Участок с АГО и эскизным проектом 9-10-этажного жилого дома на улице Черняховского

Земельный участок площадью 6071 м² под строительство жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой на улице Черняховского

 

Расположение

 

Санкт-Петербург, Центральный район, улица Черняховского, д. 21, лит. З 

 

Правовая характеристика

 

1. Земельный участок

 

Площадь – 6 071 м²

Категория: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: для размещения жилого дома (жилых домов)

Вид права: собственность юридического лица

 

Объекты по границам участка

 

• с севера – территория ЖСК «Орбита»
• с северо-востока – участок ГУВД СПб и ЛО
• с востока – территория «ПН Эксплуатация недвижимости»
• с запада – ул. Черняховского
• с юга – производственная площадка нескольких предприятий

 

Обременения/ограничения в использовании ЗУ

 

Зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ), действующик на участке: 

1. охранная зона водопроводных сетей
2. охранная зона тепловых сетей
3. охранная зона сетей связи и сооружений связи 
4. единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности 2 – вид ОЗРЗ-2(31)
   • площадь – 6 071 м²

 

Соответствие Генеральному плану и ПЗЗ

 

• функциональная зона Генерального плана – 3ЖД
• территориальная зона ПЗЗ – Т3ЖД3
  • многофункциональная зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (за исключением исторической застройки пригородов) с включением объектов инженерной инфраструктуры  

 
 2. Здания на участке

 

На участке функционируют:

• мастерские по ремонту автомобилей
• автомойка
• магазин автозапчастей
• небольшие офисы
• пр.  

На участке расположены несколько ОКС, некапитальных зданий и складов, сдаваемых в аренду:

1. здание площадью 891.6 м²
2. здание площадью 580.5 м²
   • производственное
   • этажность – 2
   • материал стен – кирпичные
3. здание площадью 198.9 м²
   • административное (учрежденческое)
   • этажность – 3
   • материал стен – кирпичные
4. здание площадью 171.6 м²
   1. мастерская
   2. этажность – 1
   3. материал стен – кирпичные
5. здание площадью 30.4 м²
   • проходная
   • этажность – 1
   • материал стен – кирпичные
     

Здания оснащены инженерными коммуникациями (от центральных систем). Действующие договоры: 

• на водоснабжение и водоотведение
• на электроснабжение:
  • 150 кВт
• на газоснабжение:
  • 0.42 Гкал
• на отопление

 

Документация

 

1. ГПЗУ от 04.09.2017:
   • максимальный класс опасности, по санитарной классификации ОКС, – V
   • максимальная высота зданий, строений и сооружений –20/28/33/33м
   • этажность: 9–10 надземных этажей
   • максимальная высота здания от уровня земли – 34.72 м 
   • ЗУ не включён в перечень номеров кадастровых кварталов, попадающих в границы полос воздушных подходов аэродрома Санкт-Петербург (Пулково)
2. АГО жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой
3. Проектная документация «Жилой комплекс со встроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: город Санкт-Петербург, ул. Черняховского, д. 21, лит. З»  
4. Экспертное заключения ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Санкт-Петербург» от 04.08.2021 о соответствии проектной документации по размещению объекта «Жилой комплекс со встроенными помещениями и подземной автостоянкой» государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам

 

АГО жилого дома со встроено-пристроенными помещениями

 

На участке запроектирован многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями в первых этажах и подземной автостоянкой.

Объёмно-планировочное решение застройки участка определилось сложившейся градостроительной ситуацией. 

