Главная → Новое в генеральном планировании и зонировании в Санкт-Петербурге → Новые ПЗЗ Санкт-Петербурга – 2019. Характеристика изменений и дополнений


Новые ПЗЗ Санкт-Петербурга – 2019. Характеристика изменений


Содержание

  1. Вступление в силу новых ПЗЗ Санкт-Петербурга
  2. Изменения в общей части Правил
    • Ситуацим с ППТиПМ
    • Проекты, прошедших экспертизу
    • Дополнения к требованиям подготовки ППТ
  3. Новшества в градостроительных регламентах 
  4. Новые требования к отдельным параметрам градостроительных регламентов (зелёные насаждения общего пользования)
  5. Изменения в границах ЗОУИТ
  6. Новые территориальные зоны
  7. Приаэродромные территории
  8. Изменения в территориях КУРТ
  9. Новые правила учёта КИТ
  10. Согласование АГО при получении разрешение на строительство объектов нежилого назначения

 

1. Вступление в силу новых ПЗЗ Санкт-Петербурга

 

В июле 2019 года в градостроительном зонировании крупнейшего российского мегаполиса произошли существенные изменения. Они связаны с реализацией постановления Правительства Санкт-Петербурга   № 464 от 23.07.2019.

Полные сведения о внесённых поправках опубликованы на ресурсах Центра Генерального плана и КГА Санкт-Петербурга.  

В статье использованы:

  • ссылки:
    • на материалы из официальных  сайтов
    • на тематические карты градостроительного зонирования Санкт-Петербурга:
      1. границы ЗОУИТ, сведения о которых включены в ЕГРН 
      2. границы объединённых зон охраны ОКН, сведения о которых включены в ЕГРН 
  • приложения к постановлению № 464:
    • №1 – Общие положения о Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга
    • №7 – Градостроительные регламенты, установленные для территориальных зон:
      • за исключением градрегламентов в границах объединенных зон охраны ОКН
    • №8 – Градостроительные регламенты в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия
  • поправки к Постановлению  № 524 о ПЗЗ санкт-Петербурга  

Новые черты в облик ПЗЗ привнесли изменения в ряде материалов:

  • в общей части Правил 
  • в границах территориальных зон
  • в границах действия предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции ОКС
  • в территориях, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию (КУРТ)
  • в иных положениях

 

Необходимость корректировки одного из главных градостроительных документов Санкт-Петербурга продиктована:

  • требованием приказа Правительства РФ о приведении в соответствие новому Классификатору ВРИ наименований видов разрешённого использования земельных участков
  • необходимостью устранения несоответствий в между Генеральным планом Санкт-Петербурга и его ПЗЗ:
    • в количества зон в ПЗЗ и Генеральном плане
    • в несоответствии сведений о местоположении границ ЗОУИТ, территорий ОКН, отображаемых на картах ПЗЗ, содержащемуся в ЕГРН описанию местоположения границ таких зон и территорий
    • в несоответствии установленных градостроительным регламентом ограничений использования ЗУ и/или ОКС, расположенных полностью или частично в границах ЗОУИТ, территорий достопримечательных мест федерального и регионального значения содержащимся в ЕГРН ограничениям использования объектов недвижимости в пределах таких зон и территорий
    • в установлении, изменении, прекращении существования ЗОУИТ
    • в установлении, изменении границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального значения
    • в иных материалах 

 

2. Изменения в общей части Правил

 

Изменения в ПЗЗ вступили в силу 26 июля 2019 года. В соответствии с ними откорректирован ряд положений ранее действовавших Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга. 

В новой редакции общей части ПЗЗ сохранён приоритет ранее утверждённых ППТиПМ над положениями ПЗЗ до окончания расчётного срока Генерального плана Санкт-Петербурга (в части, не противоречащей зонам охраны объектов культурного наследия).  

Были, вместе с тем, сделаны и некоторые уточнения.

 

Ситуации с ППТи ПМ

 

Новые ПЗЗ не ухудшают ситуации, при которых застройщиками уже выполнен значительный объём работ по подготовке ППТ (преамбула Постановления № 524). 

