Участок со зданием коммерческого назначения в зоне Т3Ж2 в Купчино с условиями выкупа

Земельный участок площадью 6944 м² со зданием коммерческого назначения на Белградской улице в Купчино

 

Условия выкупа

 

• погашение задолженности арендатора (Общества) по арендной плате и пеням за арендуемые площади в здании по планируемому мировому соглашению с КИО Санкт-Петербурга
• привлечение арендатором (Обществом) Инвестора в следующих целях:
  1. получение целевого займа от Инвестора для погашения задолженности по арендной плате и пеням
  2. возобновление договоров аренды помещений в здании
  3. инициирование торгов по выкупу Инвестором (или арендатором) площадей в здании
  4. выкуп помещений в здании
  5. регистрация собственности Инвестором (или арендатором) на выкупаемые помещения
  6. выкуп Инвестором (или арендатором) земельного участка площадью 6944 м² после регистрации права собственности на выкупленные помещения

 

Расположение объекта

 

Санкт-Петербург, Фрунзенский район, Белградская ул., д. 30, лит. А

 

• 70 м от улицы Белградская 
• 1.57 км от станции метро «Проспект Славы»
• 1.66 км от станции метро «Международная»

 

Правовая характеристика

 

1. Земельный участок

 

Площадь – 6944 м² 

Категория: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: для размещения объектов бытового обслуживания (включая бани)

Вид права: 

• ЗУ площадью 6944 м² – в собственности Санкт-Петербурга (КИО)  
• ЗУ под зданием площадью 3607 м² – в аренде у КИО Санкт-Петербурга: 
  • договор аренды с множественностью лиц со стороны арендатора (Общества)
  • срок действия договора - 49 лет (с 18.03.2002 по 18.03.2051)

Право арендатора на выкуп у собственника ЗУ площадью 6944 м²:

• определено положениями статьи 39.20 Земельного кодекса РФ
• цена выкупа составляет:
  • 25% от кадастровой стоимости ЗУ под зданием + 100% кадастровой стоимости части территории земельного участка, прилегающей к зданию

Участок занимает территорию, ограниченную:

• улицей Турку
• Будапештской улицей
• проспектом Славы
• Белградской улицей
• ФЗУ № 138

Свободная площадь участка (площадь застройки) –  3577 м²

Коэффициент использования территории (КИТ)

• в отсутствии ППТ:
  • КИТ ≥ 1.7
• при наличии ППТ:
  • КИТ ≤ 2.0   

Обременения

1. охранная зона водопроводных сетей
   • площадь – 208.0 м²
2. охранная зона воздушных линий электропередачи
   • площадь – 438.0 м²
3. охранная зона сетей связи и сооружений связи
   • площадь – 20.0 м²
4. охранная зона канализационных сетей
   • площадь – 1.0 м²
5. охранная зона канализационных сетей
   • площадь – 1412.0 м²
6. охранная зона канализационных сетей
   • площадь – 272.0 м²
7. охранная зона сетей связи и сооружений связи
   • площадь – 3.0 м²
8. водоохранная зона водного объекта
   • площадь – 2491.0 м²
9. охранная зона газораспределительной сети
   • площадь – 272.0 м²
10. ограничения предусмотрены пунктом 8-11, раздела III Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков расположенных в границах таких зон:
    • площадь – 501.0 м²

ЗОУИТ

1. охранная зона газораспределительной сети
2. охранная зона водопроводных сетей
3. охранная зона тепловых сетей
4. охранная зона сетей связи и сооружений связи
5. охранная зона воздушных линий электропередачи
6. водоохранная зона водного объекта

Отсутствуют:

• объекты культурного наследия
• ЗНОП городского значения
• ЗНОП местного значения

 

Соответствие Генеральному плану и ПЗЗ
 

• функциональная зона Генерального плана – 3ЖД
• территориальная зона ПЗЗ – Т3Ж2

Т3Ж2 – жилая зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры

Высотный регламент: фоновая высота 40/43/60 м

Градостроительный регламент территориальной зоны Т3Ж2 смотреть здесь (страницы 74 – 80).  

 

2. Здание 

 

• объект капитального строительства
• год введения в эксплуатацию – 1970
• назначение – нежилое здание (торговый центр)
• площадь – 4140 м²
• этажность – 3:
  • подвал (подземный этаж)
  • цокольный этаж (со складскими помещениями)
  • мезонин
• этажи соединены общим лестничным пролётом
• материал стен – кирпичные
• высота потолков – 5 м
• отделка – косметический ремонт
• вход отдельный – с улицы
• пожарный выход 

Вид права:

• часть помещений – в собственности КИО Санкт-Петербурга
• отдельные помещения и части помещений – в аренде юридического лица (Общества):
  • срок договоров аренды истёк
  • задолженность по арендной плате и пени
  • судебные тяжбы (арбитраж) по расторжению договоров аренды и выселению арендатора (Общества) из занимаемых помещений
  • возможность продления договоров аренды помещений при условии заключения мирового соглашения с КИО и погашении  задолженности   
• часть помещений – в частной собственности
• на часть помещений собственность КИО не оформлена, но по факту, это собственность Санкт-Петербурга 

 

Коммуникации
 

• электроснабжение
  • используемая мощность 195 кВА
• теплоснабжение
• горячее и холодное водоснабжение
• канализация
• телефон
• парковка 

 

Детализация видов прав на помещения в здании

 

• В государственной собственности

Нежилые помещения площадью 3437.6 м²:

3437.6 м² = (3067.9 м² + 369.7 м²)

Из них нежилые помещения площадью 2.929,1 м² переданы в аренду.

