Участок с просроченным РНС высотной гостиницы с подземным паркингом на Ленинском проспекте 

Земельный участок площадью 4214 м² с просроченным разрешением на строительство высотной гостиницы с подземным паркингом на Ленинском проспекте. 

 

Расположение

 

Санкт-Петербург, Московский район, Ленинский проспект, участок 6:

• юго-западнее дома 153, лит. Д по Ленинскому проспекту
• 1.2 км от станции метро «Московская»

Земельный участок ограничен:

• по периметру – асфальтированными проездами
• со всех сторон – территорией существующей застройки:
  • с юга – зданием бизнес-центра (Ленинский пр., д.153 литера А)
  • с севера – офисным зданием (Ленинский пр., д 151)
  • с запада – жилым многоквартирным домом (Ленинский пр., д. 151, литера А)
  • с востока – офисным зданием «ЛенЭнерго» (пл. Конституции, д.1) 

Территория вокруг благоустроена, присутствуют зелёные насаждения. 

 

Правовая характеристика

 

Площадь ЗУ – 4 214 м²

Категория: земли населённых пунктов  

Разрешённое использование: для размещения гостиниц

Вид права: собственность юридического лица

 

Обременения

 

1. охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений – 15 м²
2. охранная зона подземных кабельных линий электропередачи – 134 м²
3. право прохода и проезда – 393 м²
4. охранная зона водопроводных сетей – 187 м² 

 

Соответствие расположения ЗУ Генеральному плану и ПЗЗ

 

• функциональная зона генерального плана – Д
• территориальная зона ПЗЗ – ТД1-2:
  • общественно-деловая подзона объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных районах Санкт-Петербурга расположенных вне зоны влияния КАД вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей с включением объектов инженерной инфраструктуры 

 

Разрешительная документация

 

• ГПЗУ от 09.07.2014 
• Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (18.12.2015)
• Разрешение на строительство
  • получено 31.12. 2015
  • срок действия – 31.12.2021   

Оценка геотехнической ситуации на участке строительства

В целях определения компоновки объемов проектируемого здания в ноябре 2015 года была проведена оценка геотехнической ситуации на участке строительства с учётом расположения зданий окружающей застройки:

• оценка состояния основания и фундаментов зданий, примыкающих к объекту строительства
• оценка напряженно-деформированного состояния основания при условиях нового строительства
• расчет деформаций и оценка мер по сокращению негативного влияния на здания окружающей застройки

Все дома, попадающие в зону влияния планируемой застройки:

• построены не более 10 лет назад
• имеют 1 категорию износа

Расстояние от ограждения котлована до одного здания, расположенного по адресу площадь Конституции дом 1, не превышает 1.00 м.

Расстояние до соседних домов по трем сторонам котлована составляет 10.00…20.00 м.

В 30-метровую зону риска нового строительства попадают следующие здания и сооружения:

1. административный корпус – по адресу: площадь Конституции, дом 1, лит. А
2. многоквартирный жилой дом по адресу: площадь Конституции, дом 1, корпус 2
3. административное здание по адресу: Ленинский проспект, дом 153, лит. А
4. многоквартирный жилой дом по адресу: Ленинский проспект, дом 151, корпус 3, лит. А
5. офисное здание по адресу: Ленинский проспект, дом 151

На основании оценки напряженно-деформированного состояния была разработана технология производства работ – строительство по принципу «top-down».

 

Обоснование планировочной организации земельного участка 

 

Участок ровный. На площадке проектируемого строительства:

• существующие подземные инженерные коммуникации:
  • часть из них подлежит демонтажу
  • часть из них подлежит демонтажу выносу из пятна застройки
• обременение на часть ЗУ – право прохода проезда:
  • площадь – 393.0 м²

В границах проектируемого ЗУ предусмотрено:

1. размещение:
   • гостиницы с подземной автостоянкой
   • открытых стоянок легкового автотранспорта и стоянки автобусов
2. строительство наружных сетей водопровода, бытовой и ливневой канализации, дренажа, сетей теплоснабжения, электроснабжения, электроосвещения, сетей связи

Благоустройство территории предусматривает:

