Участок с разрешением на строительство 10-этажного жилого дома на Гражданском проспекте

Земельный участок площадью 2353 м² с разрешением на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой на Гражданском проспекте

 

Расположение

 

Санкт-Петербург, Калининский район, Гражданский проспект, д. 32, лит. А

• 0.5 км от станции метро «Академическая»
• 1.2 км от станции метро «Политехническая» 
• 1.5 км от КАД
• на пересечении крупных городских магистралей, по которым проходят многочисленные маршруты общественного транспорта

 

Правовая характеристика

 

Площадь участка – 2 353 м² 

Категория: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: для размещения жилого дома (жилых домов)

Вид права: собственность юридического лица

Обременения:

• охранная зона водопроводных сетей – 212.0 м²
• охранная зона канализационных сетей – 365.0 м² 
• охранная зона канализационных тоннельных коллекторов – 336.0 м²
• охранная зона сетей связи и сооружений связи – 47.0 м²
• право прохода и проезда – 508.0 м² 

ЗОУИТ

• охранная зона газораспределительной сети
• охранная зона водопроводных сетей
• охранная зона сетей связи и сооружений связи

 

Соответствие Генеральному плану и ПЗЗ

 

• функциональная зона Генерального плана – 3ЖД
• территориальная зона ПЗЗ – Т3Ж2

Т3Ж2 – жилая зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры

Высотный регламент: фоновая высота (м) 40/43/65 м

 

Разрешительные документы

 

• Положительное заключение экспертизы проекта от 21.06.2018
• Разрешение на строительство:
  • дата выдачи – 4 сентября 2018 года
  • срок действия – 4 марта 2021 года

 

Строительная площадка

 

Участок имеет прямоугольную форму и ограничен:

• с северо-запада и юга – внутриквартальной частично благоустроенной территорией, свободной от застройки
• с северо-востока – территорией 15 – 23-этажного жилого дома №36 по Гражданскому пр.
• с востока – благоустроенной территорией, примыкающей к Гражданскому проспекту
• Основные подъезды и подходы к участку – со стороны Гражданского проспекта.

 

Окружающая застройка

 

• с северо-востока – 15 – 23-этажный жилой дом, построенный в 2004 году
• с юго-запада – студенческое общежитие, построенное в 1977 году

Вся окружающая застройка – современные здания. Проектируемый объект не является диссонирующим элементом застройки и гармонично вписывается в сложившуюся городскую среду.

Проект планировки и проект межевания территории квартала отсутствует.

Ранее на участке находился трёхэтажный дом 1956 года постройки. Бывшие жильцы расселены. Дом был снесён весной 2019 года.

Участок огорожен, расчищен, подготовлен к строительству.

В декабре 2016 года проект строительства дома рассматривался Комиссией по ПЗЗ. По версии застройщика, конфигурация ЗУ и его геометрический параметр ширины неблагоприятны для размещения объекта капитального строительства в соответствии с действующими предельными параметрами минимальных отступов зданий, строений от границ земельных участков, так как трехэтажное строение находилось в окружение высотных домов.

Застройщик сделан запрос на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

• на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
  • 0 м от границы земельного участка, выходящей на Гражданский пр.
    • для исключения «провала» на красной линии 
• на разрешение на строительство дома высотой 65 м
  • при разрешённой высоте 40 – 65 м

Комиссия отклонила заявление застройщика. Проект был подготовлен в соответствии с требованиями градостроительного регламента.

 

Краткие проектные характеристики ОКС 

 

Участок находится в сформированном квартале Калининского района Санкт- Петербурга, застроенном в основном современными жилыми и общественными зданиями недавней постройки.

Проектируемое здание:

• максимально деликатно вписано в существующую застройку
• не приводит к глобальным изменениям сложившихся особенностей пространственной организации и функционального назначения городской среды

Объект строительства – многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой:

• многоэтажная жилая застройка (код 2.6) относится к основному виду разрешённого использования ЗУ
• спортивное обслуживание (код 5.1) – вспомогательный вид использования

По проектному решению, жилой комплекс представляет собой 2 объединённых 10-этажных корпуса.