Для таких застройщиков не только исключена необходимость разработки новых ППТ, но и установлена возможность применения ранее действовавших требований градостроительных регламентов для утверждения таких ППТ.

Установлены временные рамки по применению ПЗЗ к тем ППТиПМ, что в период до и после выхода постановления № 464 находятся на этапах  разработки или утверждения:

  1. подготовка ППТ выполняется по решению о подготовке такой документации, принятому после 29.06.2018 и до вступления в силу новой редакции ПЗЗ:
    • проверка и утверждение будет вестись в соответствии с градостроительными регламентами, действовавшими на дату принятия решения о подготовке
    • положение действует до 01.07.2020 
  2. решение о подготовке ППТ принято до 28.06.2018 или на дату вступления в силу новых ПЗЗ и подготовленный ППТ  был признан полностью отвечающим установленным требованиям
    • утверждение будет вестись в соответствии с градостроительными регламентами, на основании которых велась подготовка документации
    • положение действует до 30.11.2019

 

Проекты, прошедшие экспертизу

 

Проверка проектной документации на её соответствие градостроительному регламенту ведётся  перед выдачей разрешения на строительство на дату выдачи ГПЗУ (пункт 1 статьи 51 ГрК РФ):

Проверка на соответствие ВРИ и ограничениям в отношении земельного участка, делается на дату обращения за разрешением на строительство

По новым ПЗЗ, в случае положительного заключения экспертизы, полученного до вступления в силу новых правил землепользования и застройки, приведение проекта в соответствие с градостроительными регламентами исключается.

Прошедшие экспертизу проекты могут быть реализованы. даже если состав допустимых ВРИ земельных участков был изменён в новой редакции ПЗЗ.

Временное ограничение для использование такой возможности – до 01.01.2020. 

 

Дополнения к требованиям подготовки ППТ

 

При подготовке документации по планировке территории:

  1. если предусматривается возможность отклонения от предельных параметров разрешённого строительства (реконструкции) объектов, получить соответствующее разрешение на отклонение можно до предоставления проекта планировки на проверку
  2. условие определения допустимого места размещения ОКС  отсутствие зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), запрещающей размещение объекта
  3. определение границ ЗУ с условно разрешённым ВРИ должно выполняться при наличии разрешения на условно разрешенный вид использования 

 

3. Новшества в градостроительных регламентах

 

  • Новые виды ВРИ

В новых ПЗЗ появился ряд новых ВРИ в полном их соответствии с новым Классификатором ВРИ.

В регламентах территориальных зон промышленного назначения присутствует такой новый вид разрешённого использования, как «Научно-производственная деятельность» (код 6.12).

Цель его установления:

  • необходимость размещения:
    • высокотехнологичных производственных комплексов
    • агропромышленных комплексов
  • создание технопарков и бизнес-инкубаторов

Введены отдельные ВРИ земельных участков,  используемых для широкого круга задач. Вот некоторые из них:

  1. дома социального обслуживания
  2. оказание социальной помощи
  3. предоставление коммунальных услуг
  4. оказание услуг связи
  5. общежития
  6. объекты культурно-досуговой деятельности
  7. объекты дорожного сервиса
  8. заправки транспортных средств
  9. автомобильные мойки
  10. ремонт автомобилей
  11. площадки для занятий спортом
  12. складские площадки
  13. многие другие
  • Введение нормы о наступлении даты изменения ВРИ

Датой, с которой прежний ВРИ земельного участка или ОКС считается изменённым со дня внесения в ЕГРН сведений о таком виде разрешённого использования определена ФЗ №218-ФЗ. Такая норма впервые закреплена непосредственно в ПЗЗ Санкт-Петербурга.