• асфальтобетонное покрытие проездов и стоянок автотранспорта
• покрытие тротуаров тротуарной плиткой
• набивное покрытие дорожек и площадок
• устройство ячеистой геотехнической решётки – для проезда пожарных машин
• установка малых архитектурных форм – урн, скамеек, оборудования для детских площадок
• устройство газонов с подсыпкой растительной земли слоем 0,20 м и посевом многолетних трав, посадка деревьев

Участок строительства отведён строго в рамках кадастрового паспорта и ГПЗУ

• на период строительства требуется временный отвод территории:
  • в размере, предусмотренном под благоустройством, за пределами границ ЗУ по кадастровому паспорту
• площадь ЗУ в границах землеотвода – 0.4214 га
• площадь строительной площадки – 0.5174 га

Проектируемый объект – гостиница:

• 19-этажное здание на 552 номера со встроенной подземной автостоянкой
  • здание продолжает композиционную линию застройки, намеченную офисным зданием «Ленэнерго»
• основное входы в здание – с северной стороны фасада:
  • со стороны пл. Конституции
• въезды в подземный паркинг и в зону разгрузки – с восточной стороны:
  • со стороны местного существующего проезда (зона права прохода и проезда согласно ГПЗУ)
• площадь озеленённой территории в границах ЗУ – соответствует нормам
• количество м/м для хранения и парковки легкового автотранспорта сотрудников, посетителей гостиницы, ресторанов
  • требуемое – 70 м/м
  • по проекту – 89
  • 13 открытых м/м – на территории:
    • 3 м/м – для размещения автобусов
    • 7 м/м – для транспорта инвалидов:
      • в том числе 2 специализированных места размером 3.6 х 6.0 м для инвалидов, перемещающихся на креслах-колясках
    • 76 м/м – во встроенной подземной автостоянке 
• помещение временного хранения мусора – на 1 этаже
  • удаление отходов – в соответствии с требованиями СанПин 

Технико-экономические показатели ЗУ. Основные показатели по ПЗУ

1. площадь участка – 4 214 м²
2. площадь застройки – 3 923 м²:
   • здание гостиницы – 2 126.9 м²
   • эксплуатируемая кровля автостоянки – 1796.1 м²:
     • асф.бет. покрытие – 327.5 м²
     • плитное покрытие – 461.5 м²
     • газоны с посадками – 952 м²
     • укреплённый газон – 55.1 м²
   • площадь благоустройства – 291 м²:
     
     • асф.бет. покрытия – 145.2 м²
     • плитное покрытие – 43.4 м²
     • газоны с посадками – 90.5 м²
     • укреплённый газон – 11.9 м²
3. процент озеленения: ((952 + 90.5 + 55.1 + 11.9) / 4214) × 100% = 25% 
4. площадь благоустройства за границей ЗУ – 1 026 м²:
   • асф.бет. покрытия – 255 м²
   • плитное покрытие – 463 м²
   • газоны с посадками – 272 м²
   • укреплённый газон – 36 м²

 

Объёмно-пространственные и архитектурно-планировочные решения 

 

Проектом предусматривается строительство 4-звёздной гостиницы на 552 номера, продолжающей собой композиционную линию застройки, намеченную офисным зданием «ЛенЭнерго».

Здание гостиницы:

• 19-этажное
• количество этажей – 22
  • в том числе 3 этажа подземных
• с техническим этажом (4 этаж)
• с техническим чердаком (19 этаж)
• размеры здания в плане на уровне 1 этажа по осям:
  • 95.7 м х 31.85 м 

Высотная часть здания

• с 5 по 18 этаж:
  • под жилые номера гостиницы
• посажена на стилобат из 3 надземных этажей, занимаемых встроенными помещениями

Подземная часть здания

В здании предусмотрены 3 подземных этажа, занимаемых:

• автостоянкой (на 3 и 2 этажах)
• встроенными помещениями на 1 этаже

Максимальная высота здания

• от планировочной отметки земли до верха сплошной части парапета над кровлей 19 этажа – 70.720 м
• не превышает предельно допустимую величину, указанную ГПЗУ

