Участок на берегу Водосливного канала с РНС комплекса апартаментов в Сестрорецке

Земельный участок площадью 2.55 га на левом берегу Водосливного канала с разрешением на строительство малоэтажного комплекса апартаментов с подземной автостоянкой в Сестрорецке

 

Расположение

 

Санкт-Петербург, Курортный район, город Сестрорецк, улица Инструментальщиков, 9 А

• 32 км от Санкт-Петербурга
• 800 м от Приморского шоссе

 

Правовой статус

 

Площадь участка – 25 533 м²

Категория: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: гостиничное обслуживание

Вид права: собственность юридического лица

 

Ограничения (обременения)

• прибрежная защитная полоса водного объекта – 6 м²
• прибрежная защитная полоса водного объекта – 3 783 м²
• зона охраняемого природного ландшафта – 72 м²
• водоохранная зона водного объекта – 25 533 м²
• зона охраняемого природного ландшафта – 3 662 м²

 

Соответствие Генеральному плану и ПЗЗ

 

• Функциональная зона Генерального плана – Р3:
  • Р3 – зона отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного вида дачного фонда
• Территориальные зоны ПЗЗ:
  • ТР3-2 – зона рекреационного назначения для размещения объектов туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением объектов инженерной инфраструктуры
  • ТР0-2 – зона рекреационного назначения для размещения спортивных сооружений с включением объектов инженерной инфраструктуры

Высотный регламент: фоновая высота 15 м

Участок входит в границы квартала №8 территории, для которой утверждён ППТ и ПМ (Постановление правительства Санкт-Петербурга №1296 от 29.12.2014)

ЗОЛ

Участок входит в границы единой зоны охраняемого природного ландшафта – ЗОЛ (38)02

На территорию участка распространяются охранная зона зелёных насаждений общего пользования (ЗНОП) городского значения:

• сквер на ул. Инструментальщиков, восточнее д.10
• площадь сквера – 16.29 м²

 

Разрешение на строительство

 

Разрешение на строительство малоэтажного комплекса апартаментов с подземной автостоянкой продлено:

• получено  27.04. 2018
• продлено до 25.11 2024

 

Особенности

 

• Участок расположен на берегу Водосливного канала, соединяющего озеро Разлив с Финским заливом
• К участку ведёт асфальтированная дорога
• Участок граничит:
  • на севере – с Водосливным каналом
  • на востоке – с небольшой промышленной зоной, где функционируют рыболовецкая база и автомастерские
  • на юго-востоке – со сквером
  • на юге – с участком, на котором Газпром планирует размещение физкультурно-оздоровительного комплекса 
  • на западе – с лесопарком «Гагарка» 
• В 500 м от участка на запад, ближе к заливу, – водно-моторный клуб «Сестрорецкий» с мариной
• На противоположной стороне Водосливного канала – парк «Дубки»

 

Краткая характеристика проекта 

 

• Проектом предусматривается строительство 5-этажного комплекса апартаментов с подземной автостоянкой:
  • строительство в зоне охраняемого природного ландшафта не предполагается
• Въезд и выезд на автостоянку – в северо-восточной части участка
• Максимальная высота зданий – 15 м
• Здания на участке расположены с учётом всех регламентируемых отступов:
  • расстояния от соседних участков до проектируемых зданий – не менее 10 м
• Корпуса расположены таким образом, чтобы максимально визуально задействовать существующий ландшафт
• Фасады зданий:
  • светлые, с коричневыми и тёмно-синими вставками в зоне оконных проёмов
• Практически все квартиры с балконами
• Все дворы обращены к парку «Дубки» и Водосливному каналу
• Общий архитектурный облик зданий:
  • спокойный, без явных доминант и акцентов
  • высота зданий не превышает и даже ниже окружающих деревьев
  • весь комплекс не противопоставляется окружающей среде  

 

Проектные сведения

 

1. Внешний и внутренний вид ОКС. Пространственная, планировочная и функциональная организация ОКС

 

Проектом предлагается постройка на участке комплекса апартаментов. При этом в зоне охраняемого природного ландшафта строительства не предполагается.

Комплекс состоит из 3 пятиэтажных корпусов и подземной автостоянки.

Въезд и выезд в автостоянку находится в северо-восточной части участка.

Максимальная высота зданий – 15 м.

Здания на участке расположены с учётом всех регламентируемых отступов, расстояние от соседних участков до проектируемых зданий – не менее 10 м.