Фасады корпусов планируется выполнить в стиле «хаотизм».

Тип здания – монолитный.

 

ТЭП

 

• площадь участка – 2 353 м²
• площадь застройки – 837.0 м², в том числе:
  • наземной части здания – 582 м²
  • нависающей части здания (на опорах) – 255 м²
• общая площадь здания – 8 694 м²
• строительный объём – 35 612. 0 м³, в том числе:
  • подземной части (ниже отметки 0.000) – 10 240 м³
• максимальная высота объекта – 31.80 м
• этажность – 10
  • количество этажей – 11
  • количество подземных этажей – 1
• высотность – 34.9 м
• площадь встроенных помещений спортивного назначения – 308.78 м²
• площадь подземной автостоянки – 1 582.14 м²
  • количество мест хранения автомобилей – 59
  • в том числе в подземной автостоянке – 49
• общая площадь квартир  – 4 623.90 м² 
• количество квартир – 86
  • 1-комнатных с кухней-нишей – 16
  • 1-комнатных – 34
  • 2-комнатных – 20
  • 3-комнатных – 16
• количество жителей – 165

 

Архитектурно-строительные и объёмно-планировочные решения
 

Максимальная высота здания

• не превышает высоту общежития, расположенного рядом 
• составляет 31.80 м

В соответствии с требованиями Приложения №3 ПЗЗ Санкт-Петербурга № 524 от 21.06. 2016 предельная высота на данном участке – 40 м.

Корпус дома

• в виде двух параллельно расположенных 10-этажных секций, соединённых в уровне подземного этажа
• каждая секция  –  прямоугольный в плане объём:
  • размеры в осях: 26.30 х 14.52 м

Общий размер надземной части жилого дома в осях – 26.30 х 45.24 м (с учетом внутридворового пространства между секциями).

Этажность зданий

• определена на основании п. 3 СП 54.13330.2016
• составляет 10 этажей
• общее количество этажей в здании – 11, включая:
  • одноэтажную подземную часть (автостоянку и подвал)
  • 10 надземных этажей

Высота корпуса до верха парапета в относительных отметках – 31.80 м.

Высота до верха надстроек на кровле – 34.90 м.

Высоты этажей

• автостоянки – от 2.85 м до 8.00 м
• 1 этажа – 3.9 м
• 2 – 10 жилых этажей – 3.0 м

На кровле здания – возвышающаяся надстройка выхода на кровлю.

 

Подземная часть в здании

 

• подземная автостоянка
• технический подвал жилого дома, сблокированный с автостоянкой

Подземная автостоянка

• располагается под домом и частично под территорией участка
• представляет собой прямоугольный в плане объём с размерами в осях 29.61 х 61.20
• высота переменная:
• в чистоте – от 2.85 м до 8.0 м (участок над въездной рампой)

Въезд в стоянку – с западной стороны здания.

Подземная автостоянка включает:

• помещение для хранения автомобилей
  • на 49 м/м
• технические и подсобные помещения:
  • помещение для хранения первичных средств пожаротушения
  • электрощитовая
  • венткамеры 

Размещение автомобилей:

• ­преимущественно двухуровневое
• с применением механических подъемников

Въезд и выезд – по закрытой неизолированной однопутной прямолинейной рампе с криволинейным горизонтальным участком. Уклон рампы – 18%.

Для сообщения с надземными этажами здания предусматриваются:

• 2 рассредоточенные лифтовые группы по 2 лифта, включающие:
  • пассажирский лифт
  • грузопассажирский лифт

Один из лифтов в каждой группе:

• с грузоподъёмностью  1000 кг
• предназначен, в том числе, для перевозки пожарных подразделений

Также автостоянка имеет 2 рассредоточенных эвакуационных выхода, обособленных от выходов из других частей здания.