Основное входы в здание 

• с северной стороны (со стороны пл. Конституции)
• над всеми входами – козырьки с увеличенных выносом для предотвращения попадания осадков

Въезды в подземный паркинг и зону разгрузки

• с восточной стороны (со стороны местного проезда)
• по одной однопутной криволинейной закрытой рампе 

Высота этажей и помещений

• высота жилых этажей (от пола до пола) – 3.36 м
• высота надземных этажей со встроенными помещениями (от пола до пола) – от 4.16 м до 6.02 м
• высота подземного этажа [на отметке минус 4.500) – 5.00 м 
• высота помещений подземной автостоянки (от пола до пола) – 3.50 м

 

Поэтажная планировка на высотных отметках

 

Относительная отметка 0.000 – уровень чистого пола 1 этажа здания, соответствующий отметке 9.76 в Балтийской системе высот.

Подземный этаж здания (на отметке минус 11.500):

• автостоянка на 42 м/м
• технические и подсобные помещения:
  • вентиляционные камеры
  • насосные
  • пожарные резервуары
  • шахты для инженерных сетей
  • помещения уборочного инвентаря

Подземный этаж здания (на отметке минус 8.000):

• автостоянка на 34 м/м
• технические и подсобные помещения:
  • диспетчерская
  • серверная
  • вентиляционные камеры
  • насосная
  • шахты для инженерных сетей
  • техническое помещение
  • помещения уборочного инвентаря

Общее количество машино-мест, размещённых на этажах подземной автостоянки – 76. Стандартные машиноместа автостоянки приняты размером

• 5300 x 3000 мм
• 5300 x 2500 мм 

Движение автомобилей между этажами автостоянки – за счёт устройства криволинейных однопутных рамп. 

Подземный этаж здания (на отметке минус 4.500)

Встроенные помещения:

• СПА
  • с бассейном площадью 88.04 м²
• сауны
• солярии
• тренажёрный зал
• комната отдыха
• душевые
• санузлы
• ночной клуб
• кладовые предприятий общественного питания

Для персонала всей гостиницы предусмотрены:

• гардеробы с душевыми
• туалеты
• обеденный зал:
  • столовая для приёма пищи сотрудников (60 посадочных мест) 
  • помещение подготовки и подачи блюд и моечной

На этаже также запроектированы:

• вспомогательные и технические помещения гостиницы (лифтовые холлы с тамбур-шлюзами, лифт для мусора, лифт для продуктов и полуфабрикатов, подсобные помещения, водомерный узел)
• зона загрузки (с помещением временного хранения мусора, (с холодильной камерой временного хранения мусора, весовой, моечной и кладовой тары)

1 этаж (на отметке 0.000)

• предприятие общественного питания:
  • обеденный зал «суши»:
    1. площадь – 84.95 м²
    2. количество посадочных мест – 25
  • обеденный зал «итальянский»:
    1. площадь – 169.11 м²
    2. количество посадочных мест – 50
  • 4 бара
  • комплекс технологических и подсобных помещений (цеха приготовления, холодильные камеры, моечная, туалеты, помещение уборочного инвентаря)
• входная группа в ночной клуб:
  • пропускная способность ночного клуба – 121 чел.
• помещения гостиницы (холл со стойкой регистрации и зоной отдыха, гостевая комната, переговорные, магазины промтоваров
• гардеробы, туалеты, помещение уборочного инвентаря)
• технические помещения (насосная станция) 

2 этаж (на отметке плюс 4.000)

предприятие общественного пититания:

• обеденный зал для завтраков:
  • площадь – 578.91 м²
  • количество посадочных мест – 296 
• бар:
  • на 15 посадочных мест
• технологические и подсобные помещения (холодильная камера полуфабрикатов, доготовочный цех, моечная столовой посуды, моечная кухонной посуды, кладовая посуды, туалеты, помещение уборочного инвентаря)
• помещения гостиницы (фойе, гарардероб для посетителей, переговорные, туалеты, помещение уборочного инвентаря)
• технические помещения 

3 этаж (на отметке плюс 8.500)

