Участок под строительство МЖК, с ГПЗУ от 2021 года, эскизным проектом, в посёлке Лисий Нос

Земельный участок площадью 4.37 га для возведения жилого комплекса, с эскизным проектом и ГПЗУ, в посёлке Лисий Нос.

 

Расположение 

 

Санкт-Петербург, Приморский район, посёлок Лисий нос, Зелёный проспект, д.2

• к северо-востоку от Приморского шоссе и линии ОЖД «Санкт-Петербург – Сестрорецк»
• 750 м от ж/д станции «Лисий Нос»
• 1.6 км от Финского залива
• 1.5 км от КАД
  • внутри КАД
• 4 км от развязки КАД и Приморского шоссе (Горская)
• 7 км от общественно-деловой зоны «Лахта-Центр»
• 10 км от Сестрорецка
• 15 км от развязки ЗСД – Приморское шоссе
• вблизи участка:
  • основные транспортные магистрали
  • развитая инфраструктура
• транспортная доступность – много автобусных маршрутов 

Правовая характеристика

 

1. Земельные участки

 

Площади участков

1. 43 743 м²
2. 2 800 м² – в 300 м от основного ЗУ

Категория: земли населённых пунктов

Разрешённое использование:

• для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов) – по документу
• для многоквартирной застройки – по ПЗЗ

Вид права: земельные участки в собственности юридического лица

Обременения/ограничения

ЗОУИТ:

1. охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений – 333 м²
2. охранная зона воздушных ЛЭП – 1 325 м²
3. охранная зона кабельных ЛЭП – 29 м²
4. охранная зона объекта электросетевого хозяйства:
   • ВЛ-10 кВ от ТП32 до ТП58
5. охранная зона объекта электросетевого хозяйства:
   • трансформаторная подстанция №32
6. охранная зона водопроводных сетей – 599 м² 

Обременений и ограничений по имущественному статусу участка нет. 

Участок расположен:

• вне зон охраны объектов культурного наследия
• вне существующих и планируемых к организации особо охраняемых природных территорий

 

2. Здания и сооружения

 

Ранее на территории участка находились 18 зданий и сооружений

• 10 двухэтажных деревянных жилых домов многоквартирного типа
• различные хозяйственные постройки

Все дома признаны непригодными для эксплуатации и подлежащими сносу. 4 из них уже снесены и сняты с учёта Росреестра.

В границах участка, остались 

• 2-этажные деревянные жилые дома многоквартирного типа
  • руинированные, находящиеся в ветхом состоянии и подлежащие сносу:
    1. здание площадью 370.5 м²
    2. здание площадью  401 м²
    3. здание площадью 373.8 м² 
• хозяйственные постройки (сараи, гаражи)

Снос строений планируется после получения разрешения на строительство.

Вид права: ОКС и постройки в собственности юридического лица

 

Документация

 

1. ГПЗУ (2021)
2. Эскизный проект «Многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями, встроенным объектом дошкольного образования и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой» (2020) 
3. Собственник объекта занимается оптимизацаей ранее полученных ТУ:
   • ТУ ЗАО «Курортэнерго» – исходные данные на разработку схем инженерного обеспечения (27.06.2012)
   • ТУ ООО «Петербург газ» на подключение к сетям газоснабжения (28.05.2012)
   • Письмо ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» (25.06.12)
4. Ответ РОНО по школам (13.08.2012) 

Водоснабжение и водоотведение – согласовано с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга».

В 2020 году были получены новые ТУ по энергоснабжению.

 

Соответствие Генеральному плану и ПЗЗ

 

Участок включён в границы зоны жилой застройки: 

• функциональная зона Генерального плана – 2ЖД
• территориальная зона ПЗЗ – Т2Ж1:
  • жилая зона малоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторической застройки пригородов с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры
• высотный регламент – фоновая высота 18/21 м

 

Эскизный проект

 

Проектируемый комплекс представляет собой единую структуру четырехэтажных жилых секций с пятым мансардным этажом, образующих систему внутренних дворов с цветниками и игровыми площадками. В проекте предусматривается подземный двухуровневый паркинг.

Многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями:

количество корпусов – 7:

1. корпус 1
2. корпус 2.1
3. корпус 2.2
4. корпус 3
5. корпус 4.1
6. корпус 4.2
7. корпус 5

Запроектированы:

• площадка отдыха для взрослого населения
• площадка для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста
• игровая территория ДОУ:
  • групповая площадка ДОУ с теневым навесом для детей раннего возраста (1–3 года) – из расчёта 7.0 м² на ребёнка
  • групповая площадка ДОУ с теневым навесом для детей дошкольного возраста (3–7 лет) – из расчёта 9.0 м² на ребёнка
• физкультурная площадка ДОУ
• контейнерная площадка с укрытием для контейнера
• хозяйственная зона
• открытые автостоянки – на 82 м/м
• открытые велопарковки – на 145 велосипедов

 

Баланс территории

 

• площадь ЗУ, включая площадь ДОУ – 43 766.88 м²
• площадь застройки жилыми домами – 15 911.11 м²
• площадь застройки подземных автостоянок, выходящих за абрис проекции здания (с учётом площади в проездах) – 7 835.54 м² 
• площадь озеленения – 12 349.73 м²
• площадь озеленения на застроенной территории – 4 224.40 м²
  • в том числе площадь газона – 3 856.40 м²
  • в том числе площадь набивных дорожек и площадок для жилого дома на застроенной территории – 368.0 м²
• площадь озеленения на незастроенной территории – 8 1125.33 м²
  • в том числе площадь газона – 5 678.88 м²
  • в том числе площадь набивных дорожек и площадок для жилого дома на незастроенной территории – 2 446.45 м²
• площадь асфальтированных проездов – 4 909.79 м²
• площадь замощенных проездов – 2 769.80 м²
• площадь тротуаров – 4 027.50 м² 
• площадь тротуаров с возможностью прроезда пожарных машин – 473.4 м²
• площадь отмостки – 1 249.08 м²
• территория ДОУ – 2 071.78 м²

 

Планируемые ТЭП жилого комплекса

 

В 2018 году в рамках разработки предпроектной документации был подготовлен архитектурно-градостроительный облик объекта (АГО).

По предварительным оценкам, на участке:

• возможно разместить малоэтажные многоквартирные жилые дома:
  • этажность – (4 этажа + мансарда).
• планировалось строительство малоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными коммерческими помещениями, ДОУ и подземной автостоянкой (двухуровневый паркинг]

Продаваемая площадь комплекса (без учёта парковочных мест) – ориентировочно 72 980 м²:

• жилые помещения
• социально-деловые помещения
• коммерческие помещения

ТЭП жилого комплекса

• площадь участка –  43 743 м²
• площадь подземного паркинга – 17 550 м²
• этажность: 4 этажа + мансарда
• жилая площадь квартир – 55 000 м²
• количество квартир – 1 050:
  • 1-комнатные
    1. количество – 410
    2. площадь 35 м²
    3.  доля в общем составе квартир – 40%
  • 2-комнатные
    1. количество – 280
    2. площадь 50 м²
    3. доля в общем составе квартир – 25%
  • 3-комнатные
    1. количество – 360
    2. площадь – 70 м²
    3. доля в общем составе квартир – 35%
• площадь встроенных нежилых помещений – 4 000 м²
• ДДУ,
  • количество мест –75
  • площадь – 840 м²
• общая полезная площадь здания (надземная часть) – 59 840 м²
• подземный паркинг – 360 м/м

 

Архитектурно-планировочная и функционально-пространственная структура территории

 

Развитие территории предполагает решение следующих задач

• снос существующих ветхих строений
• реализация архитектурно-планировочных решений нового строительства (вторичной застройки) в зоне Т2Ж1
• формирование системы внутриквартального благоустройства и инфраструктуры хранения личного автотранспорта
• проектирование системы инженерного обеспечения территории

Проектируемый комплекс – единая структура семи 4-этажных жилых секций с пятым мансардным этажом.