• В частной собственности

Нежилые помещения площадью 464 м²

• Незарегистрированное право собственности

Нежилые помещения площадью 238.4 м²:

1. фактический собственник – город Санкт-Петербург
2. регистрация Санкт-Петербургом права  собственности на указанную площадь может быть произведена в 30-дневный срок

 

Арендуемые помещения, предложенные Обществом к реализации

 

Предлагаются помещения в здании, арендуемые по 5 договорам аренды.

Общая арендуемая площадь – 2929.1 м²:

• часть пом.17Н (ч.п.1 – 13):
  • площадь 155,8 м²:
• часть пом. 8Н (ч.п. 21,22):
  • площадь 14.7 м²
• в пом. 8Н,17Н
  • общая площадь 314.1 м²
• часть пом.2Н
  • площадь 32.8 м²
• часть пом.10Н
  • площадь 693.8 м² (из пом.2Н,10Н площадью 726.6 м²)
• пом. 4Н
  • площадь 200.4 м² 
• часть пом. 3Н
  • площадь 331.4 м² (из 452.9 м²) 
• пом.15Н
  • площадь 62.3 м²
• пом.14Н
  • площадь 277 м² 
• часть пом.3Н (9-18)
  • площадь 121.5 м² (из 454.8 м²) 
• часть пом.1Н
  • площадь 616.2 м²
• часть пом.18Н
  • площадь 423.2 м² (из пом.1Н,18Н площадью 1039.4 м²)

 

Детализация задолженности

 

Задолженность арендатора (Общества) по арендной плате и пени за просрочку арендных платежей:

• общий размер задолженности – 104.51 млн.руб.
• основной долг – 52.24 млн.руб.
• пени – 52.27 млн.руб.

 

Арбитраж и мировое соглашение

 

В настоящее время идёт арбитражное разбирательство по иску арендодателя о расторжении договоров аренды, взыскании арендной платы и пени и выселении арендатора из занимаемых помещений.

Существует возможность мирного урегулирования споров по арбитражным делам посредством заключения мирового соглашения с КИО СПб.

Заключение мирового соглашения необходимо:

1. для продления срока действия договоров аренды
2. для приоритетного выкупа арендуемых помещений арендатором в порядке ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (№ 159- ФЗ от 22.09.2008).

 

Общий бюджет выкупа здания и земельного участка

 

Общий бюджет выкупа здания и земельного участка – 330 млн.руб. (в зависимости от порядка выкупа):

• возможно снижение размера общей выкупной стоимости
• возможность разделения общей выкупной стоимости на 2 этапа финансирования
• срок:  6 – 9 мес.

 

Минимальный объём финансирования 1 этапа

 

Минимальный объём финансирования 1 этапа для закрепления права выкупа  всех нежилых помещения здания может быть реализован при следующих одновременных условиях

1. заключение инвестиционного договора
2. заключение мирового соглашения
3. заключении договоров выкупа нежилых помещений у Санкт-Петербурга и частного собственника

Минимальный объём финансирования 1 этапа – около 150 млн.руб.  

Финансирование выполняется:

• с рассрочкой
• с обязательством ежемесячных платежей до 3 млн.руб.
  • из них до 2 млн.руб. инвестор, как собственник помещений, может получать в качестве арендной платы (при сдаче помещений в аренду) 

После финансирования 1 этапа возможны:

• или продажа ОСЗ третьим лицам
• и//или финансирование 2 этапа за счет средств третьих лиц (как соинвесторов) 

 

2 этап финансирования

 

Объём финансирования 2 этапа – 180 - 215 млн.руб.

Цель финансирования этого этапа – выкуп в полном объёме нежилых помещений здания и земельного участка в целях их использования:

• для продажи
• в качестве залога
  • для проектного финансирования
  • для перекредитования
• в качестве объектов соинвестирования 

 

О соинвесторах с иностранным капиталом

 

Компания-застройщик с иностранным капиталом может выступить соинвестором при следующих условиях:

• компания предложила Обществу выкуп здания и участка после оформления их в собственность Общества
• компания выкупает здание и участок в следующем порядке:
  • первый платёж - в размере 10% от расчётной цены продажи земельного участка и помещений в собственности при подписании соглашения о выкупе
  • второй платеж - в размере 40% после получения разрешения на строительство жилого дома и 50% ежеквартально  равными частями в течение 8 кварталов (2 лет)

 

Возможное использование объекта

 

Выкуп здания – возможность реализации различных задач.

 

1. Использование здания под коммерческие цели

 

Минимальная реконструкция здания (фасады) или объёмная реконструкция с возможной надстройкой 3 – 4 этажа (дополнительно 1300 – 2200 м²) позволит создать в нём:

• торговый центр
• офисный центр
• спортивно-оздоровительный центр:
  • площадки для кёрлинга или хоккейные площадки 
  • СПА
  • многофункциональные помещения для сдачи в аренду

 

2. Снос здания для строительства жилого здания с коммерческими помещениями  

 

После выкупа участка может быть выполнен снос здания и    осуществлено строительство различных объектов:

• многоэтажное жилое здание с коммерческими помещениями площадью 13500 м² (КИТ = 1.7)
• здание нежилого назначения:
  
  • офисный центр
  • гостиница
  • магазин
  • кафе
  • медицинский центр
  • аптека
  • спортзал
  • др.

 

Предоставление дополнительной информации по объекту, организация осмотра и переговоров – по официальной заявке