Участок с РНС многоэтажного жилого дома в центре города Сертолово

Земельный участок площадью 3769 м² с разрешением на строительство трёхсекционного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой в центре города Сертолово на улице Ларина. 

 

Расположение

 

Ленинградская область, Всеволожский район, город Сертолово, микрорайон Сертолово-1, улица Ларина

• 350 м от Восточно-Выборгского шоссе
• 6 км от КАД
• 4.5 км от ж/д станции в Левашово
• 12 км от станции метро «Парнас»
• 13 км от станции метро «Проспект Просвещения»
• 14 км от станции метро «Озерки»
• 53 км от районного центра - города Всеволожск

 

Правовая характеристика

 

Площадь участка – 3769.0 м² 

Категория: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: многоэтажные многоквартирные жилые дома с размещением в нижних этажах объектов торгового, бытового и общественного назначения (по документу)

Вид права: долевая собственность двух юридических лиц

Обременения:

1. охранная зона воздушной линии Силовая ВЛ 0.4 кВ от первой опоры (ТП-8384) ул.Ларина (правая сторона)
2. охранная зона кабельной линии КЛ 0.4 кВ ТП-8480 – РЩ база ОАО  «СГЭС»

 

Соответствие ПЗЗ

 

В соответствии с действующими ПЗЗ МО Сертолово земельный участок находится в границах территориальной зоны ТЖ4 (смотреть здесь)

ТЖ4 – зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки (статья 38 ПЗЗ)

В числе основных ВРИ ЗУ территориальной зоны ТЖ 4:

• размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания:
  • жилые дома высотой 9 и выше этажей, включая подземные, разделенных на 20 и более квартир
• благоустройство и озеленение придомовых территорий:
  • обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок;
  • размещение подземных гаражей и наземных автостоянок
  • размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений не более 15% от общей площади дома   

 

Разрешительная документация

 

• Положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации от 17.08.2016 
• Разрешение на строительство
  • получено 15.09. 2016  
  • срок действия РНС продлён до 31.01.2022
• Соответствующие согласования
• Получение от генерального проектировщика «Рабочей документации» для строительства объекта:
  • по мере выполнения СМР  

 

Заключённые договоры долевого участия

 

Общая сумма денежных средств по ДДУ – 159 млн.руб., из которых неоплаченный остаток в рассрочку – 59.5 млн.руб.

По ДДУ внесены денежные средства на приобретение следующих объектов недвижимости:

• квартиры – 43
• нежилые помещения – 2
• машиноместа – 7

 

Сложившаяся ситуация

 

• Строительные работы на участке:
  • начало – сентябрь 2016 года
  • приостановление – ноябрь 2018 года
  • завершённый этап строительства – котлован (70%)
• Консервация объекта:
  • с апреля 2019 года
  • срок – до 01.06.2020
  • возможность расконсервация в течение 14 дней

 

Выполненные работы

 

• расселение жильцов из аварийного жилого фонда
• демонтаж аварийного жилого фонда
• объединение 5 земельных участков в один
• снос зелёных насаждений
• инженерные изыскания для проектирования и строительства
• установка временного ограждения строительной площадки
• устройство бытового городка
• установка шпунтового ограждения котлована
• разработка котлована на 70%
• устройство щебёночного основания под фундаментную плиту на 70%
• устройство подбетонной подготовки и гидроизоляции под фундаментную плиту на 70%
• устройство армокаркаса для фундаментной плиты №3

 

Особенности 

 

• Участок под строительство жилого дома расположен в центре города Сертолово.
• Участок ограничен:
  • с севера – улицей Ларина
    • далее – многоэтажной жилой застройкой (9 – 17 этажей)
  • с юга – внутриквартальным проездом
    • далее – территорией пятиэтажной жилой застройки
  • с запада – территорией гаражного комплекса
  • с востока – внутриквартальным проездом, далее строящимся многоэтажным жилым домом на участке №15 
• Район строительства имеет развитую инфраструктуру. В шаговой доступности действуют детские сады, школы, поликлиника, аптеки, стоматологический центр, отделение «Сбербанка», почта, магазины сетей «Пятерочка», «Магнит», «Верный», «Дикси» и «Семья», центральный городской рынок «Преображенский», физкультурно-оздоровительный комплекс «Норус», салоны красоты, фитнес-центры и т.д.

Благоприятная экологическая ситуация:

• в 300 м от участка расположены:
  • живописная лесная зона
  • Сертоловский ручей
• до побережья Финского залива – около 25 км

Транспортная доступность

Хорошая транспортная доступность до северных районов Санкт-Петербурга.

Основной общественный транспорт – автобусы и маршрутные такси, курсирующие до станций метро «Проспект Просвещения», «Озерки» и «Девяткино».