Проектными предложениями предусмотрено строительство 4 корпусов:

• 3 жилых корпуса:
  • этажность: 9–10
• 1 нежилой корпус:
  • этажность – 1

 

Жилые корпуса

 

Первый жилой корпус

• вписан в уличную застройку – брандмауэр к брандмауэру
• высота здания:
  • 28 м – до карниза
  • 32.45 м – до наивысшей точки
• количество этажей – 9 надземных: 
  • 8 этажей – жилые (начиная со 2 этажа)
  • на последних этажах – квартиры с террасами
  • высота типового этажа (от пола до потолка)  – 3.0 м
• 1 подземный этаж:
  • высота от пола до потолка – 3.4 м
  • в подземном этаже – технические помещения

Два дворовых корпуса

• примыкают к брандмауэрам дворовых корпусов соседнего участка (по адресу: ул. Черняховского, дом 25)
• 10 надземных этажей:
  • 9 этажей  – жилые (начиная со 2 этажа)
  • высота типового этажа (от пола до потолка) – 3.0 м 
• 1 подземный этаж:
  • высота от пола до потолка – 3.4 м
  • в подземном этаже –технические помещения

Первые этажи комплекса

• вестибюль
• высота – 3.9 м
• административные помещения, обслуживающие здание 

Технические помещения подземных этажей в жилых корпусах

В каждом подземеном гараже предусмотрено размещение:

• ИТП
• водомерный узел
• насосная
• ГРЩ
• подземный гараж

 

Нежилой корпус

 

• 1-этажный 
• планируется к использованию в качестве спортзала для жильцов комплекса

 

Кровля

 

• во всех домах – плоская совмещенная с продухами и внутренним водостоком
• покрытие – из рулонных материалов 

Ограждающие конструкции в зданиях

 

• железобетонные стены
• с утеплением вентилируемого навесного фасада минераловатными плитами, 
• с облицовкой клинкерной плиткой или аналогом
• с витражным заполнением балконов

Композиционные решения

 

Здание выполнено в соответствии с заданной функцией, формой участка и окружающей застройкой. 

Проектируемый дом выдержан в современном стиле интерпретации.

При оформлении фасадов использованы традиционные для современной архитектуры приёмы, а именно:

• четкость линий и форм и их ритм
• минимальное использование декора
• выразительная пластика фасадов с использование облицовочного кирпича

Пластическое решение в оформлении фасадов здания подчёркивается контрастным чередованием чёрного (NCS S 7502-R) цвета металла с клинкерным кирпичом.

Выраженный высокий 1 этаж с воротами – облицовывается кирпичом.

Шахматная разбивка фасада – с чередованием выступающих окон и появлением над ними французских балконов. Это даёт фасаду динамику и оживляет некоторую лапидарность форм, вызванную особенностями планировки

Узор на металлических ограждениях французских балконов и воротах был скопирован с ограды сада Сан-Галли, расположенного неподалёку. Это сделано для отсылки к памяти места.

Пропорции окон их расположение на фасаде подчинены традиционному горизонтально-вертикальному членению фасадов Санкт-Петербурга в его историческом центре.

В корпусе по улице Черняховского предусмотрен эркер в современной интерпретации с ступенчатым обрамлением по его периметру, преходящему в парапет, который, в свою очередь, в двух местах разрезается ограждением французских балконов. 

Фасад, в целом, вбирает в себя всю разносторонность пространственной организации городской среды вокруг проектируемого участка, тем самым объединяя её, и не выбивается из общего контекста места.

Задача проекта – дополнить и завершить уже построенные сооружения, превратив новую застройку в единый законченный архитектурный ансамбль, создав полноценные дворовые пространства, и придав всему комплексу большее пространственно-пластическое многообразие, опираясь при этом на фасадную стилистику предшественников.