Состав комплекса

• широтный главный корпус – вдоль Зелёного проспекта
• 
меридиональные крылья – образуют систему из 5 внутренних дворов-курдоньеров

Хранение личного автотранспорта – в подземных гаражах, расположенных под дворовыми территориями (вне пятен застройки).

На территории проектирования, в том числе на эксплуатируемой кровле гаражей, расположены: 


1. внутренние проезды (включая пожарные) шириной 7 м
2. стоянки для хранения автотранспорта
3. 
спортивные, игровые площадки, площадки для отдыха, контейнерные площадки
4. элементы системы озеленения
5. трансформаторная подстанция 10/0.4 кВ
6. блочно-модульные котельные (крышные)

В первые и подвальные (цокольные) этажи здания вдоль Зелёного проспекта встроены нежилые помещения общественного назначения общей площадью не менее 3 750 м²:

• магазины
• аптеки
• предприятия бытового обслуживания населения 


Подъезд к проектируемому жилому комплексу (в том числе въезд/выезд подземного паркинга) – со стороны Зелёного проспекта.

Через местные проезды – коммуникационные связи территории  с прилегающей с северо-востока застройкой бывшего жилого городка ПО «Балтийский судостроительный завод им. Орджоникидзе».

 

Варианты объёмно-планировочного решения жилого комплекса

 

На предпроектном этапе параллельно разрабатываются 2 варианта объёмно-планировочного решения жилого комплекса:

1. базовый
2. расширенный

1. Базовый вариант

1. в меридиональный корпус северо-западной части комплекса встроен детский сад:
   • количество мест – 75 
   • площадь – 840 м²
2. для детского сада предусматривается отдельная прилегающая озеленённая прогулочная территория – площадь 3 000 м²
3. общая площадь квартир – 58 170 м² 
   • при количестве квартир 1 118 (33 жилых секции)
4. все автостоянки расположены на основном ЗУ

Общий вид объёмно-планировочного решения базового варианта застройки представлен в разделе «документы».

Базовое предпроектное решение соответствует нормативным действующим требованиям:

• решению по ДДУ, принятому при согласовании с районной администрацией и Комитетом по образованию Правительства Санкт-Петербурга 
• условий обучения нормативного количества школьников (223 человека) в существующей общеобразовательной школе

2. Объёмно-планировочное решение для альтернативного (расширенного) варианта

Рассмотрена возможность увеличения полезной жилой площади – за счёт застройки дополнительных 5 жилых секций в северо-западной части комплекса с частичным использованием территории участка, ранее предназначенного для обеспечения встроенного ДДУ.

В данном случае жилая площадь комплекса возрастает на 10 000 м². При этом возникают задачи, подлежащие решению:

1. размещение минимум 121 дополнительных м/м
2. изменение решения по встроенному ДДУ


Учитывая, что в базовом варианте размещение на территории ЗУ нормативного количества м/м (при меньшей площади жилья) полностью используется резерв дворовых территорий, 
дополнительные места для парковки необходимо искать на внешнем ЗУ с доступностью до 500 м.

Такой участок есть (в собственности). Площадь 0.28 га, Расположен он на расстоянии 300 м.

В соответствии с действующими ПЗЗ, такой вариант должен быть предусмотрен проектом планировки территории.