Общая площадь подземной автостоянки – 1 715.23 м²

Технический подвал жилого дома

Представляет собой блок технических помещений:

• выгороженный в общем объеме подземной части в одном уровне с подземной автостоянкой
• отгороженный от подземной автостоянки противопожарной стеной первого типа

Технический подвал включает:

• ИТП для обслуживания жилого дома
• водомерный узел с насосной станцией
• помещение АУПТ
• кладовую отработанных люминисцентных ламп
• технический коридор

Высота помещений в свету – 2.85 м.

В техническом подвале предусмотрен один эвакуационный выход:

• обособленный от выходов из автостоянки
• ведущий непосредственно на улицу

 
1 этаж здания

Имеет в своём составе 3 обособленные группы помещений различного функционального назначения, в том числе:

• помещения входной группы жилой зоны, включающей в себя (в каждой секции)
• входной тамбур
• вестибюль
• лифтовой холл
• помещение уборочного инвентаря, а также незадымляемая
• лестничная клетка с выходом непосредственно наружу

В северной секции предусмотрено помещение для консьержа с диспетчерской и санузлом. Расположение помещения консьержа обеспечивает визуальный обзор всей входной группы.

Камера для сбора мусора запроектирована с соблюдением требований главы 5.1 СП 31.108.2002 и имеет самостоятельный вход, изолированный от других входов в здание простенком размером более ширины двери.

Группа встроенных нежилых помещений общественного назначения

Включает в себя 3 подгруппы, а именно: объекты спорта (код 5.1).

Каждая подгруппа помещений спортивного назначения имеет свой изолированный вход, ориентированный на фасад, свободный от входов в жилую группу. Состав помещений – согласно соответствующим нормативным требованиям и технологии функциональных процессов.

Каждая подгруппа помещений спортивного назначения включает:

• входной тамбур
• вестибюль
• раздевалки с душевыми и сан. узлами
• зал общей физической подготовки
• комнату персонала

Общее максимальное количество посетителей помещений спортивного назначения – 10 человек. Общее количество обслуживающего персонала – 5 человек.

Встроенное техническое помещение (электрощитовую) имеет изолированный вход с улицы.

При всех наружных входах общего пользования, обеспечивающих доступ в здание и лиц из числа маломобильных групп населения, запроектированы тамбуры, имеющие глубину не менее 2.3 м, над входными дверями предусмотрено устройство защитных козырьков.

Высота помещений 1 этажа в свету – 3.6 м.

 

2 – 10 этажи

 

• являются жилыми
• на 2 этаже каждой секции – по 3 квартиры
• на каждом жилом этаже с 3 по 10 этаж – по 5 квартир

Максимальная площадь жилого этажа каждой секции:

• в габаритах наружных стен, без летних помещений – 335.40 м²
• из них площадь квартир (без приведённой площади летних помещений) – 250.53 м²

Высота жилого этажа – 3.0 м

Высота потолков:

• с учётом принятой конструкции чистового пола в 100 мм – 2.7 м
• при высоте межэтажного перекрытия – 200 мм

Внеквартирные коридоры

• ширина – 1.8 м
• через дверной проём ведут в лифтовой холл
• по лифтовому холлу – эвакуация в незадымляемую лестничную клетку:
  • через тамбур и переходный балкон
• лифтовой холл освещается естественным светом:
  • через остеклённые двери тамбура перехода в лестничную клетку, имеющие ширину 1.2 м.

При выходе из жилой зоны дома в наружную воздушную зону незадымляемой лестничной клетки запроектирован тамбур глубиной не менее 1.5 м. Лифтовой холл в данной планировке выполняет роль второго тамбура.

 

Конструктивные решения

Проектируемые жилые дома

• в плане прямоугольной формы 
• класс сооружения – КС-2
• уровень ответственности – нормальный (согласно ГОСТ 27751-2014)

Каркас жилых домов запроектирован в монолитном железобетоне.

Несущая конструктивная система здания – смешанная (колонно-стеновая). Её состав:

• свайный фундамент
• вертикальные несущие элементы (колонны, простенки и стены)
  • опираются на фундамент
  • объединяют их в единую пространственную систему горизонтальных элементов (безбалочных плит перекрытий и покрытия)

Общая устойчивость и жёсткость здания обеспечивается пространственной работой системы вертикальных и горизонтальных элементов каркаса.