  • Случаи использование участка в соответствии с условно разрешённым видом использования без получения на это разрешения

Использовать участок в соответствии с условно разрешённым ВРИ и без получения на это разрешения можно при одновременном выполнении следующих условий:

  1. участок включён в составе ППТиПМ
  2. условно разрешённый вид учтён в составе ППТиПМ 
  3. на момент утверждения ППТиПМ условно разрешённый вид являлся основным ВРИ:
    • в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны
  4. при наличии объекта капитального строительства:
    • ВРИ ОКС на дату выдачи разрешения на строительства относился к основным видам разрешённого использования соответствующей территориальной зоны:
      • при намерении реконструкции объект должен быть приведён в соответствие с градостроительным регламентом, установленным новыми ПЗЗ 
  • Случаи использования ВРИ по умолчанию

Новыми ПЗЗ допускается использование по умолчанию без отдельного указания в градостроительном регламенте соответствующей территориальной зоны следующих видов ВРИ:

  1. «железнодорожные пути» (код 7.1.1)
  2. «внеуличный транспорт» (код 7.6)
  3. «улично-дорожная сеть» (код 12.0.1) 
  • Условия выбора вспомогательных ВРИ как из числа условно разрешённых видов, так и основных ВРИ

В случае, когда площадь помещений:

  1. зданий
  2. строений
  3. сооружений

занимаемых объектами вспомогательных ВРИ, не превышает 700 м2, новые ПЗЗ предоставляют возможность выбора вспомогательного  использования из перечня основных ВРИ.

Вспомогательные ВРИ можно выбрать из перечня условно разрешённых видов использования при следующих условиях:

  1. суммарная доля площади расположенных на одном земельном участке объектов вспомогательных ВРИ (помещений зданий, строений и сооружений) не должна превышать 30% общей площади помещений зданий, строений и сооружений, включая подземную часть
  2. не должна превышать 15% общей площади земельного участка та часть площади земельного участка, что находится под отдельно стоящими объектами вспомогательных видов разрешенного использования и относящимся к ним:
    • озеленением
    • местами для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта
    • иными параметрами разрешённого строительства, необходимыми  элементами инженерного обеспечения и благоустройства
  3. Не должна превышать 10% от общей площади земельного участка площадь вспомогательных объектов,  относящихся к видам разрешённого использования:
    • «обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий» (код 5.1.1)
    • «обеспечение занятий спортом в помещениях» (код 5.1.2)
      «площадки для занятий спортом» (код 5.1.3)
    • «оборудованные площадки для занятий спортом» (код 5.1.4)
    • «водный спорт» (код 5.1.5)
    • «авиационный спорт» (код 5.1.6)
    • «спортивные базы» (код 5.1.7) 

 

4. Новые требования к отдельным параметрам градостроительных регламентов


 

  • Территории зелёных насаждений общего пользования

Изменения в ПЗЗ коснулись увеличения количества зелёных пространств. Ещё на стадии подготовки документов по планировке территории на застройщиков, занимающихся жилищным строительством, кроме выполнения требований по озеленению, возложены и задачи по созданию зон зелёных насаждений общего пользования.

Установленная минимальная площадь зелёных насаждений – 6 м3 на человека, исходя из расчётной численности населения для земельных участков с ВРИ (пункт 1.9.7_1 Приложения №1 к ПЗЗ):

  1. «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код 2.1.1)
  2. «среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5)
  3. «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» - код 2.6
  4. для гостиниц, в которых более 10% номеров/апартаментов имеют зоны, предназначенные для приготовления пищи

Требование относится только к уже действующему новому градостроительному регламенту.

При проектировании по ГПЗУ, полученному до вступления в силу новых ПЗЗ, требование  не применяется.

В случае разработки ППТиПМ с учётом новых зелёных насаждений общего пользования на отдельном земельном участке площадь его озеленения, по новым ПЗЗ, снижается на 30%.

  • Доля озеленения для отдельных новых ВРИ

Минимальная доля озеленения для новых ВРИ:

  1. «дома социального обслуживания» (код 3.2.1) – 40% площади земельного участка
  2. «оказание социальной помощи» (код 3.2.2) – 15% площади земельного участка

До новых ПЗЗ эти виды использования включались в состав ВРИ «социальное обслуживание», для которого минимальная доля озеленения составляла 60% площади земельного участка. 