ДДУ

1. с учётом невозможности разместить в одном внутреннем дворе функциональный участок 0.28 га, а также ограничения (ТСН 31-324-2002) ёмкости встроенных ДДУ 75 местами, дополнительно требуется ещё 12 мест:
   • одно из возможных решений – размещение  в северо-западной и юго-восточной частях комплекса двух встроенных ДДУ по 40 мест каждое
2. размеры нормативных участков при этом будут по 0.16 га
   • принципиально могут быть вписаны в дворовые пространства

Согласно требованиям ТСН 31-324-2002, пункты 6.1, 6.4, а также пункты  2.1.2, 2.1.7 СанПиН 2.4.1.1249-03, размещение участков ДДУ на эксплуатируемых кровлях подземных гаражей:

• как правило, не допускается
• требует дополнительного согласования органами экспертизы

Данный вариант подтверждает потребность в дополнительной парковочной территории:

• площадью порядка 0.2 га
• не менее, чем на 121 м/м 


Собственник объекта располагает такой возможностью – имеет в потенциальном запасе ЗУ площадью 0.21 га, расположенный на расстоянии 300 м от территории комплекса.

Принципиальные особенности расширенного варианта 

1. наличие 2 встроенных детских садов по 44 места каждый, разнесённых по сторонам комплекса
2. общая площадь квартир  – 68 390 м² 
   • количество квартир – 1 314
   • количество жилых секций – 38 
3. автостоянки:
   • на основном ЗУ
   • на дополнительной территории с пешеходной доступностью 300 м

Всего предварительно предусматривается 5 этапов (очередей) освоения территории по базовому варианту.

Примечание

Открытые стоянки включают количество м/м, размещаемых на проездах вокруг застройки и на стилобатах.

Всего предварительно предусматривается 6 этапов (очередей) освоения территории по расширенному варианту

 

Инженерно-техническое обеспечение объекта

 

1. Водоснабжение и водоотведение

 

Существующее положение

1. на участке современная  система водоснабжения и водоотведения отсутствует
2. неорганизованный поверхностный отвод дождевых и талых вод производится в ближайшие придорожные кюветы и водотоки
3. очистка поверхностного стока не производится

Проектируемое бытовое водоснабжение и водоотведение 


При расчёте водопотребления (водоотведения) по жилому дому со встроено-пристроенными помещениями численность проживающих определялась исходя из нормы 24 м² на человека ( п.п. 11.8 и 11.2. ТСН-30-305-2002 и СНиП 2.04.02-84 (в ред. СП 31.13330.2011). 

В соответствии с перспективными показателями Генерального плана Санкт-Петербурга, количество жителей по проектируемой территории определяется из расчёта 30 м² жилой площади на человека. 


Удельный градостроительный норматив водопотребления жилого фонда согласно ТСН-30-305-2002 (400 л/чел*сутки) существенно завышен как относительно градостроительных норм г. Москвы ТСН-30-304-2000 (235 л/ чел/сут), так и относительно находящегося в стадии согласования и утверждения проекта аналогичных норм для Санкт-Петербурга (250 л/чел/сут).

Исходя из рекомендаций СНиП 2.04.02-84 (в ред. СП 31.13330.2011) «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения», а также КЭиИО Правительства Санкт-Петербурга в качестве предварительного варианта исходных данных для последующих этапов проектирования системы водоснабжения территории определим потребность в водопотреблении исходя из показателя

• для жилых территорий – 250 л/чел/сут.
• в том числе ГВС 120 л/чел/сут.

Данные расчётов бытового водоснабжения и водоотведения приведены по основному и расширенному вариантам – см. документы. 

 

2. Теплоснабжение 


 

Для теплоснабжения комплекса строительство блочно-модульной газовой котельной.

Её размещение, независимо от тепловой мощности, требует  установления санитарно-защитной зоны от жилой застройки не менее 50 м. Это существенно ограничивает возможности увеличения площади основного здания ( пункт 4.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»).

Применение крышных или пристроенных котельных ограничено их допустимой тепловой мощностью не более 3 МВт, в то время, как для проектируемого комплекса, как показывают дальнейшие расчёты, необходима существенно большая тепловая мощность.