• помещения гостиницы:
  • 2 конференц-зала с фойе:
    • площади залов – 577.42 м² и 528.37 м²
    • площадь фойе – 500.83 м²
    • вместимость каждого зала – 700 посадочных мест 
  • офисы
  • гардероб для осетителей
  • туалеты
  • помещение уборочного инвентаря
• банкетная зона:
  • помещение подготовки банкетов
  • помещение формирования блюд
  • помещение украшения блюд
  • холодильная камера сформированных блюд
  • морозильная и холодильная камеры
  • банкетная кладовая
  • кладовая посуды

 4 этаж (на отметке 14.800 м)

• технический этаж
• высота этажа (от пола до пола) – 3.84 м
• помещения:
  • холодильный центр
  • вентиляционная камера
  • помещения вентиляционных агрегатов
  • техническое помещение
• выходы на эксплуатируемую кровлю 3 этажа – из лифтовых холлов:
  •  эксплуатируемая кровля:
    1. покрытие – из бетонной плитки
    2. на части кровли – устройство ниого покрытия с почвенным слоем толщиной 150 мм 

5 – 18 этажи (с отметки 19.050 до отметки 55.900)

• гостиничные номера
  • общее количество номеров – 522
• в каждом номере – совмещенный санузел
• на каждом этаже, кроме номеров, предусмотрены:
  • помещение персонала
  • санузел персонала
  • помещение уборочного инвентаря

17 этаж (отметка 59.250)

Помещение отдыха постояльцев (дополнительное) – площадь 84.36 м². 

Гостиничные номера для МГН

Для маломобильных групп населения (включая инвалидов-колясочников:

• 2 гостиничных номера – на 4–15 этажах
• 3 номера – на 16 этаже 

Сообщение между надземными этажами

8 грузопассажирских лифтов:

• грузоподъёмность – 1000 кг
• объединены в 2 группы (2 и 6 лифтов) с лифтовыми холлами

Сообщение между подземными этажами

4 грузопассажирских лифта:

• грузоподъёмность – 1000 кг
• объединены в 2 группы по 2 лифта

Связь между этажами и эвакуация персонала и посетителей

• из надземной части
  • 3 эвакуационных выхода
  • открытая винтовая лестница с 1 по 3 наземный этаж
• из подземной части:
  • 2 эвакуационных лестницы
  • лестничная клетка с винтовой лестницей для связи подземного этажа на отметке минус 4.500 (ночной клуб) с 1 этажом 

 

Конструктивные решения

 

Проектируемая гостиница

• состоит из 2 разноэтажных частей
• в плане – прямоугольник
• по коротким сторонам здания, в крайних осях, – проезд для машин спец. назначения
• этажность – (17 этажей + 2 тех. этажа и 3 этажа)
• отметка плиты покрытия (бетон):
  • + 66.080 (+69.920) – 17-этажная часть
  • +15.200 – 3-этажная часть
• пространственная жёсткость зданий – за счёт совместной работы жёстких дисков перекрытий, монолитных стен и пилонов
• конструктивная система здания – смешанная (колонно-стеновая)
  • жёсткое сопряжение между собой узлов несущих элементов здания 
  • сопряжение колонн и фундамента – жёсткое 

Наружные стены здания – нескольких типов:

1. из газобетонных блоков толщиной 250 мм, утеплитель – слой плиты из минеральной ваты толщиной 150 мм, с облицовкой - системой навесного витражного остекления толщиной 100 мм.
2. монолитные железобетонные, толщиной 250 мм, утеплитель – слой плиты из минеральной ваты толщиной 150 мм, с облицовкой – системой навесного витражного остекления толщиной 100 мм.
3. монолитные железобетонные толщиной 250 мм, утеплитель – слой плиты из минеральной ваты толщиной 150 мм, с облицовкой – системой навесного вентилируемого фасада из керамогранита толщиной 100 мм.
4. монолитные железобетонные подземные толщиной 250 мм, слой утеплителя из экструдированного материала толщиной 100 мм.

Внутренние несущие стены монолитные железобетонные, толщиной 200, 220 и 250 мм.

Стены шахт лифтов, стены лестничных клеток – монолитные железобетонные толщиной 200, 220, 250 и 300 мм.