Озеленение СЗЗ:

из ПЗЗ исключено требование о том, что озеленение санитарно-защитных зон (СЗЗ) не может быть менее 50% площади соответствующей СЗЗ.

Требования к минимальному количеству машино-мест 

При корректировке данных о ВРИ, описанных в соответствии с новым Классификатором видов разрешенного использования 2019 в новые ПЗЗ были внесены несколько дополнений по минимальному количеству машино-мест: 

  1. не допускается размещение открытых парковок под жилым зданием, расположенным на столбах, на проездах под жилым зданием, а также под выступающими частями жилого здания, консольно выступающими за плоскость стены на высоте менее 4.5 м.
  2. допускается возможность размещения погрузочно-разгрузочных площадок в встроенных, пристроенных и в встроенно-пристроенных помещениях зданий, строений при условии обеспечения доступа грузового транспорта к указанным площадкам 
  3. минимальное количество мест для хранения грузового транспорта не устанавливается для территориальной зоны ТД1-3


5. Изменения в границах ЗОУИТ


 
ПЗЗ дополнены нормой, уточняющей правовой режим использования земель или земельных участков, расположенных в границах особо охраняемой природной территории (ООПТ). Оно определяется положением об ООПТ,  утверждаемым в соответствии с действующим законодательством. 
 
На карте ЗОУИТ – карте градостроительного зонирования «ПЗЗ Санкт-Петербурга. Границы территориальных зоны зон с особыми условиями использования территории за исключением границ объединённых зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга».

Создана и карта границ объединённых зон охраны объектов культурного наследия, сведения о которых включены в ЕГРН.


6. Новые территориальные зоны

 
Для исключения возможности перепрофилирования продовольственных рынков и для создания многофункциональных центров без жилой составляющей в ПЗЗ введены новые территориальные зоны ТД3 и ТД1-3, соответственно.

Примечание:

  • ТД3 – зона многофункциональной общественно-деловой застройки на вновь образуемых территориях
  • ТД1-3 – многофункциональная подзона объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры IV и V классов опасности, а также объектов общественно-деловой застройки в периферийных и пригородных районах Санкт-Петербурга, расположенных в зоне влияния Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей

С границами территориальных зон, отображаемых на карте градостроительного зонирования «ПЗЗ Санкт-Петербурга. Границы территориальных зон и подзон, кроме подзон, отличающихся по высоте зданий, строений и сооружений)» можно ознакомиться здесь.

 
7. Приародромные террритории

 
Федеральным законом №153 от 01.07.2017 были внесены поправки в Воздушный и Градостроительный кодексы РФ:

  • изменён правовой статус приаэродромных территорий:
    • они стали зонами с особыми условиями использования с неукоснительным приоритетом над ПЗЗ
  • в составе приаэродромных зон установлены 7 подзон:
    • в каждой подзоне действуют свои градостроительные регламенты по размещению объектов, их высотности и т.д.

Утверждение границ приаэродромных территорий по новому порядку стало очень сильной по своему значению «рукой помощи» для застройщиков:
исключена прежде действовавшая необходимость в согласовании с Росавиацией строительства в санитарно-защитной зоне и в границах полос воздушных подходов петербургского аэропорта главным условием при застройке участков в приаэродромной территории выдвинуто выполнение требований градостроительных регламентов, установленных в каждой подзоне.

Тем не менее, задача по согласованию строительства в приаэродромной зоне остаётся, но заниматься согласованием должен уже не застройщик, а Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (госстройнадзор).

Служба обязана направить копии выданных строителям разрешений в Росавиацию или Минобороны. Срок рассмотрения материалов – 1 месяц.  В случае замечаний госстройнадзор отзывает выданные разрешения.

При отсутствии утвержденных границ приаэродромных территорий согласование строительства застройщики должны выполнять самостоятельно.

 

Приаэродромная зона в Санкт-Петербурге

 

Ранее в приаэдромную зону в Санкт-Петербурге попадали территории в радиусе 30 км от аэропорта, а это чуть ли не весь город и часть Ленинградской области. Контрольными точками, обозначающими условную границу, были Ломоносов, Лисий Нос, Парголово, Мурино, поселок Саперный, Пушкин, Павловск, Красное Село и др.

