район - один из наиболее перспективных субрегионов Ленинградской области. В районе хорошо развита транспортная сеть, через территорию района проходят две автодороги федерального значения: Санкт-Петербург - Мурманск и трасса  «Скандинавия», значительное число дорог областного и местного значения. Природно-ресурсный потенциал района складывается из совокупности лесных, почвенных, водных ресурсов и ресурсов недр. Во Всеволожском районе расположена основная часть лесопарковой зоны Санкт-Петербурга. Леса и массивы древесно-кустарниковой растительности занимают около восьмидесяти семи процентов всей площади района. Леса Всеволожского района относятся к I группе лесов, где запрещена промышленная сплошная заготовка древесины, так как район относится к природоохранной зоне вокруг Санкт-Петербурга.

Земельный участок, предназначенный к застройке, расположен на границе лесопарковой зоны, в обжитом населенном пункте д. Юкки, благодаря чему клубный коттеджный комплекс не только удовлетворят всем требованиям, предъявляемым к поселкам высшей категории, но обладает преимуществами, которые делают их в своем роде уникальными: находящийся буквально в двух шагах от поселка Юкковский заповедник и Тохколодское озеро обеспечивают все достоинства проживания за городом: свежий воздух, красивые пейзажи, хорошую экологию, а также хорошее транспортное сообщение.

Рядом кольцевая автодорога, есть возможность заезда к участку и со стороны Порошкино, и от Осиновой рощи.

Недалеко располагаются горнолыжные трассы - «Охта-парк», «Орлиная гора», загородный гольф-клуб «Дюны», конные клубы.

Вблизи расположены крупные торговые комплексы Мега-ИКЕА, Максидом, Северный Мол.

На севере земельный участок граничит с лесным зеленым массивом, вдоль южной границы - Ленинградское шоссе, участок выходит к нему на второй линии застройки, с востока участок примыкает к существующей коттеджной застройке, на северо-западе в 50 м от границы участка расположено озеро Тохколодское. Въезд на территорию участка осуществляется по двум подъездам, непосредственно с Ленинградского шоссе, с западной или восточной стороны.

Архитектурная концепция 

Учитывая особый статус территории, а также требования, предъявляемые к классу «deLuxe» для разработки лучшей концепции развития территории был организован и проведен конкурс - «Разработка концепции клубного комплекса ЮККИ». В конкурсе принимали участие пять архитектурных мастерских из Москвы, Литвы, Франции и Финляндии: Архитектурное бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры». Москва «Архитектурная мастерская Тотана Кузембаева». Москва «Линия 7 Архитектура». Франция «ARSO». Литва «NOW». Финляндия .

Итоги конкурса: в конкурсных работах все архитектурные студии максимально интегрировали будущие дома в существующий ландшафт, использовали имеющиеся дорожную сеть и площадки существующих построек с целью максимального сохранения деревьев, а также учитывали активный рельеф местности, расположив здания на склонах холмов. Три из пяти студий предложили создать общественную зону, в которой располагаются детские площадки, спортивные сооружения, есть идеи организации декоративных водоемов.

Сформировались две основные концепции дома - «дом в плоскости» и «дом, вырастающий (врастающий) в существующий склон».

Основные строительные конструкции выполняются из монолитного железобетона, в отделке используются натуральные материалы - дерево, камень. Победителем выбрана студия ARSO (Литва) - молодая компания из Литвы, активно проектирующая и строящая объекты различного функционального назначения в прибалтийских и европейских странах.

Для того, чтобы иметь возможность прогрессивно развиваться и быть конкурентоспособной на современном европейском рынке, компания расширяет список своих услуг и занимается не только архитектурными разработками, но также берет на себя функции по управлению проектами. С этой целью создана мощная инженерная служба. Ведущий архитектор - Томас Расюлис, неоднократно становился номинантом и победителем в конкурсах на «Лучший коттедж», «Лучший зарубежный проект» 2006 года, а также «Лучший интерьер». В своей концепции «ARSO» сравнивает дом с грибом, органично вырастающим из существующего рельефа и не выглядящим инородным объектом.

Серьезное внимание уделено изучению технической составляющей проекта и разработке рекомендаций по размещению объектов инженерной инфраструктуры.