Корпуса расположены таким образом, чтобы максимально визуально задействовать существующий ландшафт.

Все дворы обращены к парку «Дубки» и Водосливному каналу.

Фасады зданий светлые, с коричневыми и темно-синими вставками в зоне оконных проёмов. Сами же оконные проёмы большие, почти на всю высоту помещений. Практически все квартиры имеют балконы.

Общий архитектурный облик зданий спокойный, без явных доминант и акцентов. Высота зданий не превышает, а даже, наоборот, несколько ниже высоты окружающих деревьев.

Таким образом, весь комплекс не противопоставляется окружающей среде, а напротив старается раствориться и слиться с окружающим его лесным массивом в единую композицию.

 

2. Современное состояние участка

 

В настоящий момент участок обнесён бетонным ограждением (бетонные плиты).  Не благоустроен.

На участке – стихийные строения, деревянные сараи, бытовки. Местами сложены строительные материалы, ж/б изделия.

В целом, участок представляет собой неухоженную территорию с хаотичными хозяйственными постройками.

 

3. Объемно-пространственные решения. Архитектурно-художественные решения

 

• площадь участка – 25 533 м²
• планируемая площадь застройки (надземная часть) – 9 024 м²
• площадь подземной автостоянки – 14 422 м²
• общая площадь зданий (надземная часть) – 34 122.9 м²  
• общая площадь апартаментов – 28 176 м²
• расчётное число жителей – 971 чел.

Для обеспечения жителей и гостей парковочными местами используется подземный паркинг на 375 м/м, а также открытые стоянки в общей сумме на 20 м/м.

Площадь озеленения соответствуют нормам, в зоне подземной автостоянки посадка деревьев не предусматривается.

Максимальная высота зданий – 15 м (согласно ГПЗУ).

Здания на участке расположены с учетом всех регламентируемых отступов, расстояние от соседних участков до проектируемых зданий не менее 10 м.

Для того, чтобы максимально эффективно использовать территорию в пределах существующих ограничений по высотности, парковка проектируется полностью подземной. Из подземной автостоянки обеспечен доступ во все надземные корпуса посредством лифтов и эвакуационные выходы на улицу через лестничные клетки.

Для прокладки инженерных сетей проектом предусмотрены подземные инженерные коридоры.

Все корпуса имеют плоскую кровлю с ограждением. Ограждение не глухое, металлическое. Водоотвод с кровли внутренний организованный. Все помещения надземных этажей заняты апартаментами, за исключением технических помещений.

Здание имеет железобетонный каркас. Лестничные клетки  выполнены из железобетона.

Плиты перекрытия монолитные железобетонные.

Стены и перегородки выполнены из газобетонных блоков.

Состав наружных стен:

• газобетонные блоки
• минеральная вата
• вентилируемый фасад

 

4. Композиционные приёмы

 

Оформление фасадов

 

Пластика фасадов достигается за счёт выступающих балконов и горизонтальных тяг в зоне перекрытий. Таким образом, плоские фасады приобретают объём и архитектурную выразительность.

Фасад вентилируемый. Основной материал отделки – облицовочные панели, светлого (почти белого) цвета. Декоративные вставки в зоне окон и балконов из панелей темно-синего цвета и «под дерево» делают здание более привлекательным и приятным визуально.

В целом, архитектурный облик здания призван создать у жителей ощущение загородной жизни, отдыха.

 

Оформление интерьеров

 

Внутренняя планировка – коридорная.

Общий коридор секции, объединяющий апартаменты, имеет два эвакуационных выхода и лифта. В каждом отсеке одна из групп «лифт + лестница» опускается до подземной автостоянки. Лифты в комплексе применяются с противопожарными дверьми.

Подземная автостоянка разделена пожарные отсеки площадью не более 3000 м².

Проезд по стоянке – односторонний, без встречного движения. Планировка автостоянки позволяет организовать движение таким образом, чтобы автомобили двигались закольцовано.

 

Отделка помещений основного, вспомогательного, обслуживающего и технического назначения

 

Отделка интерьеров апартаментов – на усмотрение собственников.

В отделке интерьеров необходимо использовать отделочные материалы с высокой степенью износостойкости, имеющие сертификаты соответствия.

Отделочные материалы на путях эвакуации должны соответствовать необходимым группам горючести.

