Участок под строительство бизнес-центра на углу Варшавской ул. и Корпусного проезда

Земельный участок площадью 6440 м² под строительство коммерческого объекта, не связанного с проживанием населения (административный комплекс), на углу Варшавской улицы и Корпусного проезда

 

Расположение  

 

Санкт-Петербург, ул. Варшавская уч.1 (угол ул. Варшавская и Корпусного проезда)

 

• 350 м от станции метро «Электросила»

 

Правовая характеристика

 

I. Земельный участок

 

Площадь - 6440 м²

Категория: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров 

Соответствие Генеральному плану и ПЗЗ Санкт-Петербурга:

 

• функциональная зона по Генеральному плану - Д
• территориальная зона по ПЗЗ - ТД-1-2-2

 

ТД-1-2-2 - общественно-деловая подзона объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных районах города, расположенных вне зоны влияния Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей, с включением объектов инженерной инфраструктуры

 

Вид права: бессрочной аренда

 

II. Объект незавершённого строительства

 

Проект оформлен как объект незавершённого строительства: 

1. свайные конструкции - забитые 404 сваи из 408
2. погружённый шпунт 

 

Вид права: собственность юридического лица 

 

III. Документация по проекту

 

• проектная и рабочая документация со всеми согласованиями и положительными заключениями
• заключённые договоры с получением ТУ на присоединение ко всем сетям
• разрешение на строительство с истёкшим 09/04/2015 сроком действия

В настоящее время (2018 г.) ведутся работы по возобновлению разрешения на строительство (завершающая стадия) - необходимо провести оценку и вынести на рассмотрение Правительства Санкт-Петербурга. 

 

Особенности

 

• Участок расположен севернее дома №7, лит. А по Варшавской улице:
  • на юго-западном углу Варшавской улицы и Корпусного проезда, западнее Варшавской железной дороги
• Ранее на участке действовала стройбаза «Варшавская»
• В ближайшем окружении участка:
  1. объекты нежилой общественной застройки
  2. Электромашиностроительный профессиональный лицей по адресу: ул. Варшавская, д. 7, лит. А - на расстоянии 27-30 м с юга от участка

 

Выполненные работы

 

Проект начал реализовываться за счёт ресурсов текущего инвестора.

• Проведены подготовительные работы:
  1. вынос границ участка
  2. геодезические работы
  3. подготовительные СМР
• Начаты СМР:
  1. забито 404 сваи из 408
  2. погружен весь шпунт
  3. проведены испытания свай
  4. почти завершён вынос кабельных линий из-под пятна застройки
  5. согласован и закрыт техрегламент с Росприроднадзором

 

Проектное решение административного комплекса - 10-этажное здание современной архитектуры в форме буквы Н. Угловые фасады здания запроектировано поставить на ножки-колонны.

 

Технические параметры проекта 

 

• класс бизнес центра - А 

• общая площадь - 37721 м²

• общая надземная площадь - 27813 м²

• арендуемая надземная площадь -  22093 м², в т.ч. офисные помещения - 20450 м²

• общая подземная площадь - 9908 м²

• количество машиномест в подземном паркинге - 264
• площадь земельного участка - 6440 м² 
• площадь застройки – 1474 м²

 

Инвестиционные вложения

 

• объём уже осуществленных инвестиций -  406.3 млн. руб.

• необходимый объем финансирования для завершения проекта - 2146.2 млн. руб. 
• ориентировочный срок реализации проекта - 21-24 мес.  

   

Основные финансовые показатели проекта

 

• ожидаемый валовый арендный доход в год (без НДС, инфляции и пр.) - 334.0  млн. руб.
• средняя арендная ставка на коммерческое помещение (без НДС) - 1350  руб./м²/мес.
• срок окупаемости проекта - 6-7 лет  

 

Варианты участия в проекте

 

Собственником объекта предлагается рассмотреть 2 варианта участия в проекте.

Вариант 1

Прямая покупка созданной части проекта в виде объекта незавершенного строительства, а также всей проектной и 
рабочей документации.

Цена продажи - 400 млн. руб. 


Вариант 2

Заключение инвестиционного договора с текущим инвестором по схеме проектного финансирования с частичным 
регрессом на текущего инвестора.

• Ответственность сторон договора:
  • новый инвестор отвечает за поиск и предоставление финансирования в соответствии с утверждённым графиком,
  • текущий инвестор отвечает:
    1. за реализацию документальной и строительной части проекта,
    2. за эксплуатацию (при необходимости).

• По окончании строительства стороны приобретают права на часть помещений или здания в целом, пропорционально объёму вложенных средств
• Возможен ряд обеспечительных мер, а также опцион на право выкупа доли текущего инвестора


 

Стоимость объекта с проектом и без соинвестирования его покупателем - 400 млн.руб. 

  

Предоставление дополнительной информации по объекту, организация осмотра и переговоров - по официальной заявке