Роль вертикальных элементов выполняют расположенные в продольном и поперечном направлениях здания:

• монолитные железобетонные колонны сечением 500 х 500 и 480 х 900 мм
• стены толщиной 160 мм

Горизонтальные элементы – монолитные ж/б диски междуэтажных перекрытий толщиной 200 мм.

На основании технического отчета об инженерно-геологических изысканиях приняты свайные фундаменты из буронабивных свай диаметром 450 мм длиной 24 м в виде кустов под колонны и лент под стены, объединённые монолитной железобетонной фундаментной плитой толщиной 600 мм из бетона класса B25, W8, F100, арматура класса A500C. Сваи – из бетона B25, W8, F100.

Несущие монолитные железобетонные конструкции – из бетона класса B25 и арматуры класса А500С.

Конструктивное решение балконов и лоджий – монолитно связанная с перекрытием плита. Для исключения промерзания плиты перекрытия в помещениях в месте сопряжения плит и наружных стен предусмотрены термовкладыши. Класс бетона балконных участков плит – В25, F150.

Проектируемая автостоянка:

• в плане прямоугольной формы 
• класс сооружения – КС-2
• уровень ответственности – нормальный (согласно ГОСТ 27751-2014)

Каркас автостоянки запроектирован в монолитном железобетоне. Несущая конструктивная система автостоянки:

• смешанная (колонно-стеновая
• состоит из свайного фундамента, опирающихся на него вертикальных несущих элементов (колонн и стен) и объединяющих их в единую пространственную систему плиты покрытия

Общая устойчивость и жёсткость автостоянки обеспечивается пространственной работой системы вертикальных и горизонтальных элементов каркаса.

Роль вертикальных элементов выполняют монолитные железобетонные колонны сечением 500 х 500 мм и стены толщиной 200 мм, расположенные в продольном и поперечном направлениях здания. Горизонтальным элементом является монолитная железобетонная плита покрытия толщиной 600 мм.

Несущие монолитные ж/б конструкции выполняются из бетона класса B25 и арматуры класса А500С.

Наружные стены автостоянки выполняют из бетона марки по водонепроницаемости W8, в зоне промерзания утепляются слоем «ПЕНОПЛЭКС СТЕНА®» толщиной 100 мм.

Лестницы – сборные и монолитные железобетонные.

Шахты лифтов – монолитные железобетонные.

 

Инженерные решения

 

Инженерное обеспечение проектируемого жилого дома со встроенными помещениями и автостоянкой предусматривается от городских инженерных коммуникаций в соответствии с полученными заключениями инженерных служб города и обеспечивается всеми необходимыми коммуникациями:

• водоснабжением
• канализацией
• отоплением
• электроснабжением
• радио
• телевидением
• т.д.

 

Удобная транспортная доступность

 

Транспортная доступность будущего жилого комплекса  будет удобна как пешеходам, так и автомобилистам:

• станция метро «Академическая» – в 5 мин ходьбы
• остановки общественного транспорта – рядом с будущим ЖК

 

Окружающая инфраструктура

 

Участок под новостройку расположен в густонаселенном районе с развитой муниципальной инфраструктурой.

В кварталах, примыкающих к строительной площадке, функционируют:

• школы и детские сады
• медицинские учреждения и аптеки
• несколько высших учебных заведений

Поблизости расположены многочисленные магазины, большие торговые и торгово-развлекательные центры.

Ближайшие зоны отдыха: 

• в 500 м – сквер
• в 1.2 км – Пискарёвский парк
• в 1.8 км – парк «Сосновка»:
  • один из самых крупных в Санкт-Петербурге

 

Социальная нагрузка 

 

Передача городу 300 м² коммерческой площади на 1 этажах жилых корпусов.

 

Условия реализации проекта

 

1. Продажа доли в бизнесе (соивестирование) в размере 51%
   • с условием предоплаты – 126 млн.руб.
2. Продажа объекта по цене 250 млн.руб.
   • без торга

 

 

 

Предоставление дополнительной информации и организация встречи с собственником объекта – по официальной заявке