 

ТЭП жилого дома в соответствии с РНС

 

• площадь участка – 3 769,0 м²
• площадь застройки – 1 142.71 м²
• общая площадь здания – 19 680.79 м²
• количество секций – 3
• высота здания – 49.1 м
• количество этажей: 16 –17 – 17
• количество подземных этажей (автостоянка) – 1
• строительный объём – 66 173.81 м³
  • в том числе подземной части (паркинга) – 13 556.09 м³
• количество машиномест:
  • 96 м/м – в подземной автостоянке 
  • 2 м/м для инвалидов – на придомовой территории
    • в границах земельного участка не далее 50 м от проектируемого здания
  • 41 м/м – на открытой автостоянке-спутнике
    • в пешеходной доступности около 500 м
• количество квартир – 166
• общая площадь квартир (с учётом балконов, лоджий, веранд и террас) – 9 944.7 м²
• общая площадь квартир (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) – 9 963.62 м²
• общая площадь встроенной-пристроенных помещений – 1 583.9 м²
• общая площадь подземной автостоянки – 3 176.7 м²
• количество лифтов – 7

 

Инженерные коммуникации

 

Актуальные ТУ на инженерно-техническое обеспечение:

• водоснабжение и водоотведение
• электроснабжение
• теплоснабжение
• сети связи

Задолженность по оплате ТУ:

• по ЛОЭСК
  • примерно 4.5 млн.руб.
• водоканал
  • примерно 19 млн.руб.

Остальные технические условия оплачены

 

Проектные сведения

 

1. Заезд на территорию

 

Территория жилого дома – открытая.

Заезд на территорию запроектирован с северо-восточной стороны участка -от улицы Ларина по реконструируемому проезду (выполняется поддельному проекту).

Во внутренний двор предусмотрены:

• проезд шириной 6 м
• разворотная площадка 15 м х 15 м с закрытой усиленной газонной решёткой
• проезд и разворотная площадка предназначены также для движения пожарной техники  

Въезд/выезд в подземную автостоянку

Въезд/выезд в подземную автостоянку - с улицы Ларина с восточной стороны участка по однопутному прямолинейному пандусу. 

 

2. Жилой дом

 

Жилой дом представляет собой Г-образное кирпично-монолитное здание переменной этажности (16 – 17 этажей) со встроенными офисными помещениями на 1 – 2 этажах, подземной автостоянкой на 96 м/м и эксплуатируемой кровлей. Предусмотрены гостевые автомобильные стоянки.

Технология строительства - кирпично-монолитная:

• толщина межквартирных стен – 200 мм
• ма​тери​ал на​руж​ных стен и кар​ка​са:
  
  • каркас – мо​н​олит​н​ый же​л​езо​б​етон​ный
  • сте​ны – из мелкоштучных каменных материалов (кир​пич, керамические кам​н​и, бло​к​ки и др.)

Планировки квартир

Разнообразие современных комфортных планировок с просторными кухнями:

• от студий до трёхкомнатных квартир общей площадью от 31.54 до 110.5 м²
  • студии: 31.1 – 34.5 м²
  • 1-комнатные: 37.2 – 44.2 м²
  • 2-комнатные: 53 – 74.1 м² 
  • 3-комнатные: 91.6 – 110.5 м²
• комнаты преимущественно прямоугольные
• много юнитов с большими кухнями площадью 12 – 13 м²
• в части квартир – кладовые для хранения личных вещей
• во всех квартирах – небольшая лоджия или балкон:
  • в части квартир – лоджия и балкон

Квартиры с черновой отделкой:

• стяжка пола
• установка регулируемых радиаторов отопления и счётчиков электричества. 
• установка входных дверей, двухкамерных стеклопакетов в окнах
• другие опции

Форма продажи квартир – ДДУ (договор долевого участия 214-ФЗ).

Техническая оснащённость здания

• двухкамерные стеклопакеты и остеклённые лоджии
• отапливаемая подземная автостоянка
• система внутренней телефонной связи контроля доступа
• звуконепроницаемые металлические входные двери в подъезд
• автоматизированная система учёта водоснабжения
• установка радиаторов отопления с регулятором теплоотдачи
• устройство цементно-песчаной стяжки полов в квартирах полусухим методом с использованием фиброволокна
• в каждой секции – 3 лифта марки OTIS:
  • грузоподъёмность – 630 и 1000 кг
  • оборудованы местной системой диспетчеризации
• в центральной секции дома – лифт для спуска в подземную автостоянку
• установка двухтарифных счётчиков электроснабжения
• система автоматической пожарной сигнализации
• на 1 этаже – помещение ТСЖ с отдельным входом


 

3. Подземный паркинг

 

Встроенно-пристроенная подземная автостоянка – отапливаемое помещение для хранения 96 легковых автомобилей, в том числе с зависимым выездом (семейные машиноместа):