Строительство в приаэродромной территории застройщикам приходилось согласовывать самостоятельно – с Комитетом по транспорту Правительства Санкт-Петербурга. Министерство промышленности РФ или с Министерством обороны РФ.

В новых ПЗЗ Санкт-Петербурга приаэродромные территории обозначены в соответствии с требованиями закона, но «воздушные границы строительства» и накладываемые приародромными зонами ограничения установлены в полном объёме пока лишь только для аэродрома Пулково.
Росавиация утвердила санитарно-защитные зоны и границы полос воздушных подходов аэродрома Пулково:

  • в СЗЗ Пулково, в зависимости от направления, входит территория размером до 1020 м
  • в границы полос воздушных подходов падает значительная часть Пушкинского, Красносельского, Московского, Колпинского и Петродворцового районов

 

 
8. Изменения в территориях КУРТ

 

Произошли изменения в перечне территорий по комплексному и устойчивому развитию территории (КУРТ). В неё включены  14 территорий. 

Среди них:

  1. посёлок Петро-Славянка
  2. территория, ограниченная Ермоловским пр., проектным продолжением ул. Борисова, наб. р. Сестры, ул. Володарского, пл. Свободы, полосой отвода ж/д Сестрорецкого направления в городе Сестрорецке
  3. территория, ограниченная проспектом Народного Ополчения, Лиговским каналом, территорией аэропорта «Пулково», рекой Дудергофка, Дудергофским ручьем, Совхозной улицей.

В числе новых территорий – 3 территории для комплексного и устойчивого развития в Калининском, Петроградском и Пушкинском районах.

  • Калининский район

В зону КУРТ включена территория базисных кварталов 5216 и 5216А, ограниченная границами функциональной зоны 3ЖД, 

Причины включения указанных территорий в КУРТ:

  1. градостроительная необходимость в целях развития территории
  2. реорганизация бывших производственных зон
  3. развитие социальной инфраструктуры, транспортной системы и общественных пространств
  • Петроградский район

Земельный участок, ограниченный ул. Профессора Попова, Иоанновским переулком, наб. реки Карповки и продолжением ул. Грота, включён в территорию комплексного и устойчивого развития.

Цели включения участка в КУРТ:

  1. развитие бывших промышленных территорий ОАО «Аккумуляторная компания «Ригель»
  2. обеспечение формирования комплексной планировочной структуры
  3. увеличение зелёных насаждений
  4. выполнение нормативов обеспечения объектами соцкультбыта
  • Пушкинский район

В зону КУРТ включены участок СПК «Племзавод «Детскосельский» и прилегающие к нему территории посёлке Шушары.

Цели включения территорий в зону КУРТ:

  1. сложившийся дефицит обеспеченности социальными объектами
  2. недостаточность инженерной и транспортной инфраструктуры в пос. Шушары:
    1. на участке СПК «Племзавод «Детскосельский» и прилегающих территориях
  3. перспективы массового жилищного строительства в соответствии с Генеральным планом 
  4. обеспечение при включении в зону КУРТ возможности:
    1. для разработки для всей территории ППТ
    2. для установления правовых отношений между городом и инвесторами

Сведения о территориях комплексного развития, их зонах и возможностях застройки можно почерпнуть на  официальном сайте КГА.

Проекты комплексного развития территорий могут быть реализованы по инициативе:

  • органов местного самоуправления 
  • правообладателей земельных участков
  • правообладателей объектов недвижимости, расположенных на  ЗУ 

 
 
9. Новые правила учёта КИТ


 
Новые ПЗЗ предусматривают применение коэффициента использования территории (КИТ) в отношении многоквартирных домов любой этажности. Это позволит ограничить максимальное количество жилой площади в границах ЗУ в отсутствие проекта планировки.