 

Машиноместа для хранения индивидуального автотранспорта

 

Расчёт количества м/м выполнен основе требований Приложения 8 к ПЗЗ Санкт Петербурга и СП 59.13330.2012:

• пункт 1.10.7 приложения 8 к ПЗЗ
• пункт 1.10.9 приложения 8 к ПЗЗ
• пункт 4.2.1 СП 59.13330.2012 

Итоги расчёта:

• общее количество м/м – 88
• 15 м/м  на открытых стоянках – в том числе:
  • 9 м/м – для инвалидов, включая 5 м/м для инвалидов на кресле-коляске
• 73 м/м – в парковочных местах автостоянки в подземном гараже:
  •  в том числе 6 м/м для электромобилей с местом зарядки

Результат получен с использованием расчётной формулы и требуемых нормативов:

9 105.94/120 + 815.68/70 = 88 

• 1 м/м на 120 м² общей площади квартир
• 1 м/м на 70 м² встроенных офисных помещений
• 11 м/м (12.5% от требуемого количества) – на открытых парковках:
  
  • из них 1 м/м (10%) – для автотранспорта инвалидов на кресле-коляске
• 9 м/м – для специальных транспортных средств инвалидов (10% от требуемого количества): 
  
  • расчёт: 88 х 10/100 = 9 м/м
  • из них 5 м/м – для автотранспорта инвалидов на кресле-коляске
• 6 м/м – для электромобилей или гибридных автомобилей с местом зарядки:
  • требование – не менее 1 м/м на 1600 м² общей площади квартир
  • расчёт: 9105.94/1600 = 6 м/м  

 

Вело-места

 

Необходимое, в соответствии с Приложением 8 к ПЗЗ Санкт-Петербурга, количество вело-мест для хранения велосипедного транспорта, определяется из требований:

• 1 в/м на 280 м² общей площади квартир
• 1 в/м на 100 м² общей площади встроенных помещений

Исходные данные для расчёта:

• общая площадь квартир проектируемого дома – 9 105.94 м²
• общая площадь встроенных офисных помещений – 815.68 м²

Расчёт

9 105.94/280 + 815.68/100 = 42 в/м 

Проектом предусмотрены 48 в/м, оборудованных велосипедными стойками, – у входов в здания.

 

Дворовое благоустройство

 

Расчёт требуемой площади:

• детских площадок
• площадок для занятий физкультурой
• площадок для отдыха взрослого населения

произведён в соответствии с ТСН 30-305-2002 «Градостроительство. Реконструкция и застройка нецентральных районов Санкт-Петербурга».

Исходные данные: количество человек в проектируемом доме – 304.

Расчёт:

• детские площадки:
  • 304 х 0.4 = 122 м²
• площадки для отдыха взрослого населения:
  • 304 х 0.1 = 31 м²
• площадки для занятий физкультурой:
  • 304 х 0.5 = 152 м²

Запроектированы:

площадки благоустройства – площадь 435 м²:

• детские площадки – 123 м²
• площадки для отдыха взрослого населения – 33 м²
• площадки для занятий физкультурой – 104 м²:
  • оставшиеся 48 м² учтены спортивными площадками школы

 

Озеленение

 

Минимальная площадь озеленения, в соответствии с пунктом 1.91 Приложения 8 к ПЗЗ Санкт-Петербурга:

• определяется из требования, 20% от площади ЗУ
• составляет: 6071 х 0.2 = 1214 м²

Запроектировано:

• озеленение площадью 1 476 м² – включая:
  • площадь газонов по земле – 922 м²
  • площадь газонов по кровле подземного паркинга с толщиной грунтового слоя 19% от площади озеленения – 278 м²
  • площадки и дорожки – 276 м²

 

ТЭП в границах земельного участка
 

• площадь ЗУ – 6 071 м²
• площадь застройки (без учёта подземной части) – 1 708 м²
• плотность застройки территории – 28.13%
• площадь покрытий – 3 163 м²:
  • площадь проездов – 1 606 м²
  • площадь тротуаров – 1 142 м²
  • площадки и дорожки – 276 м²
  • площадь отмосток – 139 м²
• площадь газонов – 1 200 м²
• площадь озеленения (с учётом покрытия площадок и дорожек) – 1 476 м²
• процент озеленения территории (с учётом покрытия площадок и дорожек) – 24.31%

 

 

 

 

Предоставление дополнительной информации и организация переговоров с собственником объекта – по официальной заявке