В случае отказа от автономной отдельно стоящей котельной на участке застройки следует рассмотреть следующие возможные варианты организации теплоснабжения и ГВС:

1. применение внешнего источника теплоснабжения от ГУП ТЭК
2. строительство собственной котельной вне участка застройки
3. разделение комплекса на 3 отдельных корпуса с установкой двух крышных или пристроенных котельных тепловой
   • мощность – до 3 МВт каждая
4. применение поквартирных автономных газовых генераторов тепла

Во всех рассматриваемых случаях расчётный расход газа практически эквивалентен. 
Расчёт теплопотребления проектируемой застройки производится на основе нормативов, ТСН-30-305-2003, ТСН-30-304-2000, а также рекомендаций СНиП 2.04.07-86*

• нормативное удельное теплопотребление жилого фонда – в размере 110 Ккал/м², в том числе,
  • отопление 91 Ккал /м²
  • ГВС 19 Ккал/ м²

Градостроительные нормы ТСН-30-305-2003 существенно завышены, так как учитывают теплопотери в протяжённых теплотрассах.

Теплопотребление жилых зданий на 
отопление на основе расчёта теплопотерь ограждающих конструкций на следующих стадиях проектирования дает (по проектам-аналогам в Санкт-Петербурге) величину порядка 63 Ккал/ м², которая и будет далее использоваться в расчётах.

Так как территориальными нормами ТСН-30-305-2003 теплопотребление нежилых и общественных зданий не определяется, данный норматив, согласно показателям проектов-аналогов и рекомендациям ТСН 30-304-2000:

• принимается на уровне 85.0 Ккал/м²
  • в том числе отопление 31.0 Ккал/м² 
• вентиляция 42.0 Ккал/м²
• ГВС 12.0 Ккал/м²


Удельный расход тепла на 1 м² отапливаемых подземных гаражей при поддерживаемой минимальной температуре Tn = + 50 С определяется исходя из опыта рабочего проектирования подобных объектов в Санкт-Петербурге.

Согласно данным института «ЛенГипроИнжПроект» (жилой комплекс «Невская жемчужина»), указанный расчётный показатель равен 25 Ккал/м², в том числе:

• отопление 10.5 Ккал/м² 
• вентиляция 14.5 Ккал/м²

Резюме

Предложены решения:

1. система теплоснабжения
   • закрытая зависимая с организацией ГВС через теплообменник пластинчатого типа
2. в здании предусмотрены:
   1. групповые узлы учёта
   2. поквартирные счетчики тепловой энергии
3. схема тепловых сетей – двухтрубная
4. для надёжности снабжения теплом потребителей предусматривается резервирование подачи тепла

Конкретные технические решения по блочно модульной котельной, или иным вариантам, в том числе по системе газоснабжения, будут приняты на следующих стадиях проектирования в случае получения разрешения на автономный источник теплоснабжения.

 

3. Электроснабжение


 

Проектируемая система электроснабжения перспективной застройки

1. электроснабжение перспективной застройки
   • планируется от ПС 110/10 кВ
2. питание планируемой ПС 110/10 кВ
   • при условии получения соответствующих согласований ОАО «ФСК ЕЭС»
   • посредством КЛ-110 кВ от ПС-4 330/110 «Северная» (Район Конная Лахта)
3. схема подключения объекта подлежит уточнению согласно ТУ энергоснабжающей организации
   • может быть выполнена через ПС- 611 110/10 кВ «Лисий Нос»
4. на территории объекта предусматривается строительство ТП 10/0.4 кВ

 

4. Связь

 

Предусматривается обеспечение объекта нового строительства

• современными средствами телефонной связи
• проводного радиовещания
• телевидения

В основу расчёта ёмкости телефонной и радиотрансляционной сети объектов нового строительства положены данные о количество квартир и численности работающих (одна квартира – один телефон – одна радиоточка).