Новыми ПЗЗ установлен единый коэффициент использования территории, причём вне зависимости от высотности: 

  • КИТ = 2.0 – при утверждённом ППТ
  • КИТ = 2.0 – при ведущемся проектировании на основании ГПЗУ, выданном до вступления в силу новых ПЗЗ (пункт 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ)
  • КИТ = 1.7 – без ППТ

Если ранее КИТ применялся исключительно для многоэтажной застройки, то новые ПЗЗ уравняли КИТ для малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной (высотной) жилой застройки на участках с кодовым обозначением:

  • Т2Ж1
  • Т2ЖД2
  • Т3Ж1
  • Т3Ж2
  • Т3ЖД3
  • ТД1-1_1
  • ТД1-1_2
  • ТД1-2_1
  • ТД1-2_2

а также для гостиниц, в которых более 10% площади отведены под номера/апартаменты с зонами для приготовления пищи, соответствующие СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» (в границах всех территориальных зон и подзон, градостроительными регламентами которых предусмотрен ВРИ «гостиничное обслуживание»).

 

КИТ при ВРИ участка из перечня условно разрешённых видов использования

 

Расчёт КИТ выполняется от 50% общей площади соответствующего земельного участка, если ВРИ земельных участков под жилую застройку:

  1. «среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5)
  2. «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6)
  3. «гостиничное обслуживание» (код 4.7) в случае, если более 10% номеров/апартаментов в гостинице имеют зоны, предназначенные для приготовления пищи, соответствующие СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные»:

отнесены градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны к условно разрешённым видам использования.

 

КИТ для участков под жилую застройки  с размещением обслуживающих её объектов

 

Если на земельном участке помимо объектов малоэтажной жилой застройки, среднеэтажной жилой застройки и многоэтажной (высотной) жилой застройки предусматривается размещение иных объектов, обслуживающих жилую застройку, расчёт КИТ производится за минусом из общей площади участка площади обслуживающих объектов, с относящимся к ним озеленением, местами для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта, иными параметрами разрешенного строительства, а также необходимыми в соответствии с действующим законодательством элементами инженерного обеспечения и благоустройства.

 

Высотный регламент отдельных сооружений


В градостроительных регламентах не устанавливается максимальная высота для промышленных дымовых труб и дымовых труб котельных.

Из действия этого положения исключается:

  1. инженерное оборудование на крыше зданий
  2. вытяжные башни
  3. градирни с несущими стволами из кирпича, железобетона, металла и композиционных материалов, обеспечивающих эффективное рассеивание дымовых газов различной температуры, влажности и агрессивности до допустимых действующими гигиеническими нормами пределов концентрации

 

10. Согласование АГО при получении разрешение на строительство объектов нежилого назначения


 
Выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства как в сфере жилищного строительства, так и в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения осуществляется при наличии решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика (АГО) объекта, предоставленного в порядке, установленном законом Санкт-Петербурга.

Ранее необходимость согласования АГО требовалась только для объектов жилого назначения. Основой для согласования АГО стала задача об улучшении эстетических качеств городской среды.

Согласования АГО будет применяться лишь со дня вступления в силу соответствующего порядка предоставления решения о согласовании АГО в сфере строительства объектов нежилого назначения.


 
Резюме
 


Новые ПЗЗ Санкт-Петербурга – тонкий инструмент реализации Генерального плана. Они описывают параметры возможной застройки в конкретной территориальной зоне.

Они позволяют совершенствовать уникальный облик Санкт-Петербурга города. С их помощью проверяется влияние новых проектов на городскую территорию.  

Принятые ПЗЗ снижают остроту серьёзных городских проблем, связанных:

  • с увеличением количеств зелёных пространств
  • с максимальной плотностью застройки:
    • КИТ будет применяться в отношении многоквартирных домов любой этажности
  • с регулированием максимального количества жилой площади в границах ЗУ в отсутствие проекта планировки
  • с увеличением количеств территорий, в границах которых предусматривается деятельность по комплексному и устойчивому развитию 
  • с установлением новых территориальных зон:
    • способствующих сохранению существующих продовольственных рынков
    • обеспечиваютющих создание технопарков и бизнес-инкубаторов
  • с несбалансированной точечной застройкой

Поделиться:





наверх