Согласно таблице 28 федерального закона «Технический регламент о правилах пожарной безопасности» (№ 123-ФЗ от 22.07.2008), отделка помещений на путях эвакуации должна выполняться из материалов классов пожарной безопасности, не более:

• для стен и потолков в вестибюлях, лестничных клетках – КМ2
• для покрытия полов в вестибюлях, лестничных клетках – КМ1

В помещениях вентиляционных камер, ИТП, водомерного узла, насосной станции и т.п. обязательно предусмотреть облицовку стен и потолка звукопоглощающим материалом (минеральная вата).

 

Архитектурные решения, обеспечивающие естественное освещение помещений с постоянным пребыванием людей

 

Все помещения здания, к которым предъявляются требования по естественной освещенности, имеют окна, обеспечивающие требуемые значения.

Окна с двухкамерным стеклопакетом. Характер расстекловки оконных заполнений соответствует архитектурному облику здания. Заполнение – бесцветное стекло, что обеспечивает необходимое прохождение световых лучей.

 

Архитектурно-строительные мероприятия, обеспечивающие защиту помещений от шума, вибрации и другого воздействия

 

Мероприятия по изоляции помещений от воздушного и ударного шума, предусмотренные проектом:

• внутренние стены и перегородки за счет толщины и материала (газобетон) обеспечивают нормативное значение индекса изоляции воздушного шума согласно СП 51.13330.2011 «Защита от шума»
• в пирогах пола предусмотрена прокладка звукоизоляционного материала между ж/б плитой и стяжкой
• в технических помещениях предусмотрено устройство плавающего пола, акустических швов

 

Декоративно-художественная и цветовая отделка интерьеров

 

Отделка апартаментов оставляется на усмотрение собственников.

В отделке интерьеров необходимо использовать отделочные материалы с высокой степенью износостойкости, имеющие сертификаты соответствия.

Отделочные материалы на путях эвакуации должны соответствовать необходимым группам горючести.

 

5. Технико-экономические показатели (ТЭП)

 

• площадь участка – 25 533 м²
• площадь застройки подземной автостоянки – 15 147.2 м²
• площадь застройки корпусов:
  • 1 корпуса – 3 42.7 м²
  • 2 корпуса – 2 232.3 м²
  • 3 корпуса – 4 4032.61 м²
• общая площадь помещений подземной автостоянки – 14 427 м²
• общая площадь помещений:
  • 1 корпуса – 13 798 м²
  • 2 корпуса – 9 145 м²
  • 3 корпуса – 16 825 м²
• общая площадь помещений всех корпусов и автостоянки (с учётом инженерных коридоров) – 54 195 м²
• площадь апартаментов всего комплекса – 26 971 м²
  • площадь апартаментов 1 корпуса – 9 255 м²
  • площадь апартаментов 2 корпуса – 6 323 м²
  • площадь апартаментов 3 корпуса – 11 393 м²
• строительный объем – 184 368.4 м³
  
  • в том числе подземной части (автостоянки) – 68 952.2 м³
• количество апартаментов – 422 
  • количество апартаментов 1 корпуса – 152
  • количество апартаментов 2 корпуса – 94
  • количество апартаментов 3 корпуса – 176
• количество апартаментов:
  • 3-комнатных апартаментов – 48
  • 2-комнатных апартаментов – 65
  • 1-комнатных апартаментов – 186
  • 2-комнатных апартаментов евро – 70
  • студий апартаментов – 53
• количество мест для стоянки индивидуального транспорта – 396, из них:
  • 20 м/мест – на открытом воздухе;
  • 376 м/мест – в подземной автостоянке
• максимальная высота зданий – 15 м
• количество этажей – 6
  • в том числе количество подземных этажей – 1
• технический этаж – 1

 

Инвестиции в проект, с учётом сложностей с подключением к сетям, а также стоимости отделки, – приблизительно 4 – 5 млрд.руб.

Стоимость объекта будет обсуждаться в процессе переговоров, Зависит от формы и порядка расчётов.

 

Примечание

 

Рекомендуется покупка объекта совместно с участком площадью 1 га рыболовецкой базы «Сестра». Её продажа в отдельном формате ведётся по цене 2 млн. евро.

При покупке этих объектов одним лотом стоимость каждого из них будет существенно ниже. Обсуждается в процессе переговоров.

 

 

 

Предоставление дополнительной информации и организация встречи с собственником объекта – по официальной заявке