Обеспеченность телефонами и средствами проводного радиовещания объектов нежилой недвижимости определяется по проектам-аналогам.

Окончательное уточнение параметров телефонизации и проводного радиовещания производится непосредственно на этапе разработки проектной документации по объектам нового строительства.

Предварительный расчёт числа телефонов (ТФ) и радиоточек (РТ) по объектам нового строительства представлен ниже.

Согласно типовым техническим условиям ОАО «Телекомпания Санкт-Петербургское кабельное телевидение», подключение осуществляется к оптическому узлу сети кабельного телевидения Приморского района.

При разработке проектной документации (на следующей стадии проектирования) необходимо предусмотреть:

• установку оптического передатчика
• установку оптических узлов:
  • из расчёта 500 абонентов на ОУ
• прокладку по кабельной канализации к проектируемым объектам волоконно-оптической линии связи с возможностью передачи сигналов в прямом и обратном направлениям

При проектировании СКТ необходимо использовать оборудование в соответствии с «Правилами применения оборудования систем телевизионного вещания» (приказ Минсвязи России  №7 от 24.01.2008).

Полоса пропускания оборудования 5 – 862 МГц.

Поставка услуг Интернета, цифровой ISDN-телефонии, а также цифрового абонентского интерактивного телевидения предусматривается за счет уплотнения проводных абонентских пар по ADSL технологии.

Абонентские комплекты ADSL устанавливаются в квартирах и подключаются к абонентским вводам через разделительные фильтры (сплиттеры).

В соответствии с типовыми условиями присоединения к сети проводного радиовещания и РАСЦО населения Санкт-Петербурга для организации централизованного оповещения проектируемой территории с планируемым количеством радиоточек равным 1 004 шт. предварительно требуется создать следующий комплекс технических средств:

1. встроенная блок-станция, совмещенная со звуковой трансформаторной подстанцией (ТП) и усилителями
2. для подачи программ проводного радиовещания, оповещения, сигнализации и управления оборудованием необходимо:
   • проложить волоконно-оптическую линию связи от ближайшей ТП звуковой частоты
   • проложить 2 магистральные фидерные линии (960 В) от существующей ТП звуковой частоты до проектируемой блок-станции, совмещенной с ТП звуковой частоты
   • оборудовать вводы радиотрансляционной сети в здание и служебные помещения
   • спроектировать и построить абонентскую сеть проводного радиовещания
   • спроектировать и построить линию звукофиксации от проектируемой блок-станции с установкой громкоговорителей
   • спроектировать и установить электромеханическую сирену

 

5. Газоснабжение

 

Предусматривается газоснабжение объекта для обеспечения функционирования крышных котельных:

• с подводкой газопровода среднего давления (0.6 КПа)
• с установкой (при необходимости) ГРП 0.6/0.3 КПа

согласно ТУ газоснабжающей организации (ООО «Петербурггаз»).

  

Особенности
 

• Расположение ЗУ в престижном район Санкт-Петербурга.
• Локация ЗУ обеспечивает его привлекательность для реализации проектов жилой и коммерческой недвижимости:
  • северо-восточная сторона посёлка Лисий нос
  • окраина посёлка – вдоль северной стороны Зелёного проспекта в конце Горской и Ивановской улиц
  • справа от железной дороги
• Участок прямоугольный – размеры 334 м х 134 м
  • одной стороной примыкает к существующей индивидуальной застройке
  • с противоположной стороны – 4 двухэтажных деревянных жилых дома (не на территории участка)
  • с восточной и западной сторон ЗУ – лесной массив
  • на всей территории участка – взрослые деревья и кустарники
  • на территории ЗУ – 4 тупиковых проезда
• Вблизи ЗУ – основные транспортные магистрали. Хорошая транспортная доступность.
• Развитая инфраструктура посёлка Лисий нос.

 

 

 

 

Предоставление дополнительной информации по объекту, организация осмотра и переговоров – по официальной заявке