• режим работы – 24 часа в сутки
• въезд/выезд – с местного проезда по однопутному прямолинейному пандусу
• приём и выпуск автомобилей – через ворота
  • контролируется охраной
• расстановка автомобилей – манежная, под углом 90⁰ к оси проезда
• габариты мест хранения: 5.3 м – 2.5 м

 

4. Кровля

 

Кровля эксплуатируемая. Используется для размещения:

• оголовков вентиляционных шахт, антенн
• ходовых дорожек и озеленения
• ограждений кровли и ходовых дорожек и озеленения

 

4. Благоустройство территории

 

Г-образная форма жилого дома образует дворовое пространство, в котором запроектированы:

• тротуары
• пешеходные дорожки
• гостевые парковочные места
• игровой комплекс
• уличные спортивные снаряды
• газоны и цветники, деревья и кустарники

Проектом предусматривается:

• устройство конструкций дорожных одежд асфальтобетонного покрытия с бордюром из бортового камня
• проезд шириной 6 м и разворотная площадка 15 х15 м с покрытием усиленной газонной решеткой
• тротуары и площадки вдоль домов из тротуарной плитки с бортовыми камнями вдоль тротуаров и площадок
• пешеходные дорожки, с набивным покрытием из щебня

Площадки для игр и отдыха в границах ЗУ:

Площадки для игр и отдыха запроектированы в северо-восточной части:

• площадка для отдыха взрослого населения площадью 26,2 м²
• площадка для игр детей 182.7 м²
• физкультурная площадка 271.1 м²

Озеленение

Общая площадь озеленения объекта – 2 343 м²

• партерный газон с подсыпкой растительным слоем земли толщиной 0.2 м и клумбы:
  • в том числе покрытие с газонной решёткой по кровле подземной автостоянки 
• озеленение части кровли здания:
  • площадь 266.99 м²

Освещение

• фасадное освещение от наружных консольных светильников на здании
• наружное освещение внутренней дворовой территории на опорах:
  • площадка отдыха
  • детская площадка
  • спортивная площадка
  • проезды

Обеспечение доступа МГН

Проектом предусмотрена доступность маломобильных групп населения для посещения жилого дома и встроенных помещений 1 этажа:

• заезды на тротуары в местах с понижением бортового камня, устройства уклонов пандусов входных групп
• устройство двусторонних ограждений пандусов с поручнями
• тротуары из тротуарной плитки с продольными уклонами не более 5%
• устройство офисных помещений и санузлов на 1 этаже здания
• аудио-визуальные устройства в помещениях офисов 1 этажа

 
Сбор твёрдых бытовых отходов
 
 
Сбор твердых бытовых отходов – в мусорокамеры, расположенные в проектируемом здании.

Мусоросборная площадка для крупногабаритных бытовых отходов расположена за границами ЗУ – в шаговой доступности от проектируемого жилого здания, в районе магазина «Норман».
 

Ожидаемая валовая прибыль от реализации объекта

 

Ожидаемая прибыль – около 821 775 786,00 руб. при условии средней стоимости объектов недвижимости:

• квартира – 73 тыс.руб./м²
  • нереализованный остаток площади – 7 597.27 м²
• нежилое помещение – 85 тыс.руб./м²
  • нереализованный остаток площади – 696.81 м²
• машиноместо – 550 тыс.руб.
  • нереализованный остаток площади – 89 м/м

Всего ожидается к оплате:

722 632 421.00 руб. – с учётом ранее оплаченных средств в сумме 99 143 365.00 руб.

Оптимистичный прогноз стоимости реализации объекта – при повышении цены за 1 м² квартиры с учётом повышения степени готовности объекта до 85 тыс. руб./м².

Средняя цена за апрель 2020 года – 82 305 руб./м²

 

Средства, требуемые для завершения строительства  

 

Пла​ниру​емая сто​имость стро​итель​ства – 700 млн.руб.

В строительство вложено 220 млн.руб.

Для завершения строительства необходимо около 480 млн.руб. 

 

Возможные варианты привлечения средств в строительство

 

1. Заём или кредит на 3 года с отсрочкой платежа
   • общая сумма – до 400 млн. руб.
   • транши по 50 – 100 млн. руб.
2. Кредитная линия
   • от 100 – 150 млн.руб.
3. Продажа доли в уставном капитале компании со всеми правами на компанию и объект строительства
   • 135 млн.руб. в рассрочку
4. Инвестиционный договор
   • с разбивкой инвестиций на транши по согласованию сторон

 

Обеспечения займа/кредита/инвестиций

 

В качестве обеспечения займа/кредита/инвестиций предлагается объект строительства, а также объекты недвижимости партнёрской компании  (земельные участки и здания на них).

 

 

Предоставление дополнительной информации, организация переговоров с собственником объекта – по официальной заявке