Перегородки между номерами – из металлического каркаса толщиной 175 мм обшивкой двумя слоями ГВЛ с утеплением из двух слоев минеральной ваты с воздушным зазором 25 мм.

Перегородки технических помещений – из полнотелого кирпича толщиной 150 мм.

Перекрытия и покрытие здания – монолитные железобетонные, толщиной 250 мм.

Кровля 18 и 19-го этажа:

• плоская, не эксплуатируемая, с организованным водостоком к водоприемным воронкам
• покрытие – из двух слоев битумно-полимерных материалов, слоя утеплителя из минеральной ваты толщиной 200 мм по армированной цементно-песчаной стяжке толщиной 30 мм и слою керамзита толщиной 30–130 мм для создания уклона

Кровля 3 этажа

• плоская, эксплуатируемая, с организованным водостоком
• покрытие – из тротуарной бетонной плитки толщиной 40 мм и слоя земли толщиной 150 мм с устройством газона по двум слоям гидроизоляции, утеплителя из минеральной ваты толщиной 200 мм по армированной цементно-песчаной стяжке толщиной 30 мм и слою керамзита толщиной 30-130 мм для создания уклона

Окна номеров гостиницы:

• из поливинилхлоридного профиля
• с заполнением двухкамерными стеклопакетами

Наружные двери

• стеклянные
• металлические
• утепленные

Отделка помещений

Кирпичные стены, стены из газобетона и перегородки – штукатурка и покраска. Стены из монолитного железобетона, перегородки из ГВЛ – шпаклевка, покраска.

Внутренняя отделка гостиничных номеров и встроенных помещений здания:

• по отдельному дизайн-проекту
• из материалов, имеющих сертификаты соответствия к применению в зданиях данного типа и сертификаты пожарной безопасности
• все поверхности стен и перегородок и потолков технических помещений:
  • затираются под чистовую отделку
  • окрашивается влагостойкой краской
• Полы:
  • керамическая плитка
  • в подземной автостоянке – бетонные, с минеральным упрочнением поверхности

В здании запроектированы приточно-вытяжная вентиляция, система водоснабжения и водоотведения, электроосвещение) системы связи, пожаротушения и дымоудоления, мероприятия по доступности здания для МГН.

 

Технико-экономические показатели

 

• площадь земельного участка – 4 214 м² 
• площадь застройки – 3 923 м² 
• площадь здания – 39 818 м² 
• общая жилая площадь (общая площадь номеров) – 15 629 м² 
  
  • общая площадь встроенных учреждений обслуживания – 4 310 м² 
  • общая площадь помещений встроенной подземной автостоянки – 6 966 м²
• строительный объем здания – 183 994 м³
  
  • надземной части – 141 560 м³
  • подземной части – 42 434 м³
• этажность – 19
• количество этажей – 22
• количество номеров – 552
• количество м/м – 89
  
  • в подземной автостоянке – 76
  • на открытых стоянках – 13
• высота здания от уровня земли до парапета самого высокого сооружения на кровле, площадью более 6.0 м²  – 70.72 м 

 

Транспортная инфраструктура и сеть автодорог в районе строительства

 

• строительная площадка связана с сетью автодорог, имеющих твёрдое покрытие
  • доставка строительных конструкций, изделий и материалов, а также технологического оборудования  – по существующим автодорогам
  • предполагается использовать предприятия строительной индустрии города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
• подъезд к площадке – со стороны улиц Кубинская, Костюшко, Краснопутиловская и Ленинский проспект
• движение строительной техники по территории проведения работ:
  • по временным внутриплощадочным дорогам с твёрдым покрытием из сборных ж/б дорожных плит шириной проезжей части 3.50 м
  • в местах разворота транспорта предусматриваются площадки 12.00 х 12.00 м
• движение строительных машин и автотранспорта по территории строительной площадки
  • организовывается по тупиковой схеме с одним въездом-выездом
  • при выезде с территории проведения работ предусматривается установка комплексного оборудования для мойки колес автотранспорта

 

Предоставление дополнительной информации и организация переговоров с собственником объекта – по официальной заявке