Градостроительная документация:

Топографо-геодезические работы, выполненные для проектирования малоэтажного (коттеджного) жилищного строительства, шифр 344/08.

Проведено комплексное экологическое обследование участка и лабораторные исследования: химические, радиологические, бактериологические, гельминтологические и энтомологические; экспертное заключение по результатам лабораторных исследований ФС по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека: в соответствии с требованиями СанПиН 2.1.7.1287-03 «Санитарно-эпидемиологические требования к качеству почвы» относятся к категории «Чистая». Измерения шума, инфразвука, неионизирующих электромагнитных излучений (от линии ЛЭП): охранная зона ВЛ не влияет на участок проектирования;

Геология: отчет, инв. № 16216; территория застройки занимает северный склон камовой гряды с общим понижением с юга на север. В границах территории располагается три относительно ровных террасы, а также ряд холмов с относительно плоскими или выровненными вершинами. С северо-запада на расстоянии 50 м от границы участка расположено озеро Тохколодское, участок строительства лежит за пределами водоохраной зоны озера. Экспертное заключение по проектным материалам ФС по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека: не противоречат требованиям санитарного законодательства. Выводы по результатам комплексного обследования: вблизи участка отсутствуют источники интенсивного загрязнения (промышленные объекты, дороги, общественные свалки мусора). Обследование зеленых насаждений и рельефа под строительство коттеджного комплекса в 2008 г., включающее, в том числе: обследование эрозийных участков, разработку рекомендаций по предотвращению эрозий и особо опасных геологических явлений (ООГЯ); инвентаризацию зеленых насаждений в коридоре дорог и инженерных сетей, в районе пятен застройки зданий и участков вокруг сносимых зданий; разработку рекомендаций по рекультивации.

Действующие договоры:

• договор электроснабжения на 250 кВт,
• договор на отпуск и потребление питьевой воды, прием и сброс сточных вод и загрязняющих веществ в количестве 12775,0 куб.м/год (ориентировочно).

Технические условия: 

- Управления государственного пожарного надзора по Ленинградской области о размещении коттеджного комплекса при соблюдении требований нормативных документов по пожарной безопасности; - исходные данные и требования МЧС России по Ленинградской области, подлежащие обязательному учету при разработке раздела ИТМ ГОЧС в составе проекта (проектируемый коттеджный поселок по ГО не категорируется, территория д. Юкки к группам территорий, категорированных по ГО, не отнесена);

 - кабельного телевидения - для проектирования станции кабельного телевидения с использованием оборудования с полосой пропускания 5-862 МГц;

 - на радиофикацию и телефонизацию, Ленинградского областного филиала ОАО  «Северо-Западный Телеком», 8-ми волоконный оптический кабель, по 30 радиоточек и точек телефонии;

 - телефонизацию от ЗАО «ПетерСтар», волоконный оптический кабель;

 - газоснабжение природным газом в качестве топлива до 1,93 тыс.тут/год для целей отопления и горячего водоснабжения коттеджного комплекса и 18 газовых плит для пищеприготовления, от распределительного газопровода высокого давления II категории, проходящего на д. Юкки;

 - подан запрос на технологическое присоединение дополнительных электрических мощностей 850 кВт, всего 1 100,0 кВт.

Статус участка: частная собственность,

площадь 143 500 кв. м, границы и размеры определены точными натурными измерениями геодезических служб и занесены в кадастровый реестр .

Градостроительный план земельного участка по строительству коттеджного поселка (№ RU47504312-162 от 13.10.08 г.), утвержден приказом начальника УАиГ администрации МО «ВМР» ЛО.

Проектные решения Студией ARSO, выполнены предпроектные разработки архитектуры комплекса. Основной принцип архитектурного решения комплекса состоит в следующем: здесь каждый частный дом строится по отдельному проекту, но при этом вместе составляют единый, целостный, согласованный во всех деталях и художественно выразительный ансамбль.

Концептуальные приоритеты коттеджного поселка - уединенность, вид, комфорт, безопасность, автономность, элитность, индивидуальность, стиль, отсутствие внутренних заборов между землевладениями, ограничение этажности.

При разработке дизайна дома использовался образ древесного гриба. Вписанные в рельеф дома представляют собой грибы, растущие на дереве. Два основных ряда коттеджей отчетливо видны на участке.

Всего запроектировано три типа домов. Они выдержанны в едином стиле, но различаются по размерам. Отделка - натуральный камень. Один тип - многофункциональный, для общественного пользования. Площади жилых домов варьируются от 847,0 до 1 027,0 кв. м. По своей структуре дома - одноэтажные. В действительности, в доме будет три уровня. 0.00 уровень - гараж и вход в дом, +1.00 - жилая зона, +2.00 - терраса на крыше. В гараже на цокольном этаже предусмотрено 2 автомобильных места, а снаружи, под крытой частью дома - 4. Из гаража на лифте или по лестнице можно подняться в жилую зону. В центре этой зоны - стеклянный куб. Именно через него сверху в дом проникает солнечный свет, так как склоны дома выходят на север. Окна больших комнат выходят на запад и восток. В каждом доме запроектирован бассейн. С верхних уровней коттеджа можно будет выходить на территорию участка, где будут расположены зоны отдыха и площадки для барбекю. Технические помещения расположены в нижней части дома.

Планировочные решения:

В состав комплекса входят 9 домов для постоянного проживания двух типов :

дом в склоне и дом на ровной поверхности, расположенных на индивидуальных участках размером от 0,8 до 1,9 гектара,

один дом общественного назначения,

рекреационная зона,

подъездные пути,

объекты общей инфраструктуры.

Инженерное обеспечение 

Водоснабжение и водоотведение: питьевая вода на территорию будет подведена от Ленинградского шоссе Ø 65. Также, предусмотрено водоснабжение от скважин. Дренажная система: ливневая вода с улиц и парковочных площадок собирается в резервуары и по самотечным трубопроводам и нагнетательным трубам попадает в очистные устройства. Суточное потребление воды : Q сут. = 27,3 м³/день.

Электричество: по степени надежности электроснабжения коттеджный поселок относится к категории III. Прокладка 10 кВ энергокабеля - от Ленинградского шоссе. Для освещения объектов общего пользования и улиц будут спроектированы сети, контролируемые оптическими датчиками и с помощью ручного управления с поста охраны. Предусмотрена система защиты от воздействия молнии. Слаботочные инженерные сети: предусмотрены системы пожарной сигнализации, видеонаблюдения, телевидения, аудиосистемы, системы Мультирум (или ее аналога), телекоммуникационной сети, системы доступа в соответствии с пожеланиями клиентов. Система охраны включает в себя: охрану объектов по периметру; охрану забора; установку оборудования, фиксирующего вибрации. Все сигналы тревоги незамедлительно передаются оператору в здание охраны. Система видеоконтроля обеспечивает полный контроль передвижений на общей территории комплекса и подъездной дороге, в независимости от времени суток и погодных условий. Для приема и декодирования телевизионных сигналов на территории комплекса должно будет установлено следующее оборудование: система эфирного телевидения (устанавливается на крыше здания охраны), спутниковая антенна (устанавливается на крыше здания охраны). В каждом коттедже предусмотрено 3 цифровых телефонных линий и выделенная оптико-волоконная линия Интернета. В домах сигналы передаются через кабель (на стенах и крышах домов антенны не устанавливаются).

Отопление: предусмотрены индивидуальные котельные и газовые плиты (по желанию клиента). Индивидуальные котельные снабжены полностью автоматизированными газовыми водогрейными котлами, и не мене трех профильных нагревательных систем (конвекторы, калориферы, обогрев полов). Газоснабжение: сеть газопровода среднего давления запроектирована от регулирующего блока до установленного на каждом участке распределительного щита.

Маркетинг

Всеволожский район уверенно удерживает лидирующие позиции в Ленобласти по спросу на землю. За последние годы местная застройка сильно изменилась, стало больше дорогих вилл, соперничающих с лучшими постройками Курортного района. Заметно подтянулась инфраструктура. Успешнее всего развиваются прилегающие к Петербургу районы - Всеволожский, Гатчинский, Приозерский и Ломоносовский. Именно туда предпочитают переезжать петербуржцы.

Концепция проекта предусматривает селективную систему продаж, благодаря чему должна обеспечиваться максимальная однородность интересов участников проекта, которая позволит реализовать проект клубного комплекса в рамках концепции, а затем содержать его на заранее определенном уровне.

Стоимость: 10 000 евро